日常管理案例分析
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可编辑课件Hale Waihona Puke Baidu
• 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一 定的物业管理费还是合理的，现行的有关 法规，也是允许物业管理公司预收费用的。 但是这种预收应当有一定的限度，从物业 管理费的构成来看，有按年、按季，也有 按月收取的，如果物业管理公司一次性、 长时间预收各项物业费用就不合理了，如， 北京市小区办《关于禁止一次性收取多年 物业管理费的通知》中专门规定，物业管 理公司"不得一次性预收多年的物业管理费。
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• 相关规定及参考解决办法
• 1、《商品房销售管理办法》中规定，"商品 房销售时，房地产开发企业选聘了物业管 理企业的，买受人应当在订立商品房买卖 合同时与房地产开发企业选聘的物业管理 企业订立有关物业管理的协议。"
• 2、开发商既然"选聘了物业管理公司"，就 要将物业管理公司的情况和收费的标准，" 在订立商品房买卖合同时"告知购房人，以 便购房人对选择的物业管理公司和收费标 准做出判断。
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案例讲解
• 物业服务合同与供电合同是两个的法律关系。物 业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小 区的公共秩序。物业管理的管理范围应当限制在 建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。并 不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业 管理企业承担责任，物业管理企业承担责任的界 线是合同的约定以及法律的规定，如果物业服务 合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管 理，而法律法规又没有规定物业管理企业相应的 义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。
舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次 性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手 续。 • 汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还 没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发 商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专 门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业 绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性 的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着 至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务 无论满意与否，都没有任何制约力了。
五 日常管理案例分析（1）
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请看案例一
• 请问：你如何看待物业公司在这个案例中所承担 的责任？
• 小区养狗伤女童法院判赔三千元 • 2000年8月11日上午，潘先生5岁的女儿在自家私
家车旁玩耍时，被同一小区业主黄某的2只宠物狗 抓咬致伤。经宝安人民医院检查诊断，“可发现 双大腿被狗抓伤痕迹”，并为其注射了5支狂犬疫 苗，但由于受到惊吓，女童为此常在噩梦中惊醒， 寝食不安。
树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂 在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某 的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电 力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙 家阳台的垂直距离大约5米处，有10潜伏的高压 线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断， 导致损害事故的发生。 • 问题：请分析孙某父母的要求是否合理？ • 学生讨论5分钟
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• 汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其 中包含了两个问题：
• 一是应该先接收房屋，还是先交物业管理 费？
• 二是物业管理公司要求预付物业管理费合 理吗？
• 请同学们思考5分钟发表看法
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案例讲解
• 购房人与开发商签约购房，双方之间是一 种买卖关系，而购房人与物业管理公司之 间是一种委托服务的关系，这种委托关系 成立的前提是：购房人已经取得了所购买 的标的物（房产），已成为业主。如果购 房人在房产交接时，因各种原因退房（如 工程质量、面积误差等），那么与物业管 理公司之间也就不存在委托服务的必要了。
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• 3、由于多数项目属于期房预售，开发商在 销售时，对于许多物业服务的设施、设备 还无法确定，因此“有关物业管理的协议” 的签订，还是要放在交房时，至少是在 “订立商品房买卖合同”后。对于购房人 来说，如果开发商在订立商品房买卖合同 时"，就提供了"有关物业管理的协议"文本， 那么这些协议就构成了买卖合同的附件， 则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要 履行相应的义务了。
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案例讲解
• 本案例中涉及到的法律法规有： • 相关法规制度： • 《中华人民共和民法通则》 • 《中华人民共和国物权法》 • 《中华人民共和国侵权责任法》 • 《中华人民共和国治安管理处罚法》 • 《物业管理条例》
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请看案例二
• 小男孩在小区内触电 • 孙某（男，10岁）在家里玩耍时发现阳台旁边的
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• 潘先生得知，黄某所养宠物狗不但未领取《养犬 许可证》，而且也未打过防疫针，没有《犬类免 疫证》，加上听医生说狂犬病潜伏期可长达10年 之久，因而非常担心也非常气愤。由于黄某不愿 给予任何赔偿，物业公司也不愿承担责任，潘先 生在为期1年的多次索赔未果后，于去年8月10日 把黄某和物业公司一起告上了法庭，要求他们连 带赔偿女儿精神损失费3万元，另医疗费、交通费、 护理费、营养费及伙食补助费共计7353元，并要 求黄某停止养狗，赔礼道歉。
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• 相关法律法规：
• 电力公司具有维修养护高压电线的责任， 应当严格依照《电力设施保护条例》及其 《实施细则》的规定，采取有力的措施保 障电力设施的安全，在大风过后应当采取 措施消除危险。
• 《民法通则》第123条规定，“从事高空、 高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速 运输工具等对周围环境有高度危险的作业 造成他人损害的，应当承担民事责任；如 果能够证明损害是由受害人故意造成的， 不承担民事责任。
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• 开发商提出购房人以交纳物业管理费 作为房屋交付的前提，实质上是对房 屋的交付增加了附设条件，是对双方 之间买卖合同的一种变更，根据《合 同法》的规定，合同只有在当事人协 商一致的条件下，方可以变更，开发 商单方变更合同的做法明显是不公平 的，也是一种违约行为。因此，这两 者之间的关系理应是先接收房产，再 交纳物业管理费。
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• 《物业管理条例》第52条第1款规定，“供 水、供电、供气、供热、通讯、有线电视 等单位，应当依法承担物业管理区域内相 关管线和设施设备维修、养护的责任。” 电力公司未能及时检修刮断的电力设施， 主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。
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请看案例三
• 预收物业管理费是否合理 • 汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不
• 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一 定的物业管理费还是合理的，现行的有关 法规，也是允许物业管理公司预收费用的。 但是这种预收应当有一定的限度，从物业 管理费的构成来看，有按年、按季，也有 按月收取的，如果物业管理公司一次性、 长时间预收各项物业费用就不合理了，如， 北京市小区办《关于禁止一次性收取多年 物业管理费的通知》中专门规定，物业管 理公司"不得一次性预收多年的物业管理费。
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• 相关规定及参考解决办法
• 1、《商品房销售管理办法》中规定，"商品 房销售时，房地产开发企业选聘了物业管 理企业的，买受人应当在订立商品房买卖 合同时与房地产开发企业选聘的物业管理 企业订立有关物业管理的协议。"
• 2、开发商既然"选聘了物业管理公司"，就 要将物业管理公司的情况和收费的标准，" 在订立商品房买卖合同时"告知购房人，以 便购房人对选择的物业管理公司和收费标 准做出判断。
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• 物业服务合同与供电合同是两个的法律关系。物 业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小 区的公共秩序。物业管理的管理范围应当限制在 建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。并 不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业 管理企业承担责任，物业管理企业承担责任的界 线是合同的约定以及法律的规定，如果物业服务 合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管 理，而法律法规又没有规定物业管理企业相应的 义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。
舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次 性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手 续。 • 汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还 没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发 商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专 门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业 绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性 的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着 至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务 无论满意与否，都没有任何制约力了。
五 日常管理案例分析（1）
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• 请问：你如何看待物业公司在这个案例中所承担 的责任？
• 小区养狗伤女童法院判赔三千元 • 2000年8月11日上午，潘先生5岁的女儿在自家私
家车旁玩耍时，被同一小区业主黄某的2只宠物狗 抓咬致伤。经宝安人民医院检查诊断，“可发现 双大腿被狗抓伤痕迹”，并为其注射了5支狂犬疫 苗，但由于受到惊吓，女童为此常在噩梦中惊醒， 寝食不安。
树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂 在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某 的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电 力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙 家阳台的垂直距离大约5米处，有10潜伏的高压 线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断， 导致损害事故的发生。 • 问题：请分析孙某父母的要求是否合理？ • 学生讨论5分钟
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• 汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其 中包含了两个问题：
• 一是应该先接收房屋，还是先交物业管理 费？
• 二是物业管理公司要求预付物业管理费合 理吗？
• 请同学们思考5分钟发表看法
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案例讲解
• 购房人与开发商签约购房，双方之间是一 种买卖关系，而购房人与物业管理公司之 间是一种委托服务的关系，这种委托关系 成立的前提是：购房人已经取得了所购买 的标的物（房产），已成为业主。如果购 房人在房产交接时，因各种原因退房（如 工程质量、面积误差等），那么与物业管 理公司之间也就不存在委托服务的必要了。
可编辑课件
• 3、由于多数项目属于期房预售，开发商在 销售时，对于许多物业服务的设施、设备 还无法确定，因此“有关物业管理的协议” 的签订，还是要放在交房时，至少是在 “订立商品房买卖合同”后。对于购房人 来说，如果开发商在订立商品房买卖合同 时"，就提供了"有关物业管理的协议"文本， 那么这些协议就构成了买卖合同的附件， 则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要 履行相应的义务了。
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• 本案例中涉及到的法律法规有： • 相关法规制度： • 《中华人民共和民法通则》 • 《中华人民共和国物权法》 • 《中华人民共和国侵权责任法》 • 《中华人民共和国治安管理处罚法》 • 《物业管理条例》
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请看案例二
• 小男孩在小区内触电 • 孙某（男，10岁）在家里玩耍时发现阳台旁边的
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• 潘先生得知，黄某所养宠物狗不但未领取《养犬 许可证》，而且也未打过防疫针，没有《犬类免 疫证》，加上听医生说狂犬病潜伏期可长达10年 之久，因而非常担心也非常气愤。由于黄某不愿 给予任何赔偿，物业公司也不愿承担责任，潘先 生在为期1年的多次索赔未果后，于去年8月10日 把黄某和物业公司一起告上了法庭，要求他们连 带赔偿女儿精神损失费3万元，另医疗费、交通费、 护理费、营养费及伙食补助费共计7353元，并要 求黄某停止养狗，赔礼道歉。
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• 相关法律法规：
• 电力公司具有维修养护高压电线的责任， 应当严格依照《电力设施保护条例》及其 《实施细则》的规定，采取有力的措施保 障电力设施的安全，在大风过后应当采取 措施消除危险。
• 《民法通则》第123条规定，“从事高空、 高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速 运输工具等对周围环境有高度危险的作业 造成他人损害的，应当承担民事责任；如 果能够证明损害是由受害人故意造成的， 不承担民事责任。
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• 开发商提出购房人以交纳物业管理费 作为房屋交付的前提，实质上是对房 屋的交付增加了附设条件，是对双方 之间买卖合同的一种变更，根据《合 同法》的规定，合同只有在当事人协 商一致的条件下，方可以变更，开发 商单方变更合同的做法明显是不公平 的，也是一种违约行为。因此，这两 者之间的关系理应是先接收房产，再 交纳物业管理费。
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• 《物业管理条例》第52条第1款规定，“供 水、供电、供气、供热、通讯、有线电视 等单位，应当依法承担物业管理区域内相 关管线和设施设备维修、养护的责任。” 电力公司未能及时检修刮断的电力设施， 主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。
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请看案例三
• 预收物业管理费是否合理 • 汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不