成本逼近法-1.doc

成本逼近法

1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。

2.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。

3.有一宗工业用地，土地取得费和相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为 1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。

4.某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为

5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。

5.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年。

6.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润是( )。

7.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。当地贷款年利率为12%，开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为（）元/m2。

8.某地块的取得费为6万元/亩,开发费为1.8亿元/km2,其中第1年投入了40%,第2年投入了60%,已知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地块投资利润为（）元/m2。

9.某块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，土地投资利润35元/平方米，增值收益率为15%，则土地增值收益是( )。

10.现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入。全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。

根据上述材料。回答下列小题的问题：

（1）土地取得费及相关税费、土地开发费分别为( )元/m2。

（2）土地投资利息为（）万元。

（3）土地开发利润为（）万元。

（4）土地增值为（）万元。

（5）50年期工业用地出让土地使用权价格为（）元/m2。

11.某工业开发区土地总面积为5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5km2，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/m2。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000m2，土地还原率为7%。

回答以下问题(计算结果保留到整数位)：

（1）若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为（）元/m2。（2）若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为（）元/m2。（3）Y宗地出让土地的总价为（）万元。

计算题

1.假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，当地银行的年贷款利率为12%，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1/4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算区域50年期的工业用地地价。

2.某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。