万科成本控制的基本方法
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结论：丢了西瓜捡芝麻
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成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺
集中体现在：•主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标
•环境成本针对性不强—设计整体化和标准化
强化招标机制
集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
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15
清单招标到底有什么好处？
• 尽最大可能使成本处于可控状态
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17
成本控制的基本方法
• 设计阶段，成本管理从设计开始不能再 是句空话了
首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。
其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期
过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。集中审图
• 买地阶段：
地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） • 建造阶段：
建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金）
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6
建安成本的分类构成
序号
成本项目
建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施 4 拆迁补偿费 合计 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 三通一平费 4 临时设施费 合计 三 主体建筑工程费 1 基础工程 2 结构及粗装修工程 3 门窗工程 4 公共部位装修 5 室内装修 合计
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可恶的建筑面积
• 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑 面积有几种？
设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
• 成本部关心的是？
建造面积
建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？）
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
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7
建安成本的分类构成
总成本（万元）
序号
成本项目
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电管线设备
2 室内设备及安装费
3 室内智能化系统费
合计
A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 D：给决策提供可靠的依据 前提：保证图纸质量和招标的时限
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16
成本管理的发展过程
优化方案决策
在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 •就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, •一个治标，一个治本。
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4
成本的概念
• 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投 入。
• 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金 等
• 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 谁知道利润怎么表达？
利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
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5
成本的概念
• 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接 费＋税金)
＋恐怖的地下面积
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11Βιβλιοθήκη Baidu
成本管理的基本原则
• 全员的成本控制原则
• 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
•而是一种责任
• 成本关系到每个人的口袋。 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没 有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳
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12
成本管理的基本原则
• 项目全过程的成本控制原则 • 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。
成本管理基础知识
深圳成本管理部
二零零四年八月
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1
提纲
• 在房地产开发中我们所处的环境 • 成本的概念 • 建安成本的分类构成 • 成本管理的基本原则和发展过程 • 成本控制的基本方法
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2
在房地产开发中我们所处的环境
• 我们的对手：
航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展
董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业
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3
在房地产开发中我们所处的环境
• 竞争中求发展的途径：
开源节流
• 我们的现状：万科两个著名的公式
万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润＋1000元/m2
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成本控制的基本方法
• 设计阶段成本控制的优秀案例
• 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计 过程中跟进取得较明显的成绩
• 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不 错
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五 社区管网工程费
1 室外给排水系统
2 室外采暖系统
3 室外燃气系统
4 室外高低压系统
5 室外消防系统
6 室外智能化系统
7 其他
合计
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建安成本的分类构成
序号
成本项目
建筑面积 可售面积
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业
六 园林环境费
1 环境设计费
2 绿化建设费
目标成本管理都必须按专业化、程序化 的要求责任到人、目标明确、衔接有序， 不因机构、人员变化等因素而中断
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成本管理的发展过程
帐房先生
有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 特有成就感 结论：杀敌一万自损三千
限价系统 寻价——大规模招标限价——反单—— 三方合同——加强合同管理——甲供
9
合计
建安成本的分类构成
序 成本项目 号
建筑面积 可售面积 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 物业完善费 5 不可预见费 合计 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 合计 项目总投资
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
3 建筑小品
4 道路广场建造费
5 围墙建造费
6 室外照明
7 室外零星工程
8 其他
合计
七 配套设施费
1 会所
2 幼儿园
3 室外网球场
4 游泳池
5 门球场
6 架空车库、花园
7 地下室人防
8 地下室（半）
9 洋房地下室
10 箱涵
11 室 其外 他篮 （球 管场 理用房、
公厕、垃圾站、燃
12 气站）
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成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺
集中体现在：•主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标
•环境成本针对性不强—设计整体化和标准化
强化招标机制
集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
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清单招标到底有什么好处？
• 尽最大可能使成本处于可控状态
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成本控制的基本方法
• 设计阶段，成本管理从设计开始不能再 是句空话了
首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。
其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期
过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。集中审图
• 买地阶段：
地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） • 建造阶段：
建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金）
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建安成本的分类构成
序号
成本项目
建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施 4 拆迁补偿费 合计 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 三通一平费 4 临时设施费 合计 三 主体建筑工程费 1 基础工程 2 结构及粗装修工程 3 门窗工程 4 公共部位装修 5 室内装修 合计
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可恶的建筑面积
• 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑 面积有几种？
设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
• 成本部关心的是？
建造面积
建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？）
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
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建安成本的分类构成
总成本（万元）
序号
成本项目
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电管线设备
2 室内设备及安装费
3 室内智能化系统费
合计
A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 D：给决策提供可靠的依据 前提：保证图纸质量和招标的时限
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成本管理的发展过程
优化方案决策
在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 •就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, •一个治标，一个治本。
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成本的概念
• 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投 入。
• 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金 等
• 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 谁知道利润怎么表达？
利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
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成本的概念
• 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接 费＋税金)
＋恐怖的地下面积
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11Βιβλιοθήκη Baidu
成本管理的基本原则
• 全员的成本控制原则
• 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
•而是一种责任
• 成本关系到每个人的口袋。 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没 有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳
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12
成本管理的基本原则
• 项目全过程的成本控制原则 • 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。
成本管理基础知识
深圳成本管理部
二零零四年八月
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提纲
• 在房地产开发中我们所处的环境 • 成本的概念 • 建安成本的分类构成 • 成本管理的基本原则和发展过程 • 成本控制的基本方法
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在房地产开发中我们所处的环境
• 我们的对手：
航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展
董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业
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在房地产开发中我们所处的环境
• 竞争中求发展的途径：
开源节流
• 我们的现状：万科两个著名的公式
万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润＋1000元/m2
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成本控制的基本方法
• 设计阶段成本控制的优秀案例
• 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计 过程中跟进取得较明显的成绩
• 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不 错
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五 社区管网工程费
1 室外给排水系统
2 室外采暖系统
3 室外燃气系统
4 室外高低压系统
5 室外消防系统
6 室外智能化系统
7 其他
合计
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建安成本的分类构成
序号
成本项目
建筑面积 可售面积
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业
六 园林环境费
1 环境设计费
2 绿化建设费
目标成本管理都必须按专业化、程序化 的要求责任到人、目标明确、衔接有序， 不因机构、人员变化等因素而中断
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成本管理的发展过程
帐房先生
有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 特有成就感 结论：杀敌一万自损三千
限价系统 寻价——大规模招标限价——反单—— 三方合同——加强合同管理——甲供
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合计
建安成本的分类构成
序 成本项目 号
建筑面积 可售面积 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 物业完善费 5 不可预见费 合计 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 合计 项目总投资
总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
3 建筑小品
4 道路广场建造费
5 围墙建造费
6 室外照明
7 室外零星工程
8 其他
合计
七 配套设施费
1 会所
2 幼儿园
3 室外网球场
4 游泳池
5 门球场
6 架空车库、花园
7 地下室人防
8 地下室（半）
9 洋房地下室
10 箱涵
11 室 其外 他篮 （球 管场 理用房、
公厕、垃圾站、燃
12 气站）
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