XXX国际会议中心项目可行性研究报告

某某岛

某某国际会议中心项目可行性研究报告

目录

第一章项目概况及可行性报告编制的依据 (1)

1.1项目名称 (1)

1.2项目建设单位 (1)

1.3地块坐落位置与环境： (1)

1.4本报告编制的依据 (2)

1.5项目开发公司状况 (2)

1.6项目概况 (3)

1.7 项目建设招投标形式 (5)

1.8结论概述 (5)

第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 (6)

2.1历史沿革 (6)

2.2自然地理交通人文环境 (6)

2.3宏观政治经济环境 (7)

2.4房地产市场现状 (11)

2.5房地产市场发展前景分析 (19)

2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势 (21)

2.7建设条件 (24)

第三章项目分析及市场定位 (25)

3.1中国休闲度假物业市场的需求分析 (25)

3.2国内休闲度假地产市场的发展情况 (28)

3.3构建休闲旅游度假基地的优势 (29)

3.4会展业发展前景分析 (34)

3.5休闲度假物业及会展市场供应分析 (35)

3.6项目分析 (37)

3.7项目定位 (40)

3.8销售价格及销售预测 (41)

3.9项目营销方案 (42)

第四章方案比选及技术方案 (45)

4.1总体规划设计要素 (45)

4.2方案生成过程及选择理由 (45)

4.3工程地质、水文地质条件 (48)

4.4市政给水设计 (51)

4.5室外排水排污设计 (52)

4.6用电设计 (52)

4.7酒店、会展中心智能化系统设计 (52)

4.8燃气设计 (55)

第五章公用设施及环境保护方案 (56)

5.1项目对公共设施的需求 (56)

5.2环境保护方案 (56)

5.3项目物业管理 (57)

第六章项目实施计划 (60)

6.1工程筹划与管理 (60)

6.2分期实施计划 (60)

6.3资源供求 (62)

第七章项目经济评价分析和社会效益评价 (66)

7.1房地产开发项目投资与成本费用估算 (66)

7.2房地产开发项目收入估算与资金筹措 (69)

7.3房地产开发项目财务评价 (71)

7.4财务盈利能力分析 (76)

7.5资金平衡分析和资产负债分析 (78)

7.6房地产开发项目不确定性分析 (78)

7.6社会效益评价 (81)

第八章风险分析与对策 (83)

第九章研究结论 (87)

第十章附件 (88)

第一章项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称

项目名称：某某国际会议中心项目

1.2项目建设单位

项目建设单位：市淇洲岛影视城有限公司

1.3地块坐落位置与环境：

某某岛项目位于市高新区某某岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。

1.4本报告编制的依据

※市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点

※市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的

复函》

※市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》

※参考资料：

《市城市规划条例》

《市城市总体规划（2001-2020）》

《工程造价信息》

《房地产开发项目经济评价方法》

《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）

1.5项目开发公司状况

市淇洲岛影视城有限公司是集团（控股）有限公司下属中外合资企业。集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“浐灞半岛”和长沙“森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于

2008年1月获得单项房产开发资质。

公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。

公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。

1.6项目概况

项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套

开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面

积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质

会展旅游度假中心，拟定的建设规模109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：

分期计划

分期计划项目项目概况总面积

一期公建某某论坛国际会议

中心

占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，

其中裙楼11F

占地26.93万

㎡，总建面30.8

万㎡

威尼斯水街占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F

学校、幼儿园及相关

公建

占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡

巴伐利亚度假酒店占地2.66万㎡，总建面1万㎡

海滨度假酒店及相

关公建

占地4.41万㎡，总建面3万㎡

配套休闲项目总建面0.7万㎡

二期开发一期商住占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层

占地19.08万

㎡，总建面

40.25万㎡

巴登巴登谷商业街

及会所

占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡

西班牙小镇占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡

三期开发二期商住占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层占地30.21万

㎡，总建面

37.87万㎡

高尔夫低层住宅占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡

安纳溪谷小镇占地5万㎡，总建面1.5万㎡

一、某某国际会议中心

某某国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。

二、主题旅游设施

具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山