杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心
商业大厦设计任务书
临平商业大厦项目《设计任务书》项目名称：设计阶段：编制时间：目录一、项目概况二、设计依据及要求（一）设计依据（二）设计定位要求（三）设计风格要求三、核心设计要点四、工程造价控制五、设计成果深度（一）概念方案和方案设计（二）初步设计（三）施工图设计六、设计进度计划七、联系方式一、项目概况商业大厦项目位于临平邱山大街和保健路交叉口，总用地面积为4100㎡，总建筑面积21945㎡，容积率为。
地块性质为商业性质，拟建工程底部1-4层为商业，上部为公寓。
二、设计依据及要求（一）设计依据1、国家现行设计规范及标准；2、项目相关技术经济指标、建筑面积及容积率计算规则；3、双方共同签订的建筑工程设计合同；4、设计任务书；（二）设计定位要求：符合甲方对商业大厦的整体规划布局及整体外形要求。
（三）设计风格要求：1、设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局，充分满足实用要求，设计风格应以现代、大气、时尚、充满艺术气息为主格调。
2、项目要突出时尚内涵与特色品位，尽可能提出创新理念，争取设计产品3年内保持领先，10年内不落伍。
3、充分考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化设计。
三、核心设计要点1、本商业大厦项目作为临平新大地市场整体改造的先行先建项目，此项目的片区设计要与整体改造统筹考虑，各片区之间实现协调互补，实现以点带片，以片带面，增强整体片区商业魅力。
2、商业部分建筑形态、层高（首层尽量做高且≥6m）、柱网布置、及铺面分隔，充分考虑未来消费者购物需要，及商家经营方便和使用需要。
3、公寓部分设计应充分考虑消费者购买心理，有吸引消费者购买的亮点之处。
4、应注重对项目设计细节的处理，在增强艺术性、实用性的同时实现成本控制，尽量利用自然采光、通风，采用合理有效的措施，力求降低能源消耗，体现节能观念。
商业地产项目计划书3篇
商业地产项目计划书第一篇：项目概述一、项目名称本项目名称为“名门港湾商业广场”。
二、项目背景随着城市的发展，城市商业地产得到了飞速的发展，已经成为城市建设的重要组成部分。
商业地产项目将会成为未来城市经济发展的重要引擎，也成为了投资者和开发商垂涎的蛋糕。
本项目位于城市主干道上，一线水景房，具有得天独厚的自然条件和地理位置，非常适合打造商业地产项目。
三、项目定位本项目定位于高端商业项目，旨在打造一个生活、休闲、购物、娱乐、餐饮一体的商业广场，吸引各类高端人群前来消费。
四、项目规划本项目总占地面积为5000平方米，建筑面积为20000平方米，计划建设商场、餐厅、水吧、儿童游乐场、小型电影院、书店等一系列商业设施，满足不同人群的需求。
商场将采用一楼大开间的设计，主打高端品牌，集中展示各类奢侈品、化妆品、珠宝首饰等高端商品，成为城市里最时尚的购物中心之一。
餐厅区域将设置在二楼，主要包括西餐、中餐、快餐等各种餐饮，每家餐厅都将提供独特的美食体验，让顾客在品尝美食的同时还能享受到美景。
水吧区域将设置在三楼，提供各类果汁、饮料、小吃等，让顾客在悠闲的环境中享受健康美味。
五、市场分析本项目的地理位置优越，依靠前沿的设计、独特的品牌、优美的自然环境和完善的设施，定位在高端市场。
据有关机构调查，目前高收入人群每个月的消费能力呈现逐步提高的趋势，尤其是餐饮和购物这两个领域。
因此，本项目有望在市场中占据优势，成为城市里的高品质商业项目。
第二篇：项目投资分析一、总投资额本项目总投资额为壹亿捌仟万元整。
二、资金来源项目资金来源主要包括以下几种：1.自有资金，包括投资方的个人资金等。
2.银行贷款，可以向银行申请商业贷款。
3. 股权融资，面向股权投资者进行融资。
三、投资收益分析本项目的投资回报率较高，预计年回报率为12%-15%，年利润为1200万元到1500万元。
根据以上数据，本项目预计投资期为5年左右。
四、风险分析1. 市场风险：市场竞争激烈，市场变化不稳定，无法预测市场需求的变化。
临平副城东大门区块概念规划(最全)word资料
《临平副城东大门区块概念规划》概要一、规划范围规划范围东至余杭区与海宁市接壤的行政界线，南至沪杭铁路，西到新颜港，北至五洲路。
规划总用地面积6.80平方公里，京杭运河二通道于其东部呈南北向通过，是临平副城的东大门。
二、战略定位：城市产业支点、城市交通节点、运河沿线亮点。
三、形象定位：天堂门户；运河明珠。
四、规划结构：功能结构为“一带两轴、两心四区”。
规划将形成“一带两轴、两心四区”的功能结构。
“一带”指沿运河二通道的滨河风光带；“两轴”指沿两条快速路形成的城市产业发展轴；“两心”分别指围绕规划区东部入城口而成的城市商业、商务中心以及规划区南部依托原华宇商场拓展而成的专业市场服务中心；“四区”指北部现代制造业区、东北部现代物流区、中南部的居住生活区和东面的观光农业区。
五、用地布局规划1、规划居住用地（1）居住人口估算：规划区块的居住人口规模以2.5万人计。
（2）规划居住用地分为两部分，一部分指为城市产业发展配套的居住用地，要布置在新天路以西；计47.59公顷，；另一部分为农居安置用地，规划区块中已建低层安置区块用地面积29.7公顷；另规划多高层安置用地50.41公顷。
2、公共设施用地（1）规划城市级服务设施主要位于320国道东部入城口周边，主要包括标志性酒店、企业办公、主题文化休闲空间、研发设计等相关产业的设施，共同营造充满活力的城市门户空间。
规划用地面积13.75公顷。
（2）规划专类商业用地位于规划区南部，对现状的华宇商城与伟鹏家电市场进行拓展与升级，形成为临平副城服务的专业市场。
规划用地面积24.33公顷。
3、工业用地北沙路以北基本保持工业用地格局，北沙路以南的少量工业用地建议通过用地置换为居住生活用地。
另外为满足工业地块内工人对公共服务设施的需求，规划按800-1000米的服务半径进行工业区服务设施的配套。
规划工业用地面积共217.55公顷。
4、仓储用地考虑港口、物流用地在景观上对东大门门户形象有消极影响，规划建议河港码头用地布置于五洲路东端的北面，在五洲路东端的南面，规划仓储用地面积17.41公顷。
商业项目开发计划书
商业项目开发计划书一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。
地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。
该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。
建筑密度：42%绿地率：25%容积率：4.53.规划设计要点《苏州世景国际方案设计说明》(略)4.用地红线图(略)三、项目资源分析、项目目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。
综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
精选城市综合体概念设计文本：南昌 莱蒙都会商业中心 B12地块规划及建筑设计
3.1 规划设计整体框架 本项目规划结构在充分尊重总体规划原则下，将高端大气的办公环境与轻松灵动的商业氛围相互融合，充分营造出具有浓厚现代气息和具有时代感的建筑群体，以大型商业体块结合高层写字楼与
多层商业的形式构成灵活的功能结构主旋律，各功能各有侧重，同时又相互渗透并自然有机联系，富有变化和节奏感，充分展示CBD中央商务区城市综合体的繁荣景象。
规划中各部分功能的合理分区，商业、办公流线清晰、互不干扰,同时又有机联系。两个地块分别形成独立的核心区域，通过建筑围绕广场布局的方式，使的向心感大大加强，起到凝聚商业人气的 做用。同时方案引入仿生的设计理念，通过树叶状构架形成了完整的生态理念。塑造了连续、完整的灰空间，动静皆宜、动中取静。
规划注重城市空间的打造，办公产品设计有架空灰空间，形成于城市街道接合的缓冲地带，有效衔接了商业、办公与城市人流的关系。同时，规划结构以景观视线最大化为原则，建筑高低错落合 理分布，实现良好的视觉体验。
3.2. 道路交通系统
本项目规划进行了车流、人流、物流的合理组织，及处理好场地与城区道路的关系，合理设置集散空间，符合车流、人流、物流集散规律，处理好与其他交通方式的衔接。 1、 车流： 车流通过基地与城市道路相连接的南北侧车行入口，进入围绕基地内各建筑周边的环路，再通过环路进入场地周边的地面落客区，或者进入设置在周边的各个地下车库出入口进出地下停车场。 2、人流： 人流通过基地周边的环路，到达基地内各建筑的出入口。商业强调开放性，面向各个城市界面均设置有商业入口。办公和酒店主要人流方向考虑为地铁方向和南侧。 3、物流： 本项目内物流设计通过凤凰中大道进入地下车道，在地下形成完整的卸货流线，以避免对办公车流的影响。人行商业步行街交通组织合理，各交通相互贯通。 4、停车方式： 作为大型城市综合体，停车设计至关重要，在建筑密度达到 50%以上的条件下，停车全部设置在地下车库，并满足停车配比要求。地块开挖地下二层，地下二层全部、地下一层局部为机动车停车。 B12 地块地下二层车库与 B14 地块通过坡道联通。
杭州余杭临平山综合保护工程一期工程项目建议书
杭州余杭临平山综合保护工程一期工程项目建议书（文本部分）杭州园林设计院有限公司2010年4月4日目录一.总论1. 工程项目编制的依据、范围和原则1.1 编制依据1.2 编制范围1.3 编制原则2. 工程项目背景2.1 城市概况2.2 临平山概况2.3 项目背景2.4 现状描述3. 工程项目建设的必要性二.工程项目设计内容1.设计原则2.工程方案内容三.工程效益分析1.社会效益的分析2.环境效益的分析四.环境影响评价1.建设期环境影响因素2.建设后的环境影响因素3.建设管理建议4.结论五.工程项目进度安排六.投资估算1.定额依据2.估算金额七.结论及存在的问题1.结论2.存在问题及建议八.附表一.总论1.工程项目编制的依据、范围和原则1.1 编制依据《临平副城分区规划》（2003-2020年）《临平城城市绿地系统规划》（2006年4月）《临平山控制性详细规划》（2003年）《临平山保护与发展课题研究》（2007年）《临平山公园景观工程初步设计》（2005年）《临平山及周边地区开发与建设规划方案》（2007年）《临平山森林公园方案设计》（2009年）建设部及浙江省颁发的有关城市设计、建筑设计、园林设计的标准、规范及其它有关规定1：500实测地形图1.2 编制范围（1）项目概况：临平山约249.57公顷范围内做详细方案设计,其中公园一期工程用地总面积为390239平方米。
临平山公园沿山脊部分约84467平方米已经改造整治完毕，不计入一期工程范围，一期工程实施范围为：动物角、童苑、少体校周边地块、北入口及蒙古包周边，杭州市余杭区委党校北侧山体绿化，东来阁周边绿化、邱山别居、断岭残雪景区、环山主要游览道、公园北侧下山车行道以及道路两侧山体景观修复等。
1.3 编制原则1）执行国家有关城市设计、建筑设计及园林设计等专业的法律、法规、政策、规范及标准。
2）在上一轮方案设计的指导下，使工程建设与城市发展相协调，在保护和改善环境的同时最大限度地发挥工程建设的整体效益。
莱蒙商业中心物业管理策划案
莱蒙商业中心物业管理策划案1. 管理目标莱蒙商业中心物业管理策划旨在提供高质量的物业管理服务，以确保商业中心的高效运营与良好维护。
管理目标包括以下方面：•提供安全可靠的物业管理服务，确保商业中心的安全环境；•提高商业中心的运行效率，提供高质量的维护、清洁和绿化服务；•建立有效的沟通与反馈机制，与商户和租户保持良好的合作关系；•确保商业中心的设施设备得到及时维修和更新，提供良好的办公环境；•提供个性化的服务，满足商户和租户的各种需求。
2. 组织架构为了实现管理目标，莱蒙商业中心物业管理策划将建立以下组织架构：2.1 物业管理部门物业管理部门是莱蒙商业中心物业管理策划的核心部门，负责整体物业管理工作。
该部门将设立物业经理、助理物业经理和维修人员，共同协调和执行各项管理任务。
2.2 安保部门安保部门负责商业中心的安全管理工作。
该部门将配备专业的保安人员，并与当地公安机关保持密切合作，确保商业中心的安全环境。
2.3 清洁与绿化部门清洁与绿化部门负责商业中心的卫生和绿化工作。
该部门将定期对商业中心进行清洁和维护，并负责绿化带和公共区域的管理。
2.4 客户服务部门客户服务部门负责商业中心与商户和租户之间的沟通和协调工作。
该部门将设立客服人员，及时回应商户和租户的需求和投诉，并与物业管理部门保持紧密联系，确保问题得到及时解决。
2.5 设施管理部门设施管理部门负责商业中心设施设备的维修和更新工作。
该部门将与合作供应商合作，确保设施设备的正常运行，并及时进行维修和更新。
3. 管理策略为了实现管理目标，莱蒙商业中心物业管理策划将采取以下管理策略：3.1 安全管理莱蒙商业中心将建立完善的安全管理制度，包括24小时安保巡逻、监控系统、火灾报警系统等。
并定期组织安全演练，提高员工的安全意识和应对能力。
3.2 高效运营为了提高商业中心的运行效率，莱蒙商业中心将建立高效的管理流程和工作制度。
物业经理将负责统筹协调各项工作，并制定维护、清洁和绿化的计划和安排，确保工作的有序进行。
临平商圈中心市调2
临平商圈中心市调临平整个城区有四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成基础资料及简介临平是杭州市三大副城之一，新城规划面积为133.94平方公里。
2010年，余杭区实现生产总值628.83亿元，财政总收入120.82亿元，其中地方财政收入76亿元，城镇居民人均可支配收入28836元，农民人均纯收入15617元。
目前临平主城区按照商圈的划分可以划分为主要两个区域，首先是以北大街为轴的传统商业街，这里是临平目前最繁华的地区，相当于杭州延安路，聚集了包括银泰百货、中都百货等在内的大型商场以及九曲营步行商业街、木桥浜路数码街（以电脑为主）等特色商业，营业面积超过15万方。
其次是沿人民路—迎宾大道—世纪大道商业街区，该地区是未来地铁核心商业区，从区建设规划文件看，未来该地区将整合未开发部分的土地资源，调整新规划项目的建设方向，或完善相应的功能，在杭州城市花园酒店、美亚胡姬广场、汽车品牌店、新华书店等的基础上，充分利用地铁1号线、汽车南站、人民广场、水景花园以及住宅新区等资源优势，规划建成时代广场，包括了（易初莲花超级市场、杭州国际大酒店、商会大厦）等项目，形成具有现代气息的餐饮、娱乐和汽车交易为主的特色商业街区。
再者乔司镇将作为临平副城形成市级商业副中心，以迎宾路为连接纽带，向商业集聚度较高、经营服务功能较完善、市场具有活力、服务范围超广域的综合性、特色化商业集聚区方向发展。
所以从临平新城规划来看，临平未来商业中心将逐步从北大街向南转移，在未来几年内形成地铁商业圈，包括高端餐饮娱乐、高端购物、金融等。
特别是沪杭高铁开通以后，临平已经成为杭州北上的大门，未来地铁正式开通以后，临平将正式进入“双铁”时代，“双铁”经济也将突显出地区主导地位。
商圈利弊分析：1、市中心北大街：利--是老城区的商业模块，目前已经成型，发展成熟，人流量大，由多个中、高档商业集成。
临平新城南区块（LP31单元）
临平新城南区块（LP31单元）控制性详细规划整合（第二次）单位征集公告杭州市规划局余杭规划分局一、项目名称《临平新城南区块（LP31单元）控制性详细规划整合》二、项目规划范围及规模本次规划范围东至东湖快速路，南至永玄路，西、北至沪杭高速。
规划用地总面积约7.87平方公里。
（详见附图）三、项目背景杭州临平新城位于杭州市东北部，余杭区东部，临平副城核心区域，依托地铁、高铁、高速网络等综合交通优势，是我区东部实现产城融合、集群集聚、创新驱动、统筹发展的重点发展区域。
临平新城南区块主要位于沪杭高速以南区域，地跨南苑街道、乔司街道，境内地铁1号线贯穿南北，对外交通便捷，沪杭高速、杭浦高速、绕城高速穿境而过。
随着杭州市“城市东扩”、“决战东部”的发展机遇的到来，为东部区域发展创造了更多的机会，提出了更高的要求，对余杭东部地区融入大杭州及加速临平新城建设将产生巨大的影响，临平新城建设脚步的不断迈进，引入“紧凑城市、宜居城市、文化城市、智能城市、休闲城市”的国际先进理念，建设现代化新城区，使南区块原有发展环境发生了改变，因此，需要对原有控规进行整合梳理，结合正在开展的《南苑街道都市产业园联胜区块提升改造综合规划》、《乔司工业园区提升改造综合规划》、《临平新城重点建设区域整合规划》、以及最新的《乔司新城中心区控规》相应内容，充分发挥地铁、高速的带动和辐射作用规划的先导引领作用，按照“统一规划、近远结合、分步实施”的方针，在原有规划的基础上，对临平新城南片区范围内的建筑形态、空间布局、交通组织等方面作进一步规划整合，提升南区块城市品质，进一步整合土地资源。
因第一轮征集工作入围单位中有单位放弃投标，无法完成后续开标工作，故第一轮征集工作宣告作废，现根据相关工作计划，就《临平新城南区块（LP31单元）控制性详细规划整合》设计单位进行第二次公开征集，诚邀优秀设计单位参加。
四、规划要求各应征设计单位应根据相关技术要求和规范要求，在既有研究的基础上，深化和细化临平新城南区块功能和定位，在梳理用地的基础上，从临平新城南区块发展规模、空间结构、用地布局优化、道路交通整合、各类设施布局、综合体布局、空间景观塑造等方面要求对临平新城南区块进行研究并完成控规整合。
杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心
临平商业项目开发计划书莱蒙国际（余杭）置业有限公司2005年11月17日目录一、项目概况1、地理位置项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。
临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。
项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。
2、基础数据总占地：22.8亩（15199㎡）容积率：≦3.4建筑覆盖率：≦75%绿化率：≧15％限高：35米3、土地描述土地拆迁已完成。
土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。
地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。
二、产品描述本案产品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。
层高为5.5米，地下室6447㎡。
设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。
负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。
一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。
二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。
三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。
四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。
11.1有人口约20万。
规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。
临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。
1.2、市场小结临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点；临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点；城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点；商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。
同策临平合源项目商业定位报告
主力面积
50-200方
店铺租金 1-3元/天/平方米
商业定位 休闲娱乐、购物消费
消费群体 城北居民、老城区居民
ห้องสมุดไป่ตู้
星光商业街
餐饮、酒吧，足浴，茶楼等休闲业态为主，但城北商业气氛不浓厚
细分商圈研究
城南CBD
项目所在板块，位于临平城南 区域，正在快速崛起的CBD板 块，目前板块内并无规模性商 业，主要以写字楼为主，比如 理想国际、八方杰作、发展大 厦等，但空置率较高，有价无 市，人流量少，要形成有规模 的商业中心需要一定时间。但 是随着双铁时代的到来，将会 对该区域商业带来实质性影响， 将来将会是重点发展板块。
北大街商业中心：商业网点密集，聚集临平主要 娱乐、休闲、购物消费场所，如：中都广场、银泰 利群店、大红鹰、九曲营步行街等。
城东家乐福：是自沃尔玛开业后，依托城南居住 区，自成小型商业板块，位置比较偏远，但在本地 人心目中也有一定地位。
城南CBD板块：以写字楼为主，是自双铁开建以 来，快速崛起的版块，因为有地铁和高铁的配套， 属于临平未来发展的核心板块，但是目前商业气息 不浓，有价无市，要形成有规模的商业中心需要一 定时间。
莱蒙商业中心
主力面积
10-80方
店铺租金 5-8元/天/平方米
商业定位 生活消费、休闲娱乐
消费群体
老城区居民
临平单体建筑面积最大、功能最强的商业项目，已经是老城区居民生 活消费的首选
细分商圈研究
家乐福
家乐福，位于临平城东，周边 有临平职高和临平技校，还有 多数高档住宅小区，依托周边 居民生活消费形成的商业中心， 离本醒目很近，规模比莱蒙商 业中心较小，但其商业性质和 定位，基本和莱蒙商业中心一 致。
临平新城概念性规划方案_13752
杭州现代都市农业综合体概念性规划征集文件主办单位：杭州市余杭区良渚组团管委会杭州农副产品物流中心管委会二Ο一Ο年九月十五日第一部分方案征集应征须知1．项目概述1.1、项目名称《杭州现代都市农业综合体概念性规划》1.2、项目范围1.2.1规划范围杭州现代都市农业综合体位于杭州主城区的西北侧，良渚组团东南部。
区块东临京杭大运河，南靠宣杭铁路复线，西至杭宁高速公路，北至东西大道。
包括原杭州农副产品物流中心、原余杭高新农业示范中心、运河沿线区域及北部拓展区域，规划总面积为22.57平方公里。
1.2.2规划研究范围规划研究范围主要从良渚组团层面出发，研究杭州现代都市农业综合体的区域发展背景、功能协调关系、区域产业分工、交通联系等，准确把握杭州现代都市农业综合体的区域条件优势、周边关系以及区域功能定位等。
1.3、项目背景1.3.1 国家农业发展战略的新要求国家提出围绕农业和农村经济发展，加快实施“转变、拓展、提升”三大战略，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，加快现代农业建设，促进农业和农村经济持续健康发展。
拓展农业发展领域和途径，构建农业产业链条和产业体系，开拓农产品市场，拓展农业功能，进一步发挥农业的食物营养功能、工业原料功能、生态保障功能，拓展农业的观光旅游和文化传承等功能；拓展农业产业链条，大力发展农业产业化，逐步实现产加销一条龙、贸工农一体化；拓展农产品市场，完善农产品市场体系。
提升农业自主科技创新能力和支撑保障能力，强化农业物质技术基础，提高农产品质量安全水平，不断增强农业和农村经济发展能力和竞争力。
1.3.2区域农业产业发展的新变化在全球经济一体化的影响下，世界经济分工格局发生重大变化，随着第二产业和第三产业的快速发展，第一产业中农业发展也出现了新的发展变化。
主要表现在农产品国际贸易空前发展，农业对外直接投资增加，跨国公司在农业中不断扩展，大力发展新型、集约、高效生态农业。
通过产－学－研相结合，大大加快世界农业科技成果的转化率，经营农业生产、加工、贸易、研发正成为世界农业较普遍的经济现象。
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一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。
二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。
三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。
四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。
、
2.3.1、餐饮市场概况
从整个余杭餐饮业市场来看，2004年营业额增长率为％，为60333万元，而2003年这一数据为50071万元。根据《2004年余杭统计年鉴》统计，截至2004年，余杭城镇私营餐饮企业共67家，而个体餐饮共2265户，同期开业为663户，发展速度极快。
2.3.2、餐饮市场特征
1
中型饭店
1
家具店
小型饭店
3
服饰专卖店
19
快餐
9
纺织品专卖店
4
西点
3
鞋类专卖店
酒吧咖啡馆
化妆品专卖店
6
夜总会 俱乐部
小型百货店
3
电影院
钟表眼镜
1
休闲浴池
文化用品
4
小型浴池
书店
1
冷饮店
1
音像专卖店
4
棋牌 台球室
6
药房
6
通信器材
1
粮油店
2
个体日杂店
14
家电专卖店
1
副食品店
10
合计
77合计Βιβλιοθήκη 23分类商店类型
F3
各类办公、综合类家具
21
450-500
1
F4
办公类家具
（3）特点
停车场：由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。
江南家居广告布置范围较广，基本覆盖整个临平（余杭）地区，并辐射周边，如桐乡、海宁的部分市镇。
临平、杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送；店主需向物业缴付一定配送费用，约每车次13元。
（6）中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近的许村等客户消费
临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达、企业较多的海宁许村、崇贤等乡镇企业。
2.3.3、餐饮业在项目的发展前景
从目前市场来看，项目可引入1～2家大型品牌餐饮，以吸收和聚集目前临平零散的中高档餐饮消费；
停车场：无（车辆多停在布艺城中廊或周边路旁）
公交线路：K9 、K12
商场定位：中低档
经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。经纬宜居开业时间为1999年，世茂布艺城开业更早。经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位置比较优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。据管理人员透露：经纬宜居目前租铺只签约至2005年底，2006年商城可能易主，具体用途未定。经纬宜居现场考察时间为2005年6月8日周三14:00左右。
（4）多数餐饮依附于临街商铺
从临平餐饮店来看，多数酒店、酒楼、连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。
（5）中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主
作为商务餐饮、企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中的一些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档的酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客的常去地点，而临平大厦具有可容纳800人就餐。许多余杭的高档及特色餐饮消费流向杭州。
从项目来看，由于有沃尔玛超市人流的依托，除大型餐饮外，可在精致的低档餐饮消费上做一定的市场开拓；
项目位于临平两大商圈四侧的中间地带，处于四岔路口，交通便捷，交通可达性较强；
2.3.4、餐饮的人流集中点分析
根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来的人流主要分为两部分，一部分为沃尔玛超市购物的部分客群，主要以中低档美食、小吃等为主；另一部分主要以临平市区企业、经济开发区企业、周边许村、崇贤等乡镇客户需求为主。
临平商业项目开发计划书
莱蒙国际（余杭）置业有限公司
2005年11月17日
一、项目概况
1、地理位置
项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。
临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。
项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。
摊位数：1000个
租金125元/㎡*月
定位：小商品市场
家电卖场
（1）伟鹏家电
位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。
营业面积：2000㎡，共2层
（2）永乐家电
永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位置优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有一定优势，营业状况较伟鹏要好。
（1）休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于市区
由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅、迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。而肯德基、麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流的依托均分布于繁华的北大街上。
（2）餐饮出现集中于人民广场一带的现象
江南家居
（1）基本概况
开业于2004年12月，投资规模8000万元，占地106亩；共四层，其中1、2、3层已对外营业；4层在装修中，定于2005年6月底开业。经现场考察，1层、2层铺位已满，3层约25%空置。
（2）楼层租金
F1
套房、床具、红木类家具
33
250-300
F2
沙发、餐台类家具
32
250-300
、市场现状
临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。
临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。
位置：北大街入口
面积：2000㎡（共一层，位于二楼）
年销售总额：2513万元
商品种类：手机/手机配件/家庭影院/油烟机/电饭煲/微波炉/复读机/办公用品/电脑/电脑耗材/数码/碟机/冰箱/洗衣机/燃气灶/彩电/音响/电风扇/浴霸
分析：
临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使这一情况有所改观，2004年永乐家电临平店的销售额为2513万元。
临平城市业态组成
临平商铺经营面积组成
2、
临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。
、临平中心
北大街
总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。
区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。
数量
分类
商店类型
数量
服
务
业
房产中介
5
其
他
商
业
综合贸易市场
誉印社
1
机电商店
2
照相冲印
6
物资商店
1
广告
1
汽配商店
报亭 建材超市
建材商店
4
修理
3
干洗
4
美容美发
24
其他服务业
8
合计
52
合计
7
中都广场
步行街：
已经经营的主街：大部分为2层商铺，租金价格为元/㎡·天；而1层商铺的租金价格为元/㎡·天，其中单层主力面积为35-70㎡之间。
区域：北大街路口至保健路路口。
租赁价格：九曲营步行街均价7元/㎡·天左右，新大地小商品市场均价元/㎡·天区间。
主力面积：九曲营步行街主力面积30-120㎡为主，新大地小商品市场主力面积10-25㎡。
层数：步行街一层商铺，小商铺市场独立二层商铺。
九曲营路商业网点布局：
零
售
商
店
大型百货商厦
餐
饮
娱
乐
宾馆
超市
利群购物中心
购物中心：
同样20％的扣点、2％的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于5元/㎡·天。
、
临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。
部分专业市场分布图
资料来源：《杭州市余杭区商业网点规划（2004－2010）》
江南家居有直通临平城区的7辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平城区至江南家居出租车费用10元。
商场整体档次：中档、中低档
由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。江南家居内销售人员反映，平时基本无顾客，周末的销售情况稍好。
三、市场介绍
1、市场简述
根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。
目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。
五金机电城
建筑物业类型：三层联体铺位