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房屋建筑物评估案例

案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）

1、评估对象概况

该建筑物为露天矿办公楼，于2019年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。

该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

（1）建安工程造价

建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的

总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2019）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2019）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2019）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2019）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2019），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2019）及陈旗地区建材信息网站2019年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位：元

注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。

（2）前期及其他费用计算表

工程前期费用计算表

金额单位：元

（3）资金成本

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2

=（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元（4）重置全价：

重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32

＝1,524,401.07元

＝1,524,400.00元（取整）

3、成新率

该建筑物2019年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。

通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。

理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%

=（1－5.76/50）×100%

=88%。

勘察成新率见下表：

房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表

成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

=83%×60%+88%×40%=85%

4、评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

= 1,524,400.00×85%

=1,295,740.00元

案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项）

1、评估对象概况

该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。

该建筑物为1层框架结构，檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

（1）建安工程造价

建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2019）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2019）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2019）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2019）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2019），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2019）及陈旗地区建材信息网站2019年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位：元