房地产估价·第七章

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房地产估价---知识点

房地产估价---知识点

房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内,由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成,各自发挥其不同作用,共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。

2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度,选取若干标准宗地求其平均价格,设此平均价格为该特定街道的路线价,依据路线价,再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。

3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制定价格修正率表;⑥计算临街土地的价值;4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价,尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件:A、城市规划较完整,街道较规整,临街各宗土地的排列较整齐;B、评估区域有较多的交易实例,土地交易发展规范;C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度(因为路线价确定以后,各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系)5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,具体有:①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况(区位,实物,权益,市场)②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法:待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法:②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式:A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式:A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式:毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式:熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法,在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。

房地产估价 第七章剩余法

房地产估价 第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算; 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面: 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 (一)适用于开发后出售的公式
V=VP-C 式中:V:待开发房地产的价值; VP:用比较法估算的开发完成后的房地产价值; C:应扣除项目。 (二)适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR-C 式中:VR:用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式; 不动产价值; 建筑物现值; 建筑物开发成本; 建筑物开发利润; 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论,即土地价值由土地产品价格所决定,是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性;
2、时点不同;
剩余法适用的范围(估价对象C191) 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产,如待开发的土地(包括 生地、毛地、熟地)、在建工程(包括停建工程); 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价; 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1:有一成片荒地需要评估,获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米;开发期需要3年;将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款 年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以(B)为基础的。

()说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。

A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理2、购买收益性房地产可以视为(D),实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

A、一种收益B、一种房地产交易C、一种贷款D、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益,同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得100万元的利息,则对该单位来说,这宗房地产的价值与(A)万元的货币等价。

A、2000B、400C、4000D、100004、收益法适用的对象,是有收益或有(A)的房地产。

A、潜在收益B、实际收益C、客观收益D、正常收益5、收益法适用的条件,是房地产的收益和(B)都易于量化。

A、成本B、风险C、运营费用D、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有(C)的观念上的。

A、投资价值B、市场价值C、时间价值D、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为(B)。

A、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2,报酬率为8%,试求其40年收益权利的价格( A )A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ,对应的报酬率为6%,试求假设其土地使用权为50年,报酬率为8%下的价格( A )。

A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价4000元/ m2;B房地产的收益年限为40年,单价3500元/ m2。

房地产估价第七章基准地价系数修正法

房地产估价第七章基准地价系数修正法

价 ②根据土地使用权出租资料计算样点地价
系 ③根据房屋买卖资料计算样点地价
数 ④根据房屋出租资料计算样点地价
修 ⑤根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价
正 ⑥根据以地换房资料计算样点地价

⑦根据商品房销售资料计算样点地价 ⑧根据征地、拆迁费用资料计算样点地价
⑨根据联建分成资料计算样点地价
⑩根据企业兼并资料计算样点地价
基 准
1、划分基准地价评估区域的作用

2、划分基准地价评估区域的方法

划分标准是影响土地价格的因素指标

的相对一致性


具体方法:1)划分土地级别

《城镇土地定级规程》

2)根据城镇土地利用分区,
划分均质区域

准 3、划分基准地价评估区域的步骤

(1)选择划分区域的因素

(2)确定区域划分标准

3.住宅类:供居住的各种房屋用地,包括普通住宅、公寓、别墅用地。 4.工业类:包括工业用地(含工矿企业的生产车间、库房、露天作业
场及其附属设施用地、高新技术产业研发中心),仓储用地(含用于物资储备的 库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地),交通运输用地 (含铁路、公路、管道运输、港口、机场的地面线路、站场等用地以及城市道路、 车站、社会停车场及其相应附属设施用地),基础设施用地(供水、供电、供燃、 邮政、电信、消防、环卫等设施及其相应附属设施用地)。

Y = b1x1* b2X2 * F(X3)
价 系
编程计算 Y = 2.632X10.298* X20.279 * 1.376X3 (1) Y = 0.0005X1+ 0.43X2 + F(X3) (2)

房地产评估第7章

房地产评估第7章

《房地产评估》
第26页,共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格,实际上就是将土地使用:年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下:P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页,共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用, 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时,有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现,报酬率越高,接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格,
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页,共66页。
于是,不同年限价格之间的换算方法如下:
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P,求P70,P50如下:
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50,求P∞、P40如下: P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化,则有:
甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,
单价2000元/㎡,乙房地产的收益年限为30年,单价
l 800元/㎡。假设报酬率均为6%,试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页,共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低,需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便,将它们 都转换为无限年下的价格:
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] =91.52(万元)
《房地产评估》
第19页,共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元,收益年限可视为无限年, 该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该 宗房地产的收益价格。

房地产估价理论与方法第七章:收益法及其应用

房地产估价理论与方法第七章:收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强,技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法,包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

房地产估价第七章假设开发法

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc=a/r
➢ 式中,V表示购置开发场地的价格,Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”(Capitalized Value),B表示开发项目预期的开发 费用,C表示开发利润,a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益(平均纯租金),r表示资本化率(预期的投资收益率)。
➢ (三)一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ (一)弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1.弄清土地位置。包括如下三个层次: ➢ (1)土地所在的城市的性质; ➢ (2)土地所在的地区的性质; ➢ (3)具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2.弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ (三)假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本思想、理论依据,为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商,现有一块可供开发利用的土地,我将愿意以 多高的价格购买它呢?它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到,假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中,运用假设开发法估价,结果的可靠性取决于下面 两个预测:
➢ 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2.是否根据当地房地产市场行情或供求关系,正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为:Hypothetical Development Method

第七章地价评估《房地产估价理论与实务》PPT课件

第七章地价评估《房地产估价理论与实务》PPT课件
第七章 地价评估
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• 一、基准地价评估 • 1、基准地价评估概述
• 1)基准地价的概念和特点 • 基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同
级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途, 分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平 均价格。 • 基准地价具有以下特点: • (1)平均性;(2)区域性;(3)时效性;(4)全域性; (5)标准性;(6)公示性;(7)控制性
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• 2)基准地价评估的原则 • (1)土地用途以现状为主的原则 • (2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则 • (3)与社会经济水平相协调的原则 • (4)静态与动态相结合的原则 • 2 、基准地价评估的原理 • 1)土地收益是基准地价评估的基础。 • 2)地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据。 • 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基
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• 3、宗地地价评估方法
• 宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法,假设开发 法,路线价法,这里着重介绍基准地价系数修正法。
• 基准地价系数修正法 • 1)基准地价系数修正法的含义 • 基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系
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• 3、基准地价的评估方法 • 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估,以下主要介

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章 成本法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章 成本法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。

另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。

按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。

A.30,60B.30,80C.60,100D.80,100【参考答案】:C【试题解析】:本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。

2、某幢写字楼,建筑物重新购建成本为2000万元,经济寿命为50年,有效经济年数为10年。

其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年;设备的重置成本为250万元,平均寿命为15年,有效年龄为9年。

假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】:B【试题解析】:本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置成本为4500万元,残值率为0。

最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案

最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案

房地产估价理论与方法复习思考题(1)应采用客观成本而不是实际成本。

可将成本分为实际成本和客观成本。

实际成本也称为个别成本,是购置估价对象的实际支出,或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

客观成本也称为正常成本,是购置估价对象的必要支出,或开发建设估价对象的必要支出及应得利润,或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产,极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。

在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本,但该商场也不会有那么高的价值。

(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

当房地产市场供大于求时,应在客观成本的基础上调低评估价值;反之,当房地产市场供小于求时,应在客观成本的基础上调高评估价值。

成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。

成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值,在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。

当估价对象的权益状况与此不相同时,如产权有瑕疵,则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。

(史记:是减价调整)史家解读:在用成本法估价时,在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的,而在最终确定估价对象成本价值时,不仅要考虑减价因素,还应充分考虑增值因素的影响,如供不应求情况下要对评估价值予以调增。

【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估,在减值或增值调整时,应考虑的影响因素主要包括()。

A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧,但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等,考虑其可能的减值因素和增值因素,予以适当的减价或增价调整。

房地产估价第七章假设开发法2课件

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价(传统的估价方法) 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4.(判断)在假设开发法的现金流量折现法中,待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等,主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 ( ) 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价(现金流量折现法)
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点(价值时点)上,即以价值时点为基准进 行折现,然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润,而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时, 其中最重要的是选取( )
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一:动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二:静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定,按待开 发对象价值的一定比率测算。

[学习]房地产估价课件第七章趋势法及其应用

[学习]房地产估价课件第七章趋势法及其应用

势•法20及08其.1应用
(二)根据时间序列排列的房地产价 格不存在单一的规律性
以时间序列排列的房地产价格,呈上升或下降趋 势,是以长期的发展为出发点的。但从具体的数据 资料看,其增减额度不可能完全相同,时而上升、 时而下降也是正常现象。从价格的变动类型看,主 要表现为下列几种现象。 1.长期趋势变动
势•法20及08其.1应用
(三)趋势法撇开了价格变动的 因果关系
房地产价格受众多因素的制约和作用 ,但是,趋势法并不考虑这些因素与 房地产价格之间的关系,它只是根据 房地产价格的历史数据,预测、判断 现在乃至未来的房地产价格。
势•法20及08其.1应用
三、趋势法的应用步骤、范围 与前提
(一)趋势法的应用步骤 (二)趋势法的应用范围 (三)趋势法的应用前提 (四)趋势法的优缺点
势•法20及08其.1应用
在房地产价格没有明显的长期升降趋 势变动和季节性变动时,可以最后一年 的每月平均值或数年的每月平均值,作 为待估价房地产的价格。
势•法20及08其.1应用
•例:假 定与待估 价商品房 相似的商 品房最近 3年的每 月每平方 米的价格 如表所示 , 求2002 年1月该 商品房价 格。
[学习]房地产估价课件第七 章趋势法及其应用
势•法20及08其.1应用
第一节 趋势法的基本原理
—、趋势法的概念 二、趋势法的特点 三、趋势法的应用步骤、范围与前提
势•法20及08其.1应用
—、趋势法的概念
所谓趋势法,是长期趋势法的简称,它 是依据一系列已知房地产价格数据,运用一 定的数学方法,对未来房地产价格进行推测 和判断的一种估价方法。因此,趋势法又称 为时间序列分析法、历史延伸法或外推法。
势•法20及08其.1应用

房地产估价第七章

房地产估价第七章
3)适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施 建设和场地平整后的土地,城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。 在这些情况下,成本法的基本公式为: 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在完善的市场 经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商 (作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 在目前情况下,土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途 径不同而不同,可分为下列3种: 1) 通过市场购买取得,土地取得成本包括土地使用权购买价格(用市场 法、基准地价修正法、成本法取得)和买方应当缴纳的税费。 2) 通过征收集体土地取得,土地取得成本包括征地补偿安置费用,也 称征地补偿费用、相关税费和土地使用权出让金等费用。 3) 通过征收国有土地上的房屋取得(即通过城市房屋拆迁取得),土 地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出 让金等费用。
2)成本法适用的估价条件
在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减 一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内 平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场), 二是该种商品本身可以大量重复生产。 房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就高,开发建设成本 低也不一定说明房地产的价格就低。 运用成本法要注意如下三个方面问题: 一是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际 成本和客观成本。实际成本也称个别成本,是指某个具体的房地产开发商的实际 花费;客观成本也称正常成本,是指假设开发建设时大多数房地产开发商的正常 花费。在估价中应采用客观成本,而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。 三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大 于求时,应在客观成本的基础上调低评估价值;当求大于供时,应在客观成本的 基础上调高评估价值。 成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验,特别是要具有良好的 建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修以及工程造价等方面的专业知识。 说明:成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所 有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

房地产估价师考试2020年《理论与方法》第七章划重点:房屋完损等级评定有关规定

房地产估价师考试2020年《理论与方法》第七章划重点:房屋完损等级评定有关规定

房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。

房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。

1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号),并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

现将有关内容综合如下:(1)房屋完损状况,根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度,分为下列5类:①完好房;②基本完好房;③一般损坏房;④严重损坏房;⑤危险房。

(2)房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

(3)房屋完损等级的判定依据是:(4)房屋新旧程度的判定标准是:①完好房:十、九、八成;②基本完好房:七、六成;③一般损坏房:五、四成;④严重损坏房及危险房:三成以下。

房屋折旧的有关规定:针对本知识点提问? 1992年6月5日,建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度--会计科目和会计报表》(建综[19921349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。

这些规定虽然是针对会计上的折旧和"经租房产"的,但其中房屋分类分等,以及房屋的耐用年限(寿命)、残值率等参数,对估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。

经租房产折旧的有关规定如下:(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用,计算公式为:年折旧额=原价×(1一残值率)÷耐用年限(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等:①钢筋混凝土结构②砖混结构一等③砖混结构二等④砖木结构一等⑤砖木结构二等⑥砖木结构三等⑦简易结构(3)各种结构房屋的一般耐用年限见表8-2。

(4)房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用,即为残余价值,其与房屋造价的比例为残值率。

第七章房地产评估二

第七章房地产评估二

四、 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 1、房地产功能性贬值的估测 (1)修复原有功能使其能够满足现实需要,如改 变原有设计布局、更新装修或设备,则所花费的修 复费用相当于功能性贬值额。 (2)将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、 外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比 较,二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 (3)与房地产的实体性贬值一起考虑,确定包括 功能性贬值因素在内的综合成新率。
二、市场售价类比法在房地产评估中的应用
土地使用权年限修正系数的数学表达式为
容积率修正系数的数学表达式为:

Hale Waihona Puke 市场售价类比法的评估案例: P93 [例6-5]:土地使用权价值评估 P137[例8-3]:房地合一价值评估 住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”),指 开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范 围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑,一般 包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金 融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他 八类公用建筑,但各住宅区具体配建项目因住宅 区情况的不同会有所区别。配套公建的修建,为 业主居住提供了各项便利条件,提升了楼盘的吸 引力,是业主与开发商关注的一个焦点。
三、房地产净收益的测算 1、净收益的测算思路 净收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运 营费用 =有效总收入-运营费用 2、不同类型房地产净收益的测算 (1)出租型房地产净收益的测算 (2)直接经营型房地产净收益的测算 (3)自用或尚未使用的房地产净收益的测算 (4)混合性房地产净收益的测算
二、 房地产重置成本的估测 1、取得成本 征用集体土地取得土地使用权 城市房屋拆迁取得土地使用权 市场交易取得土地使用权 2、开发成本 土地开发成本和房屋建造成本 3、管理费用 4、投资利息 5、开发利润 6、相关税费
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乘以相应的潜在毛收入乘数(PGIM)转换为价值的方法:
优点: 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点: 没有考虑空置率和运营费用的差异。 适用: 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的,并且运营费用 比率相似,则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来 说,该方法也比较粗糙,适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的 估价。 2.有效毛收入乘数法:是将估价对象未来第一年的有效毛收入(EGI) 乘以相应的有效毛收入乘数(EGIM)转换为价值的方法:
时间)。 对于单独土地和单独建筑物的估价: 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。 然后选用有。 对于合成体的估价对象: 1.建筑物的经济寿命大于或等于土地使用年限 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限,选有限年的收益法
投资报酬率排序插入法:因具有同等风险的任何投资的报酬率应是相 近的,所以可通过与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率 来求取估价对象的报酬率。
报酬资本化法小结: 报酬资本化法的定义,理论依据和操作步骤? 报酬资本化法的主要公式? 收益期限是怎么确定的?经济寿命与自然寿命有何区别? 潜在毛收入、有效毛收入和净收益。 出租或自营等4种情况下净收益怎么测算?净收益流模式怎么确定?什 么情况下要用什么公式? 报酬率本质是什么?有几种求取方法?
1.预测未来第一年的收益 2.求取资本化率或收益乘数 3.选用合适的直接资本化法公式计算收益价值 适用条件及对象 适用对象:适用有收益或有潜在收益的不动产(商业、旅馆、餐 饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等不动产)。 适用条件:不动产未来的收益能较准确地量化;风险都能较准确地 量化。 不适用对象:对于收益或潜在收益难以量化的不动产价格的评估则 不适用(政府办公楼,学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益不动 产的估价,收益法大多不适用)。
三种测算方法: 1 把费用分为变动费用和固定费用,将测算出来的各种类型的收入分 别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。
变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用;固定费用是指其 总额不随业务量的变动而变动的费用。 ②首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入 减去总费用。 ③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合, 先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益 相加。 净收益测算应注意的问题 有形收益和无形收益 实际收益和客观收益 乐观估计、保守估计和最可能估计 重置提拔款的扣除方式 净收益流模式的确定 先判断净收益的类型 1.净收益每年基本上固定不变 三种方法: 过去数据简单算术平均法。(求取估价对象过去几年净收益,将其简单 算术平均数作为A) “未来数据简单算术平均法” (预测估价对象未来若干年净收益,将其简 单算术平均数作为A) “未来数据资本化公式法” (预测估价对象未来若干年净收益,利用报 酬资本化法公式演变求取A)
第七章 收益法
收益法的基本原理
基本原理 预期原理:决定房地产当前价值的因素,主要是未来因素而不是过 去的因素,是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满 足、乐趣等预期。 1.过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考。 2.投资者购买收益性房地产的目的,是购买房地产未来所能产生的一系 列收益。 3.资金的时间价值。 PS:如果将估价时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定收益期限的 房地产,预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益,如果现在 有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值,则这笔资金就是 该房地产的价值。 含义 预测估价对象未来的正常净收益,然后选用适当的资本化率或报酬 率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法 估价求得的价格称为收益价格。 假设: 1.年不动产净收益不变 2.资本化率每年不变 3.获取收益的年限为无限年 4.获取不动产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下 价值高低取决于三个因素:未来净收益的大小;获取净收益的可靠 程度;获取净收益期限的长短。 某一货币额*利息率=不动产的净收益 不动产价格=不动产的净收益/利息率 操作步骤 两种方法: 报酬资本化法 1.确定未来收益期限 2.预测未来各期的净收益 3.求取报酬率 4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值 直接资本化法
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预知未来若干年后价格的公式 (1)已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ; (2)房地产在未来前t年(含第t年)的净收益有变化且已知; (3)期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。
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净收益年限的确定
对象: 1.对于单独土地和单独建筑物的估价。 2.对于房地合成体的估价对象。 含义:收益期限是估价对象自估价时点起至未来不能获取收益之日 止的时间。 考虑因素: 1.估价对象房地产自然寿命 2.法律规定(如土地使用权法定最高年限) 3.合同约定(如租赁合同约定的租赁期限) 4.房地产剩余经济寿命来确定(收益法中,建筑物经济寿命具体是 建筑物自竣工日期起,在正常市场和运营状态下,净收益大于0的持续
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优点:考虑了房地产租金以外的收入、空置率等损失情况。 缺点:没有考虑运营费用的差异,因而也只用于做粗略的估价。 适用:估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异,且这种差异预 计还将继续下去时。 3.净收益乘数法:是将估价对象未来第一年的净收益(NOI)乘以相应 的净收益 乘数(NIM)转换为价值的方法:
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2.净收益每年基本上按固定数额递增或递减 3.净收益每年基本上按某个固定比率递增或递减 4.其他有规律变动的情况 选用相应的报酬资本化公式
报酬率的确定
本质: 报酬率(回报率、收益率、折现率),是与利率、内部收益率同性质的 比率。 报酬率=投资回报/所投入成本 方法:累加法;市场提取法;投资报酬率排序插入法。 累加法:将报酬率视为包含无风险报酬和风险报酬率两大部分,然后分 别求出每一部分,再将他们相加得到报酬率的方法。 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补 偿率—投资带来的优惠率 市场提取法:利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价 格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。
计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 2.建筑物的经济寿命小于土地使用年限 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限,选用有限年的收益
法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费; 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限
价值的折现值。
净收益的确定
基本原理 潜在毛收入(PGI):是假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得 的收入。 有效毛收入(EGI):是由潜在毛收入扣除正常的空置,拖欠租金以及 其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 净运营收益(NOI):简称净收益,是由有效毛收入扣除合理运营费用 后得到的归属于房地产的收益。 税前现金流量:是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。 期末转售收益:是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。 种类(净收益的取舍): 实际净收益:目前状况下的收益 客观净收益:合理使用状态下的正常收益(有租约除外) 有形净收益:收入 无形净收益:商誉、实力 类型: 1.每年基本上固定不变; 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减; 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减; 4.其他有规则的变动情形。 PS: 每年基本上固定不变的净收益的求取方法(实际估价中最常见)
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净收益在前后两段变化规律不同的公式
1.无限年 假设前提是: (1)净收益在前t年(含第t年)有变化,分别是 A1,A2,…,At , 在t年以后无变化为A (2)报酬率Y大于零;(3)收益年限为无限 年。
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2.有限年 假设前提是:(1)净收益在未来前t年(含第t年)有变化,分别是 A1,A2,…,At ,在t年以后无变化为A;(2)报酬率Y不等于零;(3) 收益年限为有限年n。
直接资本化法
直接资本化法概述 概念:直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种收益除以适当的资 本化率或乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。
式1: V—房地产价值 NOI—房地产未来第一年的净收益 R—资本化率 式2:房地产价值=年收益*收益乘数 收益乘数法有潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 1. 潜在毛收入乘数法:是将估价对象未来第一年的潜在毛收入(PGI)
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净收益按一定数额递增的公式 1.无限年: 假设前提是:(1)净收益按等差级数递增;
(2)报酬率Y大于零;
(3)收益年限为无限年。 假设前提:净收益逐期递增b,如净收益第一期为A,则第二期为A+b, 第三期为A+2b,第n期为A+(n-1)b。 2.有限年: 假设前提是:(1)净收益按等差级数递增,每期递增b;
(2)报酬率Y每年不变且大于零; (3)收益年限为无限年。
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V —不动产在估价时点的收益价格 A—不动产每年净收益(假设发生在年末) Y—不动产的报酬率(折现率) 2.收益年限有限且其他因素不变的公式 此公式的假设条件是: (1)净收益每年不变为A;
(2)报酬率Y每年不变且大于零(当r=0时,V=A×n); (3)收益年限为有限年n。
收益法的计算公式
最一般的公式
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式中: V —不动产在估价时点的收益价格 i —年份 Ai —不动产第i年净收益(假设发生在年末) Yj —不动产的第j期报酬率(折现率) n —不动产自估价时点起至未来可获收益的年限
净收益每年不变的公式 1.收益年限无限且其他因素不变的公式 适用条件:(1)净收益每年不变为A;
调查估价对象过去3—5年的净收益,求均值 预测估价对象未来3—5年的净收益,求均值 不同收益类型的房地产净收益测算 1.出租的房地产净收益的测算 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。 出租人负担的费用,一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租 赁费用、租赁税费。 2.自营的房地产净收益的测算 (1)商业经营的不动产: 净收益为:商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及 附加—管理费用—财务费用—商业利润。 (2)工业生产的不动产: 净收益:产品销售收入—生产成本-产品销售费用—产品销售税金及附加 —管理费用—财务费用—厂商利润 (3)农地: 净收益:农地年产值—种苗费—肥料费—水利费—农药费—农具费—人 工费—畜工费—机工费—农舍费—投资利息—农业税—农业利润。 出租和自营 测算方法的基本原理
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