容积率分析

容积率分析

考虑到开发效率的因素，服务条件越好地区开发强度越高。服务条件主要是指商业、金融、企业总部等服务中心，以功能区为源进行可达性分析。

以功能分区总图中的金融办公、商业服务、企业总部等服务中心为依据，基于不同服务影响范围进行服务条件分区，建立基于服务条件的容积率分布模型。基于市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值4；10 分钟步行距离（700 米）范围内赋值3，公交10 分钟运距（3500 米）范围内赋值2，其它地区赋值1（具体赋值见下表）

交通条件相关理论研究表明，城市交通对各个区域的土地开发强度存在以下的级差关系：轨道交通＋干道>轨道交通>干道>其它地区。结合已开展轨道交通建设的城市的实践经验，依据轨道交通和城市干道的影响范围进行参数赋值，具体见下表：

类型影响范围分级权重

公共绿地对于容积率分布的影响具有特殊的距离衰减效应，直接面临公共绿地的土地价格往往会特别高，从而导致容积率也特别高。根据经验，假设公园绿地对于周边100 米范围内土地开发强度的影响最为显著。基于公共绿地影响的环境条件分区的参数赋值采用：面临公园绿地100 米范围内赋值3，步行10 分钟（700 米）范围内赋值2；其余地区赋值1；公共绿地本身作为非开发用地,赋值0

将交通、服务与环境因子的影响模型加权叠加，获取容积率的基准模型。参数按如下公式计算：修基准容积率= 基于交通条件的容积率分区参数×交通区位权重＋基于服务条件的容积率分区参数×服务区位权重＋基于环境条件的容积率分区参数×环境区位权重。权重赋值见下表：