碧桂园八步法运营图(v02)

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轻松看懂碧桂园如何拓客

运营管理部营销管理中心整理分享罗莹莹制作
销
售
售
员
员
拓拓拓客客客 ABC 组组组
若干
每组30人
碧桂园人员配置对比融创、恒大、中海：
公司融创碧桂园恒大中海
项目人员配置 5-10个组，每组10-30人
80-100人 400-500人
3000人
拓拓拓客客客组组
每组30人
配比 1名渠道经理，渠道专员40%+“小蜜蜂”60%
商家拓展：与商家合作举办活动、降低成本获得客户资料。
撒网派单：以前期准备的拓客地图为依据，进行密集型或撒网型的传单发放宣传。
媒体合作：与本地媒体或跨地区媒体进行合作；媒体客户看房团。
活动拓展：自行举办一些体验类、品鉴类或主题讲座类的活动开辟新客户。
大客户拜访：中高端、中端及中端以下项目适用，通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的迅速去化。
2 立体拓展
线上广告
拓客召集
比例
到访人均成交人均到访人均成成交人均成成本（元）成本（元）本（元）本（元）
到访%
成交%
项目1 1452 37515
137
项目2 3252
9870
194
1990 855
0.9 0.5 0.6 0.9
客户拓展
• 通过圈层资源、人脉关系、外拓等形式，建立有效的、长期稳定的、不断输送客源的渠道，挖掘意向客户，并达至成交。
动线堵截：向主力目标客户进行项目信息传递，捕捉意向客户。
商场巡展：所有项目类型均可，广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息。
动迁嫁接：普通及中高档住宅项目，传递项目信息，锁定拆迁客户。

《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析

《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。

立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。

2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。

2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。

2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。

目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。

2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。

碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。

2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。

除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。

二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。

碧桂园新总部大楼二、面临的挑战（一）资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。

正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。

房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。

因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。

碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。

碧桂园企业运作模式分析

和公建配套提升物业价值
► 凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场； ► 配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击； ► 自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点； ► 口碑传播，逐渐发展为新塘有钱人的标志。
典型案例
凤凰城项目产品情况
开盘低价席卷市场，制造轰动和关注，产品组合极为丰富，力图全面覆盖市场以作试探市场
Ø固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； Ø长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
Ø通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； Ø平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
Ø标准化产品体系与开发模式，便于复制； Ø以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
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总纲
成都
西安重庆
北京
沈阳
天津青岛
南京镇江无锡湖州
佛山海南
企业概况
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2019年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
2019年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2019年
金额
占总收入比例
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向
市场，低价快销使2019年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅为2.5％。
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以其为核心展开

高位谋划,超前布局——碧桂园产城策划的打法与思路

高位谋划，超前布局碧桂园产城策划的打法和思路产城融合中心张国民什么是产城策划？产城策划——产城项目开发建设之前，通过整体规划来明确拟开发建设区域的发展愿景，对未来整体性、长期性、基本性问题进行思考，勾勒产城品格，明确产业主题，设计未来整套的规划、建设、运营行动指引方案。

✓实现战略：推动新型城镇化建设、拉动经济增长（起步）✓培育产业：从“企业集聚”到“产业集群”（升级）✓研制产品：从“制造”到“智造”，鼓励自主创新（高级阶段）对碧桂园有价值（经济效益）✓做产品：地产和房产✓做资产：持有经营和资本运作✓做平台：产业投资和服务集成对政府的价值（社会意义）✓经济贡献：直接经济增长，间接经济拉动，可持续经济繁荣✓社会进步：和谐、分享、共赢；弘扬文化、塑造产业文明✓环境保护：“保护性开发”和“开发性保护”VS•为产城开发提供战略性谋划，系统解决“战略定位、目标愿景、发展路径”等战略规划关键问题，明确产城项目发展方向与开发特色，谋求综合开发效益，为产城项目规划设计和开发运营提供指导。

•为产城项目及地方政府谋划区域内产业发展问题，为区域发展确立具有竞争力、产业规划可持续的产业发展体系，帮助产城项目在产业发展问题上明确方向、抓住重点，并提出产业发展策略及路径。

•遵循战略及产业结论，绘制概念规划方案，包括总体布局、土地利用、空间形概念规划态、交通体系、绿化景观系统和节点控制等内容，指导项目落地并完成规划部门审查。

•从经济、城市、运营三方面提出满足目标的综合解决方案，针对综合解决方案，开发策略提出开发策略，要落实到具体的项目，具体到目标、方法、投资、组织和进度。

战略规划产业规划开发策划招商策划概念规划总体规划控制规划城市设计产城运营软规划硬规划01战略规划何为战略规划？定义：区域开发建设前，通过战略规划来明确拟开发建设区域的建设发展愿景，确定未来的发展方向、功能和产业、阶段目标等，明确发展模式，为未来整套的规划、建设、运营行动进行方向性的指引。

从七前三后策划会议看碧桂园的运营管控逻辑

6
碧桂园七前三后运营管理导图
前置策划土地排雷
抢开放抢开盘
品质管理进度管控
土地获取前25天
定位策划会
投资拓展部
开工
规划方案确定
开盘前7天
开盘策划会
营销管理部
土地获取前20天土地获取前7天Fra bibliotek报建策划会
运营管理部开发报建部
成本策划会
成本管理部
建设及联合验收
开盘后7天
开盘后评估
运营管理部
装修单位进场前7天
装修策划会
工程技术部
土地获取前7天
工程策划会
运营管理部
土地获取
展示区开
放
开售
交楼联合验收前7天
交楼策划会
客户关系部
完美交楼
完美收官
竣工
备案
竣工备案
交楼后30天
交楼后评估
客户关系部
结算后评估
项目全周期开发完毕
全周期后评估
运营中心
7
前置策划、土地排雷
定位策划会报建策划会
成本策划会工程策划会
销售中心
组织定位
控股
“经营参谋” “业务裁判”
区域项目
总裁/区董的左右手承上启下
事业部总经理是运营第一负责人
重要职能
““三经业年营务经参裁营谋判规””划经营目标和货值项目全周期收益计划与高周转
决策会议管理
内控体系管理信息化管理
公司经营 &
项目运营
XX-九大策划会议体系
会议名称
会议目的
组织/部门
负责人
人
通过设计部门对概念方案的阐述以，结合地块头概念方案评审会脑风暴会议的评审结果，对项目概念方案进行综

碧桂园拓客8大战术(案例分享)

碧桂园拓客8大战术拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。

碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。

一、拓客工作开展的策略及组织1.拓客策略根据项目定位、产品类型,锁定目标客户群;根据客户群的特性、分布区域及行业，制定拓客策略。

2.编制详细客户地图(1)城市调研宏观概况：城市经济的支柱产业、经济结构、商业类型、人脉资源构成等。

微观概况：各区域商家、企业数量，各群体客户类型、规模等。

(2)客户地图具体到每个区域、每个行业，具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。

根据客户地图的详尽描绘，清楚的分析出，市场中符合项目定位的客户容量。

(3)案例分享——塘厦三盘a.大企业拜访(主要是企业法人方面)整合商家资源，项目配套资源，制定不同级别的拓客套餐。

全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270家;最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过160家大企业的法人完成推荐工作。

b.私营企业拜访(主要针对小型私营业主、商家等等)制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽谈重点是发掘其拥有的自身客户资源，项目介绍及展点植入的洽谈;已洽谈私营企业868家，举办现场活动19场。

c.机关企事业拜访(主要针对公务员、银行、医疗、教育、村委等)通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭建拓展平台。

金融机构71家，已完成66家;医院10家，已完成8家;教育机构41家，完成29家;村委26个，完成17个。

3.人脉资源拓展(1)关键核心寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类、数量!(2)人脉资源类型本身是有钱人：政府高官、企业主、外企高管。

能接触到有钱人：豪车4S店销售、高档食府部长、银行大客户经理、竞品楼盘销售。

高端商业平台：商业资源、VIP客户资源。

高端社区拓展：高端小区、政府大院等。

(4)案例分享——禅城城市花园如仅针对有钱人开展拓客，忽略其他渠道的开拓，则导致拓客效果有限。

看碧桂园如何做圈层营销(经典案例)

看碧桂园如何做圈层营销明源地产研究院编辑整理房地产业内有一句话是“圈层对了，房就卖了”。

说白了，就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率。

如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？不妨学学碧桂园圈层营销的优秀案例——十里银滩的圈层营销。

二、建立项目总部管控机制1.十里银滩区域营销分工及架构主要按市场区域线分为十里银滩本部、深圳、香港、全省、全国几大板块，各市场区域团队有明确分工，例如行政类、策划类等。

另设高端客户（别墅）拓展销售组，明确各大市场责任人与销售目标，全力以赴完成销售业务。

深圳区域团队除负责展厅及展点外，兼任双百计划，深挖深圳。

广东区域团队下设15个组，启动“百城千镇”银滩营销计划，以建立高端渠道、人脉关系、路演、投资研讨会、展销会及适量的广告等形式拓客，以每两周为周期，按照战略地图，地毯式扑克覆盖全广东较富裕的县（市）、区、镇。

凡拓展及该区域成交的均算入广东区域业绩，广东区域的分组架构将在全广东洗客一遍后再视收效情况进行调整，计划在五一前完成首轮重点区域拓客。

具体架构如下：（1）十里银滩本部：产品及体验板块、策划板块、行政板块、人事板块、助理板块、市场研究模块、总部协调（2）深圳市场：深圳展厅、双百计划；深圳销售拓展包括A组（罗湖区）、B 组（罗湖区）、C组（福田区）、D组（福田区）、E组（南山区）、F组（盐田区）、G组（宝安区）、H组（龙岗区）（3）广东市场（深圳以外）：a.西线（拓展经理）、佛山拓展一组、佛山拓展二组、中山拓展组、珠海江门拓展组、粤西拓展组b.广州（拓展经理）：广州拓展一组、广州拓展二组、广州拓展三组、粤北拓展组、肇庆云浮拓展组c.东线：惠州拓展一组、惠州拓展二组、东莞拓展一组、东莞拓展二组、粤东拓展组（4）香港市场：对接香港展厅、对接香港拓客（5）全国市场：对接北京展厅联动推广、对接东北联动推广、对接全国拓展或其他展厅（6）高端拓展销售：别墅A组、别墅B组2.前期准备工作为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作：（1）制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排，填写汇总提交。

碧桂园地产集团计划运营工程管理_碧桂园广西区域全穿插施工体系介绍

17
三、广西区域全穿插施工暗线铺排要点
3. 政府验收计划及资料管理
桩基子分部 □桩基竣工报告
□桩基础质量监理评估报告
□桩基础质量监理评估报告
□桩基础质量验收监督通知书等
地基分部验收
□地基分部工程质量验收通知书
□地基分部工程质量验收报告
□工程质量保证体系审查表 □其它相关资料
装修分部验收
□配套管理用房验收 □需提交市质监站存档的文件和资料
-30 -15 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450 480 510
基础交场总包
塔地
楼库
±封
0
闭
主体结构完成一半
主体封顶
装外立面
竣
档
修及园林
工
案
完绿化完
3、样板先行：大面积施工前完成交付样板层（图纸深化、土建、装修及外立面样板）
4、面层（涂饰面、部品部件）：在主体封顶后进行施工、N-17公区墙面砖穿插施工
集团4+4+4全穿插施工要求
广西区域4+4+4全穿插施工体系要点
6
第二部分广西区域全穿插施工保底线措施
二、广西区域全穿插施工保底线措施
1.地下室封顶—地库同步封闭
□主体分部资料 □建筑装饰装修分部工程资料
□屋面分部资料 □电气及给排水分部工程资料
□通风与空调分部工程资料
分项验收 □节能验收资料 □绿色建筑资料 □规划验收资料 □防雷验收资料 □消防验收资料
□人防验收资料 □逐套验收资料
竣工验收 □园林绿化资料 □五方验收资料 □竣工验收备案资料 □工程竣工相关资料

碧桂园全民营销攻略分享PPT课件

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碧桂园模式——“地毯式”营销
由点到面，“地毯式”营销推广覆盖
✓地毯营销：能谈到的展场都做，能拓到的客户都拓，幅度跨越碧桂园全国所有项目，广州是老巢； ✓集中轰炸：项目80%的营销费用保证首期开盘成功；
集中网络轰炸全民营销
业主发动
大量展场客户拓展
形象入市期
发布碧桂园深圳战略高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
拓展费用占营销总费用约10%
打街霸，挖客，无所不用。
第9页/共21页
碧桂园模式——“地毯式”营销之拓展为王
2012年，仅塘厦碧桂园的外展场就多达近300处，涵盖商场、商铺、酒店、社区、车展、各种休息厅、等候厅、餐馆等
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动）开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动）开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略高薪招聘全市销冠
“给塘厦一个五星级的家”
十大组销售团队，每组40人，每大组分4~6组小组，每小组 4~5人，轮番外出进行大客户拓展。
拓展方向：企业、事业单位、银行、商会、车行、学校、医院、居委会、老年社团组织、富太俱乐部……
三盘联动，百万年薪诱惑！三盘一年货量30个亿，销售员可以同时销售3盘，高回报！同时引起业内的强烈关注，一度造成群雄共恨的局面！
人海战术！10组销售，合计400人销售团队！
百城联动，百团大战！
由集团总部协调发动广州、深圳、甚至其他区域客户！ 400人销售团队中80%平时都负责外场销售，拓展团购！
“全民营销”，公司内部任何人员都可以获佣金。
第15页/共21页

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式（共五则）

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式（共五则）第一篇：5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。

一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。

碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。

接下来我们就来具体了解一下，如下图所示：上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点：1、可怕的前置：拿地即可开工快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。

所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。

如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。

从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。

2、抓大放小：抓重点攻难点碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。

但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。

碧桂园房地产线上营销案例ppt

LOGO
BUSINESS REPORTING ON WORK
Synergistically utilize technically sound portals with frictionless chains. Dramatically customize empowered networks rather than goal-opportunities.
碧桂园作为房地产头部企业，目前在全国有2000多个项目，是行业内布局最广泛的房企，其线上营销平台也体现了全项目、多流程的线上化。早在2019年6月，碧桂园就发布了自主研发的“凤凰云”直营购房平台，覆盖其所有在售和待售项目共1400余个。
主要线上渠道：“凤凰云”，京东旗舰店
“凤凰云”将找房、看房、选房、购房等各个业务模块都搬上移动端，小程序集合了“找房”、 “全景看房”、“线上登记”、“线上认筹”、“房贷计算器”等多项功能，覆盖了售前、售中到售后的多项流程服务。
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快好，碧桂园开发模式最新解读

快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。

快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。

核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。

2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。

按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。

Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。

Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。

综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。

采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。

万科恒大碧桂园一线房地产集团公司制度及流程图

WK房地产开发管理制度目录一、WK房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、 WK房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书DOC格式,3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、 WK房地产开发投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．WK房地产开发设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、WK房地产开发造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、WK房地产开发工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、WK房地产开发绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、WK房地产开发财务管理1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、WK房地产开发行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、WK房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.WK房地产开发组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师3.设计管理部组织结构与责权经理级1人根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7．负责与、设计单位做好交流、协调、配合工作8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1．工程设计单位的初步选择权2．对外部设计方案的审核权、修改建议权3．对设计变更、工程洽商的参与审批权4．建设工程质量的参与验收权设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件商务部经理造价工程师土建预算员安装预算员合同管理员询价员合同主管说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍，并协调好对、对外的关系工程管理部经理土建工程师水电工程师市政工程师技术资料管理员各专业技术员8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9．在项目预算围，对工程费用使用的决策权10．在权限围，可以代表企业对外行使联络权和协调权11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案销售部经理销售员客服主管营销策划专员7 办公室组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、 WK房地产开发职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书。

简析碧桂园营销标准化-2018

1.广场舞大赛 2.幸福早餐派送 3.全程大米、鸡蛋派送 4.结合节假日事件炒作
1.关注平台抢 2.微信幸运大转盘 3.数钱游戏 4.游戏赢红包
1.VIP会员在线注册 2.游戏赢升级VIP级数
1.商家联盟 2.经济论坛
1.乡镇巡游活动 2.少儿才艺大赛 3.各商家合作签约仪式
1.高峰论坛活动 2.区位论坛 3.媒体采风
主题细分
项目筹备期
为有成就的XX人建五星级的家
品牌立势期
XXX中心非凡之作
造势蓄客期
X月X日遇到最美XX
价值炒作期品质体验期
XX至美示范区 X月X日盛放
有能力了要住就住至好的
持续销售期
感恩XX 狂销XX亿
碧桂园来到XX 五星级的家值得期待
碧桂园来了是该换套好房的时候了
新城名门领耀XXX
铺叙区位周边配套、交通、景观资源等印证区位环境优势。
2.0 品牌立势期
项目工地围挡
项目工地围挡：输出品质、物业、区位、教育、配套、品牌等卖点
为有成就的贵港人建五星级的家国家一级资质物业服务 24小时贴心服务贵港至好的社区至好的房子碧桂园、给您一个五星级的家双府一号领耀贵港
商家联盟
闹市区的品牌盒子开放，增加项目的展示面和收客点
联合区域内商，形成全城合作的形式，同时增加广告位
3.0 造势蓄客期
展厅开放 V IP卡派发
主要营销工作内容及营销工作目的
主要营销工作分类圈层活动
事件营销
五大包装跟进
筹备示范区开放
主要营销工作目的 —— 让客户感兴趣
拓客前期物料的筹备，以便支撑后续全面拓客执行所需，最大化实现助力拓客；并进行阶段拓客分析，广泛开拓渠道，拓展客户，储备充足有效客户;

碧桂园地产集团营销策划 _ 运营管理碧桂园新项目营销进度节点4.0标准化

主要目的：
1、及时反馈费用使用情况，提供项目费用管控依据；
2、明确买卖双方及银企双方的权利义务；
3、公众场所只顾责任风险转嫁保险公司；
4、对项目的全年销售计划及库存量铺排有整体性、前瞻性的预判和把握。
X2.1【主线】制定全年供需计划及销售计划
X2.2【主线】全年费用编制
X2.3营销费用管控
X2.4按揭银行及公积金的引入
X3.2车位推售方案制定
X3.3安全疏散示意图的准备和公示
X3.4确定按揭业务的操作及办理流程
X3.5代理合作方案申请和培训
X3.6凤凰会开通
【4开盘前至示范区开放】
核心内容：
1、启动派筹，
2、开盘准备；
主要目的：
1、确定开盘人员，物料，场地准备；
2、完成派筹前的准备工作，为后续顺利派筹工作做好基础。
核心内容：
1、借势热销，
2、顺势调价；
主要目的：
1、利用首开热销氛围形成对观望客户挤压，合理制定二次开盘价格，实现客户氛围及价格双重逼定，促进加推大卖；
C6.1后续货量定价/调价/促销
C6.2在销售项目第N期地块户型配比
销售管理部
【1摘牌前】
【2摘牌至展厅开放】
核心内容：
1、预算编制，
2、供需铺排。
S2.1【主线】LOGO及VI定稿
S2.2摘牌新闻发布会
S2.3筹备期与立势期推广预算计划表报批及落实
S2.4【主线】全年推广费用编制
S2.5影视拍片创作与制定
S2.6影视剪片制作
S2.73D影视制作
S2.8城市展厅/B-box悬念活动方案提报
【5示范区开放至开盘】
核心内容：
1、价格策略，

碧桂园SSGF新体系全阶段管理思路课件

特点
SSGF新体系注重绿色、环保、节能和可持续发展，采用工业化、标准化、模块化的方式进行住宅设计和建造，提高了建造效率和住宅品质。
SSGF新体系的重要性
市场竞争力
随着人们对居住品质要求的提高，SSGF新体系能够满足市场对高品质住宅的需求，提高碧桂园集团的
市场竞争力。
可持续发展
SSGF新体系符合国家对绿色建筑和可持续发展的要求，有利于企业可持续发
促进产业链协同发展
SSGF新体系的推广和应用将促进房地产产业链上下游企业的协同发展，形成更加紧密的合作关系。
提高行业整体水平
SSGF新体系的应用将带动整个房地产行业的技术和管理水平的提升，推动行业健康发展。
谢谢您的聆听
THANKS
SSGF新体系对建筑质量的影响
多个案例表明，采用SSGF新体系的建筑在质量方面得到了明显提升，减少了质量问题的出现。
SSGF新体系在成本控制方面的作用
通过对多个案例的总结，发现SSGF新体系在成本控制方面也具有积极作用，能够有效降低施工成本。
06
结论与展望
SSGF新体系的未来发展方向
持续优化与升级随着技术的不断进步和市场需求的变化，SSGF新体系将不断进行优化和升级，提高生产效率和居住品质。
某别墅项目采用SSGF新体系的案例
别墅项目通过应用SSGF新体系，缩短了工期，提高了建筑质量，并获得了客户的好评。
某高层住宅楼项目应用SSGF新体系的案例
该项目在施工过程中采用了SSGF新体系，有效控制了施工成本，并实现了绿色施工。
案例分析总结
SSGF新体系在提高施工效率方面的优势
通过多个成功案例的分析，发现SSGF新体系在提高施工效率方面具有显著优势，能够有效缩短工期。

碧桂园销售流程(课堂PPT)

小定金（500元以上）是一个行之有效的办法。 • (3)小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。 • (4)定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔
偿。 • (5)定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户
最终签约成交。 • (6)定金保留日期一般以3-7天为限，超过时期，定金没收，所保留单元将自由
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客户追踪
• 客户追踪 • 一、客户追踪 • 1．基本动作 • (1)繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。
(2)对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能，努力说服 • (3)将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断 • (4)无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户 • 2．注意事项 • (1)追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象 • (2)追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜 • (3)注意追踪方式的变化：如可以打电话，寄资料，上门拜访，邀请参
• (6)马上将所得资讯记录在客户来电表上
5
寻找客户
• 2．注意事项 • (1)接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进
行培训，统一要求) • (2)广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会
涉及的问题 • (3)广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2
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现场接待
• 介绍项目 • 礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如：朝向、楼高、配
置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。 • 1．基本动作 • (1)交换名片，相互介绍，了解客户的个人资汛情况 • (2)按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等销售道