资产评估课件(人大版)
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《资产评估》课件
资产评估的步骤
1
准备工作
确定评估的目的和范围，收集评估所需
收集数据
2
的信息和文档。
收集与资产相关的数据，包括财务数据、
市场数据等。
3
选择评估方法
根据评估目的、数据可用性和资源限制
进行评估
4
选择适当的评估方法。
根据选择的方法，对资产进行评估和计
算。
5
输出报告
整理评估结果，撰写详细的报告，向相 关方提供评估结果和建议。
成本法
成本法是一种资产评估方法，通过估计资产的成本来确定其价值。它适用于实物资产的评估，计算方法包括成 本基准法和调整法。
收益法
收益法是一种资产评估方法，通过估计资产的未来收益来确定其价值。它适用于收益性资产的评估，计算方法 包括净现值法和收益率法。
市场比较法
市场比较法是一种资产评估方法，通过比较类似资产的市场交易数据来确定 其价值。它适用于市场交易活跃的资产，计算方法包括销售比较法和收益比 较法。
3 资产评估的准确性
不同的评估方法和假设条件可能导致评估结果的准确性有所差异。
总结
资产评估的重要性
资产评估为金融决策提供了可靠的依据，具有重要意义。
资产评估的方法和步骤
我们介绍了不同的评估方法和评估的步骤，帮助您更好地进行资产评估。
资产评估的局限性和发展趋势
资产评估存在一定的局限性，未来发展趋势主要包括技术创新和数据分析的应用。
《资产评估》PPT课件
欢迎参加《资产评估》PPT课件！通过本课件，您将深入了解资产评估的重 要性、方法和步骤，帮助您在金融领域取得更大的成功。
概述
资产评估是一项重要的金融工具，通过评及分类。
资产评估的方法
资产评估课件PPT课件
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算， 从而确定其价值的经济活动。
2019/5/30
16
资产评估主要由十大要素组成，即资产 评估的主体、客体、依据、目的、原则、 程序、价值类型、方法、假设、基准日
评估主体：指资产评估由谁来承担，从 事评估的机构和人员，是工作的主导者
评估客体：是被评估标的物，是资产评 估的具体对象，也称为评估对象
2019/5/30
13
A股十大败家仔曝光，最败家公司每天亏 1485万
一边是火焰，一边是海水。今年上半年，工行 大赚超过1000亿元，与此同时，两市也有218 家公司出现了明显的亏损。
其中，中国海洋(601919)巨亏27亿元，位居 2011年上半年十大“败家仔”首位；而电力企 业则占据了败家榜的半壁江山。
仅从净利润来看，工商银行是中国当之无愧 的最赚钱上市公司，已多次超过号称“亚洲最 赚钱公司”的中国石油。
2019/5/30
8
而营业收入的冠军和亚军则是由中国石化和中 国石油“两桶油”轻松拿下。中国石化以1.23万 亿元的营业收入夺魁，中国石油则是以9522.47 亿元的营收排名第二，而工商银行虽然排名第 三，但2326.88亿元的营收仅是中国石化的一个 零头。
2019/5/30
12
全球女性进入董事会比例为15%-16%
在全球190个国家里面，只有9个国家是女性 元首作为最高的领导者出现的，在所有的议员 当中13%是女性，在企业中女性作为最高阶的 管理者，包括进入董事会也不过15%到16%
中国内地女CEO比例全球第二
女性高管多为财务精英，首席财务官或财务总 监排在了首位占69%
2244公司赚9943亿，工行赚钱最疯茅台收益 最厚；
2019/5/30
16
资产评估主要由十大要素组成，即资产 评估的主体、客体、依据、目的、原则、 程序、价值类型、方法、假设、基准日
评估主体：指资产评估由谁来承担，从 事评估的机构和人员，是工作的主导者
评估客体：是被评估标的物，是资产评 估的具体对象，也称为评估对象
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A股十大败家仔曝光，最败家公司每天亏 1485万
一边是火焰，一边是海水。今年上半年，工行 大赚超过1000亿元，与此同时，两市也有218 家公司出现了明显的亏损。
其中，中国海洋(601919)巨亏27亿元，位居 2011年上半年十大“败家仔”首位；而电力企 业则占据了败家榜的半壁江山。
仅从净利润来看，工商银行是中国当之无愧 的最赚钱上市公司，已多次超过号称“亚洲最 赚钱公司”的中国石油。
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而营业收入的冠军和亚军则是由中国石化和中 国石油“两桶油”轻松拿下。中国石化以1.23万 亿元的营业收入夺魁，中国石油则是以9522.47 亿元的营收排名第二，而工商银行虽然排名第 三，但2326.88亿元的营收仅是中国石化的一个 零头。
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全球女性进入董事会比例为15%-16%
在全球190个国家里面，只有9个国家是女性 元首作为最高的领导者出现的，在所有的议员 当中13%是女性，在企业中女性作为最高阶的 管理者，包括进入董事会也不过15%到16%
中国内地女CEO比例全球第二
女性高管多为财务精英，首席财务官或财务总 监排在了首位占69%
2244公司赚9943亿，工行赚钱最疯茅台收益 最厚；
资产评估教学课程PPT(共35页)
61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人 群中寂 寞。
•
62、心里的感觉总会是这样，你越期待 的会越 行越远 ，你越 在乎的 对你的 伤害越 大。
•
63、彩虹风雨后，成功细节中。
•
64、有些事你是绕不过去的，你现在逃 避，你 以后就 会话十 倍的精 力去面 对。
•
65、只要有信心，就能在信念中行走。
•
66、每天告诉自己一次，我真的很不错 。
四、参 考 文 献
1、《资产评估》全国注册评估师资格考试用书 2、《资产评估教程》于鸿君 ，北京大学出版社 2005 3、《资产评估学教程》吴燊谨，浙江大学出版社 2007 4、《资产评估》姜楠，东北财经大学出版社 2008
5、《资产评估理论与案例分析》路军平，经济科学出 版社 2008
6、《国有资产管理》毛建连，复旦大学出版社 2005 7、会计、审计等有关杂志
•
1、不是井里没有水，而是你挖的不够深 。不是 成功来 得慢， 而是你 努力的 不够多 。
•
2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给 来的人 一个惊 喜，也 给自己 一个好 的交代 。
•
3、命运给你一个比别人低的起点是想告 诉你， 让你用 你的一 生去奋 斗出一 个绝地 反击的 故事， 所以有 什么理 由不努 力!
•
4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。 口里不 说多余 的话， 自然祸 就少。 腹内的 食物能 减少， 自然病 就少。 思绪中 没有过 分欲， 自然忧 就少。 大悲是 无泪的 ，同样 大悟无 言。缘 来尽量 要惜， 缘尽就 放。人 生本来 就空， 对人家 笑笑， 对自己 笑笑， 笑着看 天下， 看日出 日落， 花谢 花开， 岂不自 在，哪 里来的 尘埃!
❖以非市场价值为基础的评估标准 适用于以保险、税收、投资、清算等为目的
资产评估(全部课件)
资产评估(全部课件)
第一章 总论
第六节 资产评估的程序
（三）资产评估程序的内容
1、明确资产评估业务基本事项 2、签订资产评估业务约定书 3、编制资产评估计划 4、资产勘查与现场调查 5、收集资产评估资料 6、评定估算 7、编制和提交资产评估报告 8、资产评估工作档案归档
（四）履行资产评估程序的基本要求
被评估资 产评估值
＝
重置成本
－
实体性贬值
－
功能性贬值
－
经济性贬值
被评估资 产评估值
＝
重置成本
×
成新率
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
第二节 成本法
3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物价指数法 （3）功能价值法 （4）规模经济效益指数法
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是 可收集到的。
资产评估(全部课件)
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点
1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息 资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。
资产评估(全部课件)
第一章 总论
第二节 资产评估的对象
（二）资产的分类 1、按存在形态分为：有形资产和无形资产。 2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的
资产。 4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。
第一章 总论
第六节 资产评估的程序
（三）资产评估程序的内容
1、明确资产评估业务基本事项 2、签订资产评估业务约定书 3、编制资产评估计划 4、资产勘查与现场调查 5、收集资产评估资料 6、评定估算 7、编制和提交资产评估报告 8、资产评估工作档案归档
（四）履行资产评估程序的基本要求
被评估资 产评估值
＝
重置成本
－
实体性贬值
－
功能性贬值
－
经济性贬值
被评估资 产评估值
＝
重置成本
×
成新率
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第二章 资产评估的基本方法
第二节 成本法
3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物价指数法 （3）功能价值法 （4）规模经济效益指数法
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第二章 资产评估的基本方法
1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是 可收集到的。
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点
1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息 资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。
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第一章 总论
第二节 资产评估的对象
（二）资产的分类 1、按存在形态分为：有形资产和无形资产。 2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的
资产。 4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。
《资产评估》PPT课件
1 1 1 PV 1 10 11 10 2 1 .01 (1 0.1) (1 0.1)3 1 1 1 12 12 115.85 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.1 (1 0.1)
1 1 1 PV 2 10 11 10 2 1 0.1 (1 0.1) (1 0.1)3 1 12 (1 0.04) 1 12 175.96 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.10 0.04 (1 0.1)
7.收益法涉及的主要经济参数 （1）收益额的确定 资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期 望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资 产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能 力。 收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形 成的收益应分离出去。 评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准 确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
收益法（续三）
4.有限期收益的计算方法 N是一个具体数字，可以直接应用基本 公式。 5.年金资产计算方法 对于企业、土地等资产，如果可以永久 性经营下去，则可以获得永续性收益。当 资产的收益可以认为是每年保持不变时： 1 PV＝B i 式中：B实际上是等额年金，
i为折现率，在这里又称 为资本化率。
2.折现率的确定
流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等 长期资产：股票投资、债券投资等 资产 固定资产：房屋及建筑物、机器设备等 无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等 递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等
2.资产评估 指由专门机构和人员，依据国家规定和有关 资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准， 按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某 一时点的价值进行评定和估价的过程。 （1）资产评估的主体 （2）资产评估的客体 （3）资产评估的特定目的 （4）资产评估的标准 （5）资产评估的方法 （6）资产评估的程序
资产评估总论(PPT 60页)
* 防范执业风险 * 保护自身合法权益 * 合理抗辩
2020/6/17
Ch01 资产评估总论
41
§ 1.6
（三）具体程序
开始 01 明确资产评估业务基本事项
02 签订资产评估业务约定书
* 委托方和相关当事方状况、评估 目的、对象、价值类型、基准日、 条件和假设等。 * 分析：风险、专业能力、独立性
2020/6/17
Ch01 资产评估总论
18
§ 1.2
（二）常见价值类型
❖ 市场价值
公允价值的基本 表现形式
·含义
·适用性
所谓公允价值，是指根据相关当事 人地位、被估资产自身条件及其面 临的市场条件，对被估资产客观交 换价值的相对合理的估计值。
资产在评估基准日公开市场上最 佳使用状态下最有可能实现的交 换价值的估计值。 买卖双方地位平等，自愿成交。
· 独立性 * 评估机构 · 客观公正性 * 执业过程 · 科学性
社会中介组织 独立的第三者
实事求是
程序科学、方案科学、方法科学
2020/6/17
Ch01 资产评估总论
35
§ 1.5
（二）经济技术原则
·预期收益原则
·供求原则 ·贡献原则
预期收益决定资产价值。 供求规律影响评估值。
资产组成部分的贡献或缺乏的损失。
评定和估算,并发表专业意见的行为和过 程。
2020/6/17
Ch01 资产评估总论
7
§ 1（.1二）资产评估的要素
❖ 评估主体 ——谁来评（评估机构和人员）
❖ 评估客体 ——评什么（评估对象）
❖ 评估目的 ——干啥用（具体用途） ❖ 评估假设——前提条件 ❖ 评估价值类型 ——对价值质的规定 ❖ 评估途径与方法——思路、技术、工具
《资产评估》PPT课件
收益法（续二）
3.收益法的基本计算公式
收益法的基本计算公式 ，或称为原理公式，可 表示如下： PV Bt (1 i ) t
t 1 N
式中：PV — —资产评估值； Bt — —第t年的资产预期收益； N — —资产经营的期限（年 ）； i — —折现率。
实际操作中，根据资产经营的期限、收益的估计方式不同， 直接应用以上公式或对原理公式进行变换。
式中：Bt — —前m年中第t年收益；m — —近期年份数；
‘ B — —远期年金（假定每年 相等）；N — —资产经营期限，
当N可视为无限大（实际中 N 40年）时， 1 B' 1 PV Bt t m i ( 1 i ) ( 1 i ) t 1
m
如果远期年增长率为 g，则评估公式为： Bm (1 g ) 1 1 PV Bt t m ( 1 i ) ( i g ) ( 1 i ) t 1
7.收益法涉及的主要经济参数 （1）收益额的确定 资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期 望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资 产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能 力。 收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形 成的收益应分离出去。 评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准 确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
资产评估的 六大要素
（二）资产评估的特点 1.现实性：表现为以评估基准日为时间参照，按 这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。 2.市场性：表现为在资产交易活动发生条件下， 资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估 算，并且这一评估结果必须接受市场检验。 3.预测性：表现为用资产未来的潜能反映现实。 4.公正性 5.咨询性
资产评估教学(人大版)最新PPT课件
（二）替代原则 依据是同一市场的相同物品具有相同的价值。替代原则 要求尽可能利用与估价对象特征相似资产的市场交易资 料来进行比较。
（三）预期收益原则 资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而 是取决于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即 预期的活力能力
（四）供求原则 资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的 市场价值体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即 供求均衡状况
第一章 导 论
? 第一节 资产概述
? 一、资产的涵义
?
（1）资产是由企业、机构或个人拥有的，具有商业或交换价值的物 品
?
（2）资产是由个人、公司或主权实体拥有的，能够用来产生附加价 值或提供流动资金的具有价值的金融合约及物质实体，包括现金、
投资、应收账款、库存、房地产、厂房及设备、无形资产。
?
（3）资产是因以往的交易或事项而形成的，由特定实体获得或控制 的未来经济利益。
（1）确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本 （2）确定待评估资产的使用年限 （3）估算待评估资产的损耗或贬值额 （4）从重置成本或重建成本中扣减贬值，得出资产的评估价值
三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法
是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来 估算重置成本的方法 （二）物价指数法 通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得 到的其重置成本的方法。
被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。
? 分为：强制清算和有序清算
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则
（一） 独立性原则 （二） 客观性原则
（三） 科学性原则 二、 资产评估的经济原则
（一）贡献原则 某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于该资产对于其他相 关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值 的贡献
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
资产评估课件(人大版)
（1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）应用举例
六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
成新率 = 剩余经济使用年限 ÷
÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重臵成本）
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则 （一） 独立性原则 （二） 客观性原则 （三） 科学性原则 （四） 专业性原则 二、 资产评估的经济原则
（一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）使用原则
第五节 资产的价值类型及评估标准
一、资产的价值类型 （一）市场价值 （二）非市场价值 二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准 （二）以非市场价值为基础的评估标准 （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准
资产重臵成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an
（三）功能价值法
待评估资产的重臵成本 =参照物的重臵成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）
（四）规模经济效益指数法
待评估资产的重臵成本=参照物的重臵成本×
在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 臵成本。 四、实体性贬值的估算
第一章 导 论
第一节 资产概述
一、资产的涵义 二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产
（二）应用举例
六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
成新率 = 剩余经济使用年限 ÷
÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重臵成本）
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则 （一） 独立性原则 （二） 客观性原则 （三） 科学性原则 （四） 专业性原则 二、 资产评估的经济原则
（一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）使用原则
第五节 资产的价值类型及评估标准
一、资产的价值类型 （一）市场价值 （二）非市场价值 二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准 （二）以非市场价值为基础的评估标准 （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准
资产重臵成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an
（三）功能价值法
待评估资产的重臵成本 =参照物的重臵成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）
（四）规模经济效益指数法
待评估资产的重臵成本=参照物的重臵成本×
在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 臵成本。 四、实体性贬值的估算
第一章 导 论
第一节 资产概述
一、资产的涵义 二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产
资产评估学课件PPT课件
（5）评估原则：A、工作原则（独立性、客观公正性、科学性）；B、经 济技术原则（预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则）；
第2页/共25页
3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
第22页/共25页
五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
第6页/共25页
（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
第11页/共25页
第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
第2页/共25页
3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
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五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
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（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
人民大2023资产评估学PPT课件-第4章 房地产评估
地
公共
在建工程
产
工业
现房
产
建筑物
建筑附着物
附属构筑物
附属花草树
承载房及附 属物的土地
土地所有权、建设用 地使用权、宅基地使 用权、地役权、房地 产抵押权、房屋所有 权、房地产租赁权、 建筑物区分所有权
一、房地产及其价格内涵
2. 房地产特征
房地产特征
高
投
房
不
耐
差
供
资
地
可
价
给
消
构
移
用
异
有
费
成
动
值
限
双
二
二、房地产评估方法
3. 市场法
交易情况修正方面，把评估对象的交易情况作为标 准，因而把交易情况修正系数写作100/（ ）。 非正常交易情况概括起来有：1）有利害关系人之 间的交易。2）急于出售或者急于购买的交易。3） 交易双方或者一方有特别动机或特别偏好的交易。 4）相邻房地产的合并交易。5）特殊方式的交易。 6）交易税费非正常负担的交易。譬如有买卖双方 在合同中约定，卖方应负担的税率为8%的税负全 部由买方负担。交易价格相对正常价格就偏低8%， 税负非正常负担导致的交易情况修正系数为100/92。
运用假设开发法应把握评估对象在开发投资前后 的状态，以及开发后房地产的经营方式。1）调查 基本情况基础上分析最佳开发利用方式；2）估计 开发周期；3）预测开发完成后房地产价值；4） 估算开发成本、利息利润、税费等等各项投资成 本。
二、房地产评估方法
4. 假设开发法
在完成公式中的各项参数估算后，进行具体的计 算。
基准地价修正法 成本逼近法：地价=土地取得费+土地开发费+利
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v = a1 / r + b / r2
（三） 在年资产净现金流等比率递增时
v = a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g）
（四）预期资产将在评估基准日后第 出售时
j年末以价格
vj
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j
i = 1，2，……j
（三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本）
第三节 比较法
一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象 劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素
vj = Σax /（1+r）x -j
x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算
五、折现率的估算
（一）市场比较法
（二）资本资产定价模型法
资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β
（三）加权平均资本成本法
加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×（1 - 所得税边际税率 ）× 负债比
（一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）使用原则
第五节 资产的价值类型及评估标准
一、资产的价值类型 （一）市场价值 （二）非市场价值
二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准 （二）以非市场价值为基础的评估标准 （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准
三、 资产评估与会计计价的区别
第三节 资产评估的目的及假设
一、资产评估的目的 二、资产评估的假设
（一）继续使用假设 （二）公开市场假设 （三）清算假设
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则 （一） 独立性原则 （二） 客观性原则 （三） 科学性原则 （四） 专业性原则
二、 资产评估的经济原则
第一章 导 论
第一节 资产概述
一、资产的涵义 二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产
固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝等，机器设备。
ห้องสมุดไป่ตู้
有形资产 流动资产：原材料、在产品、产成品；
现金、银行存款、短期债券、商业票据等
长期投资：
长期债券、股票等
资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an
（三）功能价值法
待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）
（四）规模经济效益指数法
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x 在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 置成本。
（1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）应用举例
六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
成新率 = 剩余经济使用年限 ÷ ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限）
四、实体性贬值的估算
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤
第六节 本书的框架体系
评
估
产
报
资
企
不动产
企告
业 机器
评估
设备
业
价 评估 估 程 序
流动
评
期权 资产 价
值
资产评估 估价 评估
金融
理论 法
值
评 资产 评估
及递 的基本方法
评
估
延资产
评估 无形资产评估
估
资
产
评估
报告
图表 1-2 本书内容体系
第二章 资产评估的程序与基本方法
第一节 资产评估的程序
一、资产评估项目的接洽 二、组建资产评估项目小组 三、拟定资产评估的工作方案 四、收集与资产评估有关的资料 五、待评估资产的清查核实和实地查勘 六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析 七、选择评估方法并进行估算 八、编写资产评估报告 九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
服务或产品。
第四节 收益法
一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式
（一）在年资产净现金流不变时
v = a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n v = a / r
（二） 在年资产净现金流等额递增时
v = a1〔（1+r）n -1〕/r（1+r）n + + b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n
非正常交易一般包括： 交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的
关联公司之间等。 参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清
算。 买方急于想买，或卖方急于想卖。 交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。 在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供
金融资产
资产
自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等
可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术等
无形资产
不可辨认无形资产：商誉
图表 1-1 资产分类及关系
第二节 资产评估的概念及其特点
一、资产评估的概念 资产评估 资产评估工作的八个构成要素 价值、价格、成本
价值类型
二、 资产评估的特点 （一）时点性 （二）市场性 （三）预测性 （四）公正性 （五）咨询性
第二节 成本法
一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本×成新率
二、成本法的评估程序 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法
资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）
（三） 在年资产净现金流等比率递增时
v = a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g）
（四）预期资产将在评估基准日后第 出售时
j年末以价格
vj
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j
i = 1，2，……j
（三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本）
第三节 比较法
一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象 劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素
vj = Σax /（1+r）x -j
x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算
五、折现率的估算
（一）市场比较法
（二）资本资产定价模型法
资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β
（三）加权平均资本成本法
加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×（1 - 所得税边际税率 ）× 负债比
（一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）使用原则
第五节 资产的价值类型及评估标准
一、资产的价值类型 （一）市场价值 （二）非市场价值
二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准 （二）以非市场价值为基础的评估标准 （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准
三、 资产评估与会计计价的区别
第三节 资产评估的目的及假设
一、资产评估的目的 二、资产评估的假设
（一）继续使用假设 （二）公开市场假设 （三）清算假设
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则 （一） 独立性原则 （二） 客观性原则 （三） 科学性原则 （四） 专业性原则
二、 资产评估的经济原则
第一章 导 论
第一节 资产概述
一、资产的涵义 二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产
固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝等，机器设备。
ห้องสมุดไป่ตู้
有形资产 流动资产：原材料、在产品、产成品；
现金、银行存款、短期债券、商业票据等
长期投资：
长期债券、股票等
资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an
（三）功能价值法
待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）
（四）规模经济效益指数法
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x 在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 置成本。
（1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）应用举例
六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
成新率 = 剩余经济使用年限 ÷ ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限）
四、实体性贬值的估算
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤
第六节 本书的框架体系
评
估
产
报
资
企
不动产
企告
业 机器
评估
设备
业
价 评估 估 程 序
流动
评
期权 资产 价
值
资产评估 估价 评估
金融
理论 法
值
评 资产 评估
及递 的基本方法
评
估
延资产
评估 无形资产评估
估
资
产
评估
报告
图表 1-2 本书内容体系
第二章 资产评估的程序与基本方法
第一节 资产评估的程序
一、资产评估项目的接洽 二、组建资产评估项目小组 三、拟定资产评估的工作方案 四、收集与资产评估有关的资料 五、待评估资产的清查核实和实地查勘 六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析 七、选择评估方法并进行估算 八、编写资产评估报告 九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
服务或产品。
第四节 收益法
一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式
（一）在年资产净现金流不变时
v = a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n v = a / r
（二） 在年资产净现金流等额递增时
v = a1〔（1+r）n -1〕/r（1+r）n + + b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n
非正常交易一般包括： 交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的
关联公司之间等。 参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清
算。 买方急于想买，或卖方急于想卖。 交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。 在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供
金融资产
资产
自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等
可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术等
无形资产
不可辨认无形资产：商誉
图表 1-1 资产分类及关系
第二节 资产评估的概念及其特点
一、资产评估的概念 资产评估 资产评估工作的八个构成要素 价值、价格、成本
价值类型
二、 资产评估的特点 （一）时点性 （二）市场性 （三）预测性 （四）公正性 （五）咨询性
第二节 成本法
一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本×成新率
二、成本法的评估程序 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法
资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）