长城大厦行销企划书项目定位
策划书商城大厦文化营销方案
策划书商城大厦文化营销方案一、项目背景随着我国经济的快速发展，商业综合体如雨后春笋般崛起。
商城大厦作为其中的一员，如何在众多竞争对手中独树一帜，吸引更多顾客，提升品牌知名度，成为我们面临的重要课题。
二、营销目标1.提升商城大厦品牌知名度，树立良好口碑。
2.增强顾客的购物体验，提高顾客满意度。
3.创造独特的商城文化，成为市民休闲娱乐的好去处。
三、营销策略1.文化主题定位根据商城大厦的地理位置、建筑特色、周边环境等因素，确定一个具有地域特色的文化主题。
例如，打造“老北京文化主题商城”，将老北京的建筑风格、民间艺术、传统美食等元素融入商城的各个角落。
2.文化活动策划（1）定期举办老北京风情文化活动，如京剧表演、曲艺演出、民间艺术展览等，让顾客在购物的同时，感受老北京的文化韵味。
（2）举办亲子活动，如手工制作、亲子绘画等，吸引家庭顾客，提升商城的亲子氛围。
（3）开展节日主题活动，如春节、中秋节等，结合节日特色，举办相应的文化活动，营造浓厚的节日氛围。
3.文化产品开发（1）推出具有老北京特色的商品，如京味小吃、老北京手工艺品等，满足顾客的购物需求。
（2）开发与文化主题相关的纪念品，如老北京风情明信片、书签等，增加商城的附加值。
4.文化氛围营造（1）在商城内部打造老北京风情街区，将老北京的建筑、雕塑、绿化等元素融入其中，让顾客仿佛置身于老北京街头。
（2）利用现代科技手段，如AR、VR等，打造沉浸式的文化体验，让顾客在购物过程中，感受老北京的历史文化。
5.媒体宣传推广（1）利用社交媒体、网络平台等，发布商城的文化活动信息，吸引更多的目标顾客。
（2）与当地媒体合作，进行文化主题的专题报道，提升商城的知名度。
四、营销执行1.策划团队：组建一支专业的策划团队，负责商城文化营销的策划与执行。
2.人员培训：对商城员工进行文化主题培训，提升员工的服务水平和文化素养。
3.营销预算：合理分配营销预算，确保文化营销活动的顺利进行。
大厦项目前期定位策划案
大厦项目前期定位策划案一、背景和目标本文档旨在为大厦项目的前期定位策划提供指导。
大厦项目预计将成为一座集商务办公、零售、餐饮和娱乐为一体的综合性建筑，建成后将为当地经济增长和城市发展做出重要贡献。
本策划案的目标是确立大厦项目在市场中的定位，明确目标受众群体，并提供相关数据和分析作为项目决策的依据。
二、市场调研和竞争分析在进行定位策划之前，我们首先需要进行市场调研和竞争分析，以了解市场需求和竞争环境。
1. 市场调研通过市场调研，我们可以了解潜在用户的需求、偏好和消费习惯。
市场调研的方法包括问卷调查、访谈、观察等。
根据市场调研的结果，可以得出以下一些重要的发现： - 当地商务人群需求不断增长，需要更多高品质的办公和商务服务设施。
- 随着年轻一代消费者的兴起，对时尚、便利和多元化体验的需求也在增加。
- 周边地区已有一些相似类型的建筑项目，我们需要找到与之区分的优势。
2. 竞争分析竞争分析是对周边竞争者进行评估和比较，以了解他们的优势和劣势。
通过竞争分析，我们可以找到项目的差异化竞争策略。
针对周边竞争者的竞争分析结果如下： - A大厦：商务办公、零售和餐饮设施齐全，但缺乏娱乐和体验元素。
- B大厦：娱乐和体验设施丰富，但商务办公和高品质服务欠缺。
- C大厦：商务办公和零售设施较为专业，但缺乏时尚和多元化体验。
三、定位策略基于市场调研和竞争分析的结果，我们提出以下定位策略：1. 新型商务+娱乐体验定位大厦项目将定位为融合商务和娱乐体验的综合性建筑。
除了提供高品质商务办公空间外，大厦还将引入创新的娱乐和体验元素，以满足不同消费者群体的需求。
2. 时尚、便利和多元化体验通过与竞争对手的差异化，大厦项目将注重时尚、便利和多元化的体验。
我们将在建筑设计、内部装修和服务体系上进行创新，提供独特的空间和体验，吸引更多年轻一代消费者。
3. 高品质商务服务和专业办公环境大厦项目将提供高品质的商务服务和专业的办公环境，致力于满足商务人群的工作需求。
某大厦营销策划方案
某大厦营销策划方案一、背景介绍1.1 公司简介某大厦是一座位于市中心的高档写字楼，拥有现代化的设施和便捷的交通优势。
大厦楼内设有多个办公区域，吸引了众多知名企业入驻。
1.2 目标某大厦的目标是提高整个大厦的租售率，吸引更多企业入驻，提升大厦的品牌知名度，并增加大厦商业价值。
二、市场分析2.1 目标客户目标客户主要为中小型企业，包括初创企业和规模较小的公司。
他们通常寻找高质量的办公场所，并注重地理位置和服务设施。
2.2 竞争对手分析在同一地区存在几座竞争楼盘，包括ABC大厦、XYZ写字楼等。
它们提供类似的办公环境和服务，并与某大厦竞争同一目标客户。
2.3 市场需求随着经济的发展，越来越多的企业需要寻找高品质的写字楼作为办公场所。
他们对于设施完善、交通便捷、商业氛围浓厚的大厦有着较高的需求。
三、营销策划方案3.1 品牌定位某大厦将定位为高端、现代化的商业写字楼，提供高品质的办公环境和专业的服务。
3.2 服务提升为了满足客户的需求，某大厦将优化服务，包括增加接待员数量、提供专业的保洁服务、改善楼内通风设施等。
此外，将增加停车位数量，方便客户和访客的车辆停放。
3.3 营销活动为了提高知名度和吸引目标客户，某大厦将开展多项营销活动：•品牌推广活动：利用各种渠道，如社交媒体、线下媒体等，宣传某大厦的独特卖点和优势，提高品牌知名度。
•开放日活动：定期开放大厦，允许客户和潜在租户参观，展示大厦的优越条件和设施。
•合作推广活动：与附近企业、商业机构合作，开展联合推广活动，吸引更多目标客户注意，并提供优惠政策。
3.4 租金优惠和其他福利为了吸引客户入驻，某大厦将推出一系列租金优惠和其他福利，包括：•首月免租：对于签订长期合约的客户，提供首月免租的优惠政策。
•灵活租期：为客户提供灵活的租期选择，满足不同客户的需求。
•会议室免费使用：为大厦内的租户提供免费使用会议室的福利，提升客户满意度。
四、执行计划4.1 营销活动计划根据不同阶段的目标，制定以下营销活动计划：阶段活动第一季度品牌推广活动、社交媒体宣传、开放日活动第二季度合作推广活动、参与行业展会第三季度开展租金优惠活动、定期客户关怀活动第四季度定期评估策划效果、调整营销策略4.2 预算安排根据上述活动计划，制定以下预算安排：活动预算品牌推广活动20,000元开放日活动10,000元合作推广活动15,000元定期客户关怀活动5,000元其他营销费用20,000元总预算70,000元五、评估与调整定期对营销策划方案进行评估，并根据评估结果进行必要的调整和改进。
(定稿)ZH大厦营销工作提案
加权值算法：PX=∑Pi′Wi = P1’W1+ P2’W2+ P3’ W3+ P4’W4 =6620*40%+6941*30%+6499*15%+6200*15%=6636元≈6650元。
这样的外部综合条件，我们 做什么最合适？
（2）功能定位
由本案形象定位引发的对功能定位的思考
项目地段、区域商业发展环境、区域商务消费需求决定了本案在 形象定位时需要高举高打，着力塑造商务综合体的项目形象。
因此，项目整体功能的布局，要从满足区域商务配套需求为出发
点，确保功能定位的前瞻性和引导性，确保功能定位至少 10年不落伍。
商业
裙楼 （持有）
裙楼1F 裙楼2F 裙楼3F
4-20层高档住宅
21-26层定向房源
合计
4237.65
94
4237.65
95
4174.33
90
2193.5
0
2541.9
0
2541.9
0
24344.51 24344.51
6663.18 6663.18
50934.62 31286.69
100000
100000
定位方向：
方向1——硬件设施：物业功能、硬件设施要满足居住、商务、商业经 营多重需求；
方向2——发展方向：物业发展方向、招商经营方向要承担区域内商务 办公、商务接待、商业经营等多重职能；
方向3——展示功能：建筑外立面要具备核心地段商务地标形象的展示 功能；
方向4——营销促进：功能定位在营销阶段要具备极强的销售、招商感 染力，能给予投资者足够的投资、经营信心，具备营销促进的功能。
行销企划书
行销企划书尊敬的公司高层：我谨向贵公司提交我们准备好的行销企划书，以便于我们能够共同讨论、评估和决策。
以下是我们的行销企划概要：一、市场分析：我们对所在市场进行了详细的调研和分析，包括目标市场的规模、竞争对手情况、潜在消费者群体等。
通过这些调研，我们能够更好地了解市场需求和趋势，从而为行销活动做出准确的决策。
二、目标群体：我们明确了我们的目标消费者群体，并制定了相应的行销策略。
这样可以确保我们的行销活动更加有针对性，提高投资回报率。
三、行销目标：我们为公司设定了明确的行销目标，包括销售额增长、市场份额扩大、品牌知名度提升等。
通过制定合适的策略和活动，我们将努力实现这些目标。
四、行销策略：基于市场调研和目标群体分析，我们制定了一系列行销策略。
这些策略旨在吸引消费者，增加产品需求，提高销售额。
五、行销活动：我们列举了一些具体的行销活动方案，包括广告宣传、促销活动、社交媒体营销等。
这些活动将有助于实现行销目标，并提高品牌知名度。
六、预算和时间表：我们制定了详细的行销预算和时间表，以确保在一定预算和时间范围内完成行销目标。
在我们的行销企划书中，我们还详细解释了每个策略和活动的具体细节，并提供了相应的数据支持。
在整个过程中，我们将与贵公司的相关部门密切合作，确保我们的行销活动能够顺利进行。
我相信，通过我们精心策划的行销企划书，我们将能够实现公司的行销目标，提升品牌的竞争力和市场份额。
谢谢您的关注与支持，期待与您进一步的合作。
敬礼！行销部门日期: [日期]。
大厦营销策划方案
普利海辰大厦营销策划方案天骄智业营销策划公司2004 年10 月15 日目录引言 (6)第一部分市场调查分析................................................................... .71.1济南市整体社会环境与经济发展状况 (8)1.1.1地理环境概况........................................................... .81.1.2经济建设状况.......................................................... .91.1.3城市建设与发展状况.................................................... .101.2济南市房地产总体市场分析.............................................................. .11 1.2.1济南房地产整体市场简析................................................ .111.2.2济南写字楼市场分析.................................................... .131.2.2.1写字楼物业开发建设情况..................................................... .131.2.2.2价格统计..................................................................... .151.2.2.3销售状况..................................................................... .171.2.2.4产品结构分析................................................................. .181.2.2.5 小结.......................................................................... .191.3 项目片区市场分析......................................................... .201.3.1交通状况便利...................................................................... .20 1.3.2文化氛围浓厚.. (21)1.3.3传统的商业区，商务氛围不浓.................................................. ..211.3.4 小结 (23)1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析.................................................. ..231.5项目周边楼盘调查分析 (24)1.5.1济南写字楼主要在售项目分析..................................................... .241.5.2泉城广场周边写字楼市场分析.................................................. ..261.6项目竞争楼盘调查分析..................................................... .271.6.1出售型竞争楼盘调查分析 (27)1.6.2出租型竞争楼盘调查分析 (27)第二部分项目定位及形象包装建..292.1项目分析 (30)2.1.1项目概况 (30)2.1.2户型分析 (31)2.2项目客户分析 (33)2.2.1可类比项目的客户分析.......................................................... ..332.2.2项目客源分析.................................................................. ..372.3项目定位 (38)2.3.1项目定位分析..................................................................... .38 2.3.2项目定位.......................................................................... .39 2.3.3项目建议案名...................................................................... .41 2.3.4项目包装时机及形式.................................................... .42235售楼处建议 (42)第三部分营销总体思路 (43)3.1项目总体营销目的....................................................................... .44 3.2入市时机评估............................................................................ .44 3.3销售阶段划分............................................................................ .45 3.4、销售节奏安排 (46)第四部分价格策略 .................................................................. ..474.1定价策略建议............................................................................ .48 4.1.1定价边界条件.. (48)4.1.2写字楼部分的价格 (48)4.1.3 一二层部分的价格 (49)4.2价格走势建议............................................................................ .50 4.3付款方式建议........................................................................... .50 第五部分广告推广策略 (52)5.1广告诉求点重组.......................................................................... .53 5.2各阶段广告战略.......................................................................... .54 5.2.1市场预热期工作. (54)5.2.2、第一热销期工作 (56)5.2.3调整期工作安排.................................................................. .565.2.4热销期工作安排 (56)5.3广告费用预测....................................................................... ..575.4取费标准及支付方式.............................................................. ..57引言在接到东兴项目策划代理招标书后，我司策划部和市场部组成的临时项目组经过11 月8－10 日为期3 天的现场实际勘查、竞争对手调查以及潜在目标群体调查，本项目逐步在我们眼前清晰起来，它的价值越发明朗化，较好完成了整体策划报告方案。
办公大厦营销策划方案范文
办公大厦营销策划方案范文一、项目背景办公大厦是为办公企业提供办公空间和支持服务的建筑物。
随着经济的发展和城市化的进程，办公需求持续增长，办公大厦市场也逐渐兴盛起来。
然而，在竞争激烈的办公大厦市场中，如何提高品牌知名度、吸引租户并保持租户满意度，成为办公大厦经营者面临的重要问题。
二、市场分析1. 目标市场办公大厦的目标市场主要包括企业和机构，特别是中小型企业和初创企业。
这些企业对于办公设施和服务的需求较大，也更加注重办公环境和设施的品质。
2. 竞争分析办公大厦市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他办公大厦、写字楼和共享办公空间等。
在竞争中，关键因素包括地理位置、交通便利性、办公环境和设施、服务质量等。
三、目标与策略1. 目标：提高办公大厦品牌知名度，吸引更多的租户，提高租户满意度。
2. 策略：a) 位置优势：充分发挥办公大厦的地理位置优势，如靠近商业中心、交通枢纽等，提供便捷的商务活动环境。
b) 办公环境和设施：提供高品质的办公环境和设施，如宽敞明亮的办公空间、现代化的办公设备和网络设施等。
c) 服务质量：提供优质的办公支持服务，包括前台接待、传真复印、快递配送、会议室租借等，为租户提供全方位的办公支持服务。
d) 营销活动：通过多种营销活动提高品牌知名度和吸引租户，如举办开放日，提供试用办公空间等。
四、执行方案1. 位置优势根据办公大厦的地理位置优势，可以通过以下方式提升办公大厦的知名度和吸引力：a) 在商业中心和交通枢纽设置宣传牌，提高品牌的曝光度。
b) 在附近的企业和机构举办商务活动，如座谈会、培训讲座等，以展示办公大厦的优势。
c) 与周边餐饮、娱乐等商家进行合作，为租户提供特别优惠。
d) 在周末或节假日开放办公空间供个人或团体试用，吸引更多潜在租户的关注。
2. 办公环境和设施提供高品质的办公环境和设施是吸引租户的关键因素之一。
可以采取以下措施提升办公大厦的竞争力：a) 设计宽敞明亮的办公空间，增加绿化装饰，提供良好的工作氛围。
办公大厦营销策划方案
办公大厦营销策划方案一、背景分析随着城市的发展，办公大厦逐渐成为商业地产市场中的热点项目。
办公大厦作为商务办公的主要场所，其位置、设施、服务等成为企业选择的重要因素。
因此，优秀的营销策划方案对于办公大厦项目的成功运作至关重要。
目前市场上存在的办公大厦类型多样，竞争也较为激烈。
因此，在策划方案中要考虑自身的特色与优势，制定出独具竞争力的营销策略。
二、目标市场分析1. 根据办公大厦的地理位置和周边环境，明确目标市场的定位：中高端企业、金融机构、科技公司等。
2. 对目标市场进行细致的分析，了解其需求和偏好，以便制定有针对性的营销策略。
三、竞争分析1. 对市场上同类型的办公大厦进行竞争分析，了解其主要特点、优势和劣势。
2. 通过对竞争对手的调查研究，找出自身独有的竞争优势，并以此为基础，建立自己的品牌形象。
四、定位和品牌建设1. 确定办公大厦的定位，通过市场定位分析，找到与目标市场匹配的核心卖点。
2. 构建办公大厦的品牌形象，制定品牌建设计划，包括logo设计、标志物制作、宣传活动等。
3. 打造独特的企业文化，通过员工培训和参与各类社会活动，提高员工满意度和忠诚度，为企业形象增色。
五、产品与服务1. 办公大厦的基础设施和配套服务是吸引客户选择的重要因素。
通过投资改善办公大厦的硬件设施，提高办公环境的舒适性和便利性。
2. 建立完善的配套设施，如会议室、停车场、餐厅等，为客户提供便利。
3. 提供高质量的服务，如清洁、安保、快递等，以满足客户的各种需求。
六、价格策略1. 根据市场定位和竞争分析，制定合理的价格策略，确保办公大厦的价格具有竞争力。
2. 可以考虑推出不同等级的办公套餐，以满足不同客户的需求。
七、营销推广策略1. 利用网络平台开展线上推广活动，包括制作宣传视频、发布海报、在各大门户网站投放广告等。
2. 与相关行业协会、商业企业合作，共同开展线下推广活动，如举办行业论坛、商务交流会等。
3. 提供特别优惠，如优惠租金、赠送月租、推荐奖励等，吸引潜在客户。
古长城商铺策划书3篇
古长城商铺策划书3篇篇一《古长城商铺策划书》一、项目背景古长城作为我国著名的历史文化遗产和旅游胜地，每年吸引着大量的游客前来观光游览。
在古长城周边开发商铺，具有巨大的商业潜力和发展空间。
本策划书旨在打造一个具有特色和吸引力的古长城商铺项目，为游客提供丰富多样的商品和服务，同时也为投资者带来可观的收益。
二、项目定位1. 目标客户群体：主要针对前来古长城旅游的游客，包括国内外游客、家庭游客、年轻游客等。
2. 项目特色：突出古长城的历史文化特色，打造具有传统风格和地方特色的商铺。
3. 产品和服务定位：提供与古长城相关的纪念品、手工艺品、特色食品、旅游用品等商品，以及餐饮、休息、娱乐等服务。
三、市场分析1. 游客需求分析：游客在游览古长城时，通常需要购买纪念品、品尝当地美食、休息和娱乐等。
2. 市场竞争分析：目前古长城周边已经有一些商铺，但大多缺乏特色和创新，同质化竞争较为严重。
3. 市场潜力分析：随着古长城旅游的不断发展，游客数量逐年增加，对商铺的需求也将不断扩大，市场潜力巨大。
四、商铺规划1. 商铺布局：根据古长城的地形和游客流量，合理规划商铺的布局，形成集中式和分散式相结合的布局模式。
2. 商铺面积：根据不同的业态和经营需求，确定商铺的面积大小，一般在 10-50 平方米之间。
3. 商铺装修：采用传统的建筑风格和装修材料，突出古长城的历史文化特色，营造出浓郁的文化氛围。
五、产品和服务规划1. 纪念品：开发具有古长城特色的纪念品，如纪念邮票、明信片、钥匙扣、T 恤等。
2. 手工艺品：引进当地的手工艺品制作艺人，现场制作和销售手工艺品，如剪纸、木雕、陶瓷等。
3. 特色食品：提供当地的特色美食，如烤鸭、炸酱面、豆汁等，同时也可以引进一些其他地方的特色食品。
4. 旅游用品：销售旅游必备的用品，如太阳镜、防晒霜、背包等。
5. 餐饮服务：开设餐厅和小吃摊，提供各种口味的餐饮服务。
6. 休息和娱乐服务：设置休息区和娱乐设施，如茶馆、咖啡馆、电影院等，为游客提供放松和娱乐的场所。
XX大厦营销策略及销售执行策划案
知名企业歌华旗下出品
10余万平方米的建筑规模 占据北二环交通要冲 “文化产业园”的旗舰产品，动漫产业基地 准现房发售 具有鲜明、个性的外观识别性 5A智能化标准 完善的商业配套 3.6米层高 过硬的硬件设施
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分割面积（销售面积） 300~680平方米左右
7
基本条件点评
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但是，本案作为文化产业园的旗舰产品具有相当的吸引力；同样，作为文化企业 旗舰的歌华品牌具有强大的号召力，紧随歌华而来的应该是已经度过了艰难的创 业阶段而走向成熟的、中大型规模的文化企业。
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客户定位的外延
• 二环向来是政治、文化集中的核心地，东、西、北二环均如此。相比CBD与二环
的商务市场，CBD的商务格局是由市场推动而形成的，完全是市场化的产物，而
宽松的物业环境要求集中表现在能否允许长期加班、空调可否自由控制、是否有 方便的就餐环境等方面。
•
结果显示，如果在同等区域中进行商务公寓和写字楼的选择，超过70%以上的上 述类似企业会选择商务公寓，原因是：一、商务公寓的首付款更少，资金压力更 小；二、商务公寓物业管理费更低；三、物业管理更为宽松，长时间加班不受限 制；四、使用户式中央空调更为节约成本{中央空调的加时费非常昂贵}；五、商
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从立项上标明了项目身份，区别于目前市场上以 “公寓”立项的“伪写字楼”，从 血统上拉开了与商务公寓的距离。
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项目所在地拥有难得的立体交通网络。 产品的硬件设施是高品质的形象的基础保证。
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歌华品牌是项目形象与品质最有说服力的标签。
文化产业园的规划赋予项目独有的人文气质，并可享受优惠政策。 3.6米层高高于一般写字楼标准。
歌华大厦
地产行业某大厦项目营销策划书
地产行业某大厦项目营销策划书尊敬的相关领导：我司在此荣幸地向贵公司提交本次地产行业某大厦项目的营销策划书，希望能与贵公司合作，共同打造一座成功的地产项目。
一、营销背景和目标：1.1 背景分析：随着城市化进程的加快，人们对居住环境的要求越来越高，对高品质生活方式的渴望也越来越强烈。
我司深入市场调研发现，该地区目前缺乏高品质、高档次的大厦项目，市场需求潜力巨大。
1.2 目标：通过精准定位和差异化竞争，将该大厦项目打造成为当地的地标性建筑，吸引目标群体，实现销售业绩的最大化。
二、目标群体定位和竞争优势：2.1 目标群体：年轻白领、高端人群、家庭富裕人群等有一定购房能力和追求高品质生活的人群。
2.2 竞争优势：- 优越的地理位置：地处市中心繁华地段，便利的交通和完备的配套设施，使该项目成为居住的理想选择。
- 独特的设计理念：项目采用创新的建筑设计和高品质的装修材料，打造都市时尚生活。
- 完善的配套设施：大厦项目周边商业、教育、医疗、娱乐等配套设施齐全，满足目标群体的便利需求。
- 良好的生态环境：项目设有绿化带和休闲空间，为居住者提供舒适的生活环境。
三、营销策略和措施：3.1 定位策略：以“品质生活，尊享尊贵”为核心定位，强调项目的高品质、高档次和独特性，让目标群体感受到住在这里的尊贵与舒适。
3.2 市场推广策略：- 建立品牌形象：通过多渠道的宣传推广，打造品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
- 线上线下结合：借助互联网和社交媒体等新媒体平台，进行线上营销活动，增加曝光度；同时，利用线下广告、展会等形式进行传统媒体推广，扩大影响力。
- 定向营销活动：针对目标群体的特点和喜好，开展定制化的营销活动，如房展会、品鉴会等，吸引潜在买家。
- 合作联动营销：与知名地产公司、银行等合作，通过合作宣传、优惠折扣等方式，提高项目的竞争力和吸引力。
四、预算和时间计划：具体的预算和时间计划将根据项目实际情况进行评估，制定详细的营销预算和执行计划。
某大厦项目行销策划报告书(ppt 49页)
第四部分 策略系统篇
/ (企管培训资料下载)
广告策略
一次公开·一天clean
小户型物业小面积、低总价等产品特质，近年来已引发越来越多目标客源的关注 和消费行为，为避免短期内区域竞争个案的推出形成威胁及产品因推广周期过长 而引起目标客源兴趣及信心的减弱，建议项目在推广上采取“封锁性”广告推广 策 略，即在短期内整合各种媒体强势攻击，让“男左女右” 产品形象在收众心理瞬 间 沸腾。
第一部分 创意发想篇
/ (企管培训资料下载)
第一是地段;第二是地段;第三还是地段.
左一个商圈 右一个商 圈
/ (企管培训资料下载)
源起：几米和单身公寓
几米漫画《向左走，向右走》
向左走一千徐汇商圈，向右走八百打浦商圈，结合本案立地优 势及目标客源动漫情结，以漫画和时尚作为本案包装推广重点。特 别注重本案的现场气氛营造及SP活动策划。
第二部分 口号系统篇
/ (企管培训资料下载)
案名建议
男左女右
突显本案小户型公寓的产品定位及客源定位 暗示本案左邻徐汇商圈，右接打浦商圈的立地优势 案名易于推广，男左女右是一种习惯，一种幽默，一个故事 便于推广中漫画情节的展开，包装中时尚元素的运用和延伸
/ (企管培训资料下载)
自住 15%
个案售价
投资 85%
/ (企管培训资料下载)
个案分析
案名
位置
巴黎时韵 襄阳南路 500号
徐汇百第 中山西路 宜山大楼 宜山路
主力面 积
单价
主力 总价
50－ 15000元/M2 75－ 60M2 （简装） 90万
/ (企管培训资料下载)
全市小户型推案量趋势
16000
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
某大厦项目营销企划报告
某大厦项目营销企划报告营销企划报告第一部分：企划总体定位我们的企划观点：项目企划是在充分明白得市场需求和项目的基础上，挖掘项目核心价值，以策略性的方式使目标客户充分感知这一价值。
我们对项目的企划推广是立体的、系统的、组合式、有节奏的。
企划的表现形式随推案节奏灵活多变，始终不变的是我们的企划总精神——它代表着我们对项目核心价值的定位。
优越区位是项目不可替代的竞争优势，但区位本身还不足以形成项目的个性和差异性优势。
项目的个性只能来自于产品本身。
项目应着力打造国际性品质，强调项目本身丰富的产品特性，以此实现项目的核心竞争优势。
依照对富杰大厦项目核心价值的认知，我们确定项目的企划总精神为：〝精装主题建筑•国际标志生活〞企划总精神诠释：〝精装主题建筑•国际标志生活〞本项目的核心价值将会通过两个界面来进行诠释，形成有力的支撑点：1)第一核心价值为产品自身特色-----〝精装主题建筑〞构造鲜亮的个性，方可形成差异性优势，彰现进展商实力，制造附加价值、顺利实现销售。
项目需要在产品上做实，概念上做足，立显优越国际品质，从而拔高产品的起点，突出项目的高性价比。
产品卖点强化：国际标准，打造国际建筑从规划、到建筑设计，从团队、理念到风格、技巧，都表达出国际化的高要求、高水准、高品位；A\区位〔地段〕携开发商东道主之天时，占虹口中心黄金地段之地利，环拥虹口几大商圈。
携虹口区域整体价值提升之势，乘势而上，促进销售。
B\规划建筑〔设计风格〕国际团队、全球视野，国际化规划尺度、国际化设计理念、以国际化审美眼光，制造简约流畅的外立面设计风格，采纳国际主流高级公寓建筑立面形状，制造国际标志建筑精品。
C\技术〔标准〕积极应用尖端住宅技术和高科技产品，增加楼盘的技术含量,通过先进楼宇技术的应用，增加产品的舒服度和性价比。
D\材质〔品牌〕核心建材设备采纳国际知名品牌产品,室内装修配备全部国际品牌产品，保证楼盘建筑价值、兑现楼盘国际化的价值取向。
某大厦营销策划报告
中都大厦筹谋陈诉从认购面积来看，认购10000-20000平方米面积的客户共40家，认购30000-50000平方米的客户9家，认购50000平方米以上面积的客户3家。
观察显示：1．金融机构在每年均有购买写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；2．部委机构购买写字楼的面积多在10000-20000平方米之间，由于97年国度划定部位构造三年内禁止购买办公楼，因此在近三年内，需求市场趋于下滑；3．海内团体公司在已往三年内购买了一定体量的写字楼，随着经济的不停生长，以及日益国际化，有时力的团体公司不停涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力；4．随着中国即将参加世贸以及海内经济的苏醒，外洋公司对写字楼，尤其是位于中央商务区的高等写字楼的需求呈直线上升势头。
5．外省/市的住京机构及团体公司近两年有向北京扩大生长的趋势，需求市场宽大。
客户在购买写字楼时，不但考虑办公的相对独立性，同时区域因素也十分重要。
近两年，西部地区逐渐成为金融机构注视的热点，此次观察的案例中，在西部购买写字楼的金融机构客户就达17家，占观察比例的33%。
1996至2000年大型写字楼客户成交案例随着中都大厦工程的进展，销售事业部事情重心将从筹谋包装事情转移到销售事情上去。
在此之前，我们必须明确潜在客户的的事情重点和事情偏向。
我们认为，房地产营销最重要的一项事情就是客户定位事情。
以下，我们将从五个方面来论述中都大厦的目标市场即客户定位。
一、写字楼市场最新购买及成交动向1、从楼盘角度看在去年底，我们重点观察了北京西区的写字楼项目，同时也考察了东区的联合广场、泛利大厦、嘉里中心等项目，从楼盘角度阐发写字楼客户的最新动向。
部门楼盘客户动向项目名称租售情况98年客户动向及成交阐发国际金融大厦租售未成交投资广场租售成交一层1000平米通泰大厦租售未成交国际企业大厦租售管帐师事务所2000平米及小户计4000平米远洋大厦销售三单，合计2000平米（优惠期2080 USD/M2）平安大厦出租出租10000平米以上金玉大厦销售两单，合计5000平米，包罗投资包管公司2000平米凯旋大厦销售未成交首都时代广场销售未成交联合广场租售成交20000平米嘉里中心出租成交4000平米泛利大厦销售中国证券设计中心7000平米及小户1000平米2、从客户角度看从去年11月起，我们用三个月的时间，动用了种种干系和资源，对北京目前写字楼市场上比力活泼的游动客户，重点是金融机构，进行了逐一造访及调研。
长城大厦项目汇报
项目的不足与遗憾
时间但最终仍未能按
计划完成所有任务。
成本控制不力
由于项目实施过程中的一些意 外情况，导致成本超出预算。
技术难题未完全解决
在项目实施过程中，我们遇到 了一些技术难题，未能及时找 到有效的解决方案。
沟通效率待提高
在项目实施过程中，团队成员 之间的沟通效率还有待提高。
施工进度
进度安排
根据施工计划，合理安排 各阶段施工进度，确保项 目按期完成。
进度监控
对施工进度进行实时监控， 及时发现并解决进度延误 问题，确保施工进度与计 划相符。
进度调整
根据实际情况，对施工进 度进行适时调整，优化资 源配置，确保项目顺利进 行。
施工中的问题及解决方案
问题识别
及时发现并识别施工中存在的问题， 分析问题产生的原因。
项目建设的必要性
促进区域经济发展
长城大厦项目位于北京市朝阳区， 该区域是北京市的商业中心之一，
项目的建设将促进该区域的经济 发展。
提升城市形象
长城大厦项目作为商业综合体，将 提升北京市朝阳区的城市形象，成 为该区域的标志性建筑之一。
满足市场需求
随着北京市经济的不断发展，商业 地产市场需求不断增加，长城大厦 项目的建设将满足市场需求，提供 更多的商业和办公空间。
03
04
高效的项目管理
我们成功地应用了敏捷开发方 法，实现了高效的项目管理和
快速迭代。
技术创新
在项目中，我们成功地应用了 BIM技术和云计算，提高了项 目的设计、施工和管理效率。
优秀的团队协作
项目团队成员之间紧密协作， 充分发挥各自的专业优势，确
保项目顺利进行。
客户满意度高
由于我们在项目实施过程中充 分考虑了客户需求，因此得到 了客户的高度评价和认可。
长城大厦行销企划书项目定位
长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。
华东师范大学与长风公园就在该地块的南面。
（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：7.6总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西与北三个方向上要紧是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格通常，因此景观不佳。
只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，因此该地块的南面景观相对较好。
（四）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不可能给本地区遗留下什么污染问题。
但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线与中山西路主干道。
来往车辆较多，造成很大的噪音与空气污染。
地块周围的社区居民多为当地的居民，其邻近道路环境卫生通常。
2、社会治安状况本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。
（五）地块周围的交通条件1、环临的公共交通条件本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。
（详见下表）2、临近轻轨三号明珠线与延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站与中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施●菜市场：本地块邻近就有曹杨市场等综合菜市场●商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
●小学：有沙田小学等多所学校。
●中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。
大厦项目前期定位策划案
5-26层（每层1583㎡）
南楼6F-9F采用酒店式布局，户型以一室为主，其 中一室约55㎡，共76套。两室约82㎡，共16套。 单层层高为3.6m。
3600
层高示意
产品定位
商业布局
1F 2F
3F 4F 5F
具体分割布局应待招商后根据商家实际需要进行划分
楼层
1F 2F 3F 4F 5F
面积
3520㎡ 3520㎡ 3780㎡ 3780㎡ 3780㎡
报告构架
一、公寓市场研究
1.1 全市公寓市场研究 1.2 区域公寓市场研究
二、商业市场研究
2.1 全市商业市场研究 2.2 区域商业市场研究
三、参考案例研究 四、地块本体分析 五、项目总体定位
5.1 项目市场定位 5.2 项目客户定位 5.3 项目产品定位 5.4 公寓户型配比建议 5.5 项目公寓配套建议
——李女士
我的小孩在旁边的音乐学院上学，我属于陪 读的。这边离学校近，就一站路，周边住宅 区多，买东西什么的都方便。将来小孩毕业 了，租出去也好租，要是一时半会没找到满 意的工作，也有个地方落脚。
——陈女士
主力客群特征
周边企事业单位高管层+青年金领精英+自住型投资客
精英的 典范的 现代的 品牌的 都市的 引领的 前沿的
酒店服务式公寓
1、是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两 大功效，但其本质仍然是公寓。 2、选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
5-26层（每层1017㎡）
北楼分布有一室、二室、三室 三种户型，一房面积在50-65 ㎡ 共186套，二室面积在7085㎡，共108套，三室面积在 195-110㎡共66套。总计约 360套。层高为3.1m。
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长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。
华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。
（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。
只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。
（四）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。
但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。
来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。
地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。
2、社会治安状况本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。
（五）地块周围的交通条件1、环临的公共交通条件本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。
（详见下表）2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
小学：有沙田小学等多所学校。
中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。
医院；普陀区医院、长风医院等。
体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。
银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。
其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。
配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。
但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，所以本项目的规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。
二、项目优劣分析优势分析交通条件：本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨3号线的中间，中山西路有公交线十多条，轻轨3号线近在咫尺，规划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。
综上所述，该项目的交通条件优势，将成为本项目的一个卖点。
周围配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型的居住区，附近的配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。
这样不仅能够减少项目配套设施的建设投入，而且对以后的销售宣传将会起到很大的促进作用。
文化氛围；本项目南面是华东师范大学，距离本地块仅一站路，附近还有华东政法大学、曹杨二中等多所院校。
所以，本地块所处地段文化气氛还是比较浓厚，对于那些希望自己的孩子以后能够得到更好教育的家长来说，无疑是一个良好的选择。
项目地块东南朝向，采光面佳。
劣势分析占地面积：该地块呈长方形的状态，占地面积不大，不利于项目整体规划，个案在环境和景观规划上的余地不大。
自然景观：本地块以前是一片拆迁用地，周围也没有什么标志性的建筑，所以形成不了什么自然景观。
唯有南面的华东师范大学集文化为一体的景点，给本地块添了一些亮点。
环境卫生：本地块位于内环线的主干道中山北路高架旁，毗邻轻轨3号线，噪音和空气污染严重，周围居民的环境卫生状况也较一般。
不适合定位成纯住宅。
项目如定位成写字楼，在付款比例，贷款政策，还款利息支出等方面都比住宅成本高。
机会分析从以上提到的本地块几大方面优势，特别是交通极为便利的优势，是本区域一些楼盘无法比拟的。
上海房地产市场整体走势和需求量也较好。
目前内环线内楼盘供不应求，价格与内环外的价差拉大。
区域附近在售个案较少，只有新湖明珠城后期有住宅供应。
市场出现空缺。
为项目公寓的定位提供了机会和市场。
办公房的需求旺盛且价格高于住宅，是实现利润最大化的机会。
新近发布的《关于预售商品房转让问题的决定》，将写字楼、商场排除在外，会进一步刺激写字楼销售。
威胁分析本项目写字楼面临附近的科创、同创和中关村科技大厦等以高品质写字楼的威胁，项目附近将开发的西宫绿地商务城的建设将会对项目产生威胁，其规模将达25万平米，其中有写字楼规划。
公寓部分将面临高架和轻轨造成的巨大噪音和空气污染，这是本项目公寓最大的威胁。
项目在景观和配套上无法和新湖明珠城，中远两湾城，苏堤春晓名苑等高档次楼盘竞争。
加息政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生一定影响，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。
三、产品定位从项目地块的性质来看，该地块可定位纯办公楼与商住型酒店式公寓相结合的开发模式。
地块的立地条件决定了无法作纯住宅产品。
写字楼的价格高于住宅1,500～2,000元/平米。
与其放大轻轨和高架的噪音等不利因素，不如最大化发挥轻轨和高架的优势。
写字楼的交通优势将会是项目成功的最大因素。
根据SWOT理论分析和当地居民调访获悉，该项目适宜建造小户型房型，主力户型面积在60～90m2之间。
又因为考虑到该项目的噪音和空气污染严重，建议不适合建造纯住宅。
因此：我们将会是中高档甲级写字楼和商住型酒店式公寓的混合体。
满足中小型公司的办公置业和投资用途。
四、目标客户定位根据我们对附近个案的市场调查发现，多数写字楼的客户以投资客居多，这也是上海楼市的特点。
个案客层表1.区域内中小型公司，服务性企业：特别是咨询业是这种需求的一大主力。
此类公司的启动资金较少，多为私营，而且所需办公面积较小，但是此类企业数量大，是小户型可售写字楼主力客户群体。
2.私营中小企业、创业公司、SOHO一族、外地企业、机构驻沪办事处等：它们的普遍特征为资金实力不雄厚，需求的办公面积较小。
他们可能负担不起上海中央CBD高昂的租金，倾向选择并非甲级写字楼集中区域的边缘地段，但交通方便、价格适中的写字楼，既满足了自用的需要，同时也是一种投资。
3.投资者：因为小户型可售写字楼的总价一般不高，最低总价一般在60万元左右，并且可以以按揭贷款形式（10年5成）购买。
他们对写字楼和公寓的需求特点是：1、追求高效率办公方式；2、希望在写字楼的投资回报中获得收益；3、经常会加班，希望24小时办公；4、看重性价比，实用性；5、希望上班离地铁，交通方便，节省交通费用；6、经常通过网络办公，洽谈生意；7、注重投资回报率；8、希望住在离上班的地方不太远；9、想实现在内环线内投资置业的梦想；五、面积定位根据市调结果，写字楼主力面积可定在70～100平方。
公寓主力面积可定位在50～70平方。
利于控制总价，符合项目面对中小型企业办公的定位，公寓的面积也紧抓市场的空缺点，便于客户投资，自用。
六、价格定位建议售价：投资回报测算：以项目主力面积70平方计算总价：12000×70＝84万首付款：84万×50％＝42万贷款：84万×50％＝42万十年月还款：42×＝4693元租金换算：4695/70/30＝元/天/平米客户只要租到元/天/平米，就可以达到以租养房的目的。
而目前区域内写字楼的租金就已经达到元/天/平米。
一、方案评估32二、产品建议34三、配套建议36四、物业管理服务内容36五、建材设施建议36六、景观规划37七、注意事项38一、方案评估有利面：原方案规划为47层超高层，可树立普陀区地标性建筑。
外观立面气派，漂亮。
又有长城的层叠的感觉。
裙房的设计分隔合理，方便使用。
裙房挑高设计，气派非凡。
大面积广场，设计合理，形成项目主楼广场面的景观。
不利面：规划难于通过，影响中山北路以北的采光面。
主楼的电梯占面积太大，降低裙房的商业实用性。
总投资达亿元，开发商资金压力大。
投资期需2－3年以上，资金回收期拉长，不利于滚动开发。
投资风险大，2年后的市场风险难于预测，尤其是目前政策不明确的时期。
周边办公客户大都为中小型公司，缺乏大型办公的市场和客户，无法支撑项目顶级写字楼的定位。
47层的办公楼体量太大，难于在短期内去化掉，一旦写字楼市场波动，势必影响项目投资利润。
二、产品建议1、建议项目由单栋47层改为一栋30层高的塔楼，另一栋利用地块的东南朝向优势，建成16层或18层的板式公寓。
降低高度可以减小对周边物业的影响，同时，减少桩基深度和建造成本。
利于减轻开发商资金投入压力。
2、两栋塔楼下的裙房相连，成为一体，可作大型商业中心用，又可单独处理。
裙房面积在20000平米左右。
3、主楼入口大堂可采用，人行扶梯直接连接3楼，在3楼在布置电梯往上。
这样减少了裙房一、二楼的电梯厅面积，增加了主楼裙房的商业使用价值，同时造成项目独特的配套卖点。
4、写字楼和公寓之间用天桥相连，方便写字楼和公寓客户互相进出，各出口用门禁系统管理进出人员。
5、写字楼布置在靠曹杨路和中山北路，作为项目主推产品。
公寓放在项目西北角上。
造成双星辉映的效果，又互不影响。
6、曹杨路与中山北路为3000平方的广场，作为项目的公共配套。
7、地下三层停车场，由于写字楼的停车非常重要，有必要在地下车库设计机械式停车库，目前项目旁的绿洲广场中已有这种车库配套。
8、地下室联通，并与地铁出口连接，成为独一无二的地铁上盖物业。
在大楼入口处进行门禁管理。
三、配套建议1、中央空调建议项目写字楼和公寓都配套中央空调，共用一套控制系统，多台主机。
对于一般甲级写字楼来讲，中央空调的营运成本高昂难以承受和实现的，通过写字楼和公寓共享一套系统，可以解决这个问题。
因为，写字楼是白天使用率高，晚上使用率低，而公寓却正好相反。
这样通过设备系统共享，即使写字楼晚上只有一家公司加班也不用独自支付全部费用，而是合理的和公寓住户共同分担费用。
实现24小时办公的理想。
建议采用自动可变风量的中央空调及新风系统，对写字楼单位实行分户独立计算。
如公寓不设计中央空调，则改为每户独立小型中央空调，每户赠送。
2、大堂建议写字楼大堂挑高9米设计，体现楼盘气派。
大堂提供商务中心和接待服务，邮政快递服务等；24小时便利店；银行等金融设施3、智能化配套综合布线系统：提供办公自动化（O A S）和信息自动化（C A S）。