成都公寓专题研究
成都高端公寓研究报告5.22
2000-2500元/ 平米
投资回报
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 豪华单间 年收益（万） 投资回报率 34.3 28.10% 行政单间 36.27 29.70% 经典单间 39 32% 80 60 40 20 豪华一居 室 43 24.80% 行政一居 室 45.8 26.40% 经典一居 室 41.1 23.70% 豪华两居 室 60.2 23.80% 行政两居 室 67.2 26.50% 经典两居 室 74.2 29.30%
区别三种类型公寓的核心要素为：产权性质
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Part 2 成都在经营服务式公寓研究
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成都服务式公寓分布
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
香格里拉公寓 雅诗阁来福士服务公寓
丰德奥克伍德公寓 说明： 在经营 在售 高盛金融中心 费尔蒙国际公寓 城市名人酒店
服务内容
配套设施
长租客每周3次（周日及公共节假日 桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户 免费）、音乐按摩室（客户免费） 除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务） 即时维修服务 餐厅（早餐自助免费，其他点
宽带无线上网
家庭影院娱乐系统 个人电子保险箱 配有语音留言电话
24小时礼宾及保安服务
餐）
房间内电子保险柜
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租金水平：目前辉盛阁公寓投资回报维持在23%-29%。
房型面积（㎡）
豪华单间 行政单间 经典单间 豪华一居室 50-55 挂牌日住价格（元 优惠后日住价 （元 /天） /天） 1012 1081 1150 1265 942 1006 1070 1180 户型总价 （万元） 122 122 122 173 年收益（万 元） 34.3 36.27 39 43
青年公寓专题案例
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)
1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。
本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。
关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。
公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。
公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。
普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。
普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。
2.住宅的基本概念和分类2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。
关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。
总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。
2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。
通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。
研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。
3.成都市公寓和普通住宅的区别3.1概念的区别3.1.1普通住宅的定义普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照当地一般民用住宅建筑标准建造，成都市的普通住宅建筑面积在 120平米以下，容积率 1.0 以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下。
成都超高层住宅专题研究PPT
成都超高层住宅的规划设 计
在规划设计方面，超高层住宅 需要考虑建筑美学、绿色建筑 、智能化管理等多个方面，以 满足现代人对居住环境的需求 。
对未来研究的展望
深入研究超高层 住宅的安全问题
随着超高层住宅数量的增加 ，如何保障居住者的安全成 为了一个重要的问题。未来 研究可以进一步探讨超高层 住宅的安全隐患及其应对措 施。
城市化进程加速
随着成都城市化进程的加速，城市人口不断增长，对住房的需求也 随之增加，尤其是高品质的居住环境。
改善型需求为主
随着居民收入水平的提高，改善型需求逐渐成为市场主导，超高层 住宅以其高品质、完善配套等优势吸引了大量改善型购房者。
投资需求旺盛
在房地产市场投资渠道有限的情况下，超高层住宅成为投资者关注的 热点，其保值增值的特性吸引了大量投资者。
超高层住宅的规划布局
空间布局
合理规划超高层住宅的空间布局，确保居住空间充足、采 光通风良好，同时避免过度密集带来的安全隐患。
01
交通组织
优化超高层住宅周边的交通组织，提高 交通便捷性，降低居住者出行成本。
02
03
景观设计
注重超高层住宅的景观设计，通过绿 化景观、水景等元素，提升居住环境 的品质和舒适度。
害的逃生难度较大。
维护成本高
超高层住宅的维护成本 较高，包括电梯、空调 等设施的维修和更换。
受气候影响大
超高层住宅受风力、气 温等气候因素影响较大， 可能存在晃动等问题。
投资风险大
超高层住宅的投资风险 较大，一旦市场变化或 经济下行，可能会影响
其价值。
超高层住宅的适用人群
高收入人群
01
超高层住宅通常价格较高，适合高收入人群购买。
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势(会议投稿)
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势胡家镜摘要：酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，在北京、上海等城市已经得到长足发展，然而在成都等二线城市可以说是还是一个几近空白的潜力市场，发展前景备受期待。
本文通过向成都酒店式公寓住店客人发放调查问卷，对酒店式公寓管理人员、高星级酒店客房部经理、成都市旅游局工作人员进行访谈等调研方式，首先总结了成都酒店式公寓的经营及利润分配模式，然后从物业（供给）特征和市场（需求）特征两方面对成都酒店式公寓的发展现状进行了分析，在比较其市场供给与需求的吻合和差异程度的基础上，提出了成都市酒店式公寓的发展趋势。
关键词：成都、酒店式公寓、物业特征、市场特征、趋势目前，住宿业经营业态日益多样化，酒店式公寓因“酒店式的服务，公寓式的管理”的特征和优势，成为一股不可忽视的力量，分割着传统酒店的市场份额。
在成都，酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，已经悄然兴起。
笔者于2008年1月上旬至3月初，通过实地考察、问卷调查、电话访谈、网络资料收集等方式，对成都酒店式公寓的分布、类型、规模、产品特征、客户群体、价格等进行调研，根据调研结果从物业特征（供给）和市场特征（需求）两个维度，分析了成都酒店式公寓的发展现状及发展趋势。
一、成都酒店式公寓的兴起酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
随着商旅生活的迅速发展，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善，进而形成如今酒店式公寓的通用概念：即是一种结合酒店管理模式和设施标准，集住宅、酒店、会所多功能于一体，主要用于租住（或投资）的公寓型住宿单元，亦是一种物业经营模式。
酒店式公寓向住客提供家庭的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而备受商务人士的青睐。
公寓住房调研报告
公寓住房调研报告公寓住房调研报告一、调研目的和方法公寓住房调研的目的是为了了解公寓住房市场的现状和未来的发展趋势。
我们采用面访和问卷调查的方法，选择了不同地区的公寓住户进行了深入调研。
二、调研结果1. 公寓住房的租赁需求不断增加，特别是在一二线城市。
由于城市化进程加快，人口流动加大，越来越多的人选择了租房住宅。
公寓住房以其灵活和方便的特点，逐渐成为租房人群的首选。
2. 公寓住房的价格相对稳定。
与普通住房相比，公寓住房通常租金相对较高，但它也提供了高品质的住房环境和一系列生活设施和服务。
对于一些有一定经济实力的人群来说，他们更愿意支付额外的费用以换取更舒适的居住环境和便利的生活服务。
3. 公寓住宿的居住满意度较高。
大多数调查对象表示，他们对公寓住房的整体满意度较高。
公寓住房通常会提供24小时的保安和维修服务，使住户的生活更加便利和安全。
同时，公寓住宿还提供了一系列配套设施和服务，如健身房、游泳池、洗衣房等，使住户的生活更加舒适和便利。
4. 公寓住房市场竞争激烈。
由于公寓住房市场需求大，各大房地产开发商和物业管理公司纷纷进入该市场。
因此，公寓住房市场竞争激烈，只有提供高品质的住房和服务，才能赢得客户的青睐。
5. 公寓住房的未来发展趋势。
随着城市化进程的加快，公寓住房市场将会继续增长。
同时，在未来，公寓住房的生活设施和服务将进一步完善，以满足租房人群对于高品质住房的需求。
三、调研建议1. 提供高品质的住房和服务。
在竞争激烈的公寓住房市场，开发商和物业管理公司应该提供高品质的住房和服务，包括舒适的住房环境、24小时的保安和维修服务、配套设施和服务等，以赢得客户的满意。
2. 加强市场宣传和推广。
公寓住房市场需求大，但也存在信息不对称的问题。
开发商和物业管理公司应加大市场宣传和推广力度，提高公众对公寓住房的认识和了解。
3. 加强行业监管。
对于公寓住房市场来说，监管是非常重要的。
政府应加强对公寓住房市场的监管，加大对不合规行为的处罚力度，保护消费者的合法权益。
学生公寓热环境实测研究
［ ｙ ｒｓ Ｋｅｗｏｄ ］
ｔｅ ｌｎ ｉ ｎ ｅｔｂ ｉ ｉｇｅｖｒｎ ｎ； ｅ ａｐ ｒ ｒ ａ ｃ ｈ ｒ ｖｒｍ ｎ； ｕｌ ｎ ｎ ｉ ｍｅ ｔｔ ｒ ｌ ｅｆｍ ｎ ｅ ｍａｅ ｏ ｄ ｏ ｈｍ ｏ
第２ ５卷增刊 ２１年 １ ０１ Ｏ月
制冷 与空调
Ｒｅ ｒｇ ｒ ｔ ｎ ａ ｄＡｉ Ｃｏ ｄ ｔ ｎ ｎ ｆｉ ｅ ａ ｉ ｎ ｒ ｎ ｉ ｏ ｉ ｇ ｏ ｉ
Ｖ １ ５ Ｓ ｐ ｏ． ｕ ． ２
０ｃ ． ０１ ．５ ～ １ ９ ｔ２ １１ ６ ５
文 章编 号 ：１ ７．６ ２ （ ０ １ ６ １６ １ ２ １ ）增 刊 ．５．４ １６０
严重影 响睡眠质量和学 习效率 。 选择成都某高校 竣工年代较短 的次新学生公寓 的各代表楼层房间，
连续 监测 了室内气温 和 内表面温 度等与居住者舒适感受密切相关 的热环境参数 ，分析 了在不 同气 候及气候 交替 过程 中学生公寓 内的热环境状况 ，指 出了导致学生公寓居住热环境恶劣 的原 因在于
来 。
外气 温 的对 比曲线 图 。 图 ｌ可 以看 出：在 夏季 的 从 阴 雨 天 ， 即 使 白天 ， 室 内气 温 显 著 高 于 室 外 气 温 ，全 天室 内 闷热 ，感 觉不 舒适 ；在 夏 季 的阴 间 多 云 天 ， 白天 室 外 气 温 可 能 高 于室 内气 温 ，但 夜 间 室 外凉 爽 ，室 内 闷热 ，感 觉 不 舒 适 ；从 晴 天 向 也 可 以测试 墙 体 表面温 度 。一共有 ６ ０路温 度通 道 ，可 以 同时
成都公寓投资前景如何
成都公寓投资前景如何成都是中国西南地区的经济、文化和交通中心，对外开放程度高，具有巨大的市场潜力，因此成都的公寓投资前景也十分广阔。
以下是我对成都公寓投资前景的分析，供您参考。
首先，成都是中国西南地区的物流和商贸中心，吸引了大量的商业机构和人才。
随着城市的持续发展和人口的增加，人口迁入和城市扩张的需求也日益上升。
这意味着对住房的需求也会增加，尤其是城市核心区域和商业中心附近的公寓。
因此，地理位置好的公寓项目将会有较高的投资回报率。
其次，成都的经济实力和就业机会也相对较强。
成都是中国西南地区的经济、金融和商贸中心，拥有许多上市公司和世界级企业。
这些企业的发展不仅带动了当地经济的增长，也带来了大量的高薪就业机会。
随着人们收入水平的提高，他们对高品质住宅的需求也在增加，这将为公寓投资提供更多机会。
第三，成都作为中国四个直辖市之一，政府一直致力于城市建设和公共设施的提升。
这将为公寓投资者提供更好的生活环境和更多的市场机会。
例如，政府在城市发展计划中的重点领域包括建设公共交通系统、增加公园和绿地空间、提升城市基础设施水平等。
这些举措将提升城市的吸引力，增加对公寓投资的需求。
第四，成都的旅游业也非常发达。
成都是中国著名的旅游城市之一，拥有丰富的自然景区和历史文化遗址。
每年吸引了大量的游客来此观光和度假，因此对旅游型公寓的需求也会随之增加。
这为公寓投资者提供了额外的收益来源。
综上所述，成都公寓投资前景十分广阔。
城市的持续发展和经济增长、人口迁入和城市扩张的需求、就业机会的增加以及政府的大力支持都为公寓投资带来了良好的机会。
然而，投资者在进行公寓投资之前应充分了解市场情况，谨慎分析市场需求和竞争情况，选择合适的项目和地理位置，才能最大程度地获得投资回报。
210408182_高校学生公寓信息化建设探析——以成都大学为例
科技视界Science &Technology Vision0引言伴随着高等教育招生规模的扩大和招生人数的增多，高校学生公寓的教育、管理和服务迎来了新的挑战。
学生公寓传统的管理模式，在住宿学生人数和公寓楼栋数量剧增的情况下，出现了管理效率低、数据信息错误率高和资源浪费多等问题，给学生公寓管理带来了众多的困扰。
信息时代背景下，高校学生公寓的信息化建设迎来新的契机，学生公寓采用信息化管理模式，融合计算机、互联网和电子通信等先进技术，提高了学生公寓的精细化管理和个性化服务水平[1]。
通过“教育+管理+服务”三者的有机融合，全面深入推进了高校“三全育人”体系建设，优化了学生社区住宿学生学习生活的便利性，让学生社区成为育人工作的主要阵地，增强了学生的幸福感、归属感和住宿满意度[2，3]。
1高校学生公寓信息化建设的必要性1.1国家对教育现代化和信息化发展的要求《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010—2020年）》《教育信息化“十三五”规划》和《教育信息化2.0行动计划》等文件指出，要积极推进“互联网+教育”发展，加快教育现代化和教育强国建设，教育信息化是教育现代化的基本内涵和显著特征，是“教育现代化2035”的重点内容和重要标志[1]。
当前，高校信息收稿日期:2022-02-24※基金项目:中国教育后勤协会2021年课题项目名称“党建引领下城市型大学学生公寓劳动教育体系的构建与深化”(YBKT2021027)。
作者简介:廖雄,硕士,助教,研究方向为学生公寓信息化建设和管理,网络与通信系统。
王焕举,硕士,讲师,研究方向为大学生思想政治教育和管理。
黄智,本科,研究方向为学生公寓安全教育和管理。
DOI :10.19694/ki.issn2095-2457.2022.24.5612111.2.【摘要】“互联网+”时代背景下,高校学生公寓的信息化建设迎来新的契机,多类别信息化系统的建设应用,助推学生公寓智慧管理建设进程。
特有文化基因下的成都住宅套型研究
特有文化基因下的成都住宅套型研究摘要：在新的发展形势下，成都住宅的功能可能不会再像以前一样呆板和一成不变，新时代我们应该抓住机遇，结合成都独有的文化基因，开拓出更多功能更加丰富，使用更加合理，思想更加超前的住宅建筑。
关键词：文化、住宅、套型、设计、发展。
1. 前言对于成都这座城市来说，他与其他城市最大的不同之处在于她独有的历史文化基因，在这种文化基因下产生的特有的思想和生活理念影响着人们的生活，也影响着与生活密切相关的住宅建筑，我们也应该抓住这个特点来发展成都住宅建筑。
2. 成都特有文化基因解析1）文化基因一农业自然经济与城市商业文明静态封闭与活态开放的对立统一我们看到，在现代文化大工业改变城市乡村化进程的同时，成都市也正在利用乡村化的田园诗式的宁静文化改变着城市化的都市病，这一矛盾对立运动所构筑起来的将是一种全新的成都生活方式范本。
经济网络区形成城市文化的两大因素：一是农业自然经济，它形成的农业文化是田园诗的宁静文化；它不是城市文化向前发展的活力所在，但它却是这种文化发展所必须的物质基础。
二是城市工业经济，在它基础上所形成的是流通的跳跃的手工技艺和科学技术特别活跃的城市文化。
2）文化基因二独特的发散性球形思维模式与以人为本的人本主义思想相互消长著名学者谭继和先生在其著作《巴蜀文化辨思录》中认为，中原文化重礼，楚文化重巫，巴重鬼化，蜀重仙化使其将自己与其他地域文化区别开来，蜀文化的仙化思维特征体现在技巧、技术和物质的因素上，也体现在价值、思想、艺术和道德性等因素上。
直到现在，成都人与北方人的方位观念也有明显差别。
北方人习惯用语是向南向东来指示方向，这是以地理为坐标体系，人是服从于这个坐标体系的，所以用东南西北的地域坐标来批示方向。
成都人的口头语是“倒左手、倒右手、端端走、抵拢倒拐”等话来表示方向，这是以人的身体为中心，人是坐标体系的主人，所以用人的身体的前进方向来指示道路。
这种人本思想十分可贵。
大成都范围内商业住宅(商墅)研究
择址锦江黄金3公里， 人南CBD轴心 揽城央东湖185亩水域
｢销售中心｣——闹中取静，沉浸式体验（朴悦设计）
天悦的售楼部占地1050㎡，采用新中式园林风格。设计以腔调、个性、品质，闹中取静，在目标客户群体参观过程中 介入沉浸式体验，让空间表达最终回归到他们的心理感受。特别设置了VR室，模拟瞰湖观景。
｢室内设计｣——对标世界级奢华酒店的智能化设计
酒店设计巨擘CCD郑忠担纲室内设计，新中式风格为主，对标阿玛尼公寓室内设计。室内带智能中控（远程遥控系统 ），新风除霾、地暖、净水等。窗户采用系统窗，有隔热降噪功能。关窗室内室外自然温差6-7度，噪音降低5分贝。
｢物业服务｣——三大顶级物业打造360°周全服务
空间创意性
建筑形状各异，内部空间灵动变换
市场抗跌性
在住宅市场限购，限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵 御通货膨胀
类住宅案例研究
——保利天悦、花样年家天下
保利天悦
｢基本信息｣——配套绝对成熟，人南CBD核心，极佳自然景观
项目地处南二环外侧，临近万达广场、东湖公园，紧邻锦江，地块区域质素较高。周边二手房1.6-2.4W，该项目预期价 格3-3.5W，总价600W起。首开均价24000-30000元/㎡。
用途分类
高端服务式 公寓
定 义
酒店式的服务，公寓式的管理；既吸收了星级酒店的 服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点。 典型项目：望江名门、阿玛尼艺术公寓
商墅
定 义
商务别墅是集居住与办公于一体的多元化空间，既产 权是商业的，商业别墅产权年限一般在40-50年之间 。典型项目：保利湖心岛、棠湖·泊林城、保利堂悦
物业高端
物业管理处于较高的水平
高品质
2023成都电梯公寓分析研究报告
2023成都电梯公寓分析研究报告2023成都电梯公寓分析研究报告一、引言随着城市化进程的快速推进，人口不断增加，住房问题一直是城市面临的重要挑战。
电梯公寓作为一种高效利用空间的住房解决方案，逐渐受到城市居民的关注。
本报告选取了成都作为研究对象，对2023年成都电梯公寓的发展进行分析和研究，旨在为该市住房发展提供参考意见。
二、成都电梯公寓市场概况1. 市场需求分析根据调查数据显示，成都市区人口规模持续增长，2023年预计将达到3000万人，其中不少是外来人口。
这意味着城市住房需求仍然巨大。
电梯公寓由于具有空间利用率高、居住环境好等特点，受到了居民的广泛认可。
2. 市场发展趋势电梯公寓市场在过去几年取得了较快的增长，2023年预计将保持这一趋势。
随着城市土地资源的紧张，居住空间的需求与供应之间的差距将推动电梯公寓市场的发展。
此外，城市年轻人群体不断增多，对于时尚、便捷的居住方式有较高的需求，这也促进了电梯公寓市场的增长。
三、成都电梯公寓市场竞争状况1. 主要开发商分析市场份额前三的开发商分别为A、B、C公司，其在成都市区内的电梯公寓项目占据了较大的市场份额。
这些开发商在项目规模、设计理念、施工质量等方面具有一定的竞争优势。
2. 产品特点对比不同开发商的电梯公寓产品在面积、户型、价格等方面存在一定差异。
其中，中小户型（50-80平米）的电梯公寓较受市场欢迎，价格相对较低，符合年轻人居住的需求。
此外，附近设施、交通便利性等因素也是购房者考虑的重要因素。
四、成都电梯公寓发展前景分析1. 市场机遇与传统住宅相比，电梯公寓具有独特的优势，如空间利用率高、居住环境好等，适合都市年轻人居住。
随着成都城市化进程的推进，电梯公寓市场将迎来更大的发展机遇。
2. 政策支持政府对于电梯公寓的发展给予了积极的支持。
在城市规划和土地供应方面，政府加大了对电梯公寓的支持力度，为开发商提供更多的发展机会。
3. 市场挑战随着电梯公寓市场的发展，市场竞争加剧，产品同质化现象突出。
成都公寓市场情况
成都公寓市场情况成都是中国西南地区的重要城市，也是四川省省会，拥有丰富的经济资源和文化底蕴，吸引了大量人口涌入，因此成都的公寓市场也相应发展迅速。
一、成都公寓市场的发展背景成都公寓市场的发展得益于城市的快速经济发展和人口增长。
成都作为西南地区的经济中心，吸引了大量人才和企业前来投资兴业，导致人口规模不断扩大。
另外，成都也积极推动城市的现代化改造和建设，不断拓展城市的规模和功能，使得对住房需求也越来越高。
二、成都公寓市场的现状与特点1.市场规模不断扩大：成都公寓市场的规模不断扩大，新建公寓项目不断涌现，产品种类也越来越多样化，给消费者带来了更多的选择。
2.地理位置多样化：成都拥有不同的区域，每个区域都有不同的地理位置优势，例如，成华区和锦江区均位于市中心，具有便捷的交通和生活配套设施；而青羊区和武侯区则更多是以高档公寓为主，吸引高收入人群。
3.租金水平相对较低：与一线城市相比，成都的租金相对较低，这也吸引了一部分人群来成都租住公寓。
同时，成都租住公寓的消费者也趋向于价位相对较低的房源，这也给开发商提供了一定的市场机会。
4.产品定位多样化：随着市场的发展，成都的公寓产品定位也更加多样化。
有些公寓项目以豪华高端定位，提供高品质的居住环境和服务；有些公寓则以年轻人为主要消费群体，注重社交和便利性；还有一些项目以老年人为主要消费群体，提供养老服务和配套设施。
三、成都公寓市场的前景与挑战1.前景广阔：成都作为西南地区的中心城市，未来经济发展潜力巨大，吸引了越来越多的人前来成都工作和生活，对公寓市场需求将会持续增长。
2.产品竞争激烈：随着公寓市场规模的不断扩大，竞争也越来越激烈。
开发商需要注重产品特色和服务的提升，以脱颖而出。
3.市场监管亟待加强：尽管成都公寓市场发展迅速，但在市场准入、租赁合同、纠纷处理等方面的监管仍然存在一些问题。
加强市场监管，维护市场秩序至关重要。
4.低价竞争风险：成都公寓市场的租金相对较低，这也对开发商的利润带来了一定压力，需要在精细化管理和服务上下功夫，提高客户满意度。
成都公寓趋势
成都公寓趋势在最近几年，成都公寓市场呈现出一种稳定增长的趋势。
这主要得益于成都经济的快速发展和人口的不断增加。
成都是中国西部重要的城市之一，也是四川省的省会城市，具有丰富的自然资源和发展潜力。
因此，越来越多的人选择在成都工作和生活，导致了公寓市场的快速发展。
首先，成都的经济快速发展是公寓市场增长的主要推动力之一。
成都是中国西部的经济中心之一，也是中国西部最重要的城市之一。
随着成都经济的飞速增长，越来越多的人涌入成都工作机会和商业发展。
这导致了对住房需求的增加，尤其是对公寓的需求。
许多人选择住在成都市中心的公寓，以便更方便地前往工作和商业区。
其次，成都的人口持续增长也对公寓市场的发展起到了重要作用。
根据数据显示，成都的人口从2010年的1400万人增长到了2019年的1700万人。
这代表了一个30%的增长率，远远高于全国平均水平。
这样的人口增长导致了对住房的需求迅速增加，特别是对公寓的需求。
公寓通常更适合单身人士和年轻家庭，而成都的人口结构正逐渐趋向于这些群体。
此外，成都可持续发展的城市规划和城市建设也为公寓市场的增长提供了良好的基础。
成都一直致力于建设成为具有国际影响力的宜居城市，其中一个重点就是优化城市住房结构。
近年来，成都投资了大量的资源和资金来改善住房条件和提高住房品质。
这使得成都的公寓市场变得更加丰富多样，满足了不同人群的需求。
然而，成都公寓市场也面临一些挑战。
首先是房价的上涨。
随着市场需求的增加，房价也随之上涨，使得一些人难以负担购买或租赁公寓。
其次，市中心地区的公寓供应相对较少，造成了价格上涨和竞争激烈的情况。
最后，部分公寓的品质和管理存在着一定的问题，需要加强监管和提升服务水平。
总结而言，成都公寓市场正在逐渐成为城市住房市场的一个重要组成部分。
成都经济的快速发展和人口的持续增长为公寓市场的增长提供了有力支撑，而持续改善的城市规划和建设则为公寓市场的发展奠定了良好基础。
尽管面临一些挑战，但我相信随着相关政策的出台和市场的调整，成都公寓市场将会继续保持稳定增长的趋势。
成都市研究生博士生公寓建筑配置要求
成都市研究生博士生公寓建筑配置要求随着中国高等教育事业的蓬勃发展，研究生院在成都市的发展也日益壮大。
为了满足研究生和博士生的住宿需求，成都市需要建立一批符合他们需求的公寓。
本文将对成都市研究生博士生公寓的建筑配置要求进行探讨。
1.位置选择成都市研究生博士生公寓的位置应选择在交通便利、生活配套完善的地段。
建议在学校周边或交通便利的商圈，方便学生出行和购物。
2.建筑面积公寓建筑面积应该满足学生的基本居住需求，每位学生的居住面积不低于15平方米。
同时，还应考虑公共设施和设备的配套面积，如学习室、休闲区等。
3.房间布局每个房间应配备卫生间，以满足学生的个人卫生需求。
另外，每个房间还应配备简单的厨房设施，如台面、水槽和小冰箱，方便学生自行简单烹饪。
4.公共设施研究生博士生公寓的公共设施应包括学习室、阅览室、健身房、洗衣房等，以满足学生的学习和日常生活需求。
此外，还应考虑安全设施，如消防设备和门禁系统等。
5.环境配套公寓所处环境应该安静、舒适，有独立的院落或公共花园，提供学生一个良好的学习和休息环境。
周边应有便利店、咖啡厅、餐厅等生活配套设施。
6.绿色环保在建筑方面，应注重使用环保材料，减少对环境的污染。
公寓应配置太阳能热水器、分时供暖系统等节能设备，以减少能源消耗。
7.管理服务公寓应配置专业的物业管理服务，为学生提供安全、舒适的居住环境。
管理服务人员应具备良好的服务意识和专业素养，能够及时处理学生的各类问题和需求。
8.多样化需求考虑到不同学生的不同需求，公寓需提供多种类型的房间选择，如单人间、双人间、套房等，以满足不同学生的居住需求。
总之，成都市研究生博士生公寓的建筑配置要求应充分考虑到学生的实际需求，提供一个安全、舒适、便利的居住环境，为他们的学习和生活提供良好的支持和保障。
同时，也应注重绿色环保和可持续发展，将公寓建设成为一个环保、节能的建筑典范。
希望通过不断的努力和改进，成都市的研究生博士生公寓能够成为学生们学习和生活的温馨之地。
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特征
Corporate Housing Extended Stay Hotel
费用
日费用较低
日费用较高
洗熨衣服
部分有
有
停车服务
有
只有市区高层有
可供选家具
能
不能
资料来源：The Apartment Service
国外选择服务式公寓的考虑因素：
➢ 成本预算 ➢ 住宿时间 ➢ 租约协议 ➢ 服务水平 ➢ 住宿空间 ➢ 公寓评级 ➢ 便利设施 ➢ ……
完善；
3、价格相对写字楼低
4、物业管理 4、首付最低可达两层，按揭
优于普通住宅 20-30年
服务；
5、产权性质商务公寓，非纯
5、销售价格
写字楼
高于区域整体
水平
1、面积较小，主力 户型主要在90㎡以 下，装修档次较高 2、大多位于城市核 心繁华地带，商圈周 边，交通发达 3、按照星级酒店设 施标准进行建筑外部 及背部设计，体现档 次与舒适性 4、聘请知名品牌无 关，专享酒店细致、 科学服务。
复合型选址
依托已有同档次酒 店辟出的楼层或地 块开展经营的服务 式公寓
依托高星级酒店，配合 齐全的配套设施以满足 客人的需要。
适合于已有的酒店管理公司运营 服务式公寓的初期阶段。
成熟小区选 址
混合于住宅区或商 务区中开展经营的 服务式公寓
利用小区附近的周边配 套设施。
成本低，在价格上形成优势，适 合于服务式公寓竞争不甚激烈的 二三线城市。
Part3、普通公寓研究：
1、区域市场细分—成都 市场概况 市场去化情况 客户访谈
清水SOHO低价高量，单个项目总去化量远大于LOFT产品 精装SOHO高价低量，单个项目总去化量上限较难突破10000㎡
公寓 类型
项目名称
主力户型 层高 销售价格 价格比 （㎡） （㎡） （元/㎡） 住宅
月均去化 月均去化 开盘时 套数 面积（㎡） 间
免费早餐供应 清洁打扫 便利店
24小时服务 最短住宿 市中心分布
没有 通常一周一次或二次
偶尔有 没有
通常30天 数量较多
有 每天 有 有 没有 数量较少
在国内市场，与服务式公寓相近的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”，其 主要差别在于定位和产权。
对比项目
服务式公寓 （国际）
产权式酒店
酒店式公寓
酒店
择空间。
来一些经营管理上的难题。
服务式公寓运营模式
公寓选址：适宜的商业地产区块
选址标准
适用类型
配套设施
特点
黄金地段选 址
在相对封闭的区域 内独立经营的服务 式公寓
侧重于处于城市中心地 带，交通便利，周边配 套设施齐全。
客源较丰富，但由于地段价格较 高，相应成本较高，在品牌成立 初期，容易陷入尴尬局面。
舒适度作为高端酒店公寓所有 的客房首要标准，一切设施都 以此为目标，硬件与软件配置 顶级化、个性化、私享化。
中高端公寓相对于高端公寓硬 软件配置稍下层次。
中高端公寓
服务式公寓概念及客群
国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓，分为企业住房（ Corporate Housing）和延长住宿酒店（Extended Stay Hotel）。
（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区
没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除， 域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。 且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。 （2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润
的核算很难得到业主的认可。
代租管型
（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成 （1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；
业主将公寓交由物业或管理公司统一 管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比
经营。
例从酒店的经营利润中提成。
代租管型
业主委托物业公司对其拥有的房屋进 行代理租赁，并提供酒店式服务。
业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支 付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的 权利 。
大多数业主把公寓以包租形式交由管
国内公寓专题研究
？ 公寓，泛泛认知
尊贵、优雅、新 颖、潮玩
公寓听起来像年轻
人住的品质外观精
美，价格也高，而住 宅是指大社区注重配 套的成熟社区
公寓就是高档的酒 店式住宅，但不像
酒店是计算每天的费 用，公寓可以包月， 但价格比酒店优惠
公寓就是一个人
住的房子，住
宅就是和家里人 一起住的房子
公寓好像都是在繁
成都中高端公寓解析
服务式 公寓
高端 酒店式公寓
中高端公寓
代表项目：雅诗阁、香格里拉、 辉盛阁、奥克伍德、盛捷江畔 特征：只租不售的单一产权服 务式公寓
棕榈泉 晶融汇
代表项目：银泰中心、首座 MAX、棕榈泉 特征：酒店式公寓，可租可售， 产权分散
首座MAX
誉峰MINI
代表项目：誉峰MINI、南庭、 晶融汇、都汇华庭 特征：高端精装公寓，以出售 为主
本低；
（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范
（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。围。
包租和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来
择空间。
一些经营管理上的难题。
委托和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带
区
区
可租可售，产权分散 类似酒店
物业统一经营管理
以租赁为主
商务中心区
服务标准 提供酒店水准服务与管理 提供酒店水准服务与管理
提供高档物业服务
单一产权 酒店
物业统一经营管理 以经营为主，不租不售
无特定位置
全套酒店服务
开发商利润
资金回笼慢、升值空间大
资金回笼快、升值空间大 （但利润需要与业主分摊）
资金回笼慢、升值空间大
地段的不可替代性
集住宅、 酒店、会 所多功能 于一体
公寓
Apartment
完善的居家型功能 布局
市场特征
细致入微 的酒店式
服务
售价高、销售快、价格增长幅 度大
特征的具体表现
高利润、回款快、易达到以润最 大化
3、类型划分及分类方式
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
类型 用地性质
➢目前对公寓的概念没有严格的定义 产权性质 和界定，严格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的范畴，但他 产权年限 们的功能却与一般的住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的不同，在产 特点 权和年限上也各不相同； ➢一般可以从“面积大小”、“装修 状况”、“地段位置”、“物业管 理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅 ➢根据目前市场上常见的几种类型， 主要分为普通公寓、商务型公寓、 酒店式公寓等几种类型；
服务功能：日常住宿服务、代理服务、社交服务
• 日常住宿服务
• 代理服务
• 社交服务
• 约定清洁服务 • 提供汽车、家具有偿清洁
服务 • 代购日用品 • 送餐服务 • 咨询服务 •…
• 代缴水电费、电话费 • 代订机票、车票 • 往返机场接送 • 提供租车业务 •…
• 举办娱乐活动 • 子女教育咨询 • 教育课程报名 • 组织聚会 • 举办生日会 •…
总去化面 积
（㎡）
阳光新业中心
46-48
3.05 12000
1：1
32
1500 2012.12 24000
清水 SOHO
隆鑫九熙 融锦城
42
3.3
70价00格约0为.92住：1宅价格70 0.9倍3，000 2012.01 81000
酒店式公寓
1、租客主要以外籍跨国企业高 管、外籍人士、沿海周边商务人 士为主； 2、购买客户主要以投资为主 3、具备良好的商业、商务、交 通条件 4、具备较高的投资价值
启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质 和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不 同产权性质和功能产品，所产生的价值和投资 回报区别较大，；不同公寓产品所针对的目标 客户有所区别，销售时需对不同产品进行客户
华闹区，住宅大
都好像是在郊区吧
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣 传不到位或是公寓的概念压根儿就被颠 混淆了……
Part1、解读公寓：
1、事件导入 2、公寓特征 3、类型划分及分类方式 4、目标客群及功能需求
1、事件导入
“在城市里，黑人有一定的住区，不准
包租和代管混合型
理公司统一经营，少部分业主委托物 业或管理公司对其拥有的房屋进行代
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
理租赁。
大多数业主将公寓委托给管理公司统
委托和代管混合型
一经营管理，获得经营利润的分成， 少部分业主委托物业或管理公司对其
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
拥有的房屋进行代理租赁。
4、目标客群及功能需求
普通公寓
1、高级白领及投资客； 2、低首付、低月供； 3、精装修交房、配套完善、交 通方便 4、具有较大投资价值，升值潜 力大
商务公寓
1、自用型客户，尤其受成长中 的中小企业及创业者的偏好； 2、投资者：可作为商住出租， 投资回报率高，升值千里达 3、可注册公司，价格相对写字 楼较低，首付和和贷款均有较大 吸引
和白人事住件在导一入个公寓”
—洪深（这就是“美国的生活方式”）
那是在西单牌楼附近的一家公寓里。以 前，这是一家专招待学生的，非常规矩 的公寓。
—老舍《四世同堂》
公寓是供许多人家 居住的公共寓所， 多为楼房建筑，有 成套房间，设备较