商业地产最全面的定位、业态规划、招商管理(完整版)
商业地产的前期规划与招商管理
商业地产的前期规划与招商管理第一篇：商业地产的前期规划与招商管理商业地产的前期规划与招商管理做商业地产规划方案时要考虑的因素:一、战略层面理解商业地产开发与经营1、项目选址到运营管理各阶段地位与作用2、采用的盈利模式3、从政府、行业、开发商各层面看待项目的发展趋势二、二三线市场地域特点与商业需求分析1、了解当地市场与商业需求2、市场容量与辐射范围3、地域特点与消费者群体特征4、商业地产资源要素整合三、业态解析与业态组合1、正确理解各种商业业态2、业态组合与商户定位3、如何做好业态互补4、如何做好业态分布5、如何做好业态配比6、主力店在业态组合中的运用7、地段与主力业态的选择四、项目的市场定位与业态规划（一）如何做商业项目定位1、业态定位2、功能定位3、经营定位4、客群定位（二）明确商业模式1、只售不租出让产权2、只租不售统一管理3、不售不租自主经营4、租售结合收放自如5、开发商与商家联营（三）商业规划设计1、创意的独特性2、空间的合理性3、环境的舒适性4、动线的合理性5、设计的经济性（四）商业规划设计步骤1、建筑设计2、配套规划3、立面规划4、主力商家诉求5、设计深化6、装修规划五）商业设施规划1、道路规划2、停车场规划3、环境设施规划4、商业建筑体外装规划5、商业空间内装规划6、商业街设施规划7、CIS规划8、SIGN设计（六）商业空间规划1、规划最佳使用率2、开间合理的黄金分割点3、消费人流习惯的运用4、导示系统的设计5、如何合理预留广告位商业地产招商模式（一）商业地产招商策略的组合运用1、商户定位及组合策略2、招商条件及谈判策略3、招商团队的组建及管理4、招商进度及品质控制5、业务流程及条件审批控制6、招商推广策略（二）商业地产招商的基本原则1、统一招商统一管理原则2、放水养鱼原则3、同业相助异业互补原则4、先主力店后散户之先后有序原则5、优质商户与平庸商户区别对待原则6、各功能合理配比原则7、形像与效益相平衡原则8、招商执行可行性原则（三）商业地产项目的招商计划（四）商业地产项目招商计划组织实施（五）商业地产项目招商中谈判技巧第二篇：招商管理及商业地产运营招商管理与商业地产的运营运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
商业地产项目整体招商运营管理策划方案（精编版）
商业地产项目整体招商运营管理策划方案（精编版）商业地产项目整体招商运营管理策划方案目录第一部分项目综合评估一、市场综合评估二、项目概况三、项目SWOT分析四、项目市场定位第二部分项目发展定位一、物业发展定位二、租售模式定位三、投资者投资模式定位四、经营定位五、经营业态组合第三部分项目经营管理分析一、经营管理定位二、物业管理定位三、经营管理实施前提第四部分项目经营模式分析一、商业物业营销误区二、租售模式分析三、租售模式定性四、招商模式定位第五部分物业管理收费标准一、物业管理费定价因素二、物业管理费定价依据三、物业管理费收费标准第六部分经营管理组织架构一、组织管理架构图二、人员配备三、职能职责四、运作机制五、激励机制六、监督机制七、约束机制八、信息反馈及控制机制九、量化管理及标准化运作第七部分经营效益分析一、收入分析二、支出分析三、利润分析第一部分项目综合评估一、市场综合评估（一）某某消费者特征1、人均GDP突破10000元，个人消费潜力增强。
2、在吃、穿、玩方面消费支出较大。
3、崇尚海派（上海）文化，消费观念较为时尚。
4、注重产品品质，追求品牌。
5、向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。
6、投资房地产物业意识较强，投资商铺逐渐兴起。
7、购铺以自营为主，投资商铺出租者有上升趋势。
8、口碑宣传效应较为突出。
（二）某某零售业特征1、某某零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导。
2、商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。
3、地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。
4、服务功能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式消费场所。
5、商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。
6、部分业态缺乏中高端产品的市场供给。
7、大多商（市）场缺少统一的经营管理、正规的物业管理。
8、城市现有业态无法满足日趋增长的消费需求。
商业项目的定位与业态组合的规划
商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
商业地产的招商管理要诀
商业地产的招商管理要诀商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优秀的商户入驻，提高商业地产项目的经营效益。
下面将从招商策略、招商流程和招商管理三个方面，总结商业地产招商管理的要诀。
一、招商策略1.明确项目定位：商业地产项目应根据所在地区的消费水平、人口结构、竞争对手等因素，明确自身的定位和目标受众群体，确定适合的商业业态和品牌定位，以满足市场需求和竞争优势。
2.策划差异化竞争：商业地产项目需要通过差异化的商业业态和服务特色吸引商户和消费者。
可以通过引进新的商业业态、强化特色餐饮、举办特色活动等方式，创造独特的购物和消费体验。
3.建立合作伙伴关系：与知名的商业品牌、大型企业、地方政府等建立合作伙伴关系，共同合作开展招商活动。
通过借助合作伙伴的品牌影响力和资源优势，提升商业地产项目的吸引力和竞争力。
二、招商流程1.市场调研：通过市场调研，了解当地商业环境、消费习惯、竞争情况等信息，为招商策略和具体招商目标的确定提供依据。
2.招商目标制定：根据市场调研的结果，确定商业地产项目的招商目标，包括商户数量、品牌定位、总体经营规模等，并制定详细的招商计划。
3.招商宣传：通过多种渠道和方式，宣传项目的亮点和优势，吸引潜在商户的关注和参与。
可以利用广告、网络媒体、招商会议等方式进行宣传。
4.商户评估：对有意向入驻的商户进行评估，包括商户的经营实力、品牌影响力、合作条件等方面的考察，确保商户与项目定位相符合，并符合项目的要求。
5.合同签订：与商户达成合作意向后，正式签订入驻合同，明确双方的权责和合作细则，确保双方利益的平衡和合作的顺利进行。
三、招商管理1.租金策略：制定合理的租金政策，根据商户品牌影响力和经营面积等因素进行差异化定价，确保租金收入最大化，并与商户长期合作。
2.运营指导：为入驻商户提供运营指导和培训，帮助商户提升经营管理水平，提供市场营销、品牌推广、顾客服务等方面的支持，共同提升项目的经营效益。
商业地产定位业态规划与招商管理
商业地产定位业态规划与招商管理商业地产定位业态规划与招商管理一、引言商业地产是指通过投资、开发和运营等手段，将物业转化为能够吸引消费者和租户的商业用途，并能够带来稳定收入和增长的不动产。
商业地产作为一个具有潜力和回报的投资领域，对于定位业态规划和招商管理都需要有清晰的战略和有效的执行。
二、商业地产定位业态规划商业地产定位业态规划是指通过对市场调研和分析，确定商业地产在业态水平上的定位和发展方向。
以下是商业地产定位业态规划的几个关键步骤：1. 市场调研与分析：对目标市场的消费者需求、竞争对手、经济环境、交通便利性等因素进行全面的调研和分析，以获取市场的潜力和特点。
2. 地产特性评估：对商业地产的地理位置、面积、建筑结构、人流等特性进行评估和分析，以确定其适用的业态类型和规模。
3. 业态策略确定：根据市场调研和地产特性评估的结果，确定商业地产的主导业态和辅助业态，以及相应的业态策略和发展重点。
4. 租户定位与招商规划：根据商业地产的业态策略，确定目标租户的类型和数量，并制定相应的招商计划和渠道。
5. 创新亮点设置：通过引入创新亮点和特色，提升商业地产的吸引力和竞争力，如充分利用周边资源、打造主题购物中心等。
商业地产定位业态规划的目的是根据市场需求和地产特性，选择适合的业态，从而提升商业地产的盈利能力和投资回报。
三、商业地产招商管理商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优质租户入驻商业地产，并进行合理的租赁和管理。
以下是商业地产招商管理的几个要点：1. 招商准备：在招商之前，需要充分准备招商材料，包括商业地产的定位、规划、业态特点、租户优势、招商政策等，以便向潜在租户传达商业地产的价值和优势。
2. 租户筛选：在招商过程中，需要对租户进行筛选，并评估其与商业地产的匹配度和商业价值。
筛选标准可以包括租户品牌知名度、运营能力、财务实力等。
3. 租赁合同谈判：在确定合适的租户后，进行租赁合同谈判，确定租金、租期、租金调整机制等具体条款。
商业地产策划定位招商
商业地产策划定位招商商业地产策划定位招商随着经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业出现了蓬勃的发展态势。
在这样一个竞争激烈的市场环境中，商业地产策划定位招商显得尤为重要。
本文将分析商业地产策划定位招商的一般原则和关键步骤，以及一些成功案例。
商业地产策划定位招商的一般原则包括市场调研、目标客户群体确定、差异化定位、品牌建设等。
首先，进行市场调研是商业地产策划定位招商的重要前提。
通过分析市场需求及竞争对手的情况，了解市场规模、潜力和趋势。
其中，对目标客户群体的精确定位是商业地产策划定位招商的核心。
合理划分目标市场，确定主要顾客群体的特征和需求，以便有针对性地为其提供服务。
进行差异化定位可以帮助企业形成自己的独特竞争优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
最后，在商业地产策划定位招商的过程中，建立和传播品牌形象是至关重要的。
通过有效的品牌定位和营销策略，提高企业知名度和美誉度，从而吸引更多的顾客和投资者。
商业地产策划定位招商的关键步骤包括目标定位、项目规划、市场推广和客户招商。
首先，目标定位是商业地产策划定位招商的基础。
根据市场调研，确定项目的定位和定位的准确性。
其次，项目规划是商业地产策划定位招商的核心环节。
需要根据目标市场和客户需求，制定合理的项目规划和设计方案，包括项目的功能、面积、布局、配套设施等。
市场推广是商业地产策划定位招商的重要手段。
通过广告宣传、营销推广等方式，将项目信息传递给潜在客户，提高项目的知名度和关注度。
最后，客户招商是商业地产策划定位招商的最终目标。
通过招商、洽谈、签约等环节，吸引优质客户和投资者，实现项目的销售和租赁。
成功的商业地产策划定位招商案例有很多，例如温州财富广场。
温州财富广场位于温州市中心地段，是一个以商业、办公和住宅为一体的综合体项目。
在策划定位方面，温州财富广场明确将自己定位为“商务人士的首选”。
通过差异化的规划和设计，提供高端的商务办公和商贸配套服务，满足商务人士对便利性和专业性的需求。
商业地产定位、选址、策划、开发、招商
商业地产系列工具书：各套图书精要购买1938613552对于一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。
方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的8套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。
1、《商业地产生死策划》（398元/套）图书精要：；本书《商业地产生死策划》正是通过一个个真实的成功、失败案例，来剖析一次专业的．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．策划对于每一个商业地产项目的“生死”到底产生了什么举足轻重的作用。
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2、《最佳购物中心操盘标本》（660元/套）图书精要：；《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．专著，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．《最佳购物中心操盘标本》的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！3、《世界级商业规划中国总鉴》（660元/套）图书精要：；《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
商业地产策划定位招商
我们的购物中心都败在哪？
The world’s emptiest and loneliest centre. 华南MALL从世界最大的购物中心沦为“世 界最空旷的购物中心”及“世界最寂寞的购 物中心”
这些评论 被称为「中国购物中心的灾难 」 反射出几个值得 我国开发商被讥为「牛仔开发商」 我们深思的问题
班 位
研
购物中心
中国商业经济研究院 主办 中国联商网 协办
2010年
著作
定 位 革 命
解 放 创 意 的心定位的重要意义
购物中心定位的重要意义不言而喻，如果定位出错， 就会造成购物中心全城运营的“多米诺骨牌”效益。 没有准确的定位，无法进行有效的招商，招商不利让 商业经营难以为继，无力经营则难以建立市场信心， 而市场的反应又会加剧招商困局……长此以往，势必 将步入一个商业运营恶性循环的局面。可见，合理的 定位是商业运营的根基所在，一旦定位失误，所要付 出的代价将是不可估量的。
华南Mall完全不具备吸引「开车游客」及 「目的性购物者」的条件 广东省每百户家庭 汽车拥有率22.5辆
Edward DeSwart
无充分的动机 前往消费
洋和尚的杰作 将大批的工厂直营品牌折扣店 是华南MALL灾难后的 塞迚购物中心内，是完全没有 丏业水平的布局 另一场浩劫
美国「时代周刊」指出： 华南MALL团队为了寻求创意，花两年时间，走 访世界，考察法国、意大利及美国，预期开业后 日均客流量可达7万人次。 该团队本事不小，花两年时间将一座丑界最大 的购物中心搞成丑界最空旷的购物中心。
4,200万人次
2,820万人次
3,650万人次
2,700万人次
顾 客 经 验 与 重 复 入 庖
购物中心 前期开发规划 后期经营管理 财务可行性研究 商户管理 规划可行性研究 市场可行性研究 物业管理 营销/促销管理
某商业地产项目定位与招商管理讲义
某商业地产项目定位与招商管理讲义商业地产项目定位与招商管理讲义一、项目定位1.1 项目背景介绍商业地产是指利用土地资源进行商业开发和运营的综合性地产项目。
针对不同的商业地产项目，需要明确其背景和目标。
1.2 项目定位商业地产项目的定位是指确定项目的市场定位、目标用户、产品定位和服务定位等。
在进行项目定位时，需要考虑市场需求、竞争对手、区位优势等因素，以确定项目的差异化特色和竞争优势。
二、招商管理2.1 招商策略招商策略是指通过采取一系列措施吸引优质商户入驻，以提升商业地产项目的品牌形象和经营效益。
招商策略的制定应围绕项目的定位和市场需求展开，包括如何挖掘潜在商户、如何与商户进行沟通和谈判、如何为商户提供优惠政策和配套服务等。
2.2 招商流程招商流程是指从商户洽谈、签约到入驻运营的整个过程。
为了有效管理招商流程，可以采取以下步骤：（1）商户洽谈：与潜在商户进行洽谈，了解需求和条件。
（2）签约谈判：与商户进行签约谈判，确定具体合作细节和条款。
（3）签订合同：根据谈判结果，完成合同签订。
（4）装修验收：商户完成装修后，进行验收。
（5）入驻运营：商户正式入驻并开始运营。
2.3 招商渠道招商渠道是指通过各种渠道吸引商户入驻。
可以通过以下几种方式扩大招商渠道：（1）传统渠道：如线下展会、合作伙伴介绍等。
（2）线上渠道：如官方网站、社交媒体、招商平台等。
（3）组织活动：如商业论坛、招商洽谈会等。
（4）口碑传播：通过与商户合作的好处和服务来推广招商信息。
2.4 招商标准招商标准是指招商过程中对商户的要求和评估标准。
为了确保商业地产项目的品牌形象和经营质量，可以制定招商标准，包括商户资质、经营品质、市场定位等方面的要求。
2.5 招商政策招商政策是指为商户提供的优惠政策和支持措施。
可以制定一系列招商政策，如租金优惠、物业服务、推广活动支持等，以吸引商户入驻。
2.6 招商激励为了激励商户积极参与招商活动，可以制定一定的激励机制。
商业地产招商管理(完整版)
业态升级
招商管理是商业地产升级的 关键因素。利用招商手段吸 引更多高质量的业态入驻， 可以提高商业地产的档次和 影响力。
招商管理的定义和目标
定义
招商管理是为商业地产吸引更多高质量的客户和业 态入驻，实现价值最大化的全面过程。
目标
招商管理的目标是为商业地产寻找最合适的业态和 客户，进一步提升项目整体业绩，为投资者创造最 大的回报。
招商成果评估的指标和方法
1 资金收支情况
招商成果的核心指标是投资回报率。同时还应该考虑项目的现金流状况。
2 客流和销售额
衡量一个商业地产项目的成败，客流量和销售额是不可或缺的指标。
3 租户稳定性
同质竞争
生活服务业市场的同质化竞争，也是商业地产招商管理中的一个重要挑战。
提升招商管理效率的关键因素和实践方 法
1
数据化管理
积累和深度挖掘数据，构建有效的数据管理体系。
2
精细化管理
不断优化招商流程，提高招商管理的精细度和系统性。
3
人才培养
加强人才培训和管理，提高招商团队和管理人员的专业素养。
ห้องสมุดไป่ตู้
商业地产招商管理(完整 版)
商业地产招商管理是一个多方协作的复杂过程，它需要综合考虑包括市场需 求、地理环境和法律法规等多种因素，本文将分享商业地产招商管理的完整 知识。
商业地产招商的重要性
市场需求
招商管理的重要性在于，根 据市场上的需求，寻找最合 适的客户和业态，实现商业 地产价值的最大化。
风险控制
招商主管
负责指导招商团队，制定项目方案和目标。
商业地产招商运营管理策划方案
商业地产招商运营管理策划方案一、项目概述我们要对项目有个清晰的认识。
这个商业地产项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
项目总面积10万平方米，包括商业、办公、酒店等多种功能。
我们的目标是将这个项目打造成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的城市综合体。
二、招商目标1.国际知名品牌：提升项目档次，吸引消费者；2.独具特色的创意商家：增加项目趣味性，提升消费者体验；3.生活服务类商家：满足消费者日常生活需求；4.娱乐休闲类商家：丰富消费者的业余生活。
三、运营管理策略1.招商策略（1）主动出击：积极寻找潜在商家，主动对接，了解需求，提供个性化服务；（2）优惠政策：针对不同类型的商家，制定相应的优惠政策，降低其运营成本；（3）合作共赢：与商家建立长期稳定的合作关系，共同成长。
2.营销推广策略（1）线上宣传：利用社交媒体、网络平台等渠道，进行项目推广；（2）线下活动：举办各类活动，如美食节、音乐节等，吸引消费者；（3）品牌合作：与知名品牌合作，提升项目知名度。
3.物业管理策略（1）贴心服务：提供专业的物业管理服务，确保商家和消费者的舒适体验；（2）安全管理：加强安全防范措施，确保项目安全无隐患；（3）环境优化：打造优美的项目环境，提升消费者满意度。
四、实施步骤1.市场调研：了解项目周边市场状况，为招商工作提供数据支持；2.招商策划：制定招商方案，明确招商目标、策略和步骤；3.招商实施：开展招商工作，签订租赁合同；4.营销推广：开展线上线下宣传活动，提升项目知名度；5.物业管理：提供专业的物业管理服务，确保项目顺利运营。
五、预期效果1.招商成功：引进一批知名品牌和特色商家，提升项目档次；2.营业额提升：通过各类营销活动，提高消费者消费意愿，提升项目营业额；3.口碑传播：项目运营成功，消费者口碑传播，提升项目知名度。
我想说，这个方案只是一个起点，真正的挑战还在后面。
我们要在实践中不断调整和完善，确保项目顺利运营，实现预期的效果。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。
商业地产招商方案范文一一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局商铺部分：约15000㎡商住部分：销售住宅：约17000㎡返迁住宅面积：约10000㎡绿化面积约3000㎡地下建筑：约6000㎡3.相关部门给定的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点4.用地红线图三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。
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商业规划硬指标和建筑设计
1
商业地产建筑设 计不同于普通住 宅地产建筑设计 的关键在没有划 一固定的指标
2
商业地产规划的 硬指标因应不用 的相态和业态组 合具有不同的参 考值
3
指标参考值有时 与建筑设计硬指 标相矛盾，怎样 求得两种指标的 合理均衡？
理性指标决定感性设计
所谓商业规划实际上就是要学会在理性和感性之间进行 一系列的合乎商业目标的取舍协调工作
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
初步市场调查做什么
掌握市场 竞争总量
定团队定任务 定取向定范围 定依据定工具
跟据项目概念和 商业目标确定初 步市调取向 跟据取向确定市 调要点、重点、 范围、区域和覆 盖率
1.
何谓“规” “规”的本性？ “规”是限制，是 被动的
2.
何谓“划” “划”的本质？ “划”是突破，是 能动的
商业规划是一个理性工作
科学机械理性不容主观臆断
收罗原始数据 统计分析评估 推敲模拟研判
概念策划 商业目标
初步市场调查 深度市场调研
市场摸查 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
商业概念、目标、模型
运营管理
商业运营
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招商的成功就是痛苦运营的开始
市场无形之手拓展商机提升价值 无为而治的思维转化为有为而治
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包括但不限于一系列的感性工作
商业运营的感性工作
以人为本善于变化贴身便捷
人性才能感动上帝 简单才能降低成本 保护商业生态环境
开业筹划 事件营销
商户关系管理 顾客关系管理
ห้องสมุดไป่ตู้
行业组合规范 消费行为管理
广义商业地产： 除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
中国商业地产的主要形态
站批百货 个体零售 批发市场
商业地产的特征模式
一种商 业运营 管理和 房地产 投资开 发相结 合的复 合模式
商业地产的灵魂核心所在
资本市场溢 价的增值
品牌力：……不断开发和成功运营带来品牌力 服务力：……不断积累经验和资源带来服务力
功能布局准则
好的布局不但必须适应项目定位和 市场需求，更富于效率和成本的性 价比控制
功能 布局
功能布局方法
处理好项目定位和业态组合的点线 面之间的关系，全面均衡总体格局 上的空间营造和共享等等
神经脉络：交通组织动线
动线设计准则
动线必须可以随时配合定位和 布局，没有绝对的标准和固定 的指标
组织动线策略
不同行业业态的规划特点
不同的行业和专业区分相对应出 现不同的业态乃至业态的组合， 差异需要因应不同的商业规划来 匹配
购物中心类
• 购物中心主题 专业化趋势的 把握
专业市场类
• 专业市场零售 综合化趋势的 把握
主题商场类
• 主题商场购物 中心综合化趋 势的把握
步行区街类
• 社区商业氛围 复合化趋势的 把握
•考虑地域传统
不同民俗
•民族特性
•风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化
•东西方文化
不同层次
• 不同年龄层
•不同性别教育
商业规划的误区
容易和一般的策划工 作混淆 容易被房地产开发的 建筑规划取代
A B
C D
商业布局与建筑平面 布局设计混淆
定位与经营商品品类 和经营环境档次混淆
再好的规划蓝图也要付诸现实的可操作方法
交通组织动线是商业规划中非 常重要的一个层面，决定项目 日后的市场适应力
内部与外部动线
交通组织动线分为外部和内部的， 外部动线决定人流怎样进来，内部 动线决定人流怎样滞留
组织 动线
平面与立体动线
内部动线分平面动线和立体动线， 平面动线调节人流的流量，立体动 线调节人流流速
细胞组织：商铺布点开间
开间的依据
以不变应万变 以万变应万变 知万变应万变
商业地产 没有一剑 封喉的必 杀技，只 有随需而 动的组合 变化
好的业态 组合是商 业地产成 功的重要 关键但是 不是一成 不变的
商业运营 可怕的不 是业态组 合的改变 而是市场 在变而你 不知道
业态组合是商业地产成功的重要关键但非一成不变
消费者行为研究应用
用价值发掘模型分析评估定位的功能差异
注：旧三产：饮食业、服务业、零售业。新三产：文化、教育、体育、娱乐、休闲、中介、保险
五脏六腑：业态组合选择
行业与业态选择
围绕定位来进行行业和业态选 择以及不同行业与业态的组合
业态选择的标准
所有行业业态只有一个选择标 准：与项目既定定位的符合程 度，而非租金的高低或者所谓 的品牌知名度来确定
商业概念
商业目标
商业模型
投资的动机？ 为什么投资？
投资回报方向 投资回报计划
选择回报模式 决定模型构成
理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
先有点子？先有金子？还是先有地址？ 不同的开发者会有不同的情形
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概 念提出 的源泉
理性恰 恰起源 于感性
前期招商 招商前奏
预测修正 营销准备
定价部署 预测依据
市调阶段实战操作
商圈 界定
市调的规矩就是因应不同的商业地产 项目所处的区域位置进行画圈和比较
商圈 研判
强弱势均匀
看商圈：看传统商圈的发展规律，预 测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力
强势商圈
弱势商圈
相邻商圈之间交叉竞争关系
相邻商圈之间互相吸引排斥
市调阶段实战操作
品牌营销 宣推造势
物业管理 社区公关
运营管理的开端：开业筹划
开业 规划
开业执 行策略
选择事 件营销 打基础
开业不是一个 时间点概念而 是时间段概念 重在时机选择
一套市场 营销手段
开业养商是关键
商业地产需要养商已成共识，不同业态和行业 以及地段成熟度养商期各有长短
• 杀鸡派和养鱼派 • 养商到底养谁？ • 养商期主要做什么？ • 养商期宣推怎么做？怎样和运营配合？
餐饮喜好 附带行为
交通习惯
10% 25%
20%
主流消费
45%
如果消费者是上帝，我们就是上帝管家
品牌重品：口碑和脚碑
商业地产品牌 具有的重要性 商业地产品牌 和企业形象之 间的关系如何
商圈 层次
项目所在商势圈的层次（核心点、核 心圈、次级圈和边际圈各层次比重）
商圈 势力
看商势圈的影响力差异和特征，也看 有没有创建强势商势圈的条件和机遇
商业定位评估分析模型
如何确立定位
市调数据 统计归类
•定什么，怎样使用市调资料 •用什么模型来分析评估数据
波士顿矩阵 波特五力 SWOT 价值发掘
波士顿矩阵评估产品性质
商业地产运营的终极目标是建立 可以复制的品牌：唯一标准是上 面三个层面的工作都完全到位了
商业地产规划运营体系
核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机
以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机 重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性
目标管理过程是整个运营体系的执行保障
商业地产规划运营体系结构
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
多种业态混合的规划特点
近年新建的商业地产项目都普遍 存在着多元化跨行业的多维发展 态势，多种业态混合存在的商业 项目比比皆是
关联混合
• 行业产业关联
•相关多元关联
多元混合
• 不相关多元业 态混合
挑战和机遇
• 一方面是细分
•一方面是跨界
多业态原则
•区分主要业态
•厘定辅助业态
不同建筑形态的规划特点
商业物业常见的建筑形态：矩形、 正方形、回字形、凹字形、十字 形、L字形、T字形、线形、平行 线形、圆形、扇形、八卦形、簇 形、不规则形等等
开发运营 品牌的增值
商业流通经营的增值
商家自身经营良性发展增值 商家生态利益链发展增值
房地产自身物业的增值
1、城市发展地段增值 2、社会经济进步增值 3、时间推移物业自然增值 4、房地产是商业承载的躯壳
商业地产运营的理念基础
品牌 创建 强互 劢性 资源 整合
持续经营
是关键
价值理 念体系
要持 续的
商业地产运营的理念应从 萌发投资项目的那一刻甚 至更早便建立并贯穿始终
商业地产定位 业态规划 招商管理
内容提要
商业地产及其规划运营体系 商业规划涵义及其理性工作 商业运营涵义及其感性工作
商业地产的招商策略与管理 商业地产操盘实例分享与讨论
高增长抗风险力强的火热行业
商业地产
商业地产的概念
商业地产 房地产的一个分支
成独立行业
传统房地产
狭义商业地产： 限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
类正方形
•城市综合体和 购物中心适合 且效率最高
线性组合形
•适用于邻里中 心和社区商业 以及区街商业
类圆弧形
• 利用率不高属 尽量避免的建 筑形态
不规则形
• 将主核心客户 商家合理布于 各不规则区
不同地域文化的规划特点
不同的地域与文化习惯需要因应 不同的规划，即便是项目定位极 其相似
不同地域
• 考虑地域气候
业态组合的选择
唯有定位以及细分的定位才是选择 编排各种类别业态组合的唯一尺度
业态 组合