2009年北京市房地产市场运行情况
2009年北京二手房市场概况
一、2009年北京二手房市场综述成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌。
这几个短语可以说形象的概括了北京09年楼市的方方面面。
3月份开始前所未有的楼市暴涨潮，可以说出乎所有人的意料。
一组数字说明了09年楼市的疯狂：总体开看，09年成交量暴涨一年超越前三年总和，估计将达到27万套。
09年前11月二手房成交量已经达到了236578套，这一数据已经接近了06-08年总和237020套。
09年来的楼市成交高峰非常惊人，根据目前的成交量推算，09年全年将肯定超过06-08年三年的二手房成交总和。
而12月很可能继续突破历史记录，全年将达到27万套。
二手房成交在09年超过商品房的原因总结：在09年出现二手房成交量远超商品房成交量，是由市场众多因素综合导致的结果，主要原因有：一是商品房总价高于二手房近一半。
例如11月份商品房均价保持在16700左右，而二手房在11920元/平米，成交平均面积更是以120对92平米。
平均总价差距更是200万对比110万，巨大的差距使得目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。
刚性需求或者是首次置业需求更多集中在二手房市场。
而只有投资需求中的高端才有能力在09年的市场到商品房市场置业。
二是商品房供应的问题，商品房供应的数量以及供应的区域分布都使得二手房占据了市场的主体。
数据显示：在今年前11月北京成交的二手房中62%为城八区房源。
而商品房在今年的供应量因为受到08年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，而且开发商明显没有预料到今年出现的成交高峰出现。
开盘的房源5环外也占据了60%以上。
现在二手房可选择性越来越高，但是商品房因为08年地块供应集中于5环外区域，这样使商品房的区位弱势比二手房越来越大。
三是二手房系列税收政策的优惠。
今年全年实施的营业税优惠新政，使得08年全年以为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。
这也使得2手房明显成交市场热点。
（一）2009年二手房市场表现1、2009年北京二手房交易量分析2009年北京二手房市场成交量走势分析从2009年单月的成交量来看，北京二手房在09年3月开始全部成交突破2万套，达到了以前从未有过的高度。
2009年2月北京楼盘市场分析报告
2009年2月亮北京房地产市场分析报告2月中下旬，北京房地产市场交易量开始增加，增长率显着加快，这与2月初的低交易量形成鲜明对比。
进入三月，有些新楼市进入市场，价格低廉，地理位置优越的交易量也将明显增加项目将受到市场的欢迎。
1.新开放市场的特点1.受欢迎的旧项目的价格在以后仅上升而没有下降尽管现阶段北京的房地产市场仍处于观望阶段，但不难发现，与促销期间宣布的价格相比，许多新房地产的价格已经下跌。
但是对于旧项目，分批打开时价格会上涨。
例如，Yuan阳沁山水，第一期开盘价为10800元/平方米，第二期开盘价为11800元/平方米。
到3月，即将开放的第三阶段，价格将提高到13000元/平方米，增长10％。
首成国际，岳西和世界著名公园等项目在以后的销售中均显着增加。
2.朝阳区新开业3月，该项目的开放速度显着提高。
受春节假期的影响，本月假期前后的房地产积压明显增加。
从项目开放面积来看，朝阳区的发射数量最多。
当月16个新项目中，朝阳有8个，占50％。
但是，纯新项目很少，主要是在旧项目的后期。
主要是。
尽管朝阳区的新市场总量一直处于最高位置，但与其他地区相比，本月集中开放的市场总量具有明显的优势。
3.四环路和五环路之间的大多数项目主要是计划外在1月份新开放的项目中，第二至第三环路的项目最多，也是自2009年开放以来最有利的地区。
在接下来的两个月中，这些定位良好的项目的启动数量有所减少因此，尤其是三月份的新项目。
其中，四环路和五环路最为集中，占月发射量的43.75％。
在这些项目中，水县俊峰和长安只有两个项目是现有房屋，其余在2009年底或2010年底。
移交和搬迁在中后期进行。
2.本月新市场的总体概况政策调整仍然对房地产市场交易产生很大影响。
北京市政府第43号文件，“外国限制”的暂停以及“ 90/70”政策放松和“购房”等近期热门话题，无疑对房地产市场产生了极大的推动作用。
来自房地产交易管理净交易数据可以看出，从2月9日开始，房地产项目的交易开始出现大幅增长，尤其是计划外房地产的销售。
2009中国房价排行
新房均价：8519 元/平方米
二手房均价：7667元/平方米
2月数据回顾：2月住宅成交4163套，成交均价6177元/平方米，商品住宅成交总面积达到47.543万平方米，商品住宅销售总金额达到29亿3700万。
3月数据回顾：厦门3月商品住宅成交均价7491元/平方米，岛内商品住宅成交均价10038元/平方米；岛外商品住宅成交均价4891元/平方米。岛内商品住宅成交面积为21.14万平方米；岛外商品住宅成交总面积为23.14万平方米.
5、深圳
新房均价：14758 元/平方米
二手房均价：11677 元/平方米
7月份，深圳商品房供应量为6103套60.23万平方米，环比分别上涨73.93%、67.12%。其中，办公物业供应面积为3.59万平方米，商用物业供应面积2.57万平方米，住宅物业供应面积为54.07万平方米。本月供应面积的增加和国土局对房地产市场交易次序的整顿有比较大的关系。
41 重庆 4015 3100 37
42 石家庄 3968 3172 44
43 长沙 3951 2859 39
44 呼和浩特 3930 2950 40
45 潍坊 3486 2780 48
46 长春 3451 2588 46
47 北海 3450 2830 45
但相比2007年和2008年的7月，刚刚过去的7月北京楼市的红火程度依然可见：2007年7月是2007年北京住宅成交套数和成交面积最大的一个月，日均销售套数为498套；2008年7月，北京楼市新建住宅销售套数没有过万，只有6226套，成交面积仅为78万平方米，日均成交套数仅为201套。
34 贵阳 4612 4058 27
35 兰州 4580 4018 30
2009年全国房地产市场运行情况
2009年全国房地产市场运行情况2010-1-19一、房地产开发完成情况2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
二、商品房销售情况2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
三、房地产开发企业资金来源情况2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。
其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。
在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。
北京市房地产历年数据
北京市02-10年房地产数据2002年房地产业：房地产业健康发展。
全年实现增加值129.8亿元，比上年增长16.7%，占第三产业增加值比重达到6.8%，占国内生产总值的比重为4.1%。
全市完成房地产开发投资989.4亿元，比上年增长26.2%，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%。
全市商品房施工面积达7510.8万平方米，竣工面积2384.4万平方米，销售1708.3万平方米，分别是上年的125.9%、139.7%和141.8%。
全年实现商品房销售额813.8亿元，比上年增长33.4%。
房地产开发热点是商品住宅。
全年商品住宅投资586.7亿元，比上年增长26.4％，占房地产投资的比重达到59.3%。
商品住宅开复工面积5397.6万平方米，增长24.1％；竣工面积1926.2万平方米，增长38.2％。
2003年房地产业：房地产业稳步发展。
全年实现增加值185.9亿元，比上年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占全市生产总值的比重为5.1%。
全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。
全市商品房施工面积达9070.7万平方米，竣工面积2593.6万平方米，销售1895.8万平方米，分别比上年增长20.8%、8.8%和11.0%。
全年实现商品房销售额898亿元，比上年增长10.4%。
房地产开发热点是商品住宅。
全年完成商品住宅投资633亿元，比上年增长7.9%，占房地产投资的比重达到52.6%。
商品住宅开复工面积6352.9万平方米，增长17.7%；竣工面积2080.8万平方米，增长8.0%。
2004年房地产业：房地产业保持较快发展。
全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。
全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。
2009年北京千万级别墅成交分析
报告目录
壹。09年1-10月整体别墅市场成交情况 贰。09年1-10月千万级别墅市场成交分析
提示：请用幻灯片方式查看本报告 备注：本报告以天朗数据为基础撰写
壹。09年1-10月北京别墅市场整体情况
1-10月北京别墅销售分析
2009年1-10月北京别墅市场销售走势
•
丰
景
山
区
区 延 庆 县 石 景 山 区
区
区
区
区
区
区
区
区 朝 阳
顺 义
昌 平
海 淀云
县
丰 台
09年1-10月北京别墅销售分析（套型）
套型 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 合计 数量 （套） 1780 514 1640 642 4576 面积 (万㎡) 75.42 18.48 44.3 13.47 比例 49.72% 12.18% 29.21% 8.88% 均价 （元/㎡） 16930 16840 16040 13855 16386 套均总价 （万元） 717.3 605.5 433.3 290.7 543.1
642, 14% 1780, 39% 1640, 36% 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 514, 11%
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
单价 套均总价
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
100.0 0.0
•
从成交别墅不同套型之成交价格来看，独栋、双拼、联排别墅的成交单价价格相差约1000元/平 米，不是很明显，独栋的价格略高，究其主要原因是，独栋别墅新增供应量一般在6环外，而联 排、叠拼、双拼等类别墅大多位于五环附近，或城市中央区。但从成交总价来看，因为受面积的 影响，独栋的销售总价明显要高于其它几类别墅。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
1
2
究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
2009年北京市经济形势展望
先 行合成指数 由 ２ ０ 年 第二季度 的高 术附 加值 ，但 受 出 口放 缓 的影 响 电子 上 涨 、 资 源 能 源 紧 张 压 力 可 能 重 现 。 ０７
继 续 处 于 调 整 期 ．积 极 的 财 政 政 策 和 松 的 景气 环境 。 适 度 宽 松 的 货 币政 策 基 调 北 京 市 经 济 发展 处 于 新 的 起 点 。 价 涨 幅 持 续 回 落 ，但 考 虑 到 明 年 我 国
在 上述 背景 下，经初 步 测算 ，预 将 进 一 步 提 高 农 产 品 收 购 价 格 、适 时 计 ２０ ０ ９年北京 市经济将 呈现先抑后 扬 调 整资 源能 源价格 物价 涨幅 仍有 进
点 一 路 下 行 ．～ 致 合 成 指 数 也 呈 高 位 信 息 行 业 依 然 呈 现 低 速 增 长 ，房 地 产 宏 观 调 控 重 点 以促 进 经 济 健 康 增 长 为
但 在 国 家 采 取 的 一 系 列 积 极 措 施 作 用 景 ，ＧＤ 增长９５ Ｐ ．％左右
以及 完 善 产 业 功 能 区 基 础 设 施 吸 引 社
（ ） 中 方 案 ：平 稳 增 长 情 会 投 资 等 的 推 动 下 ．北 京 市 全 社 会 固 一
定资 产投 资 保持 １ ． 的增长 ．但房 ６５ ％
的 波 动 态 势 全 年 增 长 ９５ 左 右 ，基 ． ％
一
步 提 高 的 可 能 ，预 计 ２ ０ 北 京 市 ０ ９年
２ ０ 年经济发展趋 势判断 ０９
本保持平稳增 长态势 。从三次产 业看 ， Ｃ Ｉ 涨 １ ２ 以上 。 Ｐ上 ０％
2009年2010年第三季度中国商业地产情况
2010年第三季度中国商业地产市场整体表现经济稳健增长及楼市调控政策的影响为办公楼市场活跃提供了保证，三季度全国15个主要城市优质写字楼中，包括主要城市北京、上海等，共14个城市租金水平呈现普涨，与此同时，大部分城市的空置率在逐步降低。
由于三季度大部分时间属于传统消费淡季，零售商家表现一般，部分二线城市的租金水平出现回落。
但另一方面我们也不能忽视包括国内与国际的连锁品牌正在加紧布点，尤其在一线城市中商业品牌较为饱和的背景下，诸多品牌加紧了进入二、三线城市的脚步，这也为优质零售物业市场租金成长提供了主要的推动力。
以下两张图为2010年第三季度全国主要城市写字楼租金及销售均价和优质商业首层租金的情况。
在第三季度全国写字楼租赁市场中，北京和上海的优质写字楼平均租金最贵，达到每月每平方米220元以上，而西安仅为每月每平方米50元；在销售市场中，由于受国家政策的影响，开发商纷纷转向投资商业地产，使得写字楼大宗交易频繁出现，截止到第三季度末，上海，北京和深圳的写字楼销售均价最高，均超过每平方米25,000元,西安的写字楼售价最便宜仅为每平方米8000元左右。
在商铺市场中，广州、上海和成都商铺首层租金最贵，达到每天每平方米40元以上，广州更是达到了50元，西安和沈阳商铺租金最便宜，仅为每天每平方米22元。
华北地区在需求上升的带动下，华北区域写字楼市场租金在三季度全线上扬。
同时，北京、沈阳和青岛均有优质写字楼项目落成，为上述市场带来更多新的选择。
新增供应增加并未对市场带来冲击，除青岛写字楼市场空置率微升外，其他城市写字楼空置率均继续回落。
受社会消费品零售总额上升拉动影响，市场对优质零售物业需求增加，空置率逐渐走低。
北京2009年-2010年第三季度北京写字楼销售均价走势图22,000.022,500.023,000.023,500.024,000.024,500.025,000.025,500.026,000.02009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度元/平方米2009年-2010年第三季度北京优质商业首层租金走势图20.022.024.026.028.030.032.034.02009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度元/平方米·天截止到2010年第三季度，北京写字楼市场回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率继续下降。
2月份市场状况及2009年房地产市场形势分析与展望
，
．
区域的二 手房数量相对 较 少
。
二 是城北 降得 多
。
、
城南降得少
。
南城
而是 为 了 出租获利或 住宅 涨价后 出售获利 是通 过 购房实现 手中的
是北 京奥运 后重点 开发 区 域 发展 潜力大
。
而刚举办 过 奥运 会的北
货币增值
。
城相对发展预期要小
。
三 是 城东 降得 多
、
城西降得少
，
。
北京西部
，
，
09
年
1
月有小 幅回升 销 售均价微涨 但较 2 0 0 5
。 ，
、
，
2008
，
2006 2007
、
年销售水平相
90
年住 房 销 售 低
去甚远 在 此种市场 状态 下 地段 品质等 刚性价值 点逐 渐显 露其重 要性 引发 客户 首要 关注
，
迷 房价涨势逐 步 回落 房地 产市场进入 调整 阶段 调 整程度场形 势急转 直 下进 入凋整 期 其根
，
，
四是 高端住宅 降得 多 普通 住宅 降得少
、
。
本原 因是市场 内在规律对房 地 产 行 业几 年高 速 增 长积累 的 矛 盾和
，
目前政府出台的各项政策有利 于 购 买 普通 住 宅 的 购房 人 激 活
了 购房 者对 普通 住宅 的需求 因而 高端住宅降价情 况 明显 普通 住
市场 猫 斋算
一
口 国 务 院发 展 研 究 中心
月 市 状况 2 009 年 份 场 及
2009年 2
月北京房 地 产市场 销售量分析 报告 从 北 京 市近 年月
2008-2010年北京市房地产市场分析(简)
北京市2008——2010年房地产市场分析商品住宅市场（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（二手住宅成交均价比较难统计，交易管理网上网签数据偏低不是房价的真实反映，图表中的数据来源于一些房产经纪机构的月度统计的综合数据，尚有一些月份未找到比较可靠的数据，待更新中。
）（数据来源于DTZ戴德梁行）近三年商品房住宅市场走势分析：2008年，受到06、07年房价持续高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，加之奥运会举办的影响和全球金融危机的袭击，商品房销售面积相对07年下降了50%，市场整体低迷。
虽然后期政府出台的人民币存、贷款基准利率的大幅下调和二手房交易税费的改革等政策对于楼市有一定的刺激作用，但楼市到年底并未出现回暖。
整年内购房人持币待购的观望心态延续，市场整体呈现供大于求的状况。
08年各月北京商品房竣工面积均低于07年同期水平。
在此背景下，市场呈现上半年价升量滞，下半年的价量双跌的态势。
2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城二手房交易市场低迷，成交量疲软，一手房的成交均价自08年3月出现明显回落。
而下半年的奥运会后，京城楼市交易尚未回暖，全球金融危机袭来，致使进入一种更为浓厚的观望氛围，虽然政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但是楼市依然低迷，虽然一手房和二手房的成交量在11和12月份微有回升，但是成交价格依然走低，9-12月份成交均价持续下挫，低于07年同期水平。
整体看来，2008年京城楼市交易疲软，而且一手住宅成交量的下降值远远的高于二手下降幅度，也说明经济危机对于一手房市场的影响程度远高于二手房市场。
2009年，受金融危机影响，年初北京市房地产市场仍在低迷中徘徊，但是随后随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，在国家宏观调控政策的作用下房地产市场逐渐复苏，消费者信心出现回升，推动住宅市场的升温，交易日趋活跃。
北京房地产市场调研报告
京西板块
玉泉路板块 远洋山水
七、远洋山水三期
从套数看，1-8月，全市销售住宅 37917套，其中，8月当月住宅销售 套数降至近两年来最低，仅为3371套， 是上年同月12864套的26.2%。
2007-2008年各月住宅销售套数 单位：套
四、房地产市场销售情况（续）
北京房地产成交量8月份再创今年新低。据北京市房地产交易管理网数显示，8月份北京期 房住宅签约套数、面积分别下降了17.7%、28.9%；现房则下降了48%，成交面积下降了 51.4%。
——北京市土地交易管理中心
北京7块二手地欲“再嫁”转让总面积约120万平米（2008年6月） ：
5月和6月两个月内共有7块土地在北京产权交易所发布出让消息。本次出让的土地主要集中在宣武、丰台、
昌平、密云及怀柔，出让的土地总体面积约120万平米。除了密云地块暂未得知之外，其他土地全部取得
“国有土地使用证”。这些地块均通过出让100%公司股权的方式转让，甚至部分土地已经取得商品房销
三、房地产市场供给情况（续）
三、房地产市场供给情况（续）
四、房地产市场销售情况
房地产市场销售持续低迷。1-8月，全市商品房销售面积为614.5万平方米，比上年同期 下降50.1%。其中，期房销售面积为427.4万平方米，现房销售187.1万平方米，分别下 降54.3%和37%。
住宅销售面积降幅继续扩大。1-8月，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降 23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点。其中，期房销售面积 346.3万平方米，下降56.2%，现房销售面积102.7万平方米，下降52.7%。8月当月销售 住宅40.6万平方米，不到上年同月销售的1/4。
易居中国2008-2009 年中国房地产市场趋势
易居研究-081121-2008-2009年中国房地产市场趋势2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。
2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
报告摘要总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。
从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。
其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。
中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。
西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。
我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。
第二类,超小户型单身公寓。
第三类,近郊经济型房源。
第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。
我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%(商品房大幅回落到5%左右的可能性较大(预计与2006年4.4%的涨幅相近。
至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。
2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
前言今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。
在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。
“新政”出台一个月 剖析北京楼市降价真相
“新政”出台一个月剖析北京楼市降价真相调控组合拳落下已一月有余，其效果为众人所瞩目，5月以来，已有十数家机构发布各自的研究数字，试图佐证调控的威力。
虽然北京商品房成交量大幅下跌，均价大降8000元/平方米的数据广为流传，但现实中欲降...调控组合拳落下已一月有余，其效果为众人所瞩目，5月以来，已有十数家机构发布各自的研究数字，试图佐证调控的威力。
虽然“北京商品房成交量大幅下跌，均价大降8000元/平方米”的数据广为流传，但现实中“欲降还涨”的真实感受与其形成了诡异反差。
近日记者对北京楼市调查发现，所谓的“成交均价大降”只是捕风捉影而已，实际上，楼市不仅没有出现购房者期盼的普降，个别地区推出的新盘还俨然呈现低开高走的态势。
而核心区域的楼盘更加按兵不动，由于地段的稀缺性，一些楼盘均价甚至出现了不同程度的上涨。
业内人士指出，楼市迷局中，凸显了信息障眼法的推手效用，因此有些所谓打折的楼盘反而越折越贵。
这种明降暗升的价格陷阱，已是开发商们惯用的招数，即先把总价升高，再给予购房者一个高折扣，以营造降价氛围。
“假摔”风波最近几日，北京楼市经历了一场不小的“假摔”风波。
5月11日，京城多家媒体援引亚豪机构统计的数据称：“新政出台近一个月的时间内，北京商品住宅成交均价降幅近8000元/平方米”。
在当下的观望期，如此劲爆的消息震动了楼市。
然而，第二天，北京市统计局、国家统计局北京调查总队又联合对外发布的消息：4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。
其中，新建商品住宅上涨21.5%，二手住宅上涨8.4%。
从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。
其中，新建商品住宅上涨2.6%，二手住宅上涨2.9%。
南辕北辙的两个数据互相矛盾，混乱的信息让人无所适从。
“2009年北京全市住宅平均成交价大概是1.7万元/平方米，如果8000元的数据准确，相当于腰斩一半，显然不成立，可能在计量口径以及统计时间上产生了误差。
1999-2009中国十年房地产走势及未来发展趋势
1999-2009中国十年房地产走势及未来发展趋势99年，那时是全国开发商的寒冬。
出现了不少烂尾楼，老百姓也在观望，南京上市的楼盘也不是很多就三四家，城东有梅花山庄、河西有凤凰花园城就那么几个小区，刚刚开发销售的新房也抖豁豁的害怕卖不掉，典雅居整天在广播里喊：2388一平。
喊了二半年好像也没有人理他。
娘娘总讲：“有个房子很重要，刮风下雨时候能有个去处。
城里的孩子就是没有农村的强，农村的孩子20多岁就知道盖房子娶媳妇了。
”我想早点从家里搬出去，当时已经认识了红太狼，房子是我要解决的第一件事。
骑着自行车去转，觉得典雅居好远当时的江东路很偏。
后来到了江东路的新百花园开盘也就是2300块钱。
后来发现39路车正好是西站到应天西路的，图省事就做了公交车，这么多年后我才发现人不能走捷径，你上了车目的地就只有一个，大大的缩小了选择的范围。
后来看了新百花园，觉得房子密度太大，结构不好。
在销售员的劝说下，交了200块钱的定金走了。
结果我过了一条街发现了爱达花园，正在销售的房子就是99年房地产衰退的产物，房子盖好卖不掉，办法只有一个——降价。
原本计划3500起售的房子现在改成了2200，我看了一下，欧式风格结构合理。
这房子卖不掉的原因还在于户型够大，145-168只有这两种面积，这倒是达到了红太狼的要求，不低于140的面积，两面带落地玻璃。
我当时比较满意，卖房子的一脸真诚和期待，看的出来，他们很久没有开张了。
我没有表态又到城东去转了转。
城东，当时的苜蓿园大街已经颇成气候，梅花山庄、海月花园、月牙湖花园都已经开始销售，均价都在3000多。
后来我看中了半山花园，当时刚刚销售房价也不过3000来块，喜欢半山花园的原因在于位置靠南京博物院近，我可以经常到博物院去参观。
但可惜的是那一阵子房地产很不景气，报纸上总讲很多开发商携款潜逃房子盖了一半就跑掉了，当时我年轻胆小主要是没得钱还不敢去冒这种风险，就把宝压在了爱达花园。
结果，让我一败涂地。
2009年以来国家出台的房地产宏观调控政策
2007年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。
对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。
网上签约也在2007年7月1日正式实施。
2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。
例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
物权法对于房产市场具有深远的影响。
除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。
2007年3月，央行2007年首度加息。
中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。
2007年5月，央行再次加息。
中国人民银行公布，5月19日起，上调人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2007年7月，央行第三次加息。
7月20日央行在年内第三次加息。
宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
同时，上调活期存款利率9个基点，由0.72%上升至0.81%。
这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。
2009房价走势预测
2009房价走势预测十五也过了，热闹也该收场了，日子还得过，饭还要吃，房还要住，钱还是要掂量花，关系到国计民生的大事还是要想想。
2009经济滑坡没有悬念，其中最引人瞩目的房价的问题，目前中央政府地方政府态度明朗，手段频施，依然效果很差。
关于2009房价问题什么专家教授开发商基本都分为两派，一派认为2009会触底反弹，日子大概在7、8月间，一派认为09不可能触底，房价还有更长的下降期。
为此，本人结合自身专业，参考国内外经济走势，提前预测一下，至于准确与否，权当娱乐，莫当真，如果能给你一点参考，则幸甚！08年对于开发商来说是要命的一年，楼盘开始大幅跳水，跳水最快的莫过于深圳，最大降幅50%，07年12月深圳房价均价13000，而如今不过6800左右，08年北京房产销量比上一年锐减32%，全年房价降幅10.6%，二手房降幅则达到了20%，上海的成交量与价格也有大幅度下降，由此带动整个一线城市乃至全国的房地产滑坡。
之所以这三个城市动作大，是因为想当年房价攀升之时也是这三个城市引领的，正所谓爬的高跌的重吧，无疑这三个城市会在很长一段时间成为中国房产界的风向标。
至于08房价滑坡原因，以下几点，首先全球经济不景气连带中国出口下降，经济滑坡，导致中国经济的不景气。
第二是房地产泡沫连年来吹得太大，太脆弱，一触即破，08正是房地产泡沫开始破裂之期，由于国家宏观调整不力，各级地方政府我行我素，导致我国房价周期大大缩短。
在美国，从1898年起，房地产周期大约平均维持在18年，英法德日也在15—20年左右，而且每个周期的波动不过在20%左右，而中国的波动则在百分之好几百，泡沫大小显而易见。
第三购买力释放完毕，关於这点我觉得有必要详细解释，在发达资本主义国家，之所以周期稳定、价格波动小，除了政府调控有方之外，最重要的一点是房产的购买者基本都是中产阶级，而在中国几乎没有中产阶级，也就是说两极分化太大，贫富差距悬殊，这种现象就导致了在房价最高的时候，排队购买者依然络绎不绝，购买者全是富人或者是房产投机者，而真正需要住房的只有驻足旁观的份，而如今富人的购买力已经释放完毕，哪个富人没有几套房子？而房产投机者早已退出这个市场，可真正需要住房的人还是买不起，没有中产阶级的支撑，房产怎么可能维持？第四，即使有很少量的中产阶级，那么他们现在也大都在观望，因为纵观08年政府对房地产的政策走势可以看出，08年9月15日是个政策分水岭，915之前，政府对于房价是在大幅抑制，踩刹车，而自915以后，政府的政策去恰恰相反，连续出台过多的鼓励政策，要对自住型住房的购买者采取一系列的优惠政策，比如降低首次购房者的银行信贷利率及首付款、降低购买住房的契税、免征交易印花税等。
历年每月北京存量房网上签约套数统计
历年每月北京存量房网上签约套数统计发信人: changfeng47 (长风), 信区: RealEstate 标题: 历年每月北京存量房网上签约套数统计（多图）发信站: 水木社区 (Mon Sep 7 10:43:00 2015), 站内历年北京存量房网上签约套数统计数据来自北京市住房和城乡建设委员会网站 2009年1月至今，因2007年7月至2008年12月签约套数较少，统计见下面分年图。
2011年至今北京二手房房价，数据来自搜房网。
历年每月北京存量房网上签约套数统计大事记：北京存量房交易平台2007年7月1日开通。
2007年9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。
2007年全年共计6次加息，10次上调存款准备金。
2008年9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；2008年10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。
2008年全年共计4次降息。
大事记：1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。
《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。
12月：发布营业税减免细则财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。
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2009年北京市房地产市场运行情况
来源：北京市统计局 国家统计局北京调查总队 2010-01-21
2009年，众多行业深受金融危机影响，但我市房地产市场却在危机中迎来快速发展。
年初还在低迷中徘徊的市场，在国家宏观调控政策的作用下逐渐复苏，交易日趋活跃。
全市房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势；房地产建设规模逐步恢复，市场供给已高于上年水平；受国家实施的一系列鼓励住房消费的优惠政策的影响，全市商品房销售市场需求旺盛，交易价格持续上涨，空置面积较上年大为减少；开发企业到位资金充裕。
一、房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势
2009年，在政府主导土地储备投资的带动下，全市房地产开发投资大幅回升，从6月份开始，投资增速由负转正，全年共完成开发投资额2337.7亿元，比上年增加429亿元，增长22.5%。
总体来看，我市房地产开发投资经历了下降、恢复、增长、放缓四个主要阶段。
其中一季度完成开发投资220.1亿元，比上年同季下降30.2%，二季度完成681.7亿元，同比增长42.3%，三季度投资高速增长，完成872.3亿元，同比增长1.5倍，四季度随着政策的调控，房地产投资略有下降，共完成563.6亿元。
（见图1）
图1 2008和2009年房地产开发投资情况
单位：亿元
12月份建安投资继续大幅增长。
2009年，全市房地产开发建安工程完成投资841.6亿元，比上年增长1.4%。
调查显示，由于部分房地产商为赶在年底之前完成项目建设，纷纷加快了工程进度，建安投资在第四季度呈逐月增长态势。
其中12月份全市完成建安投资98.5亿元，分别比10月份和11月份增加30.9亿元和21.3亿元，分别增长45.7%和27.6%。
2009年，由于受土地一级开发的影响，各项费用形成的投资大幅增长。
全市房地产开发各项费用为1450.4亿元，比上年增长40.7%，各项费用比例高达62%。
二、房地产建设规模逐步恢复，市场供给高于上年水平
从全年趋势来看，随着房地产市场的不断回暖，全市商品房施工面积和新开工面积降幅均稳步缩小，市场供给低迷状态不断得到改善。
截至12月底，全市商品房施工面积为9719.1万平方米，比上年末下降
2.9%。
其中住宅施工面积为5551.9万平方米，增长2%，这是今年以来的首次由负转正。
商品房新开工面积为2246.6万平方米，比上年下降
3.9%，降幅比1-11月缩小1
4.4个百分点。
其中，住宅新开工面积为1380.3万平方米，比上年下降11.8%，降幅比1-11月缩小12.3个百分点。
2009年，全市商品房竣工面积为2678.6万平方米，比上年增长
4.7%。
其中，住宅竣工面积为1613.2万平方米，比上年增长1
5.3%。
12月份随着工程进度的加大，住宅竣工面积大大增加，为528.9万平方米，比11月份增长2倍。
三、住宅销售市场需求旺盛
2009年，随着国家一系列购房优惠政策的实施，较大程度地刺激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放，全市商品房销售市场日趋活跃。
全年共销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9%，其中住宅销售为1880.5万平方米，增长82.3%。
2009年，全市销售商品住宅16.5万套，为上年住宅销售套数（9.4万套）的1.8倍（见图2）。
其中，功能核心区（东城、西城、崇文和宣武）销售住宅10170套，功能拓展区（朝阳、丰台、石景山和海淀）销售78596套，发展新区（房山、通州、顺义、昌平和大兴）销售67374套，生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆）销售8860套，四个功能区住宅销售套数分别比上年增长1.9倍、38.6%、1.3倍和88.2%。
图2 2009年3月份以来全市住宅各月销售情况
单位：万平方米，套
四、现房空置面积大大减少
受市场销售火热等因素影响，2009年以来，我市商品房（现房）空置面积呈逐步下降趋势。
截至12月底，全市商品房空置面积为1351.4万平方米，比上年末减少86.9万平方米，减少6%。
其中，住宅空置面积为426.8万平方米，比上年末减少95.9万平方米，减少18.3%。
空置一年以内的住宅面积占住宅空置面积的62.6%，比上年末下降1.5个百分点。
五、销售价格持续上涨
12月份新建住宅价格指数环比涨幅创全年最高。
自今年6月份以来，我市新建住宅销售价格指数同比涨幅呈现加速上升的态势，12月份到达全年最高点，上涨13.2%，涨幅比11月份提高5.2个百分点。
从环比涨幅来看，尽管全年有所波动，但总体呈上升趋势，尤其是在第四季度，环比涨幅不断扩大，12月份环比上涨4.5%，涨幅比11月份提高1.5个百分点，创全年新高。
二手住宅销售价格不断上涨。
2009年，全市二手住宅销售价格指数同比与环比涨幅均稳中有升，涨幅最高的为第四季度。
其中12月份同比上涨2.9%，比11月份提高1.9个百分点；环比上涨1.5%，提高0.2个百分点。
各环路商品住宅期房价格普遍上涨。
2009年第四季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米，比第三季度上涨2334元/平方米，四至五环路为16352元/平方米，由于第四季度限价房集中签售，使得均价比第三季度下降5738元/平方米，五至六环路为11361元/平方米，六环路以外为9855元/平方米，分别比第三季度上涨110元/平方米和1660元/平方米。
六、房地产企业开发项目本年到位资金全面增长
2009年，全市房地产开发企业本年资金来源呈全面增长态势，共到位资金6129.8亿元，比上年增长84.5%。
其中金融贷款增长最快，为2367.8亿元，比上年增长1.7倍。
自筹资金为1026.8亿元，同比增长10.2%。
受销售市场交易量大幅增长的影响，全年定金及预收款快速增加，为1663.6亿元，同比增长80.3%。