广州2010年3月房地产市场报告

第1章宏观经济与政策

1.1 宏观经济

1.1.1 国际：四大央行本周重启议息

澳大利亚、日本、英国、欧洲四大央行将于本周举行新一轮的议息会议，澳大利亚央行将于4月6日公布利率结果，日本央行将于4月7日公布利率结果，欧洲央行和英国央行将于4月8日公布利率结果。

分析人士认为，由于澳大利亚经济形势良好，市场预测澳央行本周再次升息的可能性较大；目前日本的货币政策极为宽松，预计不会有变；而英国和欧洲央行的政策制定者料将继续维持宽松货币政策不变。

1.1.2 国内：预计一季度GDP增12% CPI涨

2.3%

经济尚未过热物价温和上行

一季度及3月份经济数据将于4月中旬公布。专家预测，一季度GDP同比增速可能超过11%，甚至逼近12%；一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%左右，物价总体呈温和上行趋势，其中3月份CPI同比上涨2.6%左右，比2月略有回落；一季度新增信贷将超过2.6万亿元。由于近期物价未出现加速上行趋势，预计加息不会很快降临。

央行专家称短期内不加息

上周六，中国人民银行研究局表示，当前中国正面临人民币升值和加息的双重压力。由于汇率和利率具有很强的联动性，一旦央行加息势必会增加货币上涨的动力，进一步增加人民币升值压力。在货币政策上，央行会慎用加息工具，而会多采用调高存款准备金率等工具来收紧流动性，短期暂不会加息。

1.2 宏观政策

1.2.1 信贷：收紧

诱因：银行贷款投放指数全面回升银行家预计下季收紧

银行家调查显示，银行贷款总体需求和投放双双快速反弹，其景气指数较上季分别回升16点和13.3点。本季，有48%的银行家预期货币政策收紧，较上季大幅增加42.7个百分点，涨幅创调查新高。银行家认为资金将在下季会有明显收紧。

口径：央行微调口径信贷增长从合理改为适度

央行3月31日发布了货币政策委员会例会声明，声明的政策口径与央行前期的表态略有不同，首度提出“引导货币信贷总量适度增长”，此前央行的表述均为“合理增长”。而且，这一历来惜墨如金的声明，这次将颇多笔墨放在了信贷总量调控。分析师预期，未来或将进行更为严格信贷管制，准备金率还有进一步上调的可能，但近期加息的概率不大。

实施：清明节当天，中国四大国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势

据悉，随着农行此次调整7折利率优惠，四大国有银行已全面收紧首套房首付两成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付四成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付两成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。

1.2.2 其他政策

首次购普通住房契税优惠明确：联名购房中一方已买房不能享1%契税优惠个人购房政策再收紧。日前，财政部与国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对首次购买普通住房的契税优惠政策进行了明确：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

房价因素将部分编入CPI：物价指数更贴近现实

国家统计局人士表示：新的调查方案正在研究，将为明年的居民消费价格

（CPI）中不同类别的支出权重调整提供依据。预计2011年居住类权重比今年有所增加，比如，居住类下的自有住房中的房屋贷款利率，将被贷款利率和住房价格的加权数代替。这相当于房价因素部分编入CPI。

1.3 宏观楼市

今年以来一直沉寂的楼市在3月开始有所抬头。中原监测下的九个重点城市,上周成交量环比均呈上升之势。其中北京、广州、天津三市增长在四成以上,深圳、成都、杭州三市在两成左右,上海、重庆、武汉三市则在5%左右小幅上升。这是否意味着,短暂的观望和政策消化后,楼市又开始回暖?有专家指出,楼市的全面回暖还需要对4、5月份进行观察才能确定；还有专家认为,成交量的反弹不会持续太长时间。

九大城市成交量环比均上升广州增幅最大高达八成以上

中原地产研究报告显示,上周各地新建住宅市场回暖势头不减。中原监测下的九个重点城市,周成交量环比均呈上升之势。其中京、穗、津三市增长在四成以上,深、成、杭三市在两成左右,沪、渝、汉三市则在5%左右小幅上升。从春节过后市场走势看,各地回暖之势已确定,但回升幅度不尽相同。其中,增幅最大的广州高达八成以上。

分析各地成交数据,可以发现两大特点:首先回暖势头最初从二线城市开始,但目前已逐步扩大到一线城市；其次,各地基本以3月中旬为分水岭,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。

不过客观来看,一线各城市的回暖走势出现了一定分化。来自于中原地产的数据显示,北京近期成交活跃,近4周的成交量环比增幅有3周达4成以上。本周成交量重回30万平方米以上,已超出1月份的平均水平。广州经历了前期的波动,本周成交量大幅回升。上海、深圳两市的回升幅度则相对有限,目前仍处在较低的水平徘徊。

第2章 广州市场运行情况

2.1 市场供应情况

可 售 面 积

时间 2月1日 3月1日 4月1日 库存月差 越秀区 1007 912 826 -86 荔湾区 2577 2641 2264 -377 海珠区 3146 2917 2509 -408 天河区 4249 4103 3728 -375 白云区 1216 1246 1728 482 黄埔区 207 154 134

-20

中心六区合计 12402 11973 11189

-784

番禺区 4675 4532 4587 55 花都区 6568 7462 7022 -440 南沙区 203 304 277 -27 萝岗区 149 130 89 -41 从化区 2377 2243 1997 -246 增城市 5612 4938 3828

-1110

合计

31986

31582

28989 -2593

结合3月新增货量情况，从上表可以看出：市区除白云区在新增货量补充下，可售货量增加480套外，其他区域可售货量都减少；郊区出番禺可售量微增外，其他都减少，其中成交大区增城和花都可售量跌幅最大。可见，在3月成交较理想情况下，全市库存大幅减少，可售量减少2593套，全市可售不足2.9万套，为近3个月最低，供不应求态势愈发明显。

2.2 需求情况

2.2.1 住宅市场总体走势

3月成交趋势

11526

10195

13205

10781

6803

6656

7744

9004

7385

7688

6178

3496

5942

4000

6000800010000120001400040

60

80100120

140160