深圳某项目价格报告
xx项目定价报告模版(最完整的定价报告)
2.3典型竞品分析
红星广场——户型
3室2厅1卫 产权面积78.56㎡ 赠送19㎡ 赠送率24%
3室2厅2卫 产权面积88.97㎡ 赠送18㎡ 赠送率20%
可改4室2厅2卫 产权面积105.17㎡ 赠送33㎡ 赠送率31%
3月23日，四川省政府印发《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》(简称《意见》)，明确提出对以出让方式供应的建设项目用地，在规划设计条件中明确项目的预制装配率、全装修成品住房(即所谓“精装房”)比例，列入土地出让合同。也就是说，不建“精装房”，房地产商就不要想拿地。
宏观市场结论：总量过剩，分化加剧
西外板块项目量价关系
2.区域市场分析
Ø 刚需产品：以两房和2+1小三房为主，面积区间在70-90㎡，总价在35-45万 Ø 改善型产品：以舒适三房为主，面积区间在90-100余㎡，总价在45-55万； Ø 供给：套三单卫供应占比44%，套三双卫及套二各占20%； Ø 成交：套三单卫成交占比约48%，其中80-90㎡套三单卫市场表现较好， 40-45万及45-50万是成交主力，占总成交的65%； Ø 存量：套三存量相对较大，套二、套四产品去化较稳定，供销比约为1.6；
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福建：将向农民提供更优惠购房信贷政策
四川宜宾：城区购房可补贴每平米200元
上海：非普通二套房首付比升至70% 深圳：非深购房者缴社保年限1年变3年
武汉：下调公积金贷款额度 首套房最高额度降10万
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四川：到2020年，新建住宅全装修数量需占50%才卖 南京：严格区分“首次购房”与“首套房”
征地拆迁分户结果报告模板(均价稿)
深汕公路改造工程(一期)拆迁补偿估价结果报告估价项目名称：关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿估价报告书委托方：深圳市龙岗区坑梓街道办估价方：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司估价人员：蒋秀峰李华勇徐援泽宋娟估价作业日期：二○○八年一月六日至二○○八年三月八日估价报告编号：深国房评字第xxxxx号目录一、致委托方函---------------------------------------------------------------------------------- 2二、估价师声明---------------------------------------------------------------------------------- 3三、估价的假设和限制条件------------------------------------------------------------------- 4四、估价结果报告------------------------------------------------------------------------------- 7（一）委托方--------------------------------------------------------------------------------- 7（二）估价方--------------------------------------------------------------------------------- 7（三）估价对象------------------------------------------------------------------------------ 7（四）估价目的---------------------------------------------------------------------------- 10 （五）估价时点---------------------------------------------------------------------------- 10 （六）价值定义---------------------------------------------------------------------------- 10 （七）估价依据---------------------------------------------------------------------------- 11 （八）估价原则---------------------------------------------------------------------------- 12 （九）估价方法---------------------------------------------------------------------------- 12 （十）估价结果---------------------------------------------------------------------------- 13 （十一）估价人员---------------------------------------------------------------------------- 14 （十二）估价作业日期---------------------------------------------------------------------- 14 （十三）估价报告应用的有效期 ---------------------------------------------------------- 14 五、附件 ---------------------------------------------------------------------------------------- 15一、致委托方函深圳市龙岗区坑梓街道办：承蒙委托，我公司对深汕公路改造工程（一期）拆迁涉及的深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）进行评估，目的是为委托方了解拆迁补偿提供价值参考依据。
深圳华强北项目投资分析报告
深圳华强北项目投资分析报告一、项目基本情况1、区位概况和项目四至项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街,更是存在于城市意向中的名片。
目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场,形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。
商圈内总商业经营面积达到80万平方米,日均客流量达到53万人次.项目地块详细小区位图：地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面:华强广场,36层;南面：新亚洲国利大厦，32层； 西面：中航鼎诚国际,30层；北面：振华路,女人世界名店,嘉华批发市场.嘉华批发市女人世界名中高档 餐饮区低档餐饮 士多店2、周边环境和交通配套➢办公环境:项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。
现有写字楼中,除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高;➢居住环境：华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。
华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。
➢酒店市场：该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。
该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳,并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。
➢交通配套：华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。
除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵,特别是项目北面振华路、东面华强路.3、项目规划指标根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下:4、项目现状项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行报告102PPT-10M
配套 齐全
较浓
近
低
社区人文、 名人+活
品牌
动
联排
中
第一 居所
宝安 尖岗山 西乡
交界
中
中
较 低
一般 缺乏
较远
品牌、山 高 景、低容 高调
积率
联排+ 独栋
第一、 中高 第二
居所
本项目
香蜜 湖北
低
优
一 般
淡 缺乏 较近
高
原生、山 谷
高？
公寓+ 联排
中高？
第一 居所
本项目Vs星河丹堤
星河丹堤之现有动作：
1、主动与山湖林海业主沟通； 2、清理丰泽湖；
报告核心内容
一、产品分析 二、市场概况与竞争 三、策略推导及分解
——市场背景与竞争层面 ——项目在市场中的解读
——SWOT战略形成与销售组织
项目位置
地铁11号线 新区大道 地铁4号线
位于深圳二线拓展区南端，ห้องสมุดไป่ตู้
塘朗山脚下，牛咀水库西南
侧，自然资源良好；与新兴
豪宅区香蜜湖直线距离4.5
福
公里，4分钟车程。
3、请著名建筑师及学者王受之作其项目顾问，为其箸书、举办论坛，大造声势；
4、项目形象网站；
5、梅林关口大型广告牌；
6、春交会形象展；
7、公司品牌推广等
星河丹堤
香蜜湖一号
本项目
万科第五园及万科城
机会（0）
➢其中产定位 ➢合作可能存在的风险 ➢区域道路启动 ➢率先全方位强势出击市场
优势（S）
劣势（W）
•区域纯静，无农民房干扰； •配套缺乏；
H
314～360
房地产评估报告模板(农村私宅类)
深圳市龙岗区厦深铁路建设工程房屋拆迁补偿估价报告***区**街道XXX社区XXX（权利人）拥有的测绘编号估价对象名称：为XXX的住宅房屋拆迁补偿估价报告委托方：估价方：深圳市XXXX评估有限公司估价人员：估价作业日期：二○○九年X月XX日至二○○九年X月XX日估价报告编号：XXXXXX目录致委托方函 (3)估价师声明 (5)估价的假设和限制条件 (7)一、估价的假设条件 (7)二、估价的限制条件 (7)估价结果报告 (9)一、委托方 (9)二、估价方 (9)三、估价对象概况 (9)四、估价目的 (10)五、估价时点 (10)六、价值定义 (10)七、估价依据 (11)八、估价原则 (12)九、估价测算方法 (12)十、估价结果 (14)十一、估价人员 (15)十二、估价作业日期 (15)十三、估价报告应用的有效期 (15)估价技术报告 (17)一、个别因素分析 (17)二、区域因素分析 (18)三、市场背景分析 (18)四、最高最佳使用分析 (19)五、估价测算方法的选用 (19)六、私宅市场价格估价测算过程 (19)七、其他补偿补助费估价测算过程 (32)八、估价结果 (32)附件 (33)致委托方函深圳市龙岗区XXX街道办事处：承蒙委托，我司对***（权利人名称）拥有的位于**区**街道***社区测绘编号为***的住宅房屋及其室内自行装饰装修、构筑（附属）物等估价对象进行估价，估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；根据国家、广东省、深圳市现行有关法律、法规及制度等有关政策、房地产估价等有关技术规范、估价对象产权状况资料及我司对估价对象的实地察勘资料，依据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适当的估价方法并在综合分析影响估价对象价格因素的基础上，对估价对象进行了评定估算。
经我司评定估算，确定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估结果汇总表》:《评估结果明细表》评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）的评估价值为重置成新价。
某项目结案报告(PPT45页)
2008
2009
10月
3月
弱
强
弱
项目在2008年8月份入市，经历火爆市场，在持续销售的过程中，面临国家对楼市的宏观调控。在政策方面
经历了从弱——强——弱的调控力度。
-9-
报2.告市场逻背辑景框介绍架
市场背景
用图说话：
此部分通过轴线图的形式，以时间递进为纬度， 针对全案期间项目所出台的正常进行描述；
230319657 202266365 569840240 201998486 206597958 116102789
文字描述：
分别从项目销售情况、项目回款情况、项目佣 金结算情况三个方面进行描述统计；
回款及佣金结算情况数据一般截至到结案报告 当天。
累TI计PS签: 约 1027 96343.76 20438.69 1969140666 针对全盘的销售任务、回款、佣金结算情况进行梳理、回顾。
报告逻辑框架
• 结案报告
• ——XX项目结案报告
• 20XX年XX月XX日
报告逻辑框架
模板使用说明
本报告模板为结案报告标准模板，目的是汇总全案操盘全过程，包括政策变化，市场变 化，营销亮点及重大阶段，营销成果变化等，是对本案的总结同时对后期同类项目具有借 鉴意义。
-2-
报报告告逻大纲辑框架
CONTENTS
国土资源部近期印发《国土资源 部关于为扩大内需促进经济平稳 较快发展做好服务和监管工作的 通知》（下称《通知》），列出 七项举措落实全国促进经济发展 行动。
07年政策由松到紧，9.27政策直接遏止了投资者购房热情，楼市全面下滑；
08年政策由紧到松,降低了购房成本,开始刺激消费；
09年货币政策：增加资金供给,确保市场流动性 ,继续刺激消费。
世联深圳地王国际公寓报告价格报告45PPT
94.29 6800 72
94.29 7500 80
172 10000 58
面积
租金
租金/ 平米
108.6 8000 74
103.1 7000 68
109.4 7500 69
200.7 11000 55
130.1 13289 102
122.9 8525 69
103.2 6500 63
103.7 8000 77
共3000元 0.01 0.02 0.02 0.9372
使用率 100% 20% 60% 15% 50% 30%
折算后折扣 0.04 0.004 0.0013 0.0015 0.01 0.006
预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。
本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体
价格表见附件。
价格表验证
➢ 整体均价11515元/m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开 发商价格目标；
➢整体均价12015元/ m2（含850元/ m2）入市 ，能满足开 发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合 世联住宅及写字楼客户资源；
➢整体均价12515元/ m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。
世联客户渠道传播
➢租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
其他客户渠道的传播
➢原有的租户； ➢地王的业主及公寓其他租户、业主； ➢蔡屋围村民； ➢银行客户（按揭合作银行客户） ➢专业短信直邮公司客户
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
某项目结算总结及成本分析报告(参考)
某项目结算总结及成本分析报告紧张忙碌的20xx年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。
当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为成本管理部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。
但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到成本管理部。
工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是成本管理部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。
截至20xx年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。
据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照成本管理部20xx年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。
完成总包、分包和甲供材结算项目约90项，涉及合同约150 份，合同金额约29000 万元，实现核减额4000 万元以上。
（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）二是锻炼了团队和每个成员，使成本管理部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
深圳市基本医疗服务价格项目价格表(修订项目部分)
900.0
855.0
810.0
720.0
不含X线监视。
支架、导管、导丝、球囊扩张器
主项目
E
311201019
宫腔填塞
次
200.0
190.0
180.0
160.0
宫腔填塞物取出术按50%收费。
24
E
311201019-1
宫腔填塞物取出
次
100.0
95.0
90.0
80.0
主项目
E
320500001
冠状动脉造影术
右心功能测定46元/次。
7
D
220600010-1
右心功能测定
次
46.0
43.7
41.4
36.8
指二维或三维心脏超声检查（至少包含4项参数指标）：右室壁厚度、三尖瓣环M型位于（TAPSE）、三尖瓣环组织多普勒收缩期峰值速度（S峰）、右室面积变化率（FAC）、下腔静脉内径及随呼吸变化率、三维右室舒张末容积、三维右室收缩末容积、三维右室每搏量、三维右室射血分数、右室应变。
（2）使用动力钻、磨、锯加收**元，使用骨动力系统加收**元，使用微动力系统加收900元；
（3）使用电动取皮刀加收**元；
（4）使用螺旋水刀加收**元；
（5）使用血管解剖刀加收**元、使用超声吸引辅助操作加收1261元；
（6）使用激光刀加收1783元；
（7）使用钬激光加收1417元；
（8）使用荧光显影辅助操作加收567元。
含上、下食管括约肌压力测定、食管蠕动测定、食管及括约肌长度测定、药物激发试验、打印报告；不含动态压力监测。
以全部食管测压计价，部分测压减收**%。高分辨率食管测压加收478元。
金地_深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告_40PPT_2009年
因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市， 对于实现销售率方面具有较好的市场基础。
龙坂市场二手商铺概况
二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘 诚意度不高，多为试探市场承受价格。
2.1-2.5万 2..3-2.8万
车行路线 临街商业
2-2.5万
2.7-3万（可做餐饮）
2.7-3万
3.0-3.2万
客户小结
梅陇镇业主 其他片区投资客 龙华周边私营业主 坂田企业高管 梅林益田公务员
客户心理关键词
部分客户诚意度 不足需价格刺激
控制单价以提 高投资回报率
控制总价以降 低风险
报告框架
一、定价基础
I.
市场分析
II. 客户分析
二、核心均价推导
I.
推售及定价策略
II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重
层高： 使用率 可做餐饮比例
40-120 ㎡
5.7 米 95% 100%
该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好； 街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1； 内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1； 内铺销售一般，客户反响不积极；
近期开盘商业
金地名座
开盘时间 开盘均价 开盘套数 成交套数 单铺面积 层高 使用率 09年6.6 5.4万元/平 22间街铺 17（82%销售率） 46-86㎡ 5.8米 90%以上
项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础； 定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足； 单铺面积小，控制总价以博取高单价； 租金可达每平米600元以上， 7%以上的高回报率受投资者热捧。
近期开盘商业
卓越世纪中心
开盘时间 开盘均价 开盘产品 开盘销售率 成交套数
某项目标底及投标报价测算分析报告
某公用工程项目标底及投标报价的测算分析报告一、测算分析主要内容（一）标底编制的合理性及原因分析（二）投标报价的合理性及原因分析二、测算分析方案（一）标底、投标报价分部分项工程量清单的分析：统计汇总人工、材料、设备、机械台班、管理费、利润等，列出标底与投标报价间的差异，并以差异较大的清单项目为重点，分析差异原因及可能产生的后果。
（二）标底、投标报价措施项目清单的分析：分析脚手架、模板、垂直运输等项目的措施项目清单，检查非竞争性费用的填报是否存在问题。
（三）标底、投标报价其他项目清单的分析：分析招标人费用部分的准确性，特别是招标人供应设备材料汇总价格的准确性，检查投标人是否修改了招标文件中提出的“暂定金额”、“预留金”等招标人费用。
（四）标底、投标报价的规费、税金的分析：分析造价汇总过程中的规费和税金。
三、测算分析情况(一)标底的测算分析情况1、计价依据的分析：经测算该工程标底各项费率基本按深圳市2004年度推荐费率计取，综合价格、消耗量标准的套用及建筑材料价格的计算也基本符合深圳市现行规定和招标文件的要求。
2、分部分项工程量清单、措施费项目、其他包干措施费项目、预留金、奖励金、安全文明措施费计价的分析：经测算该标底分部分项工程量清单中人工费、材料费、机械费管理费、利润、税金，措施费项目，其他包干措施费项目，预留金、奖励金、安全文明措施费等计价基本合理，存在的个别问题分析如下：①个别材料价格可能偏高，但用量不大，对标底的影响较小。
例如连接桥（钢结构）钢拉杆空调部件、配电箱、水泵和保温材料等。
②连接桥钢桁架项目套用定额存在问题，标底中套用的是市政定额Q6-7，Q6-26，Q6-19，2005-205等子目，该项费用为7883450.82元；但我们认为套用建筑工程消耗量标准1006-22，1006-103H，1006-4，2005-205等子目较为合理，套用建筑工程消耗量标准后该项费用为6473279.15元。
深圳万科棠樾项目研究报告
万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15)6.2成本之高 (15)6.3产品之憾 (15)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图................................................................ 错误!未定义书签。
万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格 2.3万元/m2 占地面积60万平米绿化率40% 建筑面积40万平米大一期容地率0.8 大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。
某项目标底及投标报价测算分析报告
地测算分析报告一、测算分析主要内容（一）标底编制地合理性及原因分析（二）投标报价地合理性及原因分析二、测算分析方案（一）标底、投标报价分部分项工程量清单地分析：统计汇总人工、材料、设备、机械台班、管理费、利润等，列出标底与投标报价间地差异，并以差异较大地清单项目为重点，分析差异原因及可能产生地后果.文档收集自网络，仅用于个人学习（二）标底、投标报价措施项目清单地分析：分析脚手架、模板、垂直运输等项目地措施项目清单，检查非竞争性费用地填报是否存在问题.文档收集自网络，仅用于个人学习（三）标底、投标报价其他项目清单地分析：分析招标人费用部分地准确性，特别是招标人供应设备材料汇总价格地准确性，检查投标人是否修改了招标文件中提出地“暂定金额”、“预留金”等招标人费用.文档收集自网络，仅用于个人学习（四）标底、投标报价地规费、税金地分析：分析造价汇总过程中地规费和税金.三、测算分析情况(一)标底地测算分析情况、计价依据地分析：经测算该工程标底各项费率基本按深圳市年度推荐费率计取，综合价格、消耗量标准地套用及建筑材料价格地计算也基本符合深圳市现行规定和招标文件地要求.文档收集自网络，仅用于个人学习、分部分项工程量清单、措施费项目、其他包干措施费项目、预留金、奖励金、安全文明措施费计价地分析：经测算该标底分部分项工程量清单中人工费、材料费、机械费管理费、利润、税金，措施费项目，其他包干措施费项目，预留金、奖励金、安全文明措施费等计价基本合理，存在地个别问题分析如下：文档收集自网络，仅用于个人学习①个别材料价格可能偏高，但用量不大，对标底地影响较小.例如连接桥（钢结构）钢拉杆空调部件、配电箱、水泵和保温材料等.文档收集自网络，仅用于个人学习②连接桥钢桁架项目套用定额存在问题，标底中套用地是市政定额，，，等子目，该项费用为元；但我们认为套用建筑工程消耗量标准，，，等子目较为合理，套用建筑工程消耗量标准后该项费用为元.两者地差额为元，造成总造价偏高.文档收集自网络，仅用于个人学习③根据计价规定，采用泵送砼地工程地垂直运输费单价应乘地系数，但标底中该项单价未乘此系数.经测算，标底造价元，乘系数后造价元，两者相差元，造成总造价偏高.文档收集自网络，仅用于个人学习④标底中脚手架有效使用天数计算存在问题.标底中脚手架地有效使用天数是按天计算.实际上我们查阅相关资料并分析，认为本次招标主体工程最大工期为天.经测算，按天计算地脚手架使用费为：元，按天计算地脚手架使用费为元，两者差额为元.造成总造价偏高.文档收集自网络，仅用于个人学习⑤为整个工程服务地其他包干措施费,该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用.这项费用属投标人自主报价项目.该项目标底是以万元列入总造价，其中有部分项目费率是按推荐费率地上限计算（如总包管理费费率地推荐范围～，标底按计），可能与实际地情况有出入，从而对总造价产生影响.文档收集自网络，仅用于个人学习(二) 投标报价地测算分析情况、分部分项工程量清单部分①人工费：经测算第一中标人地人工费相对标底人工费下浮约（造成总造价下浮），第二中标人地人工费相对标底人工费下浮约（造成总造价下浮）；文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：、人工单价地差异：第二中标人地人工单价均按市造价站提供地人工参考单价计价（例如技术工日元个），但第一中标人地人工单价仅为深圳建设工程造价管理站提供地人工参考单价地（例如技术工日元个）.文档收集自网络，仅用于个人学习据市场调查，目前技术工日地市场价格一般在市造价站公布地参考价格水平地～之间浮动，普通工日地市场价格一般在市造价站公布地参考价格地±之间浮动.对于普通工日如人工单价低于下限，则有可能低于深圳市最低工资标准.文档收集自网络，仅用于个人学习、人工工日消耗量地差异：第一中标人地人工工日消耗量均按市造价站提供地消耗量标准计价，第二中标人地人工工日消耗量大大低于市造价站提供地消耗量标准计价（部分子目低于公布标准地）.文档收集自网络，仅用于个人学习人工是完成工程项目所必须地人工消耗，属于一次性消耗.据调查，现行计价标准地人工消耗量已经非常贴近实际，市场地人工消耗量一般在现行标准地±范围内浮动.如人工消耗量地下浮超过现行消耗量地时，除非有合理解释，否则有可能低于建造成本.文档收集自网络，仅用于个人学习②材料费：经测算第一中标人地材料费相对标底材料费下浮约（造成总造价下浮）；第二中标人地材料费相对标底材料费下浮约（造成总造价下浮）；文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：、材料单价地差异：经分析第一、第二中标候选人地材料单价，报价较低地主要是砼及加气砼块，其他材料包括钢材地报价基本按同期信息价，差异不大.如预拌泵送砼信息价为元立方米；第一中标候选人报价为元立方米.但是，目前商品砼地市场价浮动范围较大，投标人地商品砼报价并不一定低于成本.文档收集自网络，仅用于个人学习、材料消耗量地差异：经分析材料消耗量差异不大.、第一中标人地砼项目单价存在错误：如矩形梁项目，其分项单价为元立方米，其中材料费元立方米.单价分析中，材料费地构成为：预拌泵送砼（×）草袋（×）水（×）元立方米.由此看出第一中标人报价中每立方米矩形梁地材料费已低于其自报成本元.其余所有涉及混凝土地分项基本都存在上述问题.文档收集自网络，仅用于个人学习③机械费：经测算第一中标人地机械费相对标底机械费下浮约(造成总造价下浮)，第二中标人地机械费相对标底机械费下浮约(造成总造价下浮)；文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：、机械台班单价地差异：经分析第一中标人机械台班报价低于标底价（不同地机械台班低地比例不同，例如砼输送泵低；吨载货汽车低.），第二中标人地机械台班报价与标底价接近.文档收集自网络，仅用于个人学习、机械台班消耗量地差异：第一中标人、第二中标人机械台班消耗量均低于定额消耗量，不同地机械台班降低地比例有所不同.文档收集自网络，仅用于个人学习④管理费：经测算，第一中标人地管理费相对标底管理费下浮约（造成总造价下浮），第二中标人地管理费相对标底管理费下浮约（造成总造价下浮）.文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：、管理费率差异：标底地管理费率取，第一中标人地管理费率取，第二中标人地管理费率取，推荐费率范围为至.文档收集自网络，仅用于个人学习、计算基数差异：前面已经分析，投标人报价中地人工费和机械费均有较大下浮，而管理费是以该两项费用为计算基础地，计算基础地较大下浮必将造成管理费地较大下浮.文档收集自网络，仅用于个人学习⑤利润：经测算，第一中标人地利润相对标底利润下浮约（造成总造价下浮）；第二中标人地利润为零（造成总造价下浮）.文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：、利润率差异：标底地利润率取;第一中标人地利润率取；第二中标人地利润率取；推荐费率范围为至，考虑到目前激烈地市场竞争，投标人不计利润也应当认为是合理地.文档收集自网络，仅用于个人学习、计算基数差异：与管理费地情况类似，计算基数地较大下浮造成了利润地较大下浮.⑥税金：经核实，标底、第一中标人、第二中标人计取地税率均为，符合计价规定，但计税基数地差异造成了税金绝对值地差异.文档收集自网络，仅用于个人学习、措施项目费用：经测算第一中标人地措施项目费相对标底措施项目费下浮约（造成总造价下浮），第二中标人地措施项目费相对标底措施项目费下浮约（造成总造价下浮）.文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：上述措施项目费用地差异主要是由措施项目费用中地工程量与人材机单价差异造成地.人材机单价差异原因基本同分部分项工程人材机单价差异原因，而工程量方面地差异，主要表现在模板工程量和脚手架工程量地差异上.文档收集自网络，仅用于个人学习此外不同地施工技术措施地选取，也会造成措施费地较大差异.、规费：经测算，第一中标人地规费相对标底规费下浮约（造成总造价下浮）；第二中标人地规费相对标底规费下浮约（造成总造价下浮）.文档收集自网络，仅用于个人学习原因分析：第一、第二中标候选人投标报价中规费费率均选取推荐费率地下限，标底计取地规费费率为推荐费率.另外，规费计算基数地较大下浮也造成了规费地较大下浮.文档收集自网络，仅用于个人学习、为整个工程服务地其他包干措施费：该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用.这项费用为企业自主报价.经核实标底价为万元；第一中标候选人报价为万元，相对标底下浮（造成总造价下浮）；第二中标候选人投标报价为万元，相对标底下浮（造成总造价下浮）.该部分差异对造价影响较大.文档收集自网络，仅用于个人学习、预留金、奖励金、安全文明措施费：该三项费用共万元，为招标人给定，不允许调整.经核实，标底、第一、第二中标候选人投标报价均按实填报，无差异.文档收集自网络，仅用于个人学习四、结论综上所述，我们认为该公用工程项目地招标标底，符合标底编制原则，采用地人工、材料、机械单价及相关费用基本合理.但在个别项目上标底费用偏高，如该工程两栋楼之间地连接桥在定额套用、措施费项目中脚手架有效使用天数等方面出现错套定额或多计有效天数现象，这些因素造成标底偏高约.对于投标人地投标报价，我们认为投标人在较多方面压低了投标报价，如分部分项工程人工费、商品砼材料费和其他包干措施费等方面均出现较大幅度下浮，经与我们掌握地可能低于成本地建设工程造价警戒线对比分析，该工程地警戒造价为元（扣除标底偏差因素，且未计类、预留金及奖励金等费用），与第一、第二中标候选人同类项目分别相差元、元，对应警戒造价分别下浮和，两投标人报价均低于警戒造价，因此，两个投标人地报价极有可能低于深圳市建设工程地建造成本.文档收集自网络，仅用于个人学习附表。
深圳某房地产开发项目二期策略执行报告(ppt 118页)
居住面积在70平米以上的合计占67%，目前客 户居住面积大小属于中等，可判断未来购房产 品需求属于中偏大户型。
来深年限
15% 8%
23%
54% 5年以下 5-10年 11-15年 15年以上
入住时间主要集中在1995-2003年，此类客户居 住在3-10年楼龄的小区内，属于有潜在换房需 求的一批客户。
竞争对于本项目的启示
时机：有效规避07年4、5月市场竞争期 产品：产品同质化严重，市场以2-3房产品为主。 形象：市场同期形象以温情、居家
2
客户研究
客户研究
通过1期所掌握的客户情况，结合2期阶段 目标，精准的找出2期目标客户——
A 一期成交客户——成交客户分析 目前居住情况
购买前居住面积
25%
54% 14%
4% 3%
商品房 福利房 自盖房 单位宿舍 租房
居住情况以自购商品房为主，占5成多；其次是 租房及单位用房。
入住时间 13% 4%
27%
56%
1990-1994年 1995-1999年 2000-2003年 2004-2006年
6% 33%
18% 14%
29%
30-50平米 50-70平米 70-90平米 90-130平米 130平米以上
鸿景翠峰 金地梅陇镇
2.6万 1.62万 1.2万 0.69万
16% 19％ 9％ 85％
A货豪宅 主流工薪大盘
1）购房、投资逐渐理性；二三级市场热度骤降； 2）市场观望情绪强烈，包括开发商与消费者； 3）高于顾客心理预期的产品销售难度凸现；定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛，前景看好，如金地梅陇镇。
第二阶段：新政出台后约1-3个月
案 例 1： 金 域 蓝 湾 3期 ， 7月 15日 开 盘 ， 当 天 销 售 过 半 。 案 例 2： 7月 28日 ， 宝 安 地 块 高 价 成 交 ， 为 房 地 产 市 场 注 入 一 支 强 心 剂 。 案 例 3： 7月 30日 ， 星 河 丹 堤 当 天 成 交 额 达 7个 多 亿 元 。 案 例 4： 8月 27日 ， 80后 街 开 盘 ， 当 天 销 售 率 超 过 70% 。 案 例 5： ９ 月 ９ 日 ， 慢 城 二 期 开 盘 ， 当 天 销 售 率 约 44% 。
深圳商业港隆城项目市场分析报告
西乡中心区
1：区域经济概况
西乡作为宝安经济重要的增长点，未来的经济市场非常 乐观，港隆城作为西乡商圈的代表，在未来的市场发展 下，将迎来新的发展机遇。
西乡街道隶属于广东省深圳市宝安区，原为西乡镇，地 处深圳西部、珠江口东岸，与香港相距仅20多公里，总 面积106平方公里，其沿珠江片区被规划为深圳西部中 心区的重要片区，将承担起中心区的部分功能，有助于 加快该地区的旧城改造及环境的提升，从而推动西乡形 成新的经济增长极。
项目商圈辐射范围内小区区位图
2
4
3
1
14
5
8
6
7
13
10
11
12
13
项目所在位置
2.2：项目商业市场概况——客群分析
序号
小区名称
人口（人） 户数（户）
1
双龙花园
1416
472
2
怡翠花园
216
72
3
青春庭园
735
245
4
金雅园
1264
420
5
泰华豪园
1575
525
9
6
乐园小区
1236
410
7
富瑰园
2214
序号 1
地段 河西商业城
名称 湘王骨头煲
业态 餐饮
楼层 1
面积（㎡） 95
租金（元 /㎡/月）
85
租约 年限
2
备注 位置很靠后、租金8000/月
2
河西商业城
新忠便利店
零售
1
52
96
自有物业、对外租金5000/月
3
河西商业城
沙县小吃
餐饮
世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告_56PPT.pptx
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
深圳可行性研究报告收费标准
深圳可行性研究报告收费标准一、项目背景随着深圳经济的飞速发展，越来越多的企业和个人在市场竞争中不断追求发展优势和增长空间。
在这一过程中，可行性研究作为一种重要的决策辅助工具，逐渐被广泛应用于各种领域，帮助企业和个人有效评估投资项目的可行性和潜在风险。
二、研究目的本次研究旨在探讨深圳市场上可行性研究的收费标准，分析当前市场供需情况，为各类研究机构和个人提供合理的参考价值，并且为市场提供更加完善的服务。
三、市场供需分析1.市场需求：随着深圳市场经济的快速发展，可行性研究需求不断增长。
企业和个人在决策过程中需要准确的数据和风险评估，可行性研究就成为了他们必不可少的一部分。
2.市场供应：目前市场上提供可行性研究服务的机构众多，包括咨询公司、独立研究机构等。
不同机构之间竞争激烈，价格水平各异，相应的服务质量和专业水平也有所不同。
四、收费标准制定1.基本收费：根据研究机构提供的基本信息和项目规模，收费标准应当具有一定的合理性和透明度。
一般情况下，基本收费可以根据人力、时间、材料等成本来确定，同时考虑客户需求和市场行情。
2.附加服务：除了基本收费外，可行性研究机构还可以提供一些附加服务，比如定制化分析报告、专业咨询服务等。
这些附加服务可以根据客户需求来灵活定价，提高研究机构的服务水平。
3.市场定位：根据市场现状和竞争状况，不同的研究机构可以灵活制定自己的收费标准。
对于一些大型知名机构，可以考虑提高收费水平，突出自己的专业性和服务品质；而对于一些小型机构，可以适当降低收费，提高市场占有率。
五、收费标准优化1.与客户沟通：在制定和调整收费标准时，可行性研究机构应该与客户进行充分的沟通，了解客户的实际需求和承受能力，进而制定合理的价格水平。
2.提高服务品质：提高可行性研究的质量和专业性，是提高收费标准的基础。
机构可以通过加强人才培训、更新技术设备等方式来提高服务品质，从而更好地满足客户需求。
3.灵活调整：市场竞争日益激烈，机构应该灵活调整收费标准，随时根据市场需求和竞争状况进行调整，确保自身的市场竞争力和盈利能力。
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自05年下半年起，三级市场成交保持稳定， 成交均价稳中有升；今年一季度二手房交 易面积为231.66万平方米，同比增长 35.32％。
05年深圳二手房交易与新房交易面积的比 例为0.66∶1。而06年一季度，这一比例 增至0.88∶1。二手房交易面积与新房交 易面积逐渐接近。
通过世联豪宅三级地铺调查发现，目前客 户呈现如下现象：
理性利润最大化
实收均价10000-13000元/m2 且规避风险实现目标
世联的理解：
定价多少取决于我们对市场的判断,
在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。
4月8日-销售执行报告沟通的推售策略
【**项目价格及房号推售策略】
精确制导的入市价格 06.5.28
第1批房号 40%
基于竞争及市场变化调整价格
深圳某项目-价格报告
2020/11/26
深圳某项目价格报告
占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 商业面积：1479 ㎡ 容积率：2.4 总套数：447 园林：10800.1 ㎡ 园林风格：东南亚泰式园林 建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层～ 23F高层
——国家发改委副主任朱之鑫
价格调控
结构调控
深圳某项目价格报告
1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的 调控方向将是加强政策的执行力度。
2005--2006年1季度政策出台时间轴：
2005年
3月
4月
5月
6月
10月
11月
2006年
1月-3月
住房按 揭利率 上调
稳定房 价“旧 八条”
国务院副总理曾培 炎“关于抑制房价 过快上涨势头”的 四点要求
深圳某项目价格报告
1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响 购买速度。
豪宅价格持续坚挺，但速度放缓 谁拥有客户渠道，谁就占有市场
在2005年一年内购买2套及以上房产的购房者达7553人，占 全市交易量20%以上 （同时家人分购行为件中并未体现）
深圳某项目价格报告
1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。
答案：控制风险，价值前置，一步到位低开高走
深圳某项目价格报告
价格报告思路
1
项目背景分析
2
定价策略及方法
3
核心均价的推导
4 价目表形成及验证
5 销售安排及销售预估
深圳某项目价格报告
1.项目背景分析
1.1市场分析 1.2客户分析 1.3项目分析
深圳某项目价格报告
1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些 风险。
“新八条”打击炒 房、炒地
个人购房不足2年即 转手交易，交全额
营业税开始实施
深圳规定 普通住房标准
七部委《关于稳定住房 价格工作的意见》
《关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知》
深圳开征 土地增值税
《关于进一步规范 我市商品房销售行
为的通告》
深圳新版合 同的启用
2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策 目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求
深圳11月市场调控措施出台，12月住房价格回落，05年全年住房价格同比上涨17.38％。
从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示：
今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。 其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％； 截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。
东方尊峪
**项目
深盐第二通道
罗沙路
又见9万3
深圳某项目价格报告
项目概况——原生态的山景资源豪宅
原生态的梧桐山资源
多层洋房的建筑形式；
双层观光式会所设计； 主入口人性化观光电梯;
低梯户比、高实用率 100%南向、80%南北通透 93％单位错层送大露台； 93％单位带空中院馆设计； 高标准打造产品硬件。
深圳某项目价格报告
1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向 关注民生转变的“拐点”。
“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供 应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉 租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”
——国务院总理温家宝《政府工作报告》
“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的 衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完 善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立 有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”
关内稀缺的资源豪宅 关内豪宅的稀缺产品 硬件打造，豪宅标准
高舒适度 高附加值
项目形象——梧桐山中首席豪宅
物管展示
互动沙龙
06年4月16日下午**项目新闻发布酒会在五洲宾馆华 夏厅举行，到来客户共计120批。
圆桌酒会
深圳某项目价格报告
关于项目运作目标的沟通
经4月8日《**项目销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为：
继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措： 1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩 大商品房市场供给； 2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长； 3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。
深圳某项目价格报告
1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升， 同比上涨20%
2005年成交情况：
供需矛盾/刚性需求/价格上涨
2005年，我市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。
住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；
卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客 户看 Nhomakorabea心理高涨。
06.12 第2批房号 80%
高价销售实现利润最大化
07.6 第3批房号 100%
入市时机/低开高走/分批推售
深圳某项目价格报告
目标下的问题
基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：
Q1: 本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？
答案：整体实收均价12680元/平米
Q2: 在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？