深圳某项目价格报告
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答案：控制风险，价值前置，一步到位低开高走
深圳某项目价格报告
价格报告思路
1
项目背景分析
2
定价策略及方法
3
核心均价的推导
4 价目表形成及验证
5 销售安排及销售预估
深圳某项目价格报告
1.项目背景分析
1.1市场分析 1.2客户分析 1.3项目分析
深圳某项目价格报告
1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些 风险。
深圳某项目价格报告
1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响 购买速度。
豪宅价格持续坚挺，但速度放缓 谁拥有客户渠道，谁就占有市场
在2005年一年内购买2套及以上房产的购房者达7553人，占 全市交易量20%以上 （同时家人分购行为件中并未体现）
深圳某项目价格报告
1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。
“新八条”打击炒 房、炒地
个人购房不足2年即 转手交易，交全额
营业税开始实施
深圳规定 普通住房标准
七部委《关于稳定住房 价格工作的意见》
《关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知》
深圳开征 土地增值税
《关于进一步规范 我市商品房销售行
为的通告》
深圳新版合 同的启用
2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策 目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求
理性利润最大化
实收均价10000-13000元/m2 且规避风险实现目标
世联的理解：
定价多少取决于我们对市场的判断,
在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。
4月8日-销售执行报告沟通的推售策略
【**项目价格及房号推售策略】
精确制导的入市价格 06.5.28
第1批房号 40%
基于竞争及市场变化调整价格
关内稀缺的资源豪宅 关内豪宅的稀缺产品 硬件打造，豪宅标准
高舒适度 高附加值
项目形象——梧桐山中首席豪宅
物管展示
互动沙龙
06年4月16日下午**项目新闻发布酒会在五洲宾馆华 夏厅举行，到来客户共计120批。
圆桌酒会
深圳某项目价格报告
关于项目运作目标的沟通
经4月8日《**项目销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为：
卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客 户看涨心理高涨。
——国家发改委副主任朱之鑫
价格调控
结构调控
深圳某项目价格报告
1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的 调控方向将是加强政策的执行力度。
2005--2006年1季度政策出台时间轴：
2005年
3月
4月
5月
6月
10月
11月
2006年
1月-3月
住房按 揭利率 上调
稳定房 价“旧 八条”
国务院副总理曾培 炎“关于抑制房价 过快上涨势头”的 四点要求
06.12 第2批房号 80%
高价销售实现利润最大化
07.6 第3批房号 100%
入市时机/低开高走/分批推售
深圳某项目价格报告
目标下的问题
基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：
Q1: 本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？
答案：整体实收均价12680元/平米
Q2: 在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？
继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措： 1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩 大商品房市场供给； 2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长； 3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。
东方尊峪
**项目
深盐第二通道
罗沙路
又见9万3
深圳某项目价格报告
项目概况——原生态的山景资源豪宅
பைடு நூலகம்
原生态的梧桐山资源
多层洋房的建筑形式；
双层观光式会所设计； 主入口人性化观光电梯;
低梯户比、高实用率 100%南向、80%南北通透 93％单位错层送大露台； 93％单位带空中院馆设计； 高标准打造产品硬件。
深圳某项目价格报告
1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向 关注民生转变的“拐点”。
“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供 应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉 租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”
深圳某项目-价格报告
2020/11/26
深圳某项目价格报告
占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 商业面积：1479 ㎡ 容积率：2.4 总套数：447 园林：10800.1 ㎡ 园林风格：东南亚泰式园林 建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层～ 23F高层
——国务院总理温家宝《政府工作报告》
“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的 衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完 善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立 有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”
深圳11月市场调控措施出台，12月住房价格回落，05年全年住房价格同比上涨17.38％。
从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示：
今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。 其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％； 截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。
深圳某项目价格报告
1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升， 同比上涨20%
2005年成交情况：
供需矛盾/刚性需求/价格上涨
2005年，我市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。
住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；
自05年下半年起，三级市场成交保持稳定， 成交均价稳中有升；今年一季度二手房交 易面积为231.66万平方米，同比增长 35.32％。
05年深圳二手房交易与新房交易面积的比 例为0.66∶1。而06年一季度，这一比例 增至0.88∶1。二手房交易面积与新房交 易面积逐渐接近。
通过世联豪宅三级地铺调查发现，目前客 户呈现如下现象：
深圳某项目价格报告
价格报告思路
1
项目背景分析
2
定价策略及方法
3
核心均价的推导
4 价目表形成及验证
5 销售安排及销售预估
深圳某项目价格报告
1.项目背景分析
1.1市场分析 1.2客户分析 1.3项目分析
深圳某项目价格报告
1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些 风险。
深圳某项目价格报告
1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响 购买速度。
豪宅价格持续坚挺，但速度放缓 谁拥有客户渠道，谁就占有市场
在2005年一年内购买2套及以上房产的购房者达7553人，占 全市交易量20%以上 （同时家人分购行为件中并未体现）
深圳某项目价格报告
1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。
“新八条”打击炒 房、炒地
个人购房不足2年即 转手交易，交全额
营业税开始实施
深圳规定 普通住房标准
七部委《关于稳定住房 价格工作的意见》
《关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知》
深圳开征 土地增值税
《关于进一步规范 我市商品房销售行
为的通告》
深圳新版合 同的启用
2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策 目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求
理性利润最大化
实收均价10000-13000元/m2 且规避风险实现目标
世联的理解：
定价多少取决于我们对市场的判断,
在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。
4月8日-销售执行报告沟通的推售策略
【**项目价格及房号推售策略】
精确制导的入市价格 06.5.28
第1批房号 40%
基于竞争及市场变化调整价格
关内稀缺的资源豪宅 关内豪宅的稀缺产品 硬件打造，豪宅标准
高舒适度 高附加值
项目形象——梧桐山中首席豪宅
物管展示
互动沙龙
06年4月16日下午**项目新闻发布酒会在五洲宾馆华 夏厅举行，到来客户共计120批。
圆桌酒会
深圳某项目价格报告
关于项目运作目标的沟通
经4月8日《**项目销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为：
卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客 户看涨心理高涨。
——国家发改委副主任朱之鑫
价格调控
结构调控
深圳某项目价格报告
1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的 调控方向将是加强政策的执行力度。
2005--2006年1季度政策出台时间轴：
2005年
3月
4月
5月
6月
10月
11月
2006年
1月-3月
住房按 揭利率 上调
稳定房 价“旧 八条”
国务院副总理曾培 炎“关于抑制房价 过快上涨势头”的 四点要求
06.12 第2批房号 80%
高价销售实现利润最大化
07.6 第3批房号 100%
入市时机/低开高走/分批推售
深圳某项目价格报告
目标下的问题
基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：
Q1: 本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？
答案：整体实收均价12680元/平米
Q2: 在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？
继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措： 1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩 大商品房市场供给； 2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长； 3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。
东方尊峪
**项目
深盐第二通道
罗沙路
又见9万3
深圳某项目价格报告
项目概况——原生态的山景资源豪宅
பைடு நூலகம்
原生态的梧桐山资源
多层洋房的建筑形式；
双层观光式会所设计； 主入口人性化观光电梯;
低梯户比、高实用率 100%南向、80%南北通透 93％单位错层送大露台； 93％单位带空中院馆设计； 高标准打造产品硬件。
深圳某项目价格报告
1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向 关注民生转变的“拐点”。
“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供 应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉 租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”
深圳某项目-价格报告
2020/11/26
深圳某项目价格报告
占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 商业面积：1479 ㎡ 容积率：2.4 总套数：447 园林：10800.1 ㎡ 园林风格：东南亚泰式园林 建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层～ 23F高层
——国务院总理温家宝《政府工作报告》
“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的 衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完 善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立 有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”
深圳11月市场调控措施出台，12月住房价格回落，05年全年住房价格同比上涨17.38％。
从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示：
今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。 其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％； 截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。
深圳某项目价格报告
1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升， 同比上涨20%
2005年成交情况：
供需矛盾/刚性需求/价格上涨
2005年，我市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。
住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；
自05年下半年起，三级市场成交保持稳定， 成交均价稳中有升；今年一季度二手房交 易面积为231.66万平方米，同比增长 35.32％。
05年深圳二手房交易与新房交易面积的比 例为0.66∶1。而06年一季度，这一比例 增至0.88∶1。二手房交易面积与新房交 易面积逐渐接近。
通过世联豪宅三级地铺调查发现，目前客 户呈现如下现象：