物业管理品质标准之设施设备管理

物业管理品质标准之设施设备管理

一、检查内容、标准和方法

在设备设施管理方面，需要检查员工的基本要求，包括其专业证书、身体素质和文化程度等。员工需要具备本专业初级技术证书和一定的理论知识，同时也需要有一定的工作经验，能够在市电停电时手动启动发电机，与安全员配合对电梯进行盘车救人等。此外，在照明方面，每平方米需要10W的亮度，同时也需要使用节能灯，保证亮度分布均匀。检查的方法包括查看复印件、体检要求和查看资料等。

二、设备设施管理的具体要求

在设备房方面，需要保证房内有足够的亮度，能够保证设备保养需要的亮度。设备房的天花面和墙面需要平整，建议刷白。地面需要水泥找平，重要设备房需要铺设瓷片，并设置排水装置。同时，物品需要摆放整齐，房内严禁吸烟和堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。现场的作业指导书需要齐备有效，各类设备维修检修记录需要完整记录。

在重要设备房内，如监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房和水泵房等，应配置干球温度计，对环境的温度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下。开关需要灵活，油漆完好，需要上锁并

标识清晰、明了。阀门上需要常开、常闭标识、管道流向标识和运动部件的警告标识等，同时需要检查标识是否有模糊、字迹不清晰、有污迹等情况。供配电设备房需要在显眼位置设立配电房的“严禁合闸”等移动标识的统一挂和配电柜的开门钥匙放点有统一的存放地点，并标识清晰、明了。

此外，设备的外部和内部需要保持清洁，设备表面无积尘、无油污，设备外观清洁，油漆无脱落。在消防方面，需要严格按消防要求配置配备足够的灭火器，并检查灭火器的压力是否正常。

设备房应当配备火器和应急照明灯，并保持通风良好。应急照明灯能够照亮到红线处，重量适中。明灯在停电事故下至少能够工作半小时，生产日期在5年内。防鼠方面，设备房排水通畅，具有防鼠措施。检查通风管道、电缆是否安装防鼠板，以防老鼠进入沟、窗户等。防水方面，设备房内有良好的排水

设施，重要检查设备房在出现暴雨时是否有可能进水，是否安装了超高水位报警装置。钥匙管理要求所有设备房的钥匙控制中心都需要抽查备用的安全有效的钥匙，确保备房门能够开启。日常管理要求非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意。外来参观禁止闲杂人员进入，防火门要关好，参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。安全防范易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。钥匙管理要求无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由设备责任人及控制中心掌握。设备房门上应有相应设备房标识，应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志，流体要有流向标识，重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。抽查几个设备房，检查相应的标识。

维修保养方面，设备大修需要有维修方案，报相关部门审批，现场有提示、警示标识，有相关部门的审批资料。日常维修需要及时清理现场，并检查日常维修的现场，把维修结果知会到涉及人员以及维修后相关人员，确保及时得到信息。保养

方面，严格按照公司体系文件规定的日检查质量记录检、月检、季检、年检进行保养。编写《机电设备年度检修计划》，并检查是否按照计划实施。设备的维修保养责任人明确检查设备责任人一览表，并确认是否有漏项。检查重要设备零配件的备用情况，如烟感、备配件清单，配置是否合理。灭火器配置要满足VPS检查灭火器的数量、重量标准附件四标准的要求，与

该设备房匹配。

该文档为设备（工具）汇总表，需要检查其内容是否完整。所有使用工具必须受控，包括绝缘手套、绝缘鞋、验电笔、万用表、钳形表、远传压力表等。必须检查这些工具是否在有效期内，并抽查几个万用表的检测合格证是否有检验合格证。技术员个人工具也必须受控、完好、齐全，需要检查技术员的工具清单，抽查几个技术员的工具是否齐全，例如钢丝钳、尖咀钳、斜口钳的绝缘部分是否有损坏，电笔测试能否验电。

设备管理软件必须及时完整地填写，明确更换的配件、设备故障原因是否及时登记设备故障。对于发电机不能自动启动、供配电检查主要设备故障的不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案。突发性停水/电/气，需要管理处检查设备

故障造成的停水/电/气的原因，及时通知业主，并排除故障，

同时通知控制中心人员。管理处需要给业主进行合理的解释，保养记录表是否有相关的记录。

计划性停水/电/气因我方管理的原因需要停水/电/气，需

要查询相关的通知，尽量安排在合理的时间并要提前三天通知业主并做好解释工作。因市政原因停电的，需要及时通知业主并做好解释工作。消防日常维修保养，需要提前向业主出通知，告诉业主，消防的时间、内容、可能给业主带来的影响。

CI标识的申请和张贴需要注意资质清洗部门的清洗部门

必须有清洗的专业资质证书，并且证书必须在有效期内。清洗人员必须具有健康证并接受专业培训，需要查询相关的复印件。清洗队需要提前4天书面通知管理处，停水时需要查询相关的通知。管理处需要提前3天出通知，告诉业主需要清洗的水池、水箱，停水时间，清洗后可能出现的现象，以及用水注意事项。清洗按规定时间每半年清洗一次或按当地法规规定时间清洗，需要查询每半年的清洗合格报告。清洗水质检测保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告，报告必须为检测合格。

清洗现场的照明必须使用安全电压，并查询相应的配套设备。在清洗前必须通风，确保水池内空气流通。清洗时必须有人进行监护。消毒药品来源需要对消毒用药品进行有效的管控制，防止消毒药品有假或人为的误用。清洗以后必须由专人根据水池、水箱的大小放置消毒药品，并记录放置的数量和放置人。

在发电机的使用过程中，需要检查机油油质是否正常，油位是否在油标处拉出油位检查标尺，并用纸巾搽试，观察油色是否正常。检查高压环网柜室、供配变压器电器系是否安装防爆灯，箱底是否有消防沙，油箱油位是否在80%位置，并小于1000升。柴油油箱室油箱上是否有总容积，正常情况下，发电机的用油速度。检查油箱是否有渗漏油的现象，油箱室通风情况，有没有透气管，冷却水是否清澈、干净，水位是否正常。

启动电池充电一定需要配置浮充充电器，检查是否配置浮充充电器，是否配置2组，传输线线径是否足够大，连接端子处是否牢固、没有爬碱、电压是否正常，电池解液是否有电。检查电池电解液位是否正常，没有连接处，用万用表测电压，