北京绿城御园别墅项目案例分析报告(52页)
绿城地产案例分析报告
案情介绍以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。
媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。
为避免破产。
绿城希望银行能让贷款展期。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。
截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。
董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。
背景知识（一）公司概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
北京绿城御园产品演示
亭等，充满休闲假日的情趣。
私家庭院
一层的私家庭院，主人也可通过庭院入户。边界由灌木、乔木、绿篱、通透栏杆等 围合，前院高半米，与组团的二级庭院对景相呼应，层次感丰富。前、后院之间有门区分，
后院相对私密有私家泳池、SPA、凉棚、休闲椅、夜间照明设施以及通讯设施，使人尽情享
受自然、放松身心，充分享受高品质生活。带雕塑的喷泉、烧烤台给主人的生活增添了别样 的情趣。也给朋友聚会提供了舒适的环境和便利的条件。
Don Brinkerhoff
Julie Brinkerhoff
Rocco Campanozzi
景观公司作品
玉泉山自然美景的延续，亦是颐和园皇家文脉的传承。 占据“三山五园”之“二山一园”(玉泉山、万寿山、颐和园)，秉承 “大园林”的概念，融 会欧洲宫廷古典园林的园艺技法，使整个园区与万寿山、玉泉山、颐和园以对景、借景的关 系，展现恢弘一体的巨幅山水景观，达到虽非我有而皆为我备的境界。 园区内保留数百株原生树木，灌木、花草形成花径蜿蜒伸展，建筑若隐若现，点染于如画的 景观之中，景观与建筑浑然一体，体现出三山五园之园中园的高贵神秘、典雅大气。
如在有主干道进入组团的交界处，可设计成放大的开放空间，将道路与小的景观、门禁相结
合，满足功能与美观的要求。 全区的步行道路系统，使业主在小区内有一个好的观景通道，通过景观设计将人的行动路线
用于隔离建筑和满足户主日常游憩需要，以
庭荫树，自然生长的花草，游览小径，休息 平台来丰富建筑之间的景观。
3
私家庭院
两类私家院落，面向组团内，围栏较矮，
与组团院落景观相交接，为前院；面向公
共绿地，围栏较高，有绝好的私密性，为 后院。私家庭院设有精心修剪的花坛、小 型喷泉、休息区、泳池、雕塑、壁炉、凉
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• 文体教育：与清华大学、北京大学、国际关系学院、国防大学等著名学府毗邻，周边还有中国军事 科学研究院、中央党校、中国林业科学研究院、北大附中、北大附小、人大附中、人大附小、中关 村小学、清华附中、81中学、101中学等几十所教育机构,誉有“马背上的摇篮”之称的北京市六一 幼儿院更是与本项目仅一墙之隔；
建筑立面
建筑用材
• 外墙：外饰面采用德 国莱姆石
建筑立面
建筑立面建筑立面源自建筑立面建筑立面建筑细节
别墅立面
景观规划
一重英伦皇家园林、二重院落喷泉景区、三重私家庭院与绕宅而制的私家泳池/花坛/ 凉亭，和宅前的皇家园林形成景观的时空对话。“颐和园旁的宫殿群”，实至名归。
景观规划
新古典主义风格源于西方，融中 国园林要素与西方建筑美学与一体， 宅中有景，景中有宅。强调整齐威严 的庄重感。尽显皇家园林气质。
• 恒温恒湿系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式中央空调系统，其先进功能主
要有：灵活的分户控制，恒温恒湿；并采用世界最先进的高效柔性漩涡压缩机，送风电机为静音直 联电机，为同类空调中噪音最低。
• 新风系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式新风系统，信封供应量可达国家标
准的两倍。在春秋季节，可以只运行送风风机，是整个居室保持良好的通风状态，闭户亦能呼吸大 自然的新鲜空气，远离空调病，享受健康生活。
• 道路融水系统：御园的停车场、车道、人行道、户外台阶等地安装丹麦丹佛斯集团生产的850型
发热地缆融雪系统，该系统在雪季通过冰雪探头控制地表的温度和湿度，并自动启动，可随时将落 地的雪融尽，确保便捷出行。
• 电梯系统：御园采用三菱电机为御园特别研发生产的原装进口电梯，采用无齿轮永磁同步曳引机，
绿城房地产集团案例解析汇编(word精校版)
绿城地产法律案例解析汇编（WORD精校版）二00八年十二月目录（PAGE3）案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的“默认”吗？（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持吗？（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎（PAGE56）案例十九：发改委1773号文施行后，绿城还能拿大项目吗？（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定一、房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房案情介绍：张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。
张先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。
北京绿城御园别墅项目案例详述51PPT
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2020/11/12
北京绿城御园别墅项目案例详述 51PPT
产品支撑
• 占地面积: 452000平方米 • 建筑面积: 340500平方米 • 容积率：0.68 • 绿化率：45% • 物业形态：公寓为地上三层，圆厅别墅为地上两层 • 配套设施：园区内规划建设西区和东区两个会所。西区主会所总建筑面积10100㎡，
以商务休闲功能为主，对外开放，兼有完善的生活配套服务；东区副会所建筑面积 1251㎡，以运动健身功能为主，主要对社区内部开放，兼有生活配套服务；配套幼儿 园。 • 交房标准：精装修 • 价格：最低价2000万/套 • 物业管理费用: 公寓与别墅物业管理费均为8元/平方米/月 • 主力面积段：（三期产品）280-460㎡的三、四居平层官邸，和730-820㎡圆厅别墅 • 总户数：项目共分五期，共593户
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北京绿城御园别墅项目案例详述 51PPT
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北京绿城御园别墅项目案例详述 51PPT
•平层官邸-2层
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•4/3/4 •建筑面积：约383.1平米
•室内空间分隔严密，保证各 个空间的独立性与私密性。 •休息区域朝南，保证最舒适 的生活品质。 •生活动线合理。
会所规划
• 西会所主要功能定义为商务会所，对外开放 • 西会所主要功能：中餐厅、西餐厅、棋牌室、会议室、红酒吧、雪茄吧、健康中心等 • 东会所主要功能：餐厅、酒吧、健身房、书吧、美容美发中心、儿童娱乐室、医疗室
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北京绿城御园别墅项目案例详述 51PPT
•公共空间
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北京绿城御园别墅项目案例详述 51PPT
城市别墅案例及借鉴思考PPT课件
精品课件
14
香蜜湖1号 强势自然资源/优越的交通位置/容积率极致分解高品质复合社区
占地面积 建筑面积
位置 容积率 绿化率 总户数
配套 核心卖点
93544㎡ 131000㎡ 深圳福田区深香梅路与侨香路交汇处
1.4 57.76%
447 五星级会所，幼儿园 香蜜湖自然生态资源、奢华的空间感受、高标准物业服务
2009年10月28日晚间，“乾隆二十五宝世界巡回 展中国始发酒会”在坐落于京西玉泉山麓的国内 顶级俱乐部——“御园会”隆重举行。这是故宫 博物院唯一授权复制的全套乾隆二十五宝在国内 首次亮相。
精品课件
8
绿城·御园 “三山五园又一园”的规划设计——西山的“对景，借景”，新古典主义风格，整体呈现出恢 弘与庄重的皇家气势
城市别墅案例及借鉴思考
精品课件
1
内容框架
别墅案例 案例启示及本案思考
精品课件
2
别墅案例
案例选取原则
绿城·御园 香蜜湖1号
案例借鉴 城市别墅KPI
精品课件
3
案例选取原则
区域内高认知的别墅产品 成功实现平台溢价 良好的市场影响力和口碑
精品课件
4
绿城·御园 西山外围但可兼收颐和园地段资源利好/优越的交通位置/低容积率高品质精装公寓社区
尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一，新古典
主义风格卓然绽放。
9
绿城·御园 差异化的产品创新设计，引领高档别墅物业；产品在区域内具有一定的补缺性
圆厅
圆厅别墅
沿袭意大利文艺复兴后期大师帕拉蒂奥的代表作——圆厅别墅的 布局和风格；
正门台阶尺度豪阔，平面正方形，四面有门廊，六根爱奥尼克式 柱子，体现出纯正的新古典主义风格；
绿城第三代别墅营销策划案例分析
绿城第三代别墅营销策划案例分析――绿城第三代别墅营销策划案例分析绿城集团策划部前言从1994年的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区，到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目，绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。
而12年时间，差不多是一个中国旧历生肖的轮回，终点又重新回到起点。
作为国内地产行业著名品牌，绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。
如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发，更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。
在2000年的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。
因为这代表着一种水平。
与绿城有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样一段话概括了他的感动：“由于工作原因，我曾长时间地阅读绿城的作品，说实话，在很长一个时期里，我总以为我们处在一个平庸的时代。
但是，绿城集团的房产开发实践和绿城人深入探究所获得的精神启示，却让我从内心里感受到了希望。
”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求，绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。
2 006年春天的一次会议上，宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时，提出了“绿城第三代别墅”的概念，他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。
这时候，我们突然想到，如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念，来概括这些年绿城别墅产品的进步，进而带动桃花源南区等在建别墅的销售，应该是个很好的方向。
这就是――“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。
第一部分产品介绍1、绿城·桃花源简介作为绿城产品的代表作品，绿城·桃花源别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。
桃花源总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。
北京御园
为四个区域，礼仪区（包括门厅、
接待区）、社交区（包括起居室、 正餐厅）、家庭活动区（包括家 庭室、中西厨、早餐厅）与休息 区（主卧室与次卧区域）；每个 空间均保持着非常好的独立性与 联通性，避免了空间之间的功能
性干扰；同时四个区域可通过“十
字型”布局的中心点，进行自由转 换。
平层官邸(边套)
配套设备分析
玉泉山
社区环境分析
规划以人为本，同时注意宅地的 风水，注重与玉泉山、西山、万 寿山的对景、借景关系。厢红旗 路将本项目地块自然分割为两个
区块,东区和西区，采取完全人车 分流的组团式规划结构。整个园 区分为12个组团，车辆通过外环 路（西环）和中环路（东环）到 达每个组团的边缘，并进入地下 车库。组团内部和组团之间为公 共绿地，为完全的步行化，排除 车辆干扰，形成适人环境。 公共配套主要有：东西会所，幼 儿园（东区）。西区主会所总建 筑面积10100㎡，以商务休闲功 能为主，对外开放，兼有完善的 生活配套服务；东区副会所建筑 面积1251㎡，以运动健身功能为
一期规划图
功能细化分析
豪宅的细化功能，必须反映全新 的生活方式，除传统的居室客厅 以外，还需配备健身、社交、泳 池、桑拿、阳光花房、烧烤、雪 茄吧、钢琴吧、艺术廊、游艇码 头、停机坪等等；
地下一层平面
圆厅别墅平面
一层平面
二层平面
平层官邸户型平面
平层官邸(边套) 平层官邸(中间套)
空间设计分析
圆厅别墅 在古罗马和古希腊的一些宫 殿的十字平面中间，有一个过渡 的圆厅或者一个高挑的空间，最 高的点定在十字交叉的地方，形 成一种很强的导向感。御园的圆 厅别墅沿袭了意大利文艺复兴后 期大师帕拉迪奥的创作精神：正 门台阶尺度豪阔，平面正方形， 四面有门廊，体现出纯正的新古
绿城御园的设计条件-PPT精品文档
建筑设计
保温、隔音和烟道 框架结构保温设计可采用满铺挤塑聚苯板的 形式，也可采用梁、柱外铺挤塑聚苯板，填 充墙采用保温砌块的形式。 剪力墙结构外墙保温采用后钉粘形式，同框 架结构梁柱保温。 屋面和地面设置挤塑聚苯板保温层，大套地 下室同车库间的隔墙设置保温。
建筑设计
楼板结构随打随抹，上部铺设减震垫、聚苯 保温板，上部做细石砼保护层，内设钢筋网 片。 厨房、卫生间排气烟道采用变压逆止阀结合 式。
பைடு நூலகம்
3.基础 本项目参考样板房地勘报告，建议以粉质粘 土作为持力层，地基承载力为120KPa。 框架结构基础可采用筏板基础或独立柱基础， 剪力墙结构可采用筏板基础或条形基础，具 体结构形式计算确定。下沉式采光井或花园 同主体结构连成一体。 地下室废水和污水采用明沟排至集水井，然 后排出室外。地下室的卫生间排污由污水泵 提升后排放。
1 空调系统 1.1 住户空调采用小型分户中央空调系统， 室内部分采用风道式系统，室温依设计规范 确定，风管主管内风速低于6m/s，支管风速 低于4m/s，送、回风口风速取2m/s，最小 风道截面按最小厚度200mm考虑,室内风口 处噪音值≤30dB。
空调采暖系统
1.2 小户型住户空调室内机与中央吸尘设备 统一置于每户设备间内，设备间面积考虑 3m²，尽量与厨房及佣人房置于同一区域， 同时考虑置于远离中心景观一侧。空调室外 机置于设备间附近室外平台处。 1.3 大户型住户空调室内机与燃气采暖锅炉、 容积式燃气热水器、中央吸尘设备统一置于 每户地下室设备间内，设备间面积考虑10m²， 尽量与佣人房置于同一区域。空调室外机置 于设备间附近室外地面处。
绿城北京御园服务体系资料
礼·制SERVICE STANDARDSERVICE GUIDEBEIJING MAJESTIC MANSION GREEN TOWN绿城·北京御园服务体系【关于礼〃制】有人说，21世纪是服务行业的黄金时代。
这对于有抱负的企业来说，依托自身的品牌与产品，不断精进专属于企业自身的特色服务理念，比整合大规模的资源、制定整体发展战略显得更为重要。
鉴于此，北京御园营销团队更加理想性地将服务当作是一种文化，也是一种文明。
他们执着地信奉——‚服务创造的不只是物质财富，更是丰富的精神财富和文化财富‛。
本书系统地阐述了高端房产品的服务理念，并归纳出高端房产品在营销前期筹备、营销中期流程监控以及营销后期服务支持的相关规范与要诀，为高端房产品服务人员学习和点拨提高专业素质的必备工具书。
保持亲和的微笑，因为我们正站在舞台上……A n e v e r g r o w i n g f r u i t一枚不断生长的果实我们生活在一个体验经济的时代，‚上帝‛才是生活秀场的真正明星。
美国奢侈品研究会的米尔顿〃佩德拉萨（Miton Pedraza ）曾说：‚如果我要花好几千美元买样东西，我就需要整个购物经历像童话一样美丽。
‛由此足见，在体验经济时代，上流阶层在消费时注重消费体验的过程，远甚于直奔消费结果所获的物欲满足。
诚然如此，当越来越多的人可以买得起高端品牌，高端品牌亦在谋求超越，让富足阶层体会到尊贵荣耀，体会到奢华购臵的乐趣。
与此同时，世界高端的产业现在兴起了变革，譬如奢侈品公司把自己从制造商和承包商转变为提供最上乘服务的服务商，让富足阶层体验到荣宠备至，独一无二的尊崇享受。
这也是绿城集团应时开创‚服务地产‛理念，将地产营销引入‚高端定制化服务‛，并将这一理念发挥到极致的初衷。
御园，作为绿城集团高端房产品德代表作，其高贵形制已在京城树立起备受推崇的豪宅形象。
这得益于绿城集团文化与理念的支持，并在此基础上凝练成前瞻服务意识，完整而系统地贯彻于项目运作的全部过程之中。
北京某别墅可行性研究报告第二部分
第二部分一、项目SWOT分析二、目标客户定位与产品定位分析（一）、目标客户定位:1、自用型客户➢外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部分人员等,年收入100万元以上,年龄35岁~50岁。
➢港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。
➢国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年龄集中在35岁~50岁。
2、投资型客户➢本地投资客:乐于投资别墅物业,然后对外出租。
➢港台投资客:注重地段与品质,有投资别墅物业经验。
（二）、产品定位分析:➢品质：价位适中、品质较好的中高档别墅➢销售价位：10000元/平方米依据: 1)顺义区别墅价位水平2)本地块的综合特点3)去化速度相应较快,风险较小➢主力面积：350平方米、说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。
➢主力总价：400万依据：1〉以目标客户家庭年收入50 万元计,房价在年收入5-8倍可提供完全的购买力。
2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。
三、项目规划方案北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。
此外,有一条城市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。
规划用地比较平整,无不良地质条件。
（一）、整体设计构思1、新都市主义的结构与要素➢以步行为先导的社区➢有吸引力的社区中心➢高品质的街道空间➢邻里关系2、新自然主义的结构与要素➢水、绿文化构成社区的基本脉络➢人文环境与自然环境的相互融合➢白由的布局与形式在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。
（二）、整体设计方案1、规划结构➢考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧城市道路均为T字型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道路考虑,同时,控制规划道路用地范围,为未来留下发展变化的可能性。
20110216_绿城北京御园
2011.02
日期地点，微软雅黑16号
1
北京御园在 “三山五园”的资源条件下，配合产品与顶级配套打造，演绎豪宅贵族皇
家生活，是绿城平层官邸的典型代表作之一
项目概况： 区位：位于北京市海淀区玉泉山东路，东近颐和园、西至玉泉山、 北至北五环路、南至玉泉山路； 规模：建面: 340500平方米、占地: 452000平方米； 分期：共分五期，一、二期已售罄，目前三期在售； 容积率：0.68； 建பைடு நூலகம்形式：公寓（三层）、别墅； 最早开盘时间：2007年5月
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会所——设置中西双会所，以国际顶级的品质标准，打造独特、优雅的体验空间，功
能上设置会议、餐饮、康乐等常规会所项目，同时也承载各种跨界活动和交流
规模：建筑面积约11351㎡ 位置：位于社区入中央核心区
御园会所分东、西区各一个会所，设置购物超市、餐饮、干洗中心、银行、洗车服务点等
•西区主会所以商务休闲功能为主，主要有会议厅、多媒体厅、阅览室、宴会厅、红酒及雪茄吧、SPA等； •东区副会所以运劢健身功能为主，设置有室内网球场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球房、英式斯诺克球房、游泳池、健身 房、舞蹈房等，只针对业主开放。
西式厨房以及一个
中式厨房 主卧区： 独立衣帽间设 礼仪社交区：包括 了门厅、起居室和 正餐厅
置在房间出入
口，与卫生间 独立开来，更 为方便。
360.27㎡ 三室四厅四 卫
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室内装修——高装修标准，采用国际顶级高端家居品牌
•装修标准：4000元/平米 •品牌配置：德国米勒厨房电器、唯宝卫浴洁具、海福乐家具五金、美国 LENNOX雷诺士风道式中央空调、美国毕姆中央吸尘系统等 •装修风格：欧洲古典
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主入口 次入口 主干道 次干道
西会所
东会所 幼儿园
规划设计
• 设计思路
• 御园从地块景观资源出发，强调与玉泉山、万寿山的借景、对景关系，将传统宅地风 水观注入设计，营造山环水抱的园中之园，主干道将地块自然划分为东西两个区域， 共有12个新古典主义建筑组团，公共绿地、组团院落、私家园林等三级绿地系统；完 全人车分流道路规划系统，形成建筑与绿树相互掩映，园区近景与周边山景结合的美 好意境。
装进口德国沃乐夫燃气落地锅炉，户内为热水地板辐射采暖，配备瑞士乔治费歇尔PB棺材和美国 沃茨分集水器。
• 同层排水系统：御园采用瑞士吉博力同层排水系统，这是目前欧洲广泛采用的一种排水方式，它
产权明晰、节能、降噪，从根本上解决了卫生间的很多问题，而且必将成为中国住宅排水方式的主 流。
• 直饮水系统：御园选用国际先进的RO净水技术直饮机，选用世界上顶级的RO膜，有“膜中之王”
• 商贸餐饮：项目周边分布了金源ShoppingMall购物中心、金佰翰国际商务会馆、香山饭店、香格 里拉、友谊宾馆、世纪金源等高档宾馆；
• 医院医疗：解放军309医院（三级甲等）、解放军316医院（二级甲等）、西苑医院（综合三级甲 等中医院）。
产品规划
• 充分发挥此地块的人文特点，结合区域环境，缔造北京首席高尚居住社区，开发出隐 于古典园林中的圆厅别墅和大尺度十字户型的平层官邸。
建筑立面
建筑用材
• 外墙：外饰面采用德 国莱姆石
建筑立面
建筑立面
建筑立面
建筑立面
建筑立面
建筑细节
别墅立面
景观规划
一重英伦皇家园林、二重院落喷泉景区、三重私家庭院与绕宅而制的私家泳池/花坛/ 凉亭，和宅前的皇家园林形成景观的时空对话。“颐和园旁的宫殿群”，实至名归。
景观规划
新古典主义风格源于西方，融中 国园林要素与西方建筑美学与一体， 宅中有景，景中有宅。强调整齐威严 的庄重感。尽显皇家园林气质。
景观规划
景观规划
景观规划
景观规划
景观规划
景观规划
十三大智能系统
• 智能安保系统：致力于为御园的主人创造安全、私密、智能化的住区环境，其中包括停车场管理、
周界监控、电子巡更、门禁管理等子系统。
• 景观水不结冰系统：御园引进芬兰恩斯托集团先进防冻技术，可在低温-25°的环境下工作，通过
在景观水池内铺设的发热电缆，在冬季给景观水系进行加热，达到不结冰的效果，因早四季如春的 室外环境。
• 道路融水系统：御园的停车场、车道、人行道、户外台阶等地安装丹麦丹佛斯集团生产的850型
发热地缆融雪系统，该系统在雪季通过冰雪探头控制地表的温度和湿度，并自动启动，可随时将落 地的雪融尽，确保便捷出行。
• 电梯系统：御园采用三菱电机为御园特别研发生产的原装进口电梯，采用无齿轮永磁同步曳引机，
无机房，从而达到节能、安全、环保、低噪音的使用效果。着重于私密性和安全性的运行模式，保 证业主出入独享电梯，充分享受尊贵生活。
之称的美国美国陶印反渗透膜研发生产的系列净水设备。御园直饮机的构建100%采用进口材质， 制造出口感甘甜、安全健康的活水。
• 中央吸尘系统：御园每户配置美国原装进口“BEAM”中央吸尘系统，中央吸尘系统就是主机和
吸尘区分离，并将过滤后的空气排到室外，既解决了室内卫生不良状况，又杜绝了除尘之后的二次 污染，其清洁处理能力是一般吸尘器的五倍。
• 地板采暖系统：为保证冬季供暖更加全面舒适，御园的室内装备了分户地板采暖系统，热源为原
北京绿城御园别墅项目案例分析报告（52页）
产品支撑
• 占地面积: 452000平方米 • 建筑面积: 340500平方米 • 容积率：0.68 • 绿化率：45% • 物业形态：公寓为地上三层，圆厅别墅为地上两层 • 配套设施：园区内规划建设西区和东区两个会所。西区主会所总建筑面积10100㎡，
以商务休闲功能为主，对外开放，兼有完善的生活配套服务；东区副会所建筑面积 1251㎡，以运动健身功能为主，主要对社区内部开放，兼有生活配套服务；配套幼儿 园。 • 交房标准：精装修 • 价格：最低价2000万/套 • 物业管理费用: 公寓与别墅物业管理费均为8元/平方米/月 • 主力面积段：（三期产品）280-460㎡的三、四居平层官邸，和730-820㎡圆厅别墅 • 总户数：项目共分五期，共593户
• 恒温恒湿系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式中央空调系统，其先进功能主
要有：灵活的分户控制，恒温恒湿；并采用世界最先进的高效柔性漩涡压缩机，送风电机为静音直 联电机，为同类空调中噪音最低。
• 新风系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式新风系统，信封供应量可达国家标
准的两倍。在春秋季节，可以只运行送风风机，是整个居室保持良好的通风状态，闭户亦能呼吸大 自然的新鲜空气，远离空调病，享受健康生活。
• 区位配套
• 文体教育：与清华大学、北京大学、国际关系学院、国防大学等著名学府毗邻，周边还有中国军事 科学研究院、中央党校、中国林业科学研究院、北大附中、北大附小、人大附中、人大附小、中关 村小学、清华附中、81中学、101中学等几十所教育机构,誉有“马背上的摇篮”之称的北京市六一 幼儿院更是与本项目仅一墙之隔；
区位分析
区位分析
• 文化底蕴
• 御园所在版块颐和北园板块，周变历史氛围十分浓厚。周围有三山五园环绕，三山，即香山、玉泉 山、万寿山；五园，即圆明园、畅春园、颐和园、静宜园和静明园五园。
• 三山五园为康乾盛世间建立的大型皇家园林群，皇帝全年大部分时间在此起居，成为除紫禁城外又 一政务中心。
• 御园依西山而建，西山为太行山第八脉，东延至海，西山一带皆为皇家造林的首选宝地，清代全盛 时期，此处方圆几十里汇聚了几十处离宫御园，形成园林之海，堪称史上罕见的皇家园林区。
• 院内设东西双会所及幼儿园配套。ห้องสมุดไป่ตู้
何种建筑能够承载“三山五园又一园”的生活理想 如何让空间透露出百年建筑的品质
• 建筑溯源
由于社区周边围绕百年历史的皇家园林，通过对皇家园林的建筑特点的总结 和深化，需要作出既与历史相呼应又能与现代人类生活的相统一，通过对圆 明园“西洋楼”、文艺复兴时期帕拉迪奥圆厅别墅和周边建筑的借鉴和分析， 得来现在的新古典味道浓厚的平层官邸和圆厅别墅。