万科集团案例分析分析

供应商议价能力分析
• 对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、
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施工和营销等服务资源的公司或个人。 土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应 商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限， 由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土 地议价方面空间极小。 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中 海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司 获取更大的反议价 空间。 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大 的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如 钢材等的议价空间受到一定限制。 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
• 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比
较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过 大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不 合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家 采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产 市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用 地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地， 优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适 用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着 房地产开发企业的耐力。
潜在竞争者分析
• 进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新
进入者，大多数也选择在二、三线城市做 起，“练摊”积累经验和资本。 • (1)海外竞争加强 • (2)产品差异化 • (3)资本要求 • (4)政府政策
替代品分析
• 商品房买卖市场在一定程度上将受到以下
方面的影响： • (1)二手房市场的活跃 • (2)租房意识的兴起 • (3)消费观念的转变
万科理念
• 建筑为了生命 • 建筑延拓生命 • 建筑充满生命
万科LOGO
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2007年，万科集团更换LOGO标识。标识 语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美 生命”。新标识由四个"V"组成。
一、企业外部环境分析
• 1、政治环境分析 • 2、经济环境分析
• 3、社会环境分析 • 4、技术环境分析
政治环境分析
万科集团案例分析
第一部分 万科集团简介 第二部分 企业环境分析
一、企业外部环境分析 二、企业内部环境分析 三、企业综合环境分析
万科集团简介
• 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国
最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已 在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额 478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009 年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%， 实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通 过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组 建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业 文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑 箱；四、责任不放任）[1]享誉业内。
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企业内部环境分析
• 1.企业组织结构 • 2.企业人力资源 • 3.企业财务状况 • 4.企业文化现状
企业组织结构
• 创新组织结构——组织结构要根据战略的
变化而变化。万科根据整个项目的生命周 期才设立组织结构。产品线、运营线、管 理线、监控线，这样使得专业分工更强， 各线集中精力执行专门的任务，每一个过 程都得到高度关注。
企业财务状况
• 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使
在2008年行业整体资金较为紧张的背景下， 公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状 况。 • 不可忽视公司的财务也存在一些问题，如 存货周转率近年来连续下降，速动比率和 流动比率连续两年降低，资产负债率连续 三年升高。
企业文化现状
• 万科公司给自己的定位是：做中国地产行
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社会环境分析
• 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消
费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康 社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热 点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。 • 各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的 提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀 升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。 • 城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地 产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房 产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来 极大的发展空间。 • 随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货 款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的 逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不 断升级。
企业特殊环境分析（波特五力模型）
• 行业内竞争者分析 • 潜在竞争者分析 • 替代品分析 • 供应商议价能力分析 • 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
• 行业内竞争的主要特点表现为行业集中度
低、区域性强、产品差异性大、成本差异 大。 • (1)房地产市场存在着多个巨头 • (2)行业增长程度 • (3)高额固定成本 (4)高的退出成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 企业人力资源
• 万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和
空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理， 聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断 超越自我的职业经理人。 万科追求个性发展与团队意识的协调一致， 致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提 升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一 起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引 进，提高能力。
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潜在威胁分析
• (1)政府管制的力度正在逐步加强。 • (2)政府金融政策趋紧 • (3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市
场化，增加了土地获取的难度。 • (4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地 产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优 势，对其未来增长构成有力威胁。
结束语
• 经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别
自身劣势分析
• (1)土地储备不足，土地储备约2200万平方米，仅 •
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能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平， 可能会影响其增长并增加土地购置成本。 (2)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员 工满意度不是很高。 (3)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住 房，服务等有待提高。 (4)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的 “关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源 于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的 限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
客户议价能力分析
• 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提
高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生 活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证 等，成为除价格之外影响消费决策的因素。 此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消 费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消 费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场 后期走势的不确定性在一定程度上提高了消费者 对于购买的议价能力
• 1、自身优势分析 • 2、自身劣势分析 • 3、面临机会分析 • 4、潜在威胁分析
自身优势分析
• (1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势
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明显。 (2)万科在制度和流程管理上有不少创新 (3)万科集中采购装修部品 凸显规模效应--降低采购成本 约10％，技术、环保指标高于行业标准。 (4)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨 区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司 治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 (5)公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行 业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性 和健康的负债状况。
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面临机会分析
• (1)世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济
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发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。 (2)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规 划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。 (3)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业 资源提高市场占有率。 (4)万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加 对万科的授信力度。而500亿授信额度的获取，对于万科 增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作 用。 (5)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业， 发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。
业的领跑者。万科对内平等，对外开放， 致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把 人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”， 万科企业文化案例为业界所推崇。 以“七个尊重”为核心的人文精神和 企业价值观的形成和认可，是万科不断发 展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其 “创造健康丰盛的人生”不断成为现实。
三、企业综合环境分析（SWOT分析）
技术环境分析
• 我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产
市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息 技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节 能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 • 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅 生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能 耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房 产企业的竞争力和企业的整体实力。 • 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成 为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下， 倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增 强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消 费者的实际利益，促进社会和谐发展。