老年公寓运营模式浅析
养老院经营模式
运营模式现在市场当中主流的运营模式有两种，一种是像地产一样出售类产品，第二种是租赁型的产品：租赁型的产品又分为现在有一些创新，延伸出来了第三种产品，叫做会员制的一个产品。
那么每个产品其实它的为什么要确定成这样，主要是有几个决定因素，第一个就是土地的性质，决定了它的产品的运营模式。
比如说你要拿到的旅游用地，旅游用地产权一般不可能分割，那你就不能卖房子：拿到的居住用地，我为了资金回流快一点，我就可以采取出售的这种方式，这是第一个决定因素。
第二个决定因素就悬地段，建在什么地方。
第三个决定因素就是目标群体，这个目标群体也是比较关键。
出售的目标人群他一般年龄跨度比较大一些，40岁以上一直到75岁左右，都可以成为出售型的目标群体：它可以是给自己现在买了之后就马上来养老的，也可以是四五十岁的人买了之后等到自己退休的时候再去养老的：还有就是买了之后租给一些有养老需求人的一些投资的一些客户，所以基本它就是这样一个人群。
收费的模式，因为它是出售型的，所以它的收费模式很简单，第一就是通过卖房的渠道收回还款，第二它跟地产还不一样的有一点就是，在客户住进来之后，它还每个月有一个特殊的物业费的收取，其实就是服务费。
因为它本身这个社区是个养老社区，和传统的社区不一样，它有很多养老的一些特色的服务要提供进来。
所以不能简单地理解成一个物业费的概念，它其实就是一个服务费的这样一个概念。
另外它里头还有一些项目，它是单独收费的，比如说像里头有护理院，有老年大学、医院，还有餐厅，像这些项目根据你消费的频次是否需要来消费单独收费的，所以它的收费标准就是一般都是卖房的、月服务费和单独收费的项目，这三部分构成。
那么它其实营销方案上的一些方向，主要是一些在家养老的一些人，或者是准备养老，现在买来想做投资的一些人。
另外它很大的一个特色就是和传统地产的特色，就主要突出自己的一个配套和环境，这是出售人群的大概信息。
然后持有的目标人群相对来讲就是年龄层次就是要长一点，因为持有的这些目标群体基本上买了之后自己就要住进来，所以他年龄一般在60岁以上，如果是以老年公寓和护理院这种形式出来的话，入住的年龄会在75岁以上，这是它的目标群体。
?公建民营养老机构四大运营模式及案例分析
公建民营养老机构四大运营模式及案例分析委托经营（一）委托经营内涵委托经营，又称合同承包(ContractOut)，是应用最为广泛的合作模式。
委托经营是指政府部门通过招标发包，选择合适的合作对象，将其投资兴建的公办养老机构的部分或全部委托给社会力量经营和管理。
委托经营是一种实现所有权与经营权相分离的公私合作制模式。
这种模式对于政府机构而言，其优势在于通过引入竞争机制，有效降低运营成本。
对社会力量而言，投入小，因此其承担的风险相对较小。
（二）委托经营相关案例北京汇晨老年公寓采取委托经营方式实现了公办养老机构民营化运作。
2007年，北京市民政局下属的汇晨老年公寓正式建立，通过公开招投标方式，北京汇晨阳光投资管理有限公司成功中标。
该项目是由北京市政府出资建设，由汇晨阳光负责运营的养老项目。
该公寓的用地性质属于划拨用地，老人无法购买只能以租赁的形式入住。
目前，汇晨老年公寓已经是北京市公建民营养老机构的代表。
在运营体制上，汇晨老年公寓由私人企业经营公办福利性养老机构，进行了大胆创新和突破。
在服务能力上，汇晨按照国际标准规范配备养老设施和服务人才，确保高水准的服务质量。
租赁经营（一）租赁经营内涵租赁经营是指政府将公办养老机构的场地及设施租给民间组织或企业使用并收取租金的经营方式。
这种方式中，政府有权规定机构的经营方向和目标，民间组织或企业负责机构的经营管理，并向政府缴纳租金。
在租赁经营模式中，民间组织或企业在一定时期内获得使用养老机构场地和设施设备的特定权利，但是机构所有权仍归政府。
租赁期内，承租方负责场地及硬件设施的维护责任，营利不用按比例分给相关政府部门。
由于要定期缴纳租金，对于承租方而言，如果机构不能实现营利，就要面临亏本运作的风险。
（二）相关案例湖北枝江市社会福利院通过租赁方式实现养老机构公建民营。
枝江市社会福利院是一家公办社会福利机构，于1997年动工兴建，2000年7月投入使用，工程总投资400余万元。
老年公寓运营方案
老年公寓运营方案前言随着老龄化人口的增加，老年公寓的需求也越来越大。
然而，老年公寓不同于普通的住宅，需要提供更专业和个性化的服务，才能满足老年人的生活需求。
本文将为老年公寓的运营方提供一些实用的方案和方法。
入住服务入住前服务老年公寓需要提供入住前服务，包括咨询、看房、签约等一系列服务。
运营方应该提供在线咨询，让老年人或者老年人子女可以在家里就可以了解公寓的情况。
同时，为了方便老年人来看房，运营方应该提供免费的接送服务。
在签约环节，运营方应该提供详细的合同，避免出现纠纷。
入住时服务老年人在入住公寓后，需要有人向他们介绍公寓的设施和服务。
运营方应该详细介绍公寓的设施、运营方式等细节，让老年人对公寓有一个详细的了解。
此外，老年人入住后还需要有人帮助他们处理垃圾、清洁等基本生活问题。
入住后服务老年人入住后，有时会面临生活上的一些困难，比如洗衣、餐饮等。
运营方应该提供这些服务，以帮助老年人解决问题。
此外，老年人在居住期间需要进行健康检查，可以提供医护人员广泛的健康咨询和服务。
社交服务老年公寓的社交服务是老年人更愿意住进公寓的主要原因之一。
不同年龄段的老年人有不同的兴趣爱好，需要提供相应的社交活动。
运营方应该针对不同兴趣爱好的老年人，提供不同的社交活动，比如符合营养需求的饮食活动、或者文化旅游等。
此外，也可以通过提供老年人的生日聚会、老年人的亲友关系建立等增加老年人的社交生活。
健康管理老年人健康管理是老年公寓运营的重要问题。
运营方可以请聘医生、护士等提供各种各样的健康管理，比如院内人员的常规检查、健康咨询、药品管理等。
同时，运营方还可以通过提供辅助设备，比如轮椅、助听器等方便老年人的日常生活。
安全保障老年人的安全问题是关键因素。
运营方应该提供24小时保安服务，确保老年人的安全。
此外，应该定期维护公寓内的设施设备，确保老年人的日常生活不受影响。
结论老年公寓是老年人解决住房、生活、社交和健康问题的重要选择。
老年公寓运营方应该提供合适的入住服务、社交服务、健康管理和安全保障，让老年人享受安全、温馨、满意的生活。
民办养老院运营模式方案
民办养老院运营模式方案一、引言随着社会老龄化的加剧，养老问题已经成为人们关注的重要问题。
然而，公立养老院的资源有限，难以满足老年人的需求。
因此，民办养老院作为补充公立养老院的重要渠道，具有巨大的发展潜力。
本文将探讨民办养老院的运营模式方案，以提供更好的养老服务。
二、民办养老院的优势民办养老院相比公立养老院具有以下几个优势：1.资源丰富：相比公立养老院，民办养老院在资金、器材和人力资源方面具有更多的优势，可以提供更加舒适和多样化的养老服务。
2.创新灵活：民办养老院可以根据老年人的需求和偏好制定养老计划和服务，更加灵活和个性化。
3.品质保障：由于民办养老院在经营上需要依靠自己的品牌和声誉，他们更注重服务质量和用户体验，提供更加高品质的养老服务。
三、民办养老院的运营模式1.服务内容民办养老院可以提供以下服务内容：- 生活照料：包括饮食、洗漱、康复训练等日常生活照料；- 医疗护理：提供医疗护理服务，包括日常医疗、康复治疗等；- 文体娱乐：为老年人提供文体活动和娱乐设施，包括舞蹈、游戏、音乐表演等；- 社交互动：为老年人提供交流和社交的机会，组织社区活动和互动。
2.运营管理为了保证民办养老院的良好运营，需要建立下列管理制度：- 人员管理：招聘合适的员工，包括医护人员、服务人员、文娱人员等，保证运营的专业性和全面性。
- 资金管理：建立健全的财务制度，合理安排资金使用，确保运营的可持续性。
- 设备设施管理：购买和维护必要的器材和设备，为老年人提供舒适和安全的居住环境。
- 安全管理：加强安全意识，定期进行安全检查和演练，确保老年人的安全。
3.与公共机构合作为了提供更完善的养老服务，民办养老院可以与公共机构合作，共享资源和信息：- 卫生部门合作：与附近的医疗机构合作，提供医疗护理服务，保障老年人的健康。
- 教育机构合作：与当地学校和教育机构合作，组织文体活动和义工服务，促进老年人的学习和交流。
- 社会组织合作：与社会组织合作，共同开展养老服务宣传、培训等活动，提高养老服务的影响力。
老年公寓特点+规划设计建议+盈利模式
老年公寓室内设计要求
电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、 电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：
住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 ,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩； 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍； 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； 厕所宜用推拉门，不用平开门； 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作； 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
本报告是严格保密的。
老年公寓建筑单体设计要求
单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行 动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方 便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑） 另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足 不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为 和谐邻里关系的形成提供必要条件。
➢盈利预测
由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当， 其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。
普通住宅会所收入 老年住宅会所收入
老年住宅与普通住宅的会所收益比较
1000 × 30% × 1000 1000 × 80% × 1000
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议第一篇：我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议中投顾问产业研究中心我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议老年公寓项目盈利模式分析老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。
（五）利弊分析中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。
会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。
逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。
转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。
老年公寓运营方案
老年公寓运营方案背景介绍随着人口老龄化的逐步加剧，在老年人生活需求增加的背景下，老年公寓逐渐成为新的住宅选择。
老年公寓为老年人提供了独立性、社交性和护理性的居住环境，为他们提供了更好的生活和居住品质。
因此，老年公寓的运营方案至关重要。
运营方案老年公寓的运营方案需要考虑多方面的因素，包括但不限于以下几个方面：1. 老年人需求老年公寓的定位是为老年人提供舒适便利、安全方便的居住体验。
因此，首先需要了解老年人的需求，包括但不限于饮食、健康、社交、娱乐、安全等多个方面。
在运营方案中，需要针对老年人的需求，提供适当的服务和配套设施。
2. 服务设施老年公寓的服务设施是老年人选择居住的重要因素，包括餐饮、医疗、保健、健身、社交、娱乐等方面。
因此，需要提供专业的服务和设施，满足老年人的各种需求。
例如，可以提供健身房、会客室、电影院等，让老年人充分体验生活乐趣。
3. 安全管理安全管理是老年公寓运营中必须考虑的关键因素，需要制定严格的安全管理制度和规定。
例如，必须安装安全防范设施，配备专业的安保人员，制定消防安全计划等。
同时，需要为老年人提供安全感，如在各种事件发生时能够及时救援。
4. 人员管理老年公寓人员管理方面需要考虑员工招聘、培训和监管等方面。
可通过制定严格的招聘规定和培训计划来增强员工素质、提高服务质量。
对于员工的监督和管理，可以通过制定严格的考核机制和提供奖惩制度来促使员工表现更好。
5. 经济运营经济运营是老年公寓运营中的重要环节，需要创造稳定的收入来源和降低成本支出。
具体的经济运营可采取多方面措施，如提高入住率、降低经营成本、开辟新的经济来源等。
通过制定详细的经济计划和调整房租价格等方式，就能够制定出更好的经济运营方案。
结论老年公寓作为老年人居住的新选择，有着广阔的市场前景和发展空间。
在制定运营方案时，需要综合考虑老年人的需求、服务设施、安全管理、人员管理和经济运营等因素，制定出最优的运营方案。
相信随着不断的改进和完善，老年公寓会更好地服务于老年人，为其提供更好的生活品质和居住环境。
怡馨园养老社区运营模式探讨
怡馨园养老社区运营模式探讨及建议一、基本情况1、概况牡丹江市怡馨园养老社区项目位于爱民区庆明路以东、大庆路以南、铁路专用线以西、北安河绿化走廊以北，占地面积6.59公顷，养老用房建筑面积10.6万平方米，其中地上建筑面积8.8万平方米、地下停车场面积1.8万平方米，计划总投资3.2亿（不含装修和设备、设施购置费用约1亿元）。
建设楼房16栋，其中三层的活动中心和康复中心各1栋；失能型护理中心9层2栋（拟做社区医院使用）；亲子酒店14层建筑1栋，独立型养老公寓8-9层建筑5栋，辅助性养老公寓3-9层建筑6栋。
养老房建设套数1366户，其中C1号楼亲子公寓168套、C2-C3号楼失能护理型274套、D1-D5号楼独立型456套、E1-E6辅助型468套，户型以40－60平方米为主，70－80平方米为辅，能满足不同老龄段老人的居住及生活需求。
目前，怡馨园养老社区16栋楼房已建成，小区配套工程及环境绿化计划2017年9月交工，2017年7月养老运营单位可进入装饰、装修。
2、投资情况怡馨园项目计划投资8.32亿元，资金来源为银行贷款支持5.8亿元，自筹资金2.52亿元；预计完成投资约9.4亿元（征收费用及配套一网、青龙溪改道等增加费用）。
养老社区建设面积约11.4万平方米，预计投资约4亿元，不含养老社区消防报警增项、装饰装修和设备采购等，自2013年8月开工建设，建设期利息每月120万元，建设期结束还本付息每月450万元。
二、运营模式1、养老地产模式借鉴养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。
模式一全部出售：以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
干货｜老年公寓模式与运营创新
干货｜老年公寓模式与运营创新我国快速发展的经济以及正在发生新变化的人口结构为养老行业带来了新的机遇和挑战，迅速增加的老年人口数量促使我国老龄化阶段的到来，亟待解决的养老问题涉及到政治、社会和经济等问题，为经济发展和社会稳定提出了更高的要求。
目前已发展出包括传统养老及福利机构等养老模式在内的养老模式，经济的发展促使了物质生活水平的提高，老年人的思想观念及居住理念随之发生转变，使养老需求呈现出多样化发展趋势，但传统养老模式已难以满足不同老年人的养老需求，老年公寓养老模式在此背景下应运而生，发展成为更能满足多样化养老趋势的养老模式。
需求分析迅速增加的老年人口数量使人口老龄化成为经济稳定发展面临的一项难题，我国人口老龄化的势头在 20 世纪 80 年代初就已出现，受到人口生育政策、经济结构及发展因素的影响，人口数量的变化呈现出老年型人口结构迅速发展的趋势，老年人口基数大、增长速度较快、高龄人口数量增多，老龄化问题日益凸显，家庭养老能力弱，包括住房养老在内的中国传统养老模式已无法满足现代社会发展需求，面对人口老龄化探究合理的应对方案，使其更好的同社会经济发展相匹配，目前已出现了多种养老方式（包括居家养老、机构养老等），但机构养老仍然需求大于供给，在老龄化进程中同样出现了许多的发展机遇，以老年公寓为代表的居家养老（独立单元式居家养老模式的一种）凭借自身优势逐渐发展起来，更适合我国住房养老的发展模式及现代社会的发展状况。
老年公寓发展的可行性分析老年公寓特点老年人集中居住的老年公寓（一种综合的面对特定群体的公寓式住宅）服务体系一般集餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健于一体，专为老年人打造的老年人社区，可使老年人不同的心态体能得以更好的体现出来，进而使老年人的多样化生活和精神需求得以有效满足，此种新型老年住宅养老模式可兼顾居家养老以及社会化优质服务供给。
老年公寓对基础设施建设以及老年人实际生活保障具有较高的要求，既满足老年人的基本生活需要又注重提供文化娱乐活动丰富老年人的精神生活。
养老院经营模式
养老院经营模式
养老院经营模式是指为老年人提供居住、照顾、康复、社交等服务的机构，其经营模式可以分为以下几种：
1. 经营模式：自营、合作、特许经营等。
2. 管理形式：营利性、非营利性、社会化管理等。
3. 服务内容：长期护理、短期照护、日间照料等。
4. 服务质量：服务质量、安全管理、文化活动等。
5. 建筑设计：环境舒适、设施先进、安全便利等。
6. 费用设置：入住费、护理费、医疗费等。
7. 营销策略：品牌建设、网络营销、口碑营销等。
养老院经营模式的选择应根据老年人的需求和市场需求来确定，同时还要考虑到机构的地理位置、规模和管理能力等因素。
为了提高服务质量，养老院还应注重员工培训、管理创新和社区合作等方面的工作。
- 1 -。
老年公寓需创新运营
对于一 些二 三线城 市来说 ，至今 还
管理 现 状 堪 忧
老 年 公 寓 是 一 种 专 供 老 人 集 中居住 的专 用住宅 ，是一 种居 家与
社 区服务相 结合 的模式 ，是 由社会
没有一个 专 门为老 年人设 计开 发建
收养老 年人２ ４ ２ ． ６ 万 人 ，与老年 人 的
经不 能适应 新时代 老年 人追求 高 品
质幸福 生活 的需要 。 同时 ，由于老
的养 老 需求 。 因此 ，完 善 老年服
视线 『Ｓ ｉ ｇ ｈ ｔ
■
年人 与 子 女 的代 沟 问题 ，致 使 老年 人 与子 女 生 活 中常 常
出 现矛 盾 ，因此 ，老年 公 寓 的 巨大 需求 与 供 给不 足 问题
学 、老 有 所 医 、老 有 所 乐 、老 有 所
老年 公寓 特别是 独立 的老年 公
寓于２ ０ 世纪７ ０ 年代 从北 欧 国兴 起 ，
９ ０ 年 代 ，在美 国的一些 城市 已发展 成为 一个新 的产业 。建设 规模 大 ，
也 积 累 了不 少 的 经 验 。 随 着 我 国经
为 ，已成为社会关注的焦点 问题。与
此 同时 ，也 凸显出老年公寓的管理现
济 的迅速发 展和生 活水平 的提 高 ， 对老 年公寓 的需求 不断增 长 ，老年
公寓 在一些城 市也 相继发 展起 来 ，
状堪 忧，需要不断创新运营模式 ，保
障老年人 的生活质量 。
住老 年公 寓养 老的 ， 占被调查 者 总
实际需要还有 一定的差距 ，未来４ 年
设 的老 年公寓 项 目，就连 养老 院也 寥寥无 几 。老年人 还依靠 于传 统的
养老公寓运营策略
养老公寓运营策略随着我国人口老龄化程度的加剧，养老问题逐渐成为社会关注的焦点。
养老公寓作为一种专门为老年人提供居住和养护服务的机构，起到了重要的作用。
然而，要想在养老公寓行业取得成功，需要有科学合理的运营策略。
本文将从服务理念、人才培养、设施设备、资金运作、市场推广、安全保障、医疗护理、社区互动、项目规划和定期评估等方面展开分析。
一、服务理念养老公寓的服务理念应当以关爱和尊重老年人为核心。
员工应具备高度的责任感和职业道德，善于倾听、沟通和理解老人的需求。
同时，充分尊重老人的意见，为他们提供舒适的生活环境、个性化的服务和关爱，让他们感受到家的温暖。
二、人才培养在养老公寓的人才培养方面，应注重员工的职业素养和专业技能。
提供定期培训，使员工具备专业养老知识和服务技能。
同时，要鼓励员工积极参与社会实践活动，提升他们的人文关怀能力和沟通能力。
三、设施设备养老公寓的设施设备是保障养老服务质量的重要方面。
应根据老年人的需求，提供舒适、便利的设施和设备，如防滑地板、扶手、无障碍卫生间等。
并要定期进行设备检查和维修，确保设施设备的安全和正常使用。
四、资金运作养老公寓的资金运作要合理规划。
可以引入多种投资方式，如股权合作、债券融资等，确保养老公寓的可持续发展。
同时要制定科学严谨的财务管理制度，做好资金的使用和监控，保证资金的安全和透明。
五、市场推广养老公寓作为一种服务性机构，需要进行市场推广，提高知名度和竞争力。
可以通过多种途径进行推广，如线上线下宣传、参加行业展览等。
同时要根据不同的目标群体制定精准的推广策略，提高客户转化率。
六、安全保障老年人的安全是养老公寓最基本的需求。
应加强安全意识教育，设立安全管理机构和安全巡查制度，提供安全设备和保洁人员，并定期开展安全演练活动，确保老年人的人身和财产安全。
七、医疗护理养老公寓要提供全方位的医疗护理服务。
应设立专门的医疗护理团队，为老年人提供定期体检、疾病诊治、康复护理等服务。
我国老年公寓发展运营研究
我国老年公寓发展运营研究摘要：随着我国国民身体素质的不断提高及国家计划生育政策的出台，我国人口老龄化的问题也日益严峻。
老年人的行动能力减弱，而子女的赡养数量及质量也在不断下降，如何能使老年人在当今社会下安稳地颐养天年，怎样能够探索运营出一条更适合中国老年人养老的方式，这将是本篇文章将要讨论的重点内容。
关键词：老年公寓；发展与运营近些年来，老人们的物质与精神世界不断丰富，传统的养老院所能提供的服务已经不能完全满足我国老年人的养老需求。
老年公寓这一概念便随之应运而生，本文通过查阅资料、对比国内外养老方式阐述了何为老年公寓、老年公寓与传统的养老方式相比有怎样的优点、我国又该如何发展老年公寓，希望能够推动、创新我国老年公寓的发展模式。
1.老年公寓的概念1.老年公寓的定义老年公寓是集餐饮、娱乐设施、卫生清洁、医疗医护等为一体的综合性老年住宅，能够满足老年人的精神发展需求，为老年人提供家一般的居家养老体验，多由国家及政府出资集体建设[1]。
1.老年公寓与传统养老院及医院的不同老年公寓最大的特色就在于其的居家性与综合性。
养老院通常只是为老年人提供了养老居所，并保障其养老服务，对于老年人的居住环境与条件通常不作过多要求；老年公寓通常选址在常规住宅楼，居住设施与在家中无异，为老年人带来了舒适的居住体验；医院通常仅保障老年人的居住及医疗需求，综合性较弱，无法满足老年人的身心需求。
1.我国老年公寓发展中的问题1.投资建设困难老年公寓不同于传统意义上的养老院，养老院只需要为老年人提供集体式住所，并安排相关服务人员，其经营者多为集体个人或慈善组织，建设资金投入量不大。
而老年公寓首先要经过考察选址，选址后的住宅投资、设计投资也远大于养老院，这导致我国的老年公寓建设起来相对困难[2]。
（二）收费高老年公寓设施完善，居住体验感较好，但前期基础建设困难，资金投入量大。
现阶段我国大部分老年公寓仅建造在经济发达城市，很多小偏城市即使政府投资建设但居住收取费用仍旧很高，老年人收入较低，无力承担高额赡养费用，因此导致老年公寓的发展缺少普及性[3]。
私人老年托管中心经营模式
私人老年托管中心经营模式
一、委托经营内涵
委托经营，又称合同承包，是应用为广泛的合作模式。
委托经营是指政府部门通过招标发包，选择合适的合作对象，将其投资兴建的公办养老机构的部分或全部委托给社会力量经营和管理。
委托经营是一种实现所有权与经营权相分离的公私合作制模式。
这种模式对于政府机构而言，其优势在于通过引入竞争机制，有效降低运营成本。
对社会力量而言，投入小，因此其承担的风险相对较小。
二、委托经营相关案例
北京汇晨老年公寓采取委托经营方式实现了公办养老机构民营
化运作。
2007年，北京市民政局下属的汇晨老年公寓正式建立，通过公开招投标方式，北京汇晨阳光投资管理有限公司成功中标。
该项目是由北京市政府出资建设，由汇晨阳光负责运营的养老项目。
该公寓的用地性质属于划拨用地，老人无法购买只能以租赁的形式入住。
目前，汇晨老年公寓已经是北京市公建民营养老机构的代表。
在运营体制上，汇晨老年公寓由私人企业经营公办福利性养老机构，进行了大胆创新和突破。
在服务能力上，汇晨按照国际标准规范配备养老设施和服务人才，确保高水准的服务质量。
养老机构运营盈利模式及盈利点分析报告
养老机构运营盈利模式及盈利点分析报告养老机构运营手册和几个盈利点随着我国养老产业的迅速发展，养老地产正受到越来越多的关注。
对于养老地产投资方来说，除了满足一定的公益性外，能否盈利是企业是否能够长久生存的关键，然而目前的养老地产项目多是微利或是亏损状态，盈利成为阻碍养老地产发展的主要问题。
那么在进行养老地产规划和运营时，哪些盈利因素是需要着重关注的呢？和睿养老对此进行了全面的总结和分析。
一、客户范围养老地产的客户范围明确了企业提供养老住宅、养老服务的目标群体。
对于目标群体，企业首先要进行清晰的定位，同时还要分析目标群体的规模，了解目标客户群的需求。
目标客户群的需求对企业盈利起关键作用，其决定了企业的项目定位。
对于投资商来说，在做养老地产项目之前，应该对周边地区老龄化程度、城市规划、购买意愿及经济状况做好调研，分析周边老年人的不同需求层次，定位所要服务的老年人群，针对目标客户的需求偏好设计规划养老地产，打造所需的养老住宅及服务，引导这些具有消费能力和消费意愿的老年人成为企业盈利的客户群，最终成为企业未来的收入来源。
二、企业价值链价值链是指企业价值创造的一系列活动，包括基本活动和辅助活动，构成的动态过程。
价值链中的价值活动（企业所从事的与客户有关的物质和技术的各种活动）、政府优惠、销售策略等等在企业的最终盈利过程中都发挥着至关重要的作用。
1、政府优惠政策养老地产属于持有性地产，投资开发期较长，策划规划慢，施工销售慢，资金回笼也慢，资本风险较大，对于企业的资金和运营能力都是很大的考验。
利好在于政府对于养老产业的政策倾斜可以帮助企业在土地取得、税收等方面获得相当的优惠。
这些优惠政策不仅减少了养老地产的投资及后期运营的成本，还增加了融资渠道的多样化。
2、多样化的融资结构融资结构是否合理关系着融资成本的高低，最佳的资本结构直接影响企业的负债及融资能力，与企业盈利能力息息相关，合理地利用多种融资渠道，可以改善企业融资结构。
经营老年公寓方案
经营老年公寓方案背景随着我国老龄化进程的加快，老年人口的数量以及老年人群体的购买力逐渐增加。
因此，老年公寓的市场需求也日益旺盛。
经营老年公寓是一个庞大的市场和朝阳行业，但前提是必须拥有一套完整、高效的经营管理方案，以确保老年公寓的长期稳定盈利和优良的服务质量。
经营模式老年公寓的经营模式主要分为按付费方式和按入住或租赁方式。
按付费方式，老年公寓可以分为按床位付费和按服务付费两种方式。
按床位付费是指老年人在公寓内居住并享受一定的医疗与护理服务，并按月支付一定的费用。
而按服务付费则是指老年人只选择需要的服务，并针对不同服务付出相应的费用。
按入住或租赁方式，老年公寓则可分为短期住宿和长期住宿两种。
短期住宿多用于旅游度假。
长期住宿则更加广泛应用于老年公寓行业。
设施与服务老年公寓行业的设施和服务是影响老年人选择的最重要因素。
老年公寓行业应该建立具有健康及使用安全的设施、设备与专业护理床位，并且安置各种助动器及急救设备。
同时，老年公寓也应该提供各种不同的服务供老年人选择，如定期医疗检查、个性化膳食、各类文化娱乐活动等。
人员配备老年公寓的人员配备是成功运营该行业的关键。
一个优秀的老年公寓团队应该具备专业的护理人员、康复治疗、营养师、社交协调员等各类职业人员。
在针对不同客户的差异化服务上，可以更好的满足老年人的需求。
管理经营作为一种特殊的行业，老年公寓的经营最重要的是建立高效的医疗护理管理体系，并加强院规的制定与执行。
此外，老年公寓需要加强行业管理的总体设计及服务质量的控制。
在能够有效的建立老年公寓的品牌和市场地位下，依靠市场公关和营销创造业绩高峰，也是非常重要的一件事。
总结经营老年公寓不仅具有良好的社会意义，同样也是一个庞大的市场和朝阳行业。
但在运营老年公寓时，要注重提高市场竞争力和提供优质的服务给出绝佳的客户体验，这是非常重要的。
经营管理老年公寓需要从策略、人员、设施和财务等各个方面建立高效的管理经营体系，从而保证老年公寓的长期健康发展。
老年公寓运营模式浅析
老年公寓运营模式浅析中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达 1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％【1】。
随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。
一、老年公寓具备的特点特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
附图中高收入老年人对现在居住条件的评价资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6月合作完成的对北京、上海的3000名55至75岁的市民的随机抽样拦截访问。
【1】《老年市场的需求与开发》中国老龄科学研究中心陶立群老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。
入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。
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老年公寓运营模式浅析
中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4 亿，占全国总人口的28％【1】。
随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。
一、老年公寓具备的特点
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
附图中高收入老年人对现在居住条件的评价
资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6 月合作完成的对北京、上海的3000名
55 至75岁的市民
的随机抽样拦截访问。
【1】《老年市场的需求与开发》中国老龄科学研究中心陶立群
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。
入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的
社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。
因此一般房
地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式
不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
我国
人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主
要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养
老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于
老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发
的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融
支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照
市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
由于以上原因，老年公寓运
营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
二、老年公寓运营模式应遵循的原则
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经
营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售
原则；四点标新的社区服务原则。
原则一：目标市场定位——二路出击。
老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老
与公建设施共享的“二路出击”原则。
其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和
资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。
低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。
如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。
北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。
北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”
的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。
考
虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城
采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充
分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。
原则二：销售方式——三方并举。
根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式
满足不同消费群体入住老年公寓的需求。
三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式
销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。
老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。
出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。
附图中高收入老年人期望的入住方式
资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6 月合作完成的对北京、上海的3000名55 至75岁的市民的
随机抽样拦截访问。
原则三：社区服务——四点标新。
社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。
老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。
老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物
场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。
完备层级要达到根据老年
人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。
完善层级要达到根据每户老年人
的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。
概括而言，四点标新的社区服务赋予了
钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于
新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。