房屋建筑管理工作手册A版定稿版

房屋建筑管理工作手册

A版

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深圳市花样年物业管理有限公司

S h e n Z h e n F a n ta s i a P r o p e r t y M a n a g e m e n t C o.,L T D

编号：HYNPM-WI/FW

版本：A

房屋建筑管理工作手册

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责任单位：品质部

房屋建筑管理工作手册目录

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001名词、术语解释

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1、土建维修

指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地

等进行养护、修理。

2、精装修

业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。

3、土建小修工程（日常养护）

凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。

小修分零星养护和计划养护。

4、土建中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修

工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合

基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。

5、土建大修工程

凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次

费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的

要求。主要适用于严重损坏房屋。

002工程管理组织机构图

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003分公司房屋建筑管理

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1、分公司负责审批2000元以下的材料，备件，机具的购买。

2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。

3、分公司负责按时完成本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实施。

4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。

5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降

低维修成本。

6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。

004房屋建筑管理规程

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1.0使用管理：

1.1建筑、设施使用管理

1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。

1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。

1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。

1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。

1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、经营，不可免费出让。

2.0维修管理：

2.1维修责任划分

2.1.1新建房屋在保修期内

新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。

2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

2.1.2保修期满后

物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

004房屋建筑管理规程

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Fantasia A/0 2/11业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

2.1.3其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

2.2保修期内管理办法

2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。

2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。

2.3土建维修

2.3.1计划

每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实施。

日常零星养护修理，主要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。

新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。

土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。

2.3.2实施