房地产公司售楼部的会计处理【会计实务操作教程】
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
销售结束后,“售楼部”如何进行财税处理？ -房地产-2024
销售结束后，“售楼部”如何进行财税处理？很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。
一、建造在主体内的售楼部一般情况下，我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部，这种将商铺作为临时售楼部，销售完成后，也会将商铺进行出售处理。
账务处理：这种情况下，发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致，计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。
涉税处理：1.房产税：（1）根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（2）根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值；出租的，依照租金计征。
故商铺建成后，作为临时售楼部使用时，需要按照房产原值缴纳房产税。
2.增值税：销售完成，将商铺对外出售，按照销售不动产缴纳增值税。
3.企业所得税：项目完工年度，结转完工收入、成本，计算缴纳企业所得税。
4.土地增值税：在进行土地增值税清算时，收入并入“其他商品房”清算收入、按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本，进行土增清算。
二、红线内单独建造的售楼部1.红线内临时售楼部一般情况下，我们通常所见到的红线内的临时售楼部，销售完成后，开发商做拆除处理。
账务处理：（1）根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款：（六）开发间接费。
房地产会计财务处理流程
房地产企业会计财务处理流程(要详细的)一、关于售房的财务核算。
房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
确认为营业收入的实现。
房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。
2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
企业实现的经营收入，应按实际价款记账。
本期实现的经营收入，借记“应收账款 ...よ≠結踈る①回答采纳率:9.0%2008-09-10 22:09•好:0•不好:0我有一本房地产会计的电子书,我给你发到你的邮箱里了.清心回答采纳率:40.0%2008-09-11 01:28•好:1•不好:0一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理1、收到房屋首付、银行按揭款借：银行存款（或现金）贷：预收帐款--商品房2、工程完工结转收入借：经营收入贷：预收帐款--商品房3、将收入转入利润借：经营收入贷：本年利润三、成本帐务处理1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本贷：银行存款（或现金）2、工程竣工借：开发产品贷：开发成本3、结转成本借：经营成本贷：开发产品4、将成本转利润借：本年利润贷：经营成本四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。
房地产销售现场财务操作流程
房地产销售现场财务操作流程第一条财务部分派项目会计负责项目的财务核算及监督。
1.项目会计需依据价格认可单中的坐落号登记销控表；2.项目会计依据公司总经理签批的价格表审核价格认可单中的价格和面积，在正确无误的价格认可单上签字确认。
有代收费的要对各项代收费用金额进行复核计算。
3.项目会计审核优惠是否符合公司规定。
对项目的优惠授权，由公司总经理、办公室根据项目的整体优惠比例拟定优惠权限。
给客户的优惠额度在各项目价格审批表的整体优惠额度内执行，个别特殊客户的优惠在此基础上可以有所扩大，但超出比例部分需要报总经理审批。
营销部每月将优惠情况汇总报财务部备案。
4.审核付款方式和金额1)分期付款客户首付款比例原则是4：4：2，付款时间以签约时间开始计算，交房前1个月必须付清全部款项。
首付款于签约时间后一周内付清，签约当天付款比例不得低于合同总价的10%；首付款比例最低限额为35%；对于首付款比例不足40％的客户，第二次付款除应将首付款差额补齐外。
签定合同时合同约定的付款时间严格按上述规定约定。
2)一次性付款签约当天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由营销经理签字确认三天后补齐，否则取消签约或收取违约金；一周内付款不得低于60%，15天内必须付清，否则取消下定或收取违约金，违约金按照日万分之五收取。
3)按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%，个人第二套按揭款首付比例不低于40%，当地政府、金融机构对首付比例有其他要求的以当地要求为准），签约当天不得低于20%；低于20％的，经营销部经理签字确认后，一周内将首付余款付清。
否则取消签约或收取违约金，违约金按照日万分之五收取。
第二条销售收款与开票，财务部委派的（现场）出纳和营销部的营销台账人员依据审核无误的价格认可单收款和开票：（一）销售收款包括以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。
房地产企业售房的财务核算流程
房地产企业售房的财务核算流程房地产企业售房的财务核算流程(房地产售房业务讨探讨核算流程房地产企业售房的财务核算流程一、关于售房的财务核算。
房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
确认为营业收入的实现。
房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。
2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
企业实现的经营收入，应按实际价款记账。
本期实现的经营收入，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。
关于结转成本核算。
设置“开发产品”科目1、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。
包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
2、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。
关于企业利润核算。
企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。
营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。
销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。
企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。
房企售楼部、样板间的会计和涉税处理
房企售楼部、样板间的会计和涉税处理房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？一、什么是营销设施建造费？营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开发产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。
通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。
二、营销设施建造费有哪几种类型？按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。
三、营销设施建造费该如何进行会计核算？1. 政策规定（1）税务规定国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（2）财会规定依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。
房地产售楼部的相关费用应如何账务处理
房地产售楼部的相关费用应如何账务处理首先，在房地产售楼部的相关费用账务处理中，广告宣传费用是一个重要的费用科目。
售楼部需要进行广告宣传来吸引潜在客户，提高楼盘的知名度和销售额。
广告宣传费用应该根据实际花费金额进行确认，并计入费用科目中。
在确认费用时，需要注意将广告宣传费用的所有相关发票和凭证保存，并在费用报销时进行审批和核对。
其次，市场招待费用是售楼部的常规支出之一、售楼部可能需要请客户吃饭、喝茶或参加一些拓展业务的活动。
这些费用应根据相关规定记录并确认为费用。
在记录市场招待费用时，需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证。
第三，销售提成费用是售楼部常见的一项费用。
销售提成是销售人员根据合同约定获得的报酬，通常是根据销售额或者销售利润的一定比例支付给销售人员。
在销售提成费用的账务处理中，应根据实际计算的销售提成金额记账，并将其确认为费用科目。
其次，楼盘推广费用是售楼部在推广楼盘时发生的费用。
例如，房地产公司可能需要进行楼盘展示、设立展示厅、举办开盘盛典等活动来吸引潜在客户。
这些费用应当根据实际发生额进行确认，并计入费用科目中。
在确认楼盘推广费用时，需要保留相关发票和凭证，并在报销时进行审批和核对。
总结起来，房地产售楼部的相关费用应当根据实际情况按照相关规定和会计准则进行账务处理。
账务人员需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证和发票，以便在需要时进行审批
和核对。
这样可以确保费用的准确记录和合理支出，并为企业的财务管理提供准确的数据支持。
房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理
房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。
然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。
比如说【2009】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2009】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析
房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析摘要：售楼部和样板间是房地产企业建设的临时设施。
对售楼部和样板间的会计和税务处理因售楼部和样板间的开发模式的不同而不同。
本文详细分析了五种售楼部和样板间的不同会计处理，在此基础上，对售楼部和样板间的土地增值税、企业所得税和房产税的处理进行了探讨。
关键词：房地产企业售楼部样板间财税处理房地产企业的售楼部和样板间应如何进行财务和税务处理，要看售楼部和样板间的最终用途或权利状态的不同而不同。
笔者通过调研发现，售楼部和样板间财务处理和税务处理总结如下。
一、售楼部、样板间的账务处理1. 在项目小区内外，单独修建售楼部、样板间，待开发产品销售完毕后进行拆除。
针对这种模式下的售楼部和样板间的账务处理按照以下阶段进行。
1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：长期待摊费用贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3、按照每期项目的工程概算价比例进行摊销时借：销售费用贷：长期待摊费用（二）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后转自用或出租。
1、建造和装修时发生支出的账务处理借：在建工程——售楼部/样板间贷：银行存款2、建成移交使用时借：固定资产——售楼部/样板间贷：在建工程——售楼部/样板间3、销售期间计提折旧时借：销售费用贷：累计折旧（三）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转让销售1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：开发产品——售楼部/样板间贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）（四）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产会计实务操作
房地产会计实务操作引言房地产行业作为一个重要的经济领域，对于会计实务操作的要求也较高。
本文将重点讨论房地产会计实务操作的相关内容，包括房地产成本核算、收入确认、资产减值、租赁和融资等方面。
一、房地产成本核算房地产企业的成本核算主要包括房地产开发成本、土地使用权出让金、建筑物及相关工程安装工程费、所得税以及其他建筑物及土地相关的费用。
具体来说，房地产企业需要按照《企业会计准则》和相关法规的要求，将房地产开发成本按照工程完工百分比法进行核算，同时还要合理地分摊土地使用权出让金和其他相关费用。
在成本核算过程中，还需要关注资产减值的处理。
二、收入确认房地产企业的收入确认主要包括房地产销售收入和房地产租赁收入。
对于房地产销售收入的确认，通常采用完工百分比法或按照合同阶段来确认收入。
在确认房地产销售收入时，还需要将销售成本和已发生的销售费用相应地计入成本，并计提存货跌价准备。
对于房地产租赁收入的确认，主要参考《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，将租赁收入按照租赁合同约定的计算基础和计算方法确认。
三、资产减值在房地产行业中，资产减值的问题一直备受关注。
对于持有长期股权投资的公司，应根据公允价值变动或资产可收回金额的变动，对相关长期股权投资进行减值测试。
对于房地产公司的房地产及在建工程，应根据企业会计准则的规定，定期进行减值测试，如发现存在减值迹象，应及时计提相应减值准备。
四、租赁房地产租赁在房地产行业中占据重要地位。
根据《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，房地产租赁相关的会计实务操作主要包括确定租赁合同类型、租赁收入和租赁成本的确认、租赁支付的分期计提等。
对于经营性租赁，房地产企业在确认租赁收入时，还需要根据净回报率确定是否进行准租金的确认。
五、融资房地产行业的项目往往需要巨额资金的支持。
对于房地产企业融资相关的会计实务操作，主要包括融资成本的确认、融资费用的摊销以及相关准备计提等。
在确认融资成本时，需要对借款利息和其他相关费用进行合理的摊销，以反映融资成本的实际支出情况。
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]
![试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/f8205f0a11661ed9ad51f01dc281e53a5802511b.png)
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理房地产开发企业在推出房产项目时，通常会建设一些售楼部，供顾客前来咨询了解项目情况。
然而，售楼部的建设成本与日常运营成本也是不容忽视的开支。
本文将就房地产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理两个方面进行探讨。
建设成本的会计处理房地产开发企业在建设售楼部时，涉及到的成本主要是建设、装修、配套设施等。
根据《财务会计准则第17号——不动产、物品和接受劳务支付的处理》的规定，这些成本可以计入固定资产的账面余额或者费用中。
如果售楼部经营过程中，产生了租金收入，那么需要根据实际情况决定是将租金收入归入营业收入中，还是将其扣除售楼部的日常运营成本后，归入营业利润中。
同时，售楼部建设所获得的税收优惠，也需要按照其实质进行会计处理。
建设成本的税收处理房地产开发企业建设售楼部时，可能会获得税收优惠，其中涉及的税种主要有增值税、土地增值税、个人所得税等。
下面我们分别来看一下这些税种的具体优惠政策。
增值税《财政部税务总局国土资源部关于完善房地产基础设施和公共服务设施税收政策的通知》规定，在房地产基础设施和公共服务设施的建设、安装及调试等环节，参照《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条和第十四条的规定，对公共服务设施预制构件、单独设立的运营维护机构、网络通信线路及设施、供电线路及设施、供热线路及设施、自来水管道及设施等的销售，实行增值税征收率为11%。
因此，房地产开发企业在建设售楼部时，如有消费出售行为，可以按照11%的增值税税率计算。
土地增值税根据《关于规范物业服务收费的通知》的规定，对于物业服务企业的经营行为，应当按照纳税人的身份分类纳税。
房地产开发企业在售楼部建设过程中，所投入的土地增值税，应当在提交相关税种的申报表单时，按照实际情况分类报税。
个人所得税售楼部的工作人员通常会获得相应的薪资，因此相关个人所得税也需要按照实际情况进行纳税。
如果售楼部内设有店铺租户等，那么决定租金收入是否需要纳税，需要根据实际情况确定。
商品房销售的财会处理【会计实务操作教程】
商品房销售的财会处理【会计实务操作教程】 从事商品房生产的房地产开发企业生产制造的产品是商品房（包括住宅 和商铺），具有商品的一般特性，因此房地产销售收入的确认应依据企业 会计准则的有关规定。 一般产品生产企业需要产品完工才能进行销售，而房地产企业在商品 房竣工验收前后均可以签订销售合同。 所谓房地产预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先 出售给承购人由承购人支付定金或者房价款的行为。我们在日常生活中 时常发现，在商品房还没有正式完工，达到竣工验收交付的条件时，整 个项目可销售的商品房已销售完毕。 在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到 购房款，也不能确认为“主营业务收入” ，而只能通过“预收账款”核 算。 例如：某房地产开发经营企业进行某项目开发，本月收到购房户购房 订金 3000万元（其中普通住宅 2500万元，商铺 500万元），（会计分录 单位为万元，下同）。 借：银行存款 贷：预收账款 3000 3000
商铺”核算。
结转销售成本（单位为万元）： 借：主营业务成本 4754.1 4754.1
贷：开发产品－普通住宅
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
需要说明的是，每一个楼盘在开盘时，都会搞一些促销活动，以金 卡、会员卡等名义收取有购房意向者的诚意金，由于没有签订《房地产 销售合同》或《房地产预售合同》，他们可能最终签订购房合同，也可能 因不签订购房合同而要求退款，因此收取的这部分款项可通过“其他应 付款/诚意金（订金）”来核算，以购房人姓名作二级核算科目。这部分 诚意金是否缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税， 由于各地执行政策的不一，需要与房地产公司的主管税务机关沟通才能 确定。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
房地产企业预售和收入业务的会计处理【会计实务操作教程】
借：银行存款——A1房产 2000
贷：主营业务收入——A1房产 2000. 借：营业税金及附加 131 贷：应交税费——应交营业税——-A1房产 100
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应交税费——应交城建税税——A1房产 7 应交税费——应交教育费附加——A1房产 4 应交税费——应交土地增值税——A1房产 20. 借：开发产品——A1房产 4000 贷：开发成本——A1房产 4000. 借：主营业务成本——A1房产 4000 贷：开发产品——A1房产 4000. （6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税 处理 根据资产负债表债务法，当年新增预收账款 5000万元，与上年资产负 债表相比净增 1000万元，[(5000-4000)×10%-(50004000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625 借：递延所得税资产 8.625 贷：所得税费用 8.625. 2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为 4000+2000-4000-5560-200-262-131=1292（万元）。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
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房地产企业预售和收入业务的会计处理【会计实务操作教程】 根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企 业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作 为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业 直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业 税金及附加。 例：甲房地产公司 2008年开始在乙地级市开发 A 地块，A 地块共计兴 建 A1、A2房产。A1房产于 2008年 8 月起开始预售，2009年 10月份完 工；A2房产于 2009年 2 月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得 A1房产预售房款 4000万元，当年发生管理人员工资支出 50万元、业务 招待费支出 90万元、广告宣传费支出 300万元；2009年销售 A1房产取 得收入 2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售 A2房产取得预 售房款 5000万元，A1房产完工开发成本共计 4000万元，当年发生管理 人员工资支出 55万元、业务招待费支出 60万元，广告宣传费支出 200 万元（营业税及城建税和教育费附加 5.55%，土地增值税按 1%预缴，预 计毛利率 10%.例中未涉及因素假设不考虑）。 甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位， 万元）：
售楼处和样板房的会计处理
售楼处和样板房的会计处理第一篇：售楼处和样板房的会计处理售楼处和样板房的会计处理由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。
随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。
然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。
现拟写其中几项，以备思考。
售楼处和样板房的会计处理现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。
一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；（二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。
针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。
然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。
在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。
因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。
在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
售楼部的会计和税务处理
售楼部的会计和税务处理(2014-11-22 20:40:17)▼分类：杂谈标签：房产来源：网络售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。
售楼部的会计如何核算、如何进展税务处理，?企业会计准那么?并无细化、?房地产开发企业会计?教科书均无明确，值得我们认真探讨。
〔一〕售楼部的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进展规，仅仅是国家税务总局发布的?关于房地产开发业务征收企业所得税假设干问题的通知?〔国税发[2006]31号〕第八条作出了明确规定：1、开发企业建造的售楼部〔接待处〕和样板房，凡能够单独作为本钱对象进展核算的，可按自建固定资产进展处理，其他一律按建造开发产品进展处理。
2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造本钱。
房地产开发企业的售楼部，根据其建立与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售根本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售根本完成后，将其转作自用或出租；4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其撤除。
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：1、使用“生产本钱〞〔或开发本钱〕核算模式，适用于上述的1、2情况：〔1〕房地产开发企业核算售楼部本钱，仍然使用“生产本钱〞〔或开发本钱〕会计科目，售楼部建立、装修发生的本钱费用均在该科目反映。
〔2〕当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产本钱〞〔或开发本钱〕转入“库存商品〞〔或开发产品〕科目。
〔3〕当售楼部〔商品房〕销售后，分别结转收入和本钱。
其本钱从“库存商品〞〔或开发产品〕转入“主营业务本钱〞。
〔4〕当售楼部转作自用时，其本钱从“库存商品〞〔或开发产品〕转入“固定资产〞。
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借：开发间接费用 50万元
贷：相关科目 50万元 借：开发成本 150万元 贷：开发间接费用 150万元
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装饰装万元一并在该项目 所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产 品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。 3.结转完工开发产品 借：开发产品 贷：开发成本 550万元 550万元
来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
4.样板间出售时的会计处理： 借：银行存款 贷：预收账款 100万元 100万元
5.结转样板间销售收入和销售成本的会计处理： 借：预收账款 100万元 100万元 27.50万元（550÷2000×100)
贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：开发产品
27.50万元
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，
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房地产公司售楼部的会计处理【会计实务操作教程】 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉 的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和 管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性 支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施 建造费等。 所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发 生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出 售时按照销售开发产品进行税务处理。 【例】A 房地产开发企业在开发的 B 项目楼盘中的临街商品住宅楼开设 样板间，建筑面积 100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑 面积 2000平方米，发生建造成本 400万元，另外样板间装饰装修费用 50 万元，其它开发间接费用 100万元，项目结束样板间销售价款 100万 元，会计处理如下： 1.住宅楼建造成本会计处理： 借：开发成本 400万元 贷：应付账款 400万元 2.样板间装饰装修费用会计处理：
对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力
的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯
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