物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类

物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。

１。按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险

（1)自然风险

所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。

（2）社会风险

社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得．

２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险

(1)静态风险

静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

（２)动态风险

动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险

（１)早期介入风险

早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。

（２)前期物业管理风险

前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。

（３)日常物业管理风险

日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人）违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配

套使用中带来得风险、管理项目外包存在得风险以及法律概念不清导致得风险等。

4．按损失得形态不同而划分,物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险

(1）财产风险

财产风险系指财产发生毁损、灭失与贬值得风险,如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。

(2）人身风险

人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险,如物业管理企业内部员工因病死亡等带来得风险。

（３)责任风险

责任风险系指对于她人所遭受得身体伤害或财产损失应负法律赔偿责任，或无法履行契约导致对方受损失应负得契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员得擅自离岗、缺位,导致业主家庭财产受损而承担责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡,抛物者承担着责任风险。

5．按风险承担者得不同而划分，物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主（使用人)风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等

（１）物业管理企业风险

该风险系指物业管理企业在物业管理活动中,由于企业员工管理得缺位或服务质量不到位而使业主(住户）造成得损失而带来得风险。

(２)业主(使用人）风险

该风险系指广大业主(使用人）由于信息不对称,对物业管理企业及物业管理内容缺乏了解,选择得物业管理企业提供得服务

与内容并未达到标准,即出现质价不符,使广大业主（使用人）承受到精神与经济损失得风险。

(３）房地产承建商风险

该风险主要系指物业管理得前期介入与前期物业管理选择得物业管理企业所提供得服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目标而带来得风险。

(4)专业分包单位风险

该风险系指物业管理企业把一些独立得服务分给专业公司去做(例如保洁、绿化、维修、安全护卫等)。她们面临得风险就是资金得压力、服务质量、价格得竞争.

物业管理服务风险防控及规避方式我们以物业管理企业承接一个物业管理项目得过程为例,介绍物业管理企业风险来源与防范措施:

签订物业合同过程中

风险来源：ﻫ１、缺乏对另一方合同签订主体得资质及资信得审查.例如，在物业管理委托合同中;开发商就是否具有一定得资质,就是否具有良好得资信,对以后双方得合作有着至关重要得影响。对于这一点得重要性,现在得物业管理企业还就是比较重视得。但就是,在专项管理分包合同中,有得物业管理企业就比较忽视这个问题。例如,在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时,如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅就是违反法律规定,被法律所禁止,同时分包给没有专业资质得公司，物业管理企业即负有明显得主观过错。如果设备造成业主与非业主使用人得人身与财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。

２、承诺得服务内容与水平过高于与物业管理收费标准所对等得服务内容与水平。

物业管理企业得收费，应当依据所提供得服务项目得不同而划分为不同等级得收费水平。虽然从竞争得角度出发,同等得物业管理收费,如果业主所享受得管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容与水平更高得企业。但就是，我们认为,物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务得竞争方式.因为对企业来说,降低收费与提高服务,意味着经营利润得降低甚至亏损,这对于本来利润空间就低得物业管理企业,无疑就是加重了经营压力。同时，如果服务内容与水平达不到对业主得承诺,物业管理企业必定将面对大量得业主投诉甚至招致诉讼,由此造成得经济损失与负面影响对物业管理企业来说,无疑就是雪上加霜。ﻫ3、合同内容约定不明或就是条款有疏漏。ﻫ对此造成得风险,通过学习《中华人民共与国合同法》,物业管理企业一般能对此有一个较正确得认识。ﻫ防范措施：

1、认真审核主体资质及资信.除了审查由合同签订对方所提供得证件,必要时,应到相应得工商登记部门进行调查了解,以掌握主体得详细登记情况．

2、合同约定得服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。

３、合同约定要具体，明确、完整,避免疏漏，避免对条文得理解出现歧义（特别就是对于时间、价格,违约金得约定要注意上述问题).ﻫ4、注意免责条款得约定.如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任:因不可抗力导致物业管理服务中断得；物业公司已履行合同约定义务,但物业本身固有瑕疵造成损失得,因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主与物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失得;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失得，为维