从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求
CCRC养老模式详解
CCRC养老模式详解编制整理：_____________________ 时间：_____________________目录前言 (4)一、CCRC的来龙去脉 (4)1、CCRC的来龙去脉 (4)2、CCRC的起源 (5)3、CCRC的发展历程 (6)5、CCRC在各国的分部情况及发展情况各异 (7)北京泰康之家燕园养老社区景观 (8)二、CCRC的基本特征 (8)1、主要针对3累老年群体 (8)2、主要具备4大功能分区 (9)3、CCRC针对不同老人的提供不同的居住设施与服务 (11)桐乡养老社区 (12)三、典型的CCRC开发模式 (13)1、美国“太阳城”介绍 (13)2、社区盈利模式 (16)3、美国太阳城养老社区的成功 (17)4、“太阳城”开发模式的九大特征 (18)奥伦达部落休闲养老住宅景观 (19)5、“太阳城”的开发商和开发理念 (20)6、“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴 (20)（1）四点值得借鉴： (20)（2）两点不值得借鉴： (21)奥伦达部落休闲养老住宅景观 (21)四、对中国版CCRC开发模式的5个思考 (22)1、要实现居住人群的复合 (22)2、服务功能的复合 (22)3、要实现产品形态的复合 (22)4、产业的复合 (23)5.盈利模式的复合 (23)前言到2020年我国60岁及以上老年人口数量将达到2.45亿，到2 050年将超过4亿，我国将成为高度老龄化国家，日益增长的养老护理服务需求与有限的养老护理服务资源供给之间矛盾突出。
为应对这一矛盾当务之急是寻求一种以更合理、有效的方式分配养老护理资源、提高资源利用率、最大限度满足养老护理服务需要的养老服务模式。
以美国为代表的一种全新养老服务模式——持续养老照料社区(CCRC)，在部分西方国家逐渐兴起，它结合居家、社区和机构养老优点，并有效避免其不足，该模式日益被我国养老产业界所关注。
接下来，本文将系统介绍CCRC的前世今生与运作模式。
CCRC：一种全新的养老模式
CCRC：一种全新的养老模式到2020年我国60岁及以上老年人口数量将达到2.45亿，到2050年将超过4亿，我国将成为高度老龄化国家，日益增长的养老护理服务需求与有限的养老护理服务资源供给之间矛盾突出。
为应对这一矛盾当务之急是寻求一种以更合理、有效的方式分配养老护理资源、提高资源利用率、最大限度满足养老护理服务需要的养老服务模式。
以美国为代表的一种全新养老服务模式——持续养老照料社区(CCRC)，在部分西方国家逐渐兴起，它结合居家、社区和机构养老优点，并有效避免其不足，该模式日益被我国养老产业界所关注。
接下来，本文将系统介绍CCRC的前世今生与运作模式。
一、CCRC的来龙去脉1.什么是CCRC？CCRC是Continuing Care Retirement Community的英文缩写，最直接的翻译是：提供连续性照护服务的退休老人社区。
具体是指在同一个居住社区中，为老人提供多种可选择的生活方式，包括独立生活、协助生活和专业护理等，并为老人提供一系列的配套服务，其中包括打扫卫生、洗衣做饭、康复理疗、健身中心、医疗保健等。
目前该养老社区服务模式已被世界广为采用，但各国对于CCRC 的提法略有差异。
在我国，有人译为“一站式养老服务社区”，也有人译为“连续护理型退休社区”，日本与我国叫法大致相同；在韩国，称之为“银色之城”，我国台湾省译为“持续关怀退休社区”。
RC的起源CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。
尤其是二战后，美国出现大量鳏寡孤独者，致使公众对长期护理照顾需求增加，长期护理机构得以发展。
这些机构主要是国家资助兴建的护理院，属于国家福利政策的一部分，其运营管理方式效仿医院，一度成为医院的复制品。
20世纪60年代，老年人口激增，保健服务需求日益增加，使护理院得以快速发展。
然而其弊端也日渐凸显，照护质量、患者权利、康复还未引起应有重视，同时缺乏自身独特的运营服务模式，使长期护理机构发展遭遇瓶颈。
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀本文重点从开发运营角度，重点阐述养老地产的九大要诀。
1老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。
老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。
但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。
现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。
因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。
2从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。
而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。
老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
3养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。
理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。
因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。
养老金融的现状、问题及建议
养老金融的现状、问题及建议作者：陈华王晓来源：《党政论坛》 2017年第10期养老金融是包含养老金金融、养老服务金融、养老产业金融的一个综合概念体系。
发展养老金融事关我国养老安全、民生福祉，是解决养老问题、应对老龄化挑战的一大突破口，也是深化供给侧改革、跨越“中等收入陷阱”、全面建成小康社会的必经之路。
一、我国养老金融的发展现状1.银行业创新养老金融服务作为我国金融机构的主要代表，银行业在2016年上半年总资产高达212.7万亿元，占金融业总资产近九成。
银行业积极响应国家号召，创新金融服务，以老龄人口为主要服务人群扩展金融业务，通过开发新型理财产品、设立养老金融支行、便利老龄人口业务结算等措施完善养老金融服务。
银行业传统业务受困于利率市场化的环境压力，活力不足，养老金融服务也成了商业银行自身转型升级与结构调整的重要手段，金融支持养老产业成为银行业发展的新蓝海。
2.保险业成为养老金融重要机构投资者养老保险同商业保险类似，都是基于基本的保险学法则设立运行，保险业在金融体系中天然享有同养老金融的“近亲”优势，目前企业年金的投资管理人角色多由保险业承担，截至2016年6月底，国寿养老等九家保险业金融机构拥有的企业年金资产高达5190亿元，占企业年金的50%以上。
保险业未来将主要发展方向投向第三支柱个人税延养老金，借鉴国外发展经验，推进养老金融创新。
3.证券、基金业积极参与养老金融紧随政府对养老金融的大力号召，证券和基金业也开始推出大量服务养老的创新产品，并逐渐成为金融服务养老的主体。
2015年，依据《机关事业单位职业年金办法》，我国放开职业年金的市场化大门，允许个人账户下的累积职业年金参与金融市场，由金融机构运营以获取较高收益。
同年8月，人社部同财政部公布《基本养老保险基金管理办法》，部分放开养老保险金投资方式，允许基金资产净值30%以内的基本养老保险基金投资股票、基金等权益类资产。
随着一系列政策的出台和证券、基金业的发展，我国养老金收益率稳步上升，积累规模也在逐渐扩大，资本市场对于养老金融支持力度加大，将撬动更多的社会力量参与到我国养老产业中来。
CCRC养老模式在中国的探索与建议
CCRC养老模式在中国的探索与建议发表时间：2019-10-24T14:43:22.000Z 来源：《基层建设》2019年第22期作者：侯玉林[导读] 摘要：我国在计划生育政策影响下，人口老龄化的情况愈之严重，养老住区的建设越来越多。
新疆大学建筑工程学院新疆乌鲁木齐 830047摘要：我国在计划生育政策影响下，人口老龄化的情况愈之严重，养老住区的建设越来越多。
CCRC养老模式以其特点，成为我国养老模式的重要一部分。
但CCRC的理论和实践在我国还处于起步状态。
本文通过对国内的理论与实践研究分析，总结我国CCRC养老社区设计中应关注的问题和建议。
关键词：CCRC；养老社区；持续照料一、背景及意义随着我国人们生活条件以及医疗保健产业的改善，居民人均寿命逐年增长。
计划生育政策影响下，现在大多数家庭还是一个年轻人赡养两位老人和两个或一个孩子，人口老龄化严重。
致使年轻人工作压力很大。
而养老机构，不能满足大量老年人的养老需求。
CCRC作为一种养老地产类型，其特殊性在养老产业中具有一定的不可替代性。
虽然CCRC在西方很多国家经过很多年的探索，运作模式已经较为成熟，但国内在这种模式上起步较晚，设计符合中国或地方情况的养老社区尤为重要。
二、相关概念CCRC：持续照料退休住区。
随着老年人年龄增长的自理和健康情况的变化，为其提供自理、介助、介护持续而全面的服务。
三、案例分析美国太阳城美国太阳城是美国最大的养老社区之一，是世界上有名的养老社区。
位于佛罗里达州坦帕市郊。
太阳城所在的地理位置阳光充足，气候干燥，下雨较少，适宜老年人生活。
其中的住宅有不用爬楼的平房或别墅。
还有多层公寓，独立居住中心、生活照料社区、复合公寓住宅等可以为不同类型的老人提供适合的居住场所。
城区除了拥有为老人服务的大医院外，还有很多医疗诊所遍布多个街道。
老年人可以根据自己的经济水平和身体状况在城区老人照顾中心或者疗养院中选择适合自己的服务。
太阳城中设有老年活动中心和乡村俱乐部，老年人可以在这里打高尔夫球、网球，健身做手工作品等。
从北京泰康之家项目探索CCRC养老模式在国内的实践性
从北京泰康之家项目探索CCRC养老模式在国内的实践性概要：随着国内人口老龄化的不断加剧，常规的集中养老院养老模式已逐渐无法满足国情，以CCRC为核心的在地养老模式在国内逐渐兴起，本文主要通过对国内CCRC社区养老模式的解读来探索在地养老在国内的可实践性。
关键词：养老社区 CCRC 复合适老化设计一、CCRC概述1.1、CCRC的基本概念CCRC是一种复合式的在地养老模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，老人根据不同时期身体状况的要求而选择社区内不同的居住方式，不用搬到其他社区再去适应新的环境。
与其他养老方式比较，这种方式能够更合理和有效地利用社会和人力资源，社区能够提供完善的服务设施来满足老人对生活方式的追求。
1.2、CCRC的起源与发展CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史，主要是为无家的老年人提供所需的生活照护，被照护的老年人将他们的财产捐赠给该组织，并终身居住在CCRC社区中。
应该说最早的CCRC更多地体现的是一种终生护理（Life?Care）的理念。
20世纪90年代，国际社会针对长期以来各种老年照料服务机构和项目相互分割，使老年人在健康状况和生活自理能力逐步下降的过程中不得不经常变更养老场所的状况，对CCRC的理念进行了进一步的诠释——持续照料退休社区（CCRC）是指根据老年人的身体和心理状况变化，为老年人提供自理、介助和介护一体化居住和护理服务的机构。
二、CCRC社区的功能组成及设计要点一般来说，持续照料社区主要由独立生活模块、协助生活模块、专户生活模块及老年社区医院组成，其同时配备一定规模的具有居住属性的产品，统一形成复合化的新型养老社区形式。
CCRC不同模块对应老人的不同需求。
在设计时应针对不同的功能，从建筑与室内设计等多个维度，结合老年人的心里特征，进行适老化设计，营造满足老年人需求的高品质生活环境。
基于CCRC模式的养老地产开发(投资)运营模式的几点思考
基于CCRC模式的养老地产开发（投资）运营模式的几点思考作者：徐云波来源：《现代营销·理论》2020年第10期摘要：我国老年人口众多，养老地产作为刚需，具有巨大市场。
基于CCRC模式的养老地产符合我国老年人日益增多的趋势和国情需要，对该模式的养老地产开发运营进行研究，分析存在的问题和弊端，在此基础上提出促进养老地产发展的的对策建议。
关键词：CCRC模式;养老地产;开发运营我国是全世界人口最多的国家，随着改革开放的发展，以及同步实施计划生育的政策，我国面临着未富先老的困境。
据统计，截止2019年底，我国60岁及以上的老年人口高达2.53亿多，占比18.1%，其中60岁及以上又高达1.76亿，占比达12.6%。
如何解决老年人的养老问题，成为我国发展中必须面对的重要问题。
持续养老照料社区，简称“CCRC”，作为新颖的养老服务模式，充分融合居家养老、社区养老和机构养老的多种优点，并避免了三种养老的不足之处。
近年来，我国房地产发展从初期的高速发展，进入行业细分发展阶段，养老地产收到越来越多的关注，基于CCRC模式的养老地产被认为是非常适合中国的地产模式。
本文对CCRC模式的养老地产发展情况进行分析，找出当前阶段存在的问题，对下一步的发展提出意见建议。
一、基于CCRC模式的养老地产开发运用模式现状过去，受制于传统观念，我国的养老长期以居家养老为主，后来开设了多所公办养老机构。
伴随着改革开放进程，在政府的扶持下，民营资本进入养老服务产业，开设了一批民办养老机构，但过去的养老服务机构，功能比较单一，服务质量不高，无法满足日益增长的老年人口要求高质量养老服务的客观需要，呈现出公办机构长期亏损，民办机构存在套取国家补贴等情况。
作为从美国引进的CCRC模式，是一种复合型社区，能够解决上述弊端和问题，这种模式符合了中国传统的居家养老的传统，为社区居民构建了社区生活的环境作为核心，同时通过养老机构、医疗机构的服务作为有益补充，实现了养老服务的可持续、精细化，提供及时的医疗救护。
中国CCRC模式养老社区发展研究
一、CCRC模式内涵及其理论实践探索进入21世纪以来，伴随人类预期寿命的增长和少子化的影响，中国作为人口大国之一，遭遇到前所未有的老龄化挑战。
根据国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人，占总人口比重的17.8%。
由于计划生育、社会流动等因素影响，中国家庭逐渐呈现出“小型化”、“空巢化”和“异地隔离化”等特点，老人群体中失能失智老人规模不断扩大且存在不同需求层次的养老服务缺口，这些客观现实促使发展社会化的老年照护体系以减轻家庭负担、解放劳动力资源正成为目前应对老龄化的重要任务之一。
美国社会养老体系发展较早，其CCRC模式（Continuing Care Retirement Community）拥有更为系统的发展经验。
CCRC 是最初由一百多年前的美国教会组织兴办后逐渐形成的持续性照料服务老年社区，以通用适老化设计、动态调整照料机制、广泛提供医疗照顾服务为服务特色。
CCRC模式凭借其需求考虑的多样性、住宅服务与医疗护理相配合、充分发挥老人自助功能的优势给予了65岁以上老年人全新的分层养老选择，这对世界上养老服务及养老地产等领域产生了较广泛的实践影响。
目前，CCRC模式依托全面照护服务（PACE）、多学科养老管理团队、商业性长期照护保险等优势已将多层次老年服务体系发展推向成熟阶段。
CCRC模式通过严格的健康评估标准将社区内部划分为独立生活片区、协助生活片区、介助介护片区三类。
其类别的划分明确了社区一站式医疗照护服务的目标宗旨，形成了完备的服务配套和监管体系。
国内关于CCRC养老模式的理论研究与实践探索起步于2009年。
在CCRC模式的需求影响因素方面，屠帆、陈红、葛家玮、梁伟健、栾艳柔（2017）指出选址、区域环境、生活便利性、适老化设计、人文关怀等是老年人选择CCRC模式养老的重要因素，提出CCRC模式将迎来井喷式发展，政府需推动社区医疗均质化、打造持续性养老产品等。
养老地产规划的六大要素
养老地产规划的六大要素最近几年，国内市场上涌现出大批的养老地产项目，然而从众多已实施的项目来看，或多或少都存在一些规划设计的问题，比如一些项目直接照搬了美国的可持续护理社区（CCRC）布局，但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式;还有一些项目引入了很多养老设施,但实际中这些设施的使用率却很低。
更多的养老地产项目仅配置了一些基本的医疗护理设施，养老社区的功能并不完善.产生这些现象的原因,除了市场经济功利主义的影响外,还有一个重要的原因，那就是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普遍适用的标准。
本文尝试从规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和服务配套要求六个方面分析,对养老地产的规划标准提供一些建议。
一、规划选址要求一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响,往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境.养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。
不同的养老社区对环境的要求也不相同，本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区，分别来分析两种社区对选址的要求.1、基础型养老社区区位上,基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。
项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展,用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大.自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。
之所以在规划上如此地重视这些资源要素，原因有如下几个.首先从水体上看，台北市长郝龙斌曾经说过,“一个美丽的城市背后，都有一条美丽的河流”。
如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。
相同的，一个美丽的居住区，也需要有一个美丽的水景。
从传统的中国风水选址学得知，有山有水，山水环绕是风水宝地的必备要素，尤其是蜿蜒曲折，多条水系交汇更是风水上佳处。
国内 CCRC 关键建设指标分析总结
国内CCRC 关键建设指标分析总结样本和数据框架本次调研样本项目共10 个，项目均设计于2017 年以来的不同年份。
在项目区域、所在城市等级、开发企业性质以及规模、业态组成等方面都有各自特点。
为了解决以往研究统计口径不一、统计结果差异无法溯源的问题，我们将CCRC 的各类建设指标进行了标准树状划分，并在后面的研究中，严格按照这种划分方法进行数理统计。
以下是往期各统计结果和对设计趋势的思考和归纳。
关键结论——主要数据汇总首先我们将往期总结的一系列数据性结果归纳为一个汇总表，方便读者查阅。
本表只罗列10 个样本项目在各个层级业态功能指标的数据统计结果，并不代表数值的合理性和建议值。
1. 数据统计结果汇总表关键结论——全区1. 三大业态群建筑面积配比■主要统计结论：●严格控制初始“可售比”：在有限的总规模中，严格控制养老区规模底线，避免项目的核心营利能力下降。
2. A.机动车停车库和集中站房区配置指标■主要统计结论：●测准实际需求：根据中国老年学和老年医学学会团体标准《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》（T/LXLY 2020）中的研究成果，建议的养老社区停车配比如下表：出自《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》6.2.1条●复用节约空间：为了满足不合理的规划指标要求而必须建设的情况下，要充分考虑空间复合利用以节约面积。
例如尽可能的利用人防地库停车、尽可能地面停车（在满足地面合理安全交通，以及景观环境的情况下）、考虑设置机械停车位等“非常手段”等。
3. B.独立医疗区配置指标■主要统计结论：●医疗建筑面积规模约在0.5 万㎡至1.5 万㎡之间，中位数约为0.8 万㎡。
从规模中位数上看，近似于一个二级专科医院的规模。
●控制规模：在满足监管、评级和使用需求的情况下，尽量控制建设规模。
解决“看小病、拿小药”的日常健管问题和医保、长照险即可。
●可分可合：可对外独立经营，亦可对内服务。
●内外有别：关注防疫和感控设计。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务美国太阳城和CCRC 持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。
太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC 持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。
可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的"太阳城"目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。
其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。
城市规划中CCRC模式的养老社区概念性规划设计
城市规划中CCRC模式的养老社区概念性规划设计发布时间：2022-06-14T05:21:22.825Z 来源：《新型城镇化》2022年12期作者：徐书剑[导读] 根据联合国有关国家人口标准显示，如果国家60岁以上人口占总人口的10%或者65岁以上人口占总人口的7%，就标志着该国家已然进入老龄化社会。
天津方标世纪规划建筑设计有限公司天津市 300220摘要：随着时代与社会的不断发展，人均寿命增长及长期计划生育促使我国老龄化速度不断加快，社会出现了严重的老龄化问题，整个社会的养老保障机制也面临着全新的考验。
为了应对社会出现的养老问题，人们不断探究多元化的养老模式，通过完善城市规划的方式整合各方资源，缓解养老与经济发展之间的冲突，改善当前养老服务结构性问题。
CCRC作为一种具有先进实践代表性的养老模式，筹划建设新区也应结合现有住区实际情况不断完善社区配套并达到CCRC养老社区标准化，为城市的可持续发展做出贡献。
本文将介绍CCRC养老模式及其发展历程，提出国内城市规划中CCRC模式的养老社区概念性设计方案。
关键词：城市规划；CCRC模式；养老社区；概念性设计；规划设计引言根据联合国有关国家人口标准显示，如果国家60岁以上人口占总人口的10%或者65岁以上人口占总人口的7%，就标志着该国家已然进入老龄化社会。
根据以上标准来看，中国在1999年就已经进入老龄化社会，近年来更是呈现老龄化不断加剧的趋势，整个人口老龄化情况显示出人口基数大、空巢化严重、失能化严重等突出特征。
当前社会所提供的医疗养老资源已经不能够满足人口老龄化发展的需求，尤其是在人文关怀以及养老服务方面更是存在较大的不足。
一、CCRC养老社区模式的概念CCRC的英文全称为Continue Care of Retirement Community，意为持续照料退休社区，是当前国际中比较主流的城市养老地产模式。
运营商依据CCRC模式规划设计综合性养老社区，并负责为社区人员提供精细化的养老服务。
创新模式,突破“中国式养老”难题——金东方CCRC3+1养老模式探索
创新模式,突破“中国式养老”难题——金东方CCRC3+1养老模式探索金建勇【摘要】我国老龄人口呈现的基数大、增速快、寿龄高、空巢多等特点,迫切需要社会提供多样化、多层次的养老服务.以金东方CCRC3+1养老模式为例,对其进行积极探索,以期创新模式,突破“中国式养老”难题.【期刊名称】《江苏经贸职业技术学院学报》【年(卷),期】2013(000)004【总页数】4页(P37-40)【关键词】老龄化;养老服务;金东方CCRC3+1养老模式【作者】金建勇【作者单位】金东方颐养中心,江苏常州213168【正文语种】中文【中图分类】C916一、中国人口老龄化现状分析(一)中国人口老龄化形势日趋严峻我国是世界上人口老龄化最为严重的国家之一。
江苏省是全国进入老龄化社会最早的省份之一，比全国早了13年。
预计到2020年，全省老年人口将超过1648万，老年人口比例将达到21%。
常州市的老龄化呈现出起步早、发展速度快、高龄化加剧的特点。
有关方面预计，到2020年，常州市老龄人口比例将上升到25.5%，超出全国平均水平8个百分点，老年人口将超过140万人。
我国老龄人口呈现的基数大、增速快、寿龄高、空巢多的特点，迫切需要社会提供多样化、多层次的养老服务。
加上目前社会养老服务存在总量供给严重不足、结构层次不尽合理、服务水平不能满足需求、总体供需矛盾十分突出等特点，因此，加快推进养老服务体系建设、切实解决广大老年人最关心、最直接、最现实的利益问题，不断满足他们日益增长的养老服务需求，已成为各级政府和有识之士贯彻党的十八大“关于积极应对人口老龄化、大力发展老龄服务事业和产业”的重要责任。
(二)养老服务体系面临难题我国传统的养老模式以居家养老为主。
而完善的居家养老服务应该涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，且以上门服务为主要形式。
就我国的现状来看，大部分地区只有家政服务，个别发达地区有政府培训的助老服务员，但康复护理、医疗保健、精神慰藉等服务还远谈不上。
老年地产
老年地产作者：薛丽华王欣来源：《城市建设理论研究》2013年第05期[摘要]：房地产开发对象主要是普通住宅、商业地产、旅游地产等项目，随着市场的不断发展，其中的竞争也越来越激烈，于是开发商把目光转向具有巨大潜力的老年地产市场上来。
近年国内也开发了不少适合老年人的住宅项目，其中老年公寓成为越来越多老年人的选择，投资老年地产开发必然会成为地产界的新热点。
本文将对老年地产的投资前景及发展模式进行探讨。
[关键词]：老年地产、养生、模式、CCRC、新兴市场中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：前言曾几何时，老年地产作为国外新兴产物流入中国，社会老年化趋势、中老年人强消费能力、中国“啃老族”的无奈与刚需及中国家庭传统观念的悄然变化，这些因素正逐渐促使老年地产成为新兴的地产投资热点。
万科、保利、首开……大批地王频出，声势较大的要数北京东方太阳城和上海绿地21城孝贤坊，两个楼盘均借鉴美国太阳城的养老理念，意在打造原汁原味的国际养老社区。
在社区内部，也确实能看到大量美式养老社区的影子，比如大面积开敞空间，大量的老年人活动设施。
但实际上，通过居民的反馈，养老社区的效果并没有完全达到，和普通居住楼盘相比，这里只不过改善了居住环境，扩大了活动场所，增加了无障碍系统，实质上并不能脱离普通居住的模式。
可以说这些“老年地产”还欠火候，只是半成品，知名地产尚且如此，更不用说近些年涌现出的其他产品。
困惑中国发展老年地产的趋势是不可阻挡的。
国外老年地产发展规律揭示，当社会65岁人口比例超过10%是老年地产开发的临界点，12%是老年地产开发的加速点，而我国65岁以上人口已经达到10.7%，预计到2030年，65岁人口将到3亿，占总人口20%以上，将迎来老年化的高峰期。
而80年代后三代同住的家庭观念正在逐渐淡化，不管从市场潜力和社会变化来看，中国都具备了开发老年地产的必备要素。
国内地产商的敏锐令人佩服，但是盲目地为了开发而开发，只求其表不求其里地开发老年地产，结果只会让老年地产这个双刃剑伤了自己。
关于ccrc养老模式在国内运营的发展状况及前景分析
公共管理Һ㊀关于ＣＣＲＣ养老模式在国内运营的发展状况及前景分析①薛㊀梦ꎬ熊典烽ꎬ周松连ꎬ曾㊀玲摘㊀要:中国已经成为世界上老年人口最多的国家之一ꎬ同时也带来了养老系列的产品和服务潮流ꎬ养老产业的发展俨然已经成为中国当前的朝阳产业之一ꎮ但由于中国２０世纪的特殊国情以及计划生育政策的实行ꎬ中国国民年龄结构日趋严峻ꎬ老龄化速度不断加快㊁国内传统养老方式的仍旧传承ꎬ对和谐养老㊁福利养老的挑战日趋严峻ꎮ本文从研究颐乐居综合养老社区的发展状况入手ꎬ分析ＣＣＲＣ养老模式在国内的运营效果㊁运营风险㊁发展前景以及其当前的瓶颈区块ꎬ并在此基础上对该模式进行二次本土化创新ꎬ以为缓解国内养老领域的压力ꎮ本研究采取实地调查和发放问卷等方式ꎬ采取Ｅｘｃｅｌ㊁ｍｏｄｅｌｅｒ等软件对问卷数据进行分析ꎬ同时结合财政学㊁福利经济学等知识和对现有政策环境的解读ꎬ寻求出可供国内养老产业参考及借鉴的模式框架和关键因素ꎬ协助其实现养老地产项目的营利性㊁稳定性和可持续发展性ꎮ 社会老龄化 的趋势已不可逆转ꎬ但其究竟是发展成危机 还是 契机 ꎬ则取决于我们在老龄化相关领域的积极探索和研究以及政府针对这一社会发展趋势所进行的政策环境引导ꎮ关键词:ＣＣＲＣꎻ养老模式ꎻ二次创新ꎻ可持续发展ꎻ老龄化中图分类号:Ｃ９１３.６＋Ｆ８４０.６７㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０２０)０１－０１８９－０２一㊁研究背景与现状(一)研究背景２０１６年底ꎬ我国老年人口达到２.３亿ꎬ占总人口的１６％ꎬ已经进入老龄化时代ꎮ预计到２０２０年ꎬ全国将有超过４２００万名失能老人ꎻ到２０５０年老年人口将达到４亿ꎬ占总人口的２８％ꎬ中国人口的年龄结构将高度老化ꎬ人口老龄化进程明显加剧ꎮ而在独生子女政策下产生的 ４２１ 家庭模式下ꎬ子女承担赡养长辈的压力过于繁重ꎬ传统的居家养老模式已不足以支撑如此巨大的养老压力ꎬ加快养老产业发展刻不容缓ꎮ党中央㊁国务院高度重视老龄事业发展和养老体系建设ꎮ 十三五 规划纲要ꎬ对积极应对人口老龄化问题提出了明确要求ꎮ因此ꎬ养老行业的发展也正是应国家之所需ꎬ切实开拓出一条适应我国国情的养老路线ꎮ(二)研究现状ＣＣＲＣ养老模式在美国已历经了百年的发展ꎬ现已逐渐规范化㊁成熟化ꎬ在多方面有法律保障老年人权力ꎬ并明确了养老服务的内容ꎮ而在我们国内ꎬ以颐乐居养老社区为例ꎬ从２００３年被引进国内并经多次改良ꎬ该养老社区由健康老人居住的老年人住宅式公寓㊁需要介助的老年人入住的托老部㊁完全丧失自理能力并患有老年疾病的老年人入住的医疗级护理院及为老年人快乐生活而专设的各项老年生活配套设施四个功能板块组成ꎬ已经可以满足各阶段老人的养老需求ꎮ二㊁研究目的与意义(一)研究目的本文主要通过调查应用ＣＣＲＣ养老模式的颐乐居养老社区的运营模式及现状ꎬ针对有部分机构或企业已进入养老行业但在业内处于发展艰难的境地ꎬ对其在当前运营过程中针对其项目运营能力㊁风险承受能力㊁产业本土化能力和可持续发展能力进行全方位的评估和分析ꎬ同时根据分析的结果㊁所发现的问题和我们在本项目调查收集的反馈结果提出相应的解决方案和进行二次创新ꎬ再进一步提出该创新模式在国内老龄化压力不断加重情况下可能面临哪些瓶颈和挑战ꎮ(二)研究意义当前ꎬ虽然许多有社会责任的民营企业家开始涉足养老产业ꎬ但是由于政策支持力度有限ꎬ盈利点少ꎬ利润非常薄ꎬ造成不少民营企业进入养老产业后发展艰难ꎬ部分企业甚至亏损运营ꎬ后续民营企业进入养老产业积极性不高ꎮ在养老行业的可持续发展路线的探索急需切实可行的研究和理论对该领域进行新一步的指导ꎮ而研究引进国外的先进㊁科学㊁可持续的养老模式 ＣＣＲＣ已受到企业的青睐和政府的支持以及民众的欢迎ꎬ对剖析ＣＣＲＣ模式在我国的发展前景和正确规划中国式ＣＣＲＣ有重大实践意义ꎮ三㊁研究内容及方法(一)研究内容本文主要研究已应用ＣＣＲＣ养老运营模式的颐乐居养老社区ꎬ对该社区当前面临的市场进行准确的定位ꎬ并根据其现有的可用资源和运营状况来对其模式的市场潜力和发展前景进行预测ꎬ同时也深入剖析该模式的经营结构和商业模式ꎬ在此基础上对其未来进一步的市场开拓进行营运风险评估和为该风险提供解决方案ꎮ最后ꎬ又根据市场调查的结果和当前相关运营不善的养老机构所面临的困境ꎬ我们尝试对ＣＣＲＣ养老模式进行二次本土化创新以及预估这类创新带来的挑战ꎮ(二)研究方法１.文献研究法广泛阅读与养老㊁ＣＣＲＣ等相关主题的文献资料ꎬ了解本课题的立项背景与相关理论研究成果ꎮ２.实地考察法课题组成员充分利用暑假时间ꎬ走访颐乐综合养老社区ꎬ与社区的养老居民进行攀谈ꎬ对社区管理人员进行采访ꎬ实地了解颐乐居综合养老社区的发展现状ꎬ剖析其发展前景ꎮ四㊁基于颐乐居养老社区的综合分析(一)市场分析１.市场潜力当前在养老行业内除了带国家社会福利性质的养老机９８１①基金项目:江西财经大学大学生创新训练项目(项目编号:２０１９１０４２１０７２)研究成果ꎮ构对养老有一定消化能力之外ꎬ其余仅有很少数量的民营机构正尝试进入该行业ꎬ但养老产业的发展依旧不能适应当前老龄化速度加快的国情和满足国民迫切寻求更多安置养老空间的需求ꎮ因此ꎬ国民养老难的现状反映了当前养老行业正面临着一个供不应求的巨大市场ꎮ２.前景预测政府促进民营企业合作开办养老产业将成为新潮流ꎬ但国内未来养老依旧以家居养老为主体ꎮ江苏省民政厅促成三胞集团和颐乐居牵手合作㊁强强联手ꎬ发挥各自优势ꎬ致力于给老人提供更优质㊁更好㊁更广泛的服务ꎮ在此成功合作的经典范例下ꎬ国内养老行业也必定会积极效仿和学习ꎬ逐步在各点开展该类模式项目ꎮ但由于我们人口基数很大ꎬ从而高比例老龄化带来的也是巨额数量的老年人ꎬ同时也因为我国当前仍处于各地区发展不充分不平衡的特点ꎬ居家养老依旧会占有较大比例ꎮ(二)商业模式１.总体设计(１)社区地址选择地价较低的郊区ꎬ降低开发成本ꎬ整体建筑以多层为主ꎬ规划布局紧凑ꎬ有利于集中护理ꎬ减少管理成本ꎻ同时郊区的特点就是较为恬静ꎬ也满足了老年人群对宁静环境的要求ꎮ(２)配置完备的服务设施ꎮ社区内设有医疗室ꎬ每层设护理站ꎻ附近紧邻医院资源ꎻ同时又考虑到老年人行动不便ꎬ社区内设专属食堂ꎬ为年长人士提供营养配餐或者配套送餐服务ꎮ(３)主张以人性化经营为导向设计经营方略ꎮ充分考虑年长人士身体特殊性ꎬ房产建设和室内设计时候采用通用化设计理念ꎬ保持较高的护理人员比例ꎬ以便随时为社区老人提供高质量的医护条件保障ꎬ使得老人生活更加舒适ꎬ子女更加安心ꎮ２.盈利模式(１)ＣＣＲＣ养老模式最主要的收入来自月费收入和一次性的会费收入ꎬ其只提供租赁权和服务享受权ꎬ不提供房屋产权ꎮ其中的月费金额要根据相应客户和社区达成的协议内容而定ꎬ其中主要分为老年健康居民㊁协助护理型长者㊁完全照护型老年人这三大类型ꎮ而会费也就是入门费ꎬ想要入住ＣＣＲＣ养老社区的老者需要在入住时一次性缴纳一定金额入住费ꎬ金额的大小主要由入住者选择的房间的大小和该社区所处在的地理位置而定ꎮ(２)会费和月费收入合理投资带来的收益以及多企业合作入股带来的收益ꎬ在风险可控的限度下ꎬ对企业盈余资金进行证券类投资和项目投资ꎬ从而获得超额收益ꎻ企业在已经建立社区基础上引进其他企业资本来保证可持续运营ꎬ同时还享受在社区运营管理过程中所产生的利润ꎮ(三)风险评估１.资金管理风险养老产业的前期建设对资金数额的需求巨大ꎬ民营企业很容易在资金链出现问题ꎮ由于设计医护和适用于老年人的配套设施要求高ꎬ前期投资大ꎬ资金回笼慢ꎮ运营过程中存在许多不确定因素ꎬ易对资金保障不足或者勉强合格的企业产生资金链断裂的威胁ꎮ２.市场运营风险及对策起始入住费用偏高ꎬ接受该社区养老服务的客户存在成为双刃剑的风险ꎮ由于该模式在国内或者在该地区并不一定能完全适应客户需求ꎬ可能会出现很多服务和需求不匹配的情况ꎬ而客户对于服务的满意程度会成为社区能否吸纳足量客户的关键因素ꎮ对称服务带来好声誉ꎬ不对称服务则容易遇冷门对待ꎬ从而造成前期资本投资回收出现困难甚至亏本ꎮ(四)风险防范方案１.强强联合模式的积极引入ꎬ有效保证养老社区前中期的充足资金ꎮ以三胞集团和颐乐居的成功合作范例ꎬ政府领头在养老行业促进养老社区建设和运营主体的强强联合ꎬ同时政府辅助该养老项目在资金信贷方面尽可能地获得贷款优惠ꎮ２.引入高水平项目投资管理人或者和相关基金公司开展养老资本投资合作ꎮ在有效保障社区建设㊁管理的基础上ꎬ企业资金的证券投资和项目投资ꎬ专业的投资管理人能够给企业在资金安全管理和可控风险范围内获得保障收益ꎬ给企业对盈余资金合理投资提供一个较为可靠且灵活的方向ꎮ五㊁ＣＣＲＣ养老项目二次创新方案(一)模式创新引入三足鼎立模式支持养老项目的开发和建设ꎬ逐步扩大企业经营范围ꎬ实现规模经济ꎮ采取政府和双企甚至是多企联合运营的富含公益性的特色商业模式ꎬ政府领头㊁担保和监督养老项目ꎬ多企专业化分工完成社区运营和管理ꎻ同时多企合作带来的充足资本以及政府开发市场的高效性使得养老项目可以在全国范围内快速形成规模产业ꎬ缩短经营建设周期ꎬ有效降低项目资金链断裂带来的风险ꎮ(二)营运创新营运过程中引入校企合作机制ꎮ鉴于养老行业和医护相关性强的特点ꎬ可以采取和国内高校相关的医学院或者是职业型医护院校合作ꎬ在医护人员的人力资本可以得到一定的保障ꎬ同时对于在校大学生可提供相应的实践项目ꎬ有效缓解和缩短当代大学生从学生身份到正式员工的培训过程ꎬ在很大程度上节约了企业的培训成本和招聘成本等ꎮ(三)融资创新融资过程中引入基金㊁债券融资方案ꎮ介于当前运营ＣＣＲＣ养老项目的主体还是民营企业ꎬ在资本供给方面有限和资本管理水平有限的限制下ꎬ引入专业型金融机构ꎬ能够有效弥补民营企业在金融领域的资本运作方面的短板ꎮ参考文献:[１]于欣波ꎬ刘恋.浅析美国ＣＣＲＣ养老模式及在中国的发展前景[Ｊ].四川水泥ꎬ２０１７(５):３１９.[２]胡大伟.养老综合体新模式:ＣＣＲＣ[Ｊ].城市住宅ꎬ２０１４(１２):２５－２７.[３]周艳ꎬ张新闻.基于ＰＰＰ的江苏新时代类ＣＣＲＣ养老服务模式创新研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０１９(１０):４４－４５. [４]王寒凝.成都市养老地产项目ＣＣＲＣ模式分析[Ｄ].成都:西南交通大学ꎬ２０１４.[５]徐年杰.中小保险公司养老地产投资效益研究[Ｄ].南昌:江西师范大学ꎬ２０１８.[６]彭小京.基于持续照护模式的养老服务机构设施规划研究[Ｄ].广州:华南理工大学ꎬ２０１８.[７]邓耀东.医养融合下的ＣＣＲＣ服务:天地健康城养老服务模式探索[Ｊ].城市住宅ꎬ２０１５(０６):１９－２２.[８]聂建明.公共政策视角下的中国养老地产研究[Ｄ].北京:中国社会科学院研究生院ꎬ２０１４.作者简介:薛梦ꎬ女ꎬ江西抚州人ꎬ江西财经大学学生ꎬ研究方向:税收学ꎻ熊典烽ꎬ男ꎬ江西赣州人ꎬ江西财经大学学生ꎬ研究方向:金融学(国际金融)ꎻ周松连ꎬ女ꎬ江西赣州人ꎬ江西财经大学学生ꎬ研究方向:会计学ꎻ曾玲ꎬ女ꎬ江西赣州人ꎬ江西财经大学学生ꎬ研究方向:税收学ꎮ０９１。
CCRC持续照料退休社区
持续照料退休社区持续照料退休社区，指通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
持续照料退休社区起源于美国教会创办的组织，英文简称为CCRC，至今已经有100多年的历史。
CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
简介可持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。
CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。
人性化的CCRC养老理念受到了老年人的欢迎与认可。
特点持续照料退休社区通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。
退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障。
社区配有大面积绿地、景观、花园、种植园区。
为入住者提供优美的居住养生环境，并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。
社区提供各种生活配套设施：餐厅、超市、洗衣、银行、邮局、美容美发及各种娱乐活动场所。
在社区内入住者可以方便的解决一切生活需要。
社区建设的社区医院拥有经验丰富的各专科医生，为入住者提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。
入住者在身体状况和自理能力发生变化时，可以获得与其健康状况相对应的居住空间与关怀照料服务。
同时，社区为老人提供充分的活动学习空间及各种设施。