中国房地产业城市分级泡沫度量及企业
中国大中城市房地产泡沫的检验及成因分析
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我国房地产市场泡沫度的实证分析
密切相关 ⑥ 。本 文认 为 。房地 产泡 沫是 因市场 预期 而形成的房地产市场 需求和供 给失 调 。导致房地产 价格非正常偏离基 础价值和增值 空间 ，这种价格偏 离形成 的牟利动机进 一步强化预期 ，并作用 于供给
本文 系教 育部 哲学社会科 学重大课题攻 关项
据 实证检 验 了我 国房地产 市场 泡沫程 度 ，以及各种 因素对 泡沫的影响程度 。研 究结果表 明：我 国
房地 产市场 已经 出现 了明显 的泡沫 ，人 均收入和地 区性 因素对房价 上涨有一 定作 用 。但 市场预期
是推 动房地产泡 沫产生 的主要 原 因。 关键词 ：房地产泡沫 ；Ｈ ｕｍａ 检验 ；投机 正反馈 ；预期 自我强化 ａｓ ｎ
收益率还原 法的基本思想 是 ：房地 产泡沫是其
我 国 房 地 产 市 场 泡 沫 度 的实 证 分 析
郭熙保 吴金铎
摘要 ：房地产泡沫是 房地 产供给和 需求加上投机作 用的结果 ，并以房价涨落的形式表现 出来。
本 文设立 了一个考虑预期的房地产泡沫模型 ，并 用 １９ — ０ ９年我 国 ３ 个省 （ ９ ７ ２０ １ 市）的动 态面板数
供给所致 ，房地产需求 过旺与房地 产购买者 的预期
是 由于人们预期 变化导致产生群 体投机行为 ，使 得 房 地产价格脱离 了市场基础 而持 续上涨 ，预期 、群 体 行 为是 房 地 产 泡 沫形 成 的 主要 原 因③ 。王 子 明 （０２ ２ ０ ）认 为 ，泡沫是 一种 经济失 衡 现象 ，可 以定 义为某种价格水平 相对于经济基 础条件决定 的理论 价格 （ 一般 均 衡稳 定态 价 格 ） 的非平 稳性 向上 偏 移 ，这种 偏 移 的数学 期 望 可 以作 为泡 沫 的度 量④ 。 Ｂａｃａｄ ａｄ Ｗａ ｏ １８ ）区分 了非理性 泡沫和 ｌ ｈ ｒ ｎ ｔ ｎ（９ ２ ｎ ｓ 理性泡沫 ．非理 性泡沫是 由于社会和心理作 用产生 对 某种资产 的狂 热追求或者是 由于信息不对称 以及 投 资 者 对信 息 理解 的差 异而 产生 的资产 高估 的现 象 。如果经 济人的行为 与预期是理性 的 ，那么 ，资
8841 中国房地产市场的泡沫问题与解决方案
中国房地产市场的泡沫问题与解决方案1. 引言中国的房地产市场在过去十年，可以说发展迅速，各种房地产项目如雨后春笋般地涌现。
然而，在这种快速发展的过程中，也带来了一些严重的问题，其中最大的问题就是房地产市场的泡沫问题。
笔者将探讨房地产市场的泡沫问题，并提出解决方案。
2. 什么是房地产市场泡沫？房地产市场泡沫是指市场上房价与实际价值严重不符，且价格高估程度严重的现象。
房地产泡沫波动性大，如果泡沫在持续，很容易导致经济衰退。
为了避免类似泡沫经济在中国发生，世界各国已经采取一系列的宏观调控措施。
但是，中国的房价在过去几年中依然呈现攀升趋势，气压会越来越高。
3. 房地产市场泡沫的原因房地产市场泡沫的成因比较复杂，主要原因如下：•土地供应不足：目前，中国土地市场的供需矛盾并不明显，但是在发达城市，由于土地市场的垄断，导致供应不足，从而推高了房价。
•金融投资炒作：房地产市场在金融领域被视作高回报率的投资，吸引了大量资本投入，这种资本的靠岸分布就会导致房地产市场的波动性。
•政策转型：政府的政策转型，比如转向市场经济，改革房地产税收等，都导致了房地产市场的波动。
在调整过程中，政府出台了一系列政策来稳定市场泡沫，如限购、限售等。
4. 房地产市场泡沫的危害房地产市场泡沫对国家经济和人民生活会产生很大的危害：•居民财富被浪费：由于城市地价的快速增加，一个城市的居民大量资产都不得不流入房地产市场，甚至一些居民不得不垫鞋交房租。
•消费和经济的失衡：房地产市场泡沫即使经济发展快速，由于大量房地产投资被吸收，国家的消费和投资就会失衡。
如果国家改变它的消费和投资模式调整得不太好，就会导致经济出现很大的危机。
•城乡贫富分化：房价、租金等高额负担带来的城市治理问题，不仅极大增加了民生压力，而且加剧了城乡贫富差距，一些人难以承受，面临着生存问题。
5. 解决方案为了解决房地产市场泡沫的问题，我们需要采取如下措施：•加强地方政府管理，控制用地增长：在土地开发过程中，政府应该加强对绿化地的保护，减少棚户区改造和城市化用地的占比，对非建设类土地的整治要加强政策标准的评定和管理。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析1. 引言1.1 引言中国房地产市场一直是备受关注的热点领域，其泡沫现象一直备受争议。
随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场泡沫问题逐渐显现出来。
泡沫现象使得房价出现过快上涨和过快下跌的情况，给市场带来了巨大不稳定性和风险。
对中国房地产市场泡沫进行分层测度和时变溢出效应分析显得尤为重要。
本文将从房地产泡沫现象、泡沫分层测度和时变溢出效应分析三个方面展开探讨，通过详细分析中国房地产市场泡沫的特点和形成机制，以期从理论和实践层面找到有效的调控措施和政策建议。
在当下经济环境下，如何有效解决房地产泡沫问题，保持市场稳定，是中国政府和监管部门需要认真思考和努力探索的重要课题。
希望通过本文的研究，对中国房地产市场泡沫问题有更深入的了解，从而为相应的政策制定和实施提供参考和支持。
2. 正文2.1 房地产泡沫现象房地产泡沫现象是指在某一特定时期，房地产市场出现过度炒作、价格飙升等情况，导致房地产市场出现虚假繁荣和过度投机的现象。
这种泡沫现象通常在供求关系失衡、政府政策不当、投资者盲目跟风等多种因素的影响下出现。
在过去的几年中，中国房地产市场泡沫现象频繁出现，各大城市的房价一度飙升，导致许多千禧一代无法负担房价而被迫租房生活。
部分城市甚至出现了空置率居高不下的情况，这一切都源于房地产市场的泡沫化现象。
虽然政府多次出台政策控制房地产市场，但泡沫现象仍未得到有效遏制。
解决房地产泡沫现象至关重要，需要政府加强管理监管，同时也需要投资者理性看待房地产市场，避免盲目投机。
只有通过多方合作，才能有效防范和遏制房地产泡沫现象的发生，保护市场的稳定和可持续发展。
2.2 泡沫分层测度泡沫分层测度是对房地产市场泡沫程度进行定量评估的一种方法。
通过分层测度，可以更准确地了解不同区域、不同类型的房地产市场泡沫情况，为监管部门制定针对性政策提供参考依据。
在进行泡沫分层测度时，常用的指标包括房价收入比、房价租金比、房价建筑面积比等。
我国城市房地产泡沫的实证分析——以北京、西安、呼和浩特为例
的增长和经济的快速发展带来 了房地产业 的繁荣 ，
所 以消 费者 和投 资者对 房地 产价格 上 涨形成 共 同的
心理预期 。这 种预期引起人们 的从 众、 投机行 为。
作者简介 ： 王蕾 （９ ６ ， ， １ ８ 一） 女 内蒙古包头人 ， 西安财经学 院统 计学院硕士研究生 ， 研究方 向为金融统计 。
上式中， Ｒ表示房价收入比， Ｐ表示商 品房 Ｒ Ｒ 销售价格， Ｓ Ｐ 表示城市人均住宅建筑面积， Ｉ Ｐ 表示
图 １ 房 地 产 泡 沫 产 生 和 破 灭 的 机 理 图
从众行为使得人们购买 的资产 ， 并非是 自己认 为的 高价值资产 ， 而是购买 能让别人 以更高价格购买 的 资产。正是这种行为 ， 拉动 了投资者 的类似行动 ， 纷 纷购人甚至囤积房产， 期待高价卖出， 如此反复， 推 动 了地价房价 的不断攀升。人们欲望的无限性 ， 诱 导 投机 者不 断追 求短 期 能 实 现 的差 价 收 入 ， 房地 对 产泡沫起到了推波助澜 的作用 。房地产价格上涨过 快造成市场价格过分偏离其真实价值 ， 从而产生泡 沫 。一 旦泡 沫破 灭 ， 为 抵 押 物 的 土地 和房 产 就 会 作 贬值甚至大幅缩水 ， 开发商很容易脱逃 ， 但银行却深 陷泥潭 。所 以银行停 止 了对 开发商和投 资商 的借
态 势 ， ２０ － ２０ 年 长 达 八 年 的时 间 内 ， 平 均 在 ００ ０７ 年 增 长率 高 达 ２． ， 中 ２ ０ 和 ２ ０ 我 国房 ７５ 其 ０ ６年 ０７年
的基础 上 ， 以北京 、 西安 、 和浩 特 三 市 房地 产 市 场 呼 有 关数 据作 为依 据 ， 取适 当指 标 对 三市 房地 产 市 选 场泡 沫进行 实证 研 究 ， 求从 数字 、 力 指标 、 断标 准 判
房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜
房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜作者：老蛮本排名榜的主要理论依据，在于各大城市的居民杠杆率。
我们都知道，2015-2016年的中国地产市场暴涨的主要原因，就在于居民借债加杠杆买房。
这种情况，就跟2015年的股市暴涨的原因一模一样，股民借债加杠杆炒股，最终炒出了一场史诗般的股灾。
所有被纯粹的债务吹起来的资产泡沫，就没有不破灭的道理。
而目前地产市场泡沫的规模之大，是股市根本就无法比拟的。
接下来，就让我们看看，中国在房价泡沫破灭危险程度上排名前五的城市，到底是什么样的情况吧。
首先，我们要建立起基本的判断坐标体系。
2016年全国住户贷款/住户存款的比值为33.37万亿的住户贷款/60.65万亿的住户存款=55%。
这个55%，算是中国人民的平均杠杆使用率。
（注意，在中国，住户贷款的九成都是房贷。
其他消费类贷款，比如信用卡车贷啥的，总额度都非常低。
）北京2016年市民的杠杆使用率为14151亿（居民贷款款）/29506亿（居民存款）=48%，甚至低于全国的均值。
这显示北京火爆的地产市场的购买力来源并非是本地居民加杠杆，而是存在充沛的外来购买力。
天津居民的杠杆使用率同样非常低，仅为4837亿/9342亿=52%。
与北京一样，天津的地产市场同样存在充沛的外来购买力支撑。
北京与天津，算是外来购买力支撑高房价的城市典型。
这种城市依靠纯粹的限购限贷政策进行调控是没用的，必须要在根源上斩断外来购买力。
青岛的数据为3387亿/5326亿=64%。
上海的数据同样不高，仅为16202亿/25113亿=65%。
广州的地产市场在2016年出现大幅度上涨，楼价涨幅超过3成，然而市民杠杆率也只不过是11178亿/14430亿=77%。
武汉的数据为5166亿/6606亿=78%；郑州的数据为4977亿/6298亿=79%。
广州、武汉和郑州居民确实在加杠杆，目前的债务水平也已经很高，然而跟下面这5个城市的居民杠杆率比起来，还真是不够看。
房地产价格泡沫测度及区域差异性研究以中国35个大中城市为例
房地产价格泡沫测度及区域差异性研究———以中国３５个大中城市为例范新英１，２，张所地２，冯江茹１（１畅山西大学商务学院，山西太原０３００３１；２畅山西财经大学，山西太原０３０００６）摘要：房地产价格的波动关系国民经济的健康发展和人民生活的和谐稳定，判断房价有无泡沫、泡沫程度大小是实施房地产调控政策的一个重要基础。
在综合考虑经济基本面和心理预期因素影响的基础上，对１９９９～２０１１年间３５个大中城市的房价建立动态面板数据模型，借助迭代回归方法计算均衡价格，将由经济基本面决定的均衡价格与实际价格进行比较，从而测算出各个城市房价泡沫度。
结论表明近几年我国大多数城市房价泡沫有加大趋势，但不同城市之间房价泡沫程度差异较大。
因此，房地产市场调控应考虑城市之间的差异性，采取差异化的调控政策。
关键词：房地产价格；泡沫；测度；差异中图分类号：Ｆ２９３畅３文献标识码：Ａ文章编号：１００４－９７２Ｘ（２０１３）１１－００４８－０６一、引言房价是房地产经济理论的核心内容，也是经济社会中人们关注的焦点问题。
房价波动不仅影响到人们的居住质量和生活水帄，也关系到国民经济的健康发展和社会的和谐稳定。
自１９９８年实行住房市场货币化改革以来，我国房地产市场得到了空前发展。
随着大部分城市房价的持续上涨以及城市间房价差异的不断增大，媒体关于我国房地产市场是否出现泡沫的话题不绝于耳。
伴随着２００９年部分城市房价飙升以及新一轮房地产调控政策的密集出台，步入２０１３年以来，我国大部分城市房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，但从我国近几年房价调控的长周期角度来看，房价越调越涨的怪状一直存在。
２０１３年伊始，“国五条”的及时出台奠定了今年房地产调控的主基调。
在此背景下，理论界和实务界对房价下一步的走势展开了激烈辩论，有关我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫规模有多大的争论再次成为舆论焦点。
但因为关注的角度不同，采用的方法各异，难以形成普遍共识。
不过可以明确的是，严重的房地产泡沫一旦破裂会带来一系列严重后果，它会扰乱经济社会的正常运转，扭曲资源的合理分配，破坏金融系统的运作，引发全面的金融危机，甚至导致严重社会危机。
中国房地产市场的泡沫分析
中国房地产市场的泡沫分析当前，无论是业内人士还是老百姓普遍对中国的房地产市场比较乐观，大家还是觉得涨声一片。
很多人表示还会继续购买房子对资产来保值增值。
甚至于多地出现了楼盘的抢购，殊不知，，现在的楼价高涨也只是最后的疯狂，中国在房地产市场泡沫已经面临被挤破的风险。
为什么会有这样的结论呢？因为中国的房地产市场已经发生国很多实质性的变化。
一、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。
这样的政策会导致市场购买力的下降，同时会导致投机成本的增加，实际上是从根本上减少了市场的购买能力。
二、中央的货币政策已经从过度宽松开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。
现在的银行极度的缺钱，不紧二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。
三、外资撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。
国内有些投资者已经开始抛售中国房产，这些形为会导致中国外汇的相对减少和基础货币的减少，从而导致银行贷款能力的下降。
四、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房产，会影响很多投资者对市场的预期判断，带动并加速其它投资者的抛售形为。
五、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。
大量的刚性需求者在漫长的等待中，最后屈服，大量入市抢购房屋，大量刚需高位接盘，意味将来的接盘能力越来越弱。
六、保障性住房的继续修建，中国政府为解决低收入者的住房问题大量修建的保障性住房加大了房屋的供应量。
七、房价的快速上涨导致部分人推动了购买能力，致使市场的有效需求减少。
八、鄂尔多斯和温州房价的暴跌，让当地银行坏账大量增加，银行意识到了房价下跌的风险，开始紧缩地产房贷，各地银行对房贷的审核越来越严。
九、由于开发商望到销售理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现，开发商乐观情绪的升温，必然加快建设速度，1年左右市场供应肯定明显增加。
十、中国人在国外大量买房，已经在为英、美、加等国家购房的主力军，如果中国房价继续上涨，中国更多的人在国外买房并抛售中国的房产，实际上等于增加国内的住房供应度寻到大量财富转移国外。
我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析
我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析提出对房地产泡沫衡量的主要指标，并进一步指出了防范房地产泡沫的具体措施。
标签：房地产泡沫；衡量指标；防范1泡沫的定义1987年出版的《Palgrave经济学大辞典》中引用著名济学家金德尔伯格的话定义泡沫：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
”房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。
安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，房地产泡沫的破裂還产生金融危机或经济危机。
2房地产泡沫的主要衡量指标如何判断是否存在房地产泡沫，是防范和治理泡沫的关键。
衡量房地产是否出现泡沫也可以以不同的角度及标准，发达国家一般用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量，但以上指标并非完全适合我国，为此笔者认为应从房地产泡沫的成因人手，多角度考察房地产市场上是否存在价格泡沫。
主要衡量指标有：(1)房价收入比。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标，主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。
计算公式为：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价／年度城镇居民人均可支配收入。
据联合国公布的资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。
1998年对96个国家的分析统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8—30，平均值为8.4、中位数为6.4。
据此，如果一个地区的房价收入比高出这一标准，则说明存在房地产泡沫的隐患。
而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到了8，一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10，超出合理范围的房价收入比，经过近两年来房价的大幅上涨，我国的房价收入比更加恶化，从这一指标看，我国房地产市场存在一些泡沫。
11086 中国房地产市场泡沫及其影响分析
中国房地产市场泡沫及其影响分析中国房地产市场泡沫：究竟存在还是虚构？在过去几年中，中国房地产市场一直被认为是泡沫经济的典型代表。
有些人甚至认为，中国的房地产市场已经泡沫化了。
但是，这种说法是否正确呢？根据我对中国房地产市场的分析，我认为这种说法是有失偏颇的。
尽管中国房地产市场的房价一直在上涨，但是这并不意味着它已经陷入了泡沫。
事实上，房价上涨最主要的原因是供需失衡，而不是泡沫。
房价上涨的根本原因中国的城市化进程快速推进，这导致了对房地产需求的增加。
特别是在大城市，住房供应不足的现象日益严重。
在此情况下，需求大于供给，房价自然会上涨。
因此，房价上涨并不是泡沫的体现。
除此之外，我还注意到中国经济发展的不平衡性也会影响到房地产市场。
由于区域经济水平的差异性，一些地区的房价远高于其他地区。
这仍然是供需关系造成的结果，而非泡沫的影响。
房地产市场泡沫的真正含义在解释房地产市场泡沫的概念时，我认为需要重视两个关键因素。
首先，泡沫是透支未来的。
其次，泡沫一定会破灭。
换句话说，如果中国房地产市场真的出现泡沫，那么对未来的不良影响将是无法避免的。
泡沫一旦破裂，必然会导致一些后果，如经济不稳定、社会不稳定等。
中国房地产市场泡沫的可能性虽然我认为中国房地产市场目前并没有陷入泡沫，但是这并不意味着泡沫不存在。
在某些情况下，泡沫还是可能发生的。
最近，一些城市的房价上涨已经超过了普通家庭的购买能力。
这样的趋势是不健康的，可能会引发泡沫的形成。
因此，政府应该采取措施来控制房价，保证市场的稳定性和健康发展。
泡沫破灭后的后果一旦中国房地产市场的泡沫破灭，对经济、社会的影响都将是非常严重的。
尤其是当大量的人贷款购置房产后房价骤降时，很多人将债台高筑，无法承受贷款的压力。
这将导致很多人破产，银行也会经受一定的损失。
不仅如此，泡沫破裂还会导致整个国家的经济不稳定，有可能引发社会动荡。
这对于一个正在迅速崛起的大国来说，后果将是不堪设想的。
中国35个大中城市房地产价格泡沫研究——基于“上偏”随机前沿模型的测算
引言 ：问题的提 出
由于房地 产兼有 消 费品跟 投资 品 的双重 商 品特 性 （ 帆 、李 宏谨 和李 勇 ，２０ ） ，这 使 得 有关 杨 ０５ … 于房 地产 价格 的 问题 显得 较其 它商 品复 杂 。学 者们 已经从 各 种各样 的角 度对 房地 产价 格进 行 了卓 有成
效的研究 ，其 中关注的一个重要话题就是房地产泡沫的测算。学术界有明确定义的 “ 泡沫” 是所谓
价的 “ 基本价值”部 分主要是 由需求即收入 拉动的。我国的商 品房价确 实有泡沫存 在的现象 ，特别 是一 线
城 市的房价 “ 泡沫化” 相 当严重，银行 贷款是房价 泡沫的主要原 因之一。另外 ，高房价 并不意 味着高泡沫
风 险，低房价也不 意味着没有泡沫风 险。 自２ ０ ０ ４年 以后 ，泡沫的不确定性一直在 增加。 ［ 关键词 ］ 商品房价 ；基本价值 ；泡沫 ；随机前沿模型 ［ 中图分类号 ］Ｅ ０ ３ ［ ２ ，Ｅ １ 文献标识码 ］Ａ ［ 文章编 号］１７ ８ ９ （０２ ４０ ９ １ ６４— ２ ８ ２ １ ）０ － ６—０ ０
了分析 ，把房价分成了零期望收益的使用价值部分和有望获得期望 收益的投机部分。可以看出，这种 方法 更 多 的还 是从 投资 品 的角度进 行研 究 ，并 且 ，如果 可 以把投 机 部分 看 成是 泡 沫 的一 部分 的话 ，ｂ ． ＜ ０的问题 依然存 在 。
如果 从使 用 的方法 上分 ，则 大致可 把房价 泡 沫研究 分 为三大类 ：数理模 型方 法 ，计量 统计 方 法 和 指标体系法。数理模型方法方面 ，主流的做法是用房产价格减去 “ 基本价值 ” ，得到 “ 泡沫” 。袁志
刚 、樊潇 彦 （ ０ ３ 构造 了一个 房地 产市 场局 部 均 衡 模 型 ，给 出 了房 地 产 均 衡 价 格 中理 性 泡 沫 产 ２０ ）
我国城市住房市场泡沫水平的度量
我国城市住房市场泡沫水平的度量*吕江林内容提要:本文考察租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比和房地产业利润率等学术界和业界通常用来度量住房市场泡沫水平的指标的适用性,认为由于我国客观条件的制约,这些指标都不适合作为判断我国城市住房市场泡沫水平的直接、准确指标,直接、准确指标是房价收入比。
依据我国房价收入比合理上限的模型,并基于我国当前城镇居民平均消费倾向、按揭贷款利率水平、按揭贷款占主导地位的期限和首付款比例区间,推导出当前我国城市居民理论上能承受的房价收入比的合理上限约在4 38 6 78倍之间。
近年来我国城市住房市场总体存在泡沫、部分城市泡沫较大,部分一线城市泡沫惊人、蕴含巨大金融风险。
在此基础上,本文提出了政策建议。
关键词:住房市场 泡沫 房价收入比一、问题的提出房地产业是一国重要的基础产业,而当一国经济发展进入起飞阶段以后,房地产业一般又是重要的支柱产业之一。
我国也不例外。
1998年以来,我国房地产市场进入新的一轮景气周期;其间2003年我国人均GDP超过1000美元,经济进入标准的起飞阶段,房地产业加速发展。
但与此同时,商品房价格也进入一个快速上涨的通道之中。
1998年到2007年,我国商品房销售均价由2063元 平方米上涨到3864元 平方米,住宅销售均价由1854元 平方米上涨到3645元 平方米;尤其是2004年到2007年间,商品房销售价格分别上涨了17 8%、14 0%、6 3%和14 8%,住宅销售价格则分别上涨了18 7%、12 6%、6 2%和16 9%,远超城镇居民收入增幅。
住房问题是最大的民生问题之一,住房价格如上涨过快,必然违背广大人民群众的根本利益,党和政府充分认识到这一点,从2004年开始便频频出台相关调控措施,2007年又进一步加大调控力度,希望抑制房价过快增长势头,促进房地产业持续、健康发展。
2008年8月份,70个大中城市房价出现近10年来首次下跌,此后跌幅逐月加大。
全国37大城市房价泡沫排行榜
全国37大城市房价泡沫排行榜（附表）《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。
谁是“炒房城市”新先锋时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。
2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。
……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。
这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。
江山有更替，往来成古今。
那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？37大城市，哪里房价泡沫最大谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——37大城市平均房价及人均收入排行榜平均房价排名城市每平方米商品房平均房价（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名1 温州9278 17727 22 上海8627 16683 43 杭州7210 14565 74 北京6232 15638 65 深圳6037 27596 16 宁波5900 15882 57 广州5660 16884 38 厦门5156 14443 99 南京4960 11602 1110 天津4760 11467 1211 青岛4639 11089 1412 苏州4460 14451 813 大连4241 10378 1714 福州3368 11436 1315 济南3172 12005 1016 昆明3150 9045 2417 贵阳3100 8989 2518 太原3050 9353 2219 西安3007 8544 3320 沈阳2926 8880 2921 成都2868 10394 1622 武汉2858 9564 2023 长沙2825 11021 1524 南宁2817 8060 3425 南昌2777 8690 3026 重庆2732 9221 2327 郑州2650 9364 2128 哈尔滨2574 8940 2729 石家庄2470 8622 3130 兰州2438 7684 3631 海口2330 8981 2632 乌鲁木齐2280 9729 1933 合肥2220 8610 3234 长春2191 8900 2835 呼和浩特1960 10166 1836 银川1930 7984 3537 西宁1821 7626 3737城市平均3802 11357 ——37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。
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•目录
•中国房市资金来源动态分 析
年度 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
自筹资金 27.9 29.3 28.1 28.5 28.5 28.6 30.3 33.2
自有资金 12.5 13.3 13.9 15.3 15.7 15.5 16.7 18.7
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人均居住面积已经接近中高等收入国家的水平，发展空间有
限
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•2008-2010年中国房市进入中期调整
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由于信贷条件的恶化，限价房推出，资本市场的调整，促使全国房
地产开始降温，深圳、广州等大城市上半年会出现比较大的降幅，预计
均幅50%左右，二、三线城市会滞后半年左右反映，但降幅不会像大城
市那么猛烈，因为投机行为较低，因此说2008年是出手买房的好机会(针
•
土地价格上涨：从1998年开始到2006年住宅用地累积上涨
65%
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发展商暴利：2000年仅为20%，到2007年均40%
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• 需求拉动房价上涨
•
居民收入在经济环境增长的前提下高速增长
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城市化进程加快
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流动性过剩促使商业银行信贷扩张
•
流动性过剩造成短期投机资金进入房地产，自美国911后，
大量的资金赌人民币升值
城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策
•中国将进入住宅消费第2个阶 段
• 根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段：
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
人均GDP3000美元以下 人均GDP3000—8000美元 人均GDP8000—15000美元 人均GDP15000美元以上
住宅消费解困期 住宅消费发展期 住宅消费质量期 住宅消费个性舒适期
• 第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些
人对明显
•
低估的房地产果断买入
•2004-2005、2007年中国房市泡沫程度的度量
•中国的房地产价格究竟高不高？
•中国人住着世界上最贵的房子
• 世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平 方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳 台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价约为3000万日元 ，折合人民币225万元，单价2.6万元
•2008-2010年刚性需求支撑房市阶段性回暖
• 刚性需求将在2008年底、2009年上半年支撑房市回暖
• 资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产
•
预计2009年上半年A股市场可能出现2个月的反弹行情，一部分
被困的资金得以解套，流向房地产的资金将会大幅度增加，
• 信贷条件有所缓和
•
预计2009年还会降息和降准备金
国内贷款 23 22.9 22.7 22.2 22.5 23.8 18.4 18.1
利用外资 8.8 5.3 2.9 1.8 1.6 1.4 1.3 1.2
定金/预售款 31.3 33 37.9 38.6 38.6 38.7 43.1 36.6
其他资金 8.5 8.9 8.2 8.7 8.6 7.3 6.8 10.8
• 二、中国房市发展的动态分析 • 三、中国房市泡沫的侧度 • 四、造成中国房价格飞涨的原因 • 五、中国房市的发展趋势和风险分析 • 六、中国的房地产开发企业的策略 •
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•目录
•2008-2010年中国房市进入本轮周期的衰退阶 段
• 进入衰退期的标志
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房价炒的过高超出居民实际承受能力
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住房自有率过高，发展过快（发达国家60%-70%）
中国房地产业城市分级 泡沫度量及企业
2020年5月24日星期日
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• 一、中国房市发展的周期特征 • 二、中国房市发展的动态分析 • 三、中国房市泡沫的侧度 • 四、造成中国房价格飞涨的原因 • 五、中国房市的发展趋势和风险分析 • 六、中国的房地产开发企业的策略
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•目录
•中国房市发展的周期特 征
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单位：%
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பைடு நூலகம்
中国房屋施工面积和竣工面积
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单位：万平方米
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中国房地产价格
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单位：元/平方米
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中国房地产价格增长率
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单位：%
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中国房屋租凭价格增长率
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单位：%
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• 一、中国房市发展的周期特征
• 二、中国房市发展的动态分析 • 三、中国房市泡沫的侧度 • 四、造成中国房价格飞涨的原因 • 五、中国房市的发展趋势和风险分析 • 六、中国的房地产开发企业的策略 •
周期
年份
价格 涨幅
第一个 1989- 24%/年 周期： 1994年 8年
1989- 1995- 12%/年 1997年 1997年
第二个 1998- 2.85%/ 周期： 2003年 年 12年
19982010年 2004— 13%
2007年
价格 （元/平方米 ） 574—1409
1591—1997 2063--2360
• 即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中 心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们 的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过‘天下第一贵的“日本，坐上世界 头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许 多国家是永久所有权
• 整个宏观经济处于转折点，失业率将会上升
•
由于美元反弹，热钱撤离，同时导致外商投资下降，制造业转移达到高峰，
需求减弱，失业增加，购买能力明显下降，经济增长的速度减缓，房价出现滞涨
下跌的局面。人民币升值主要对国际性城市，对于封闭的城市影响较小
• 经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击
• 美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现
对的是自住型和长期投资型），有些楼盘一定是历史低位了（如果是想
短期套利，房地产目前已经不是最佳投资渠道了）
•2008-2010年加速房地产企业的集约化
• 信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化
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信贷条件的恶化会导致企业出现破产被吞并（5万多家—4千家左右），居民
因购房负担加重而需求减弱，银行存款回流
• 中国房屋平均寿命是30年
•中国部分城市房价收入比
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• 一、中国房市发展的周期特征
• 二、中国房市发展的动态分析 • 三、中国房市泡沫的侧度 • 四、造成中国房价格飞涨的原因 • 五、中国房市的发展趋势和风险分析 • 六、中国的房地产开发企业的策略 •
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•目录
•造成中国房价飞涨的原因
• 成本推动房价上涨
• 中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达 城市例如
• 深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺 性物业消费
• 将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。
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• 一、中国房市发展的周期特征 • 二、中国房市发展的动态分析 • 三、中国房市泡沫的侧度 • 四、造成中国房价格飞涨的原因 • 五、中国房市的发展趋势和风险分析 • 六、中国的房地产开发企业的策略
• 2010年房市底部盘整
• 2011-2012年美国房地产起步
2360--4369
CPI
原因
14% 9.4%
1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫 非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施 整顿全国房地产市场，居民收入增加
步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长
0.1%
4%
1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双 重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国 内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停 止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化
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•造成中国房价飞涨的原因
• 经济制度因素
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住房保障制度缺陷
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房地产税收制度缺陷：税负较高，加拿大为11.3%，我国
15%
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对地方政府考核制度的缺陷
• 利益集团的市场操作
• 房地产泡沫形成的心理因素
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前面提到过了
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“代际遗忘”是历史上房地产市场反复出现投机狂潮的重要原
因—明斯基
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• 一、中国房市发展的周期特征
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•目录
•房地产泡沫运行过程
• 第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回
升期，城
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市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常
上涨
• 第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人
出现投
•
资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面
• 第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强
售款中有 • 60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资
金中， • 大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源
中，银 • 行贷款占了60%
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中国商品房销售增长率分析
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单位：%
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中国商品房销售面积分析
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单位：万平方米
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中国商品房销售额分析
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单位：亿元
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房屋施工面积和竣工面积增长率
化，产生
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羊群效应，锚定效应，出现价格狂想， 房价出现非理性膨胀，出现严
重的投机
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银行加大房地产贷款额度
• 第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时