万科工程管理指导书

目录

一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3

二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8

1.综合计划管理

2.项目监理进场

3.临水、临电，场地平整

4.桩基施工准备

5.总包单位进场准备

三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12

1.软地基处理

2.土方工程

3.基坑支护

4.桩基施工

5.地下室施工

四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21

1.架空层主体施工

2.转换层施工

3.标准层主体施工

4.屋面层主体施工

5.砌体施工

五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28

1.内墙抹灰

2.外墙抹灰

3.铝合金安装

4.主要部品安装

5.建筑屋面

6.外墙装饰

7.天棚

8.地坪

9.外架拆除

10.建筑电气

11.建筑给排水

12.通风与空调

13.电梯工程

六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45

1.室外附属建筑

2.室外道路、小品、亭台、花坛

3.园林绿化

4.室外给排水

5.室外电气

七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48

1.毛坯-精装的工作面移交

2.精装修施工期间配合

3.精装修工程验收

八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50

1.基础验收

2.主体结构验收

3.分项工程验收

4.规划验收

5.环保验收

6.消防验收

7.竣工验收

第一章：说明

建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。

本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合万科集团、深圳区域及东莞公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体——项目部的主要职责是什么，各主要执行者——项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。

本指导书编制的主要目的是：通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。

主要职责划分：

注：

项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示该任务由其它部门组织，而介入该任务的执行过程，对任务结果有部分评价权；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。

工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。

第二章、施工准备阶段

根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。之后，进入项目的施工准备阶段。在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。

施工准备阶段流程

一、综合计划管理

1.编制施工单位、监理单位组织方案：

项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万㎡左右；专业工种按土建、安装工程等划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。

1.1.确定施工、监理公司组织的标段划分；

1.2.编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法；

1.3.协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如

何让投标过程具有竞争性等等；

1.4.协助编制招标的进度计划与控制措施。

2.编制材料设备供应方案

2.1.编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；

2.2.编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）以及计划管理措施；

3.编制项目总控制进度计划及保证措施

3.1.配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。包括出图计划，总承包、主要分

包招标计划；

3.2.依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；

3.3.重点描述保证工程进度的协调措施。

4.编制项目质量保证措施和成品保护措施

4.1.列出工程难点重点、质量通病及对策；

4.2.重点描述质量管理保证措施；

4.3.针对有关重点分项，编制有关成品保护的措施要求。

5.编制项目成本控制措施

5.1.依据成本部提供的成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体

系）。

6.制定现场安全文明管理措施

6.1.配合销售、现场CI策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。

7.编制项目文档资料管理措施

7.1.依据相关的管理制度或指引的要求，编制项目文档资料管理措施，强调档案资

料管理措施。

二、项目监理进场

1.项目部完成监理单位组织方案后，提交给采购管理部进行项目监理单位招标，；

2.监理单位确定后，项目部根据项目实施计划要求，组织监理单位进场；

3.监理单位进场后15个工作日内必须完成该项目监理规划及实施细则并上报项目

部审核；

4.项目部进行监理管理要求交底和相关授权，引导监理进入项目管理角色。

三、三通一平

1.项目部成立进入工地现场，首先的应落实该项目场外道路、出入口设计、临水

临电接线路与场内接驳点等事宜；其中，临水临电的负荷根据项目的开发计划，各标段的施工劳动力、施工机械的大致需求和工程总体控制进度的要求等确定，由项目部负责与相关政府管理部门沟通并组织相关单位按要求配置；

2.项目部成立进场时与总办协调并落实开通电话及网络；

3.场地平整工作从地块接收时就可以进行，场地平整后项目部应对场地标高进行

原始数据测定和存档。