如何检查房地产开发公司的企业所得税
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产企业所得税稽查案例
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
3.业务招待费分析
*
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
（二）稽查实施
*
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。
检查调整情况1Leabharlann 隐瞒收入1佣金发现
1000
1000
2违章建筑
400
3隐瞒首付
570
合计
2970
1000
1570
400
2
多列成本
材料价款
873.78
1087.5
建安费
1200
250.05
拆迁协议
400.56
300.55
不配比结转成本
500
利息摊入成本
-582.34
合计
4030.10
查补税款计算
3
调整后预售收入
纳税申报情况
*
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
![国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/1f37542bb4daa58da0114a1d.png)
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号
![国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号](https://img.taocdn.com/s3/m/f82ae8260812a21614791711cc7931b765ce7b37.png)
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。
第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。
第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。
第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。
第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。
第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。
第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。
第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。
第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。
第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。
第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。
第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。
第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。
第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。
第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
房地产企业所得税稽查情况说明
1.如何检查房地产企业的所得税1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。
是否按工程预算结算。
3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。
检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。
房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。
分两部分计算：(1)。
已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%(2。
)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%请参考国税发（2009）31号文件。
2.如何检查房地产企业税收房产税、城镇土地使用税检查内容一、房产、土地的基本情况（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。
重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
2024年房地产营业税专项检查工作方案（2篇）
2024年房地产营业税专项检查工作方案____年房地产营业税专项检查工作方案1. 背景介绍____年，房地产行业继续保持快速发展，积累了大量的房地产营业税。
为了确保房地产行业各企业依法缴纳税款，维护税收秩序，加强对房地产营业税的专项检查势在必行。
2. 目标和任务本次房地产营业税专项检查旨在全面排查房地产企业是否依法缴纳营业税，检查重点包括税款的计算与申报、税费的缴纳、发票的合规性等方面。
具体任务如下：- 对所有经营房地产开发、销售等相关业务的企业进行全面排查- 检查企业的税务登记情况，核实是否按规定申报税款- 检查企业会计核算主体合规性，核实营业税核算是否准确- 检查企业的发票使用情况，核实是否按规定使用和开具发票- 检查企业的合同和票据真实性，核实是否存在虚假行为- 检查企业的税务筹划和避税手段，核实是否存在违法行为3. 工作重点和方案为了确保房地产营业税专项检查工作的顺利进行，我们将重点关注以下方面：3.1 检查企业的税务登记情况通过核查企业税务登记证、税务登记表和相关证明材料，核实企业是否按规定完成税务登记手续，是否纳入税务监管范围。
3.2 检查企业的税费缴纳情况通过核查企业的纳税申报表、税款缴纳凭证和税款划付等资料，核实企业是否按期足额缴纳房地产营业税，并对未缴纳或少缴纳税款的企业进行追缴和处罚。
3.3 检查企业的发票使用情况通过核查企业的发票台账、发票领用和开具情况，核实企业是否按规定使用和开具发票，避免虚开发票等违规行为。
3.4 检查企业的会计核算情况通过核查企业的会计凭证、财务报表和税务申报材料，核实企业的营业收入、成本、费用等会计核算主体合规性，确保营业税核算的准确性。
3.5 检查企业的合同和票据真实性通过核查企业的合同、票据等资料，核实是否存在虚假行为，如合同金额不实、票据重复使用等，从源头上遏制虚假交易。
3.6 检查企业的税务筹划和避税手段通过核查企业的税务筹划方案、相关协议等，核实是否存在违法行为，如利用税务优惠政策进行避税等，确保房地产企业依法纳税。
房产企业所得税汇算清缴稽查案例
房产企业所得税汇算清缴稽查案例2009-8-24 9:38【大中小】【打印】【我要纠错】某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。
检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。
A公司财务部施经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，施经理拿出早就准备好的计算底稿。
主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额；二、按照“国税发[2009]31号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%；三、按照预收账款年末余额和10%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额；四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额；五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。
为了避免差错，王组长对照“[2009]31号”文一步一步地核对施经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但施经理立马拿出了早就准备好的“国税发[2006]31号”文，王组长看后立马表示该文已废止，施经理解释说：该文虽已废止，但“[2009]31号”文未能明确的内容可以借鉴“[2006]31号”文的规定，如“[2006]31号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“[2009]31号”文对税金扣除问题就未能明确。
另外，对是否按照“[2009]31号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。
施经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对施经理说，待检查组集体讨论后再定夺。
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
怎样核算房地产开发企业的预缴企业所得税
怎样核算房地产开发企业的徐美华国税发［2003］83号文件第二条规定：“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进展结算调整。
〞此项规定有利于税收的均衡入库，但增加了企业会计核算的工作量，是企业会计核算方面的一项新内容。
如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款〞归集(转回)并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性和简化核算工作量，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、比照、开展税务稽查等工作。
具体方法为：1、预缴归集(转回)的企业所得税应在“递延税款〞核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税，贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，结算后余额应为零。
2、编制表格(详见例题)。
例：某房地产开发企业2004年7-9月预收账款、企业所得税转回数如表(1)、(2)，企业本期末利润总额为80万元，年初至上季度末预计营业利润225万元，已销售结算应抵减的营业利润为180万元，截至上季末已交企业所得税28万元(不考虑其他调整事项)。
要求计算本期末应交企业所得税额、本季所得税费用、并作有关会计分录。
(1) 预计营业利润、企业所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款利润率预计营业利润所得税率企业所得税A幢101 100000 15% 15000 33% 4950 A幢102 100000 15% 15000 33% 4950 A幢201 150000 15% 22500 33% 7425 A幢202 150000 15% 22500 33% 7425 合计500000 75000 24750 (2) 本期结算可抵减的预计营业利润、所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款实际营业利润预计营业利润营业利润差异已计提企业所得税A幢300000 48000 45000 3000 14850 101A幢300000 48000 45000 3000 14850 103A幢400000 58000 60000 -2000 19800 202A幢400000 58000 60000 -2000 19800 203合计1400000 212000 210000 2000 69300 解：表(1)(2)显示本季预计营业利润金额为7.5万元，销售结算抵减预计营业利润为21万元，应转回在递延税款中归集的企业所得税为6.93万元，那么期末就交企业所得税额=［80+本期新增预主营业利润额(225+7.5)-已结转本期销售的预计营业利润额(120+21)］×33%-28=111.5×万元；通过表(1)所得税金额计算得出“递延税款〞借方归集的企业所得税为2.475万元；本季所得税费用=8.795+6.93-2.475=13.25万元。
房地产行业税收稽查主要内容
房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
企业所得税税务检查要点
企业所得税税务检查要点一、企业所得税税务检查的目的和重要性企业所得税是指企业在一定时期内所得的经营收入减去可扣除的费用、损失、财产损失和税前准备金后应纳税额，是一种对企业经营所得征收的税收。
税务检查是国家税务机关对纳税人按照法定程序进行的财务、会计和税务管理的一种监督性活动，旨在保障税收的公平和有效征收，促进企业依法纳税，维护税收秩序的稳定。
企业所得税税务检查具有重要的意义。
一方面，税务检查可以有效防止企业逃税、偷税、漏税，确保税收的公正合理；另一方面，税务检查有助于提高企业税法意识和纳税自觉性，规范企业的财务会计制度，促进企业经营的规范化和合法化。
二、企业所得税税务检查要点1. 审核企业所得税的计算过程税务机关在进行税务检查时，首先需要核实企业所得税的计算过程。
包括核对企业的经营收入、成本费用、纳税调整等各项数据的准确性和合规性，确保企业所得税的计算结果正确无误。
2. 检查企业的账务凭证和会计记录税务机关还需要对企业的账务凭证和会计记录进行仔细审查，确保企业遵守相关的会计规范和法律法规，准确记录和报告税务相关信息。
3. 查验企业的票据和凭证税务机关会对企业的票据和凭证进行查验，包括销售发票、购买发票、收据等，确保企业所得的真实性和合法性，防止虚开发票等违法行为。
4. 检查企业的相关合同和协议税务机关还需要对企业的相关合同和协议进行检查和核实，包括销售合同、采购合同、劳动合同等，以确定企业的经营活动是否符合法律法规的要求。
5. 核查企业的资产负债情况税务机关还需要核查企业的资产负债情况，包括资产的真实性和价值的合理性，以及负债的合规性和计算的准确性。
同时，税务机关还会审查企业的资产减值准备和坏账准备等情况。
6. 考察企业的税务申报和纳税义务履行情况税务机关在进行税务检查时，还会考察企业的税务申报和纳税义务履行情况。
包括核对企业的报税申报表和纳税缴款凭证等，以确保企业按照法律法规的要求进行申报和缴款。
税务检查的三种常用方法
税务检查的三种常用方法
一、现场检查法
现场检查是税务机关在查实纳税人的缴税义务行为情况时，采取的有效方法，旨在调查纳税人的纳税行为，追究纳税义务。
现场检查主要包括现场检查、现场勘察等。
1、现场检查
现场检查就是税务机关对纳税人及其代理人进行现场检查，检查纳税人的纳税义务是否落实，其财务账簿是否准确及可信，是否存在漏税行为等。
2、现场勘察
现场勘察是税务机关到到纳税人的经营地或办公场所，观察纳税人的纳税义务是否落实，其财务账簿是否准确及可信，是否存在漏税行为等。
二、稽查核实法
稽查核实法是税务机关采取的另一种主要检查措施，即：税务机关对纳税人的财务账簿及相关资料进行有关核实，以核实纳税人的应交的税款的正确性。
1、账簿核实
账簿核实是税务机关对纳税人的财务账簿及相关资料进行审计，以核实纳税人的应交的税款的正确性。
2、实物核实
实物核实是税务机关对纳税人的财产、原材料、库存及其他与纳
税义务有关的实物进行检查，以核实纳税人的应交的税款的正确性。
三、税收行为分析
税收行为分析是税务机关采取的另一种检查措施，即：通过分析企业的经营行为，比较其应缴的税款是否与实际缴纳的税款相符，是否存在漏税行为等。
1、抽样检查
抽样检查是税务机关对企业的某一项收入、支出、账簿及其他资料等进行抽样检查，以核实纳税人的应交的税款的真实性。
2、价格对比
价格对比是税务机关对企业的某一项购销交易或者自产自销交
易的价格进行检查，以核实纳税人的应纳税款的正确性。
企业所得税税务合规核查方法
企业所得税税务合规核查方法一、概述企业所得税是企业按照法律规定缴纳的一种税款，涉及到企业的日常经营和财务活动。
在现代社会中，为了确保企业的合规运营，税务部门需要对企业进行税务合规核查，以确保企业遵守相关税法法规，履行纳税义务。
本文将介绍企业所得税税务合规核查的方法和步骤。
二、企业所得税税务合规核查的方法1. 内部审核内部审核是企业进行税务合规核查的重要环节。
企业应建立内部稽查机构，负责对企业的财务数据进行审核和核查。
内部审计人员应具备税务相关知识，并能够熟悉企业的财务和税务情况。
他们应该对企业的税务合规性进行全面、系统地检查，包括企业登记、发票、账簿、财务报表等方面。
2. 外部审计外部审计是指由独立审计师或审计机构对企业的财务数据进行审计。
外部审计师应具备相关的专业知识和经验，能够全面、客观地评估企业的税务合规性。
外部审计一般包括财务报表审计和税务审计两个环节。
财务报表审计是针对企业财务报表的真实性、准确性和完整性进行审查，而税务审计则主要关注企业所得税的合规性。
3. 税务稽查税务稽查是税务部门对企业所得税的合规性进行核查的过程。
税务稽查人员依法享有稽查权，可以进入企业进行实地检查，并有权要求企业提供相关的财务和税务文件。
税务稽查主要是针对企业的纳税申报情况、税收减免优惠政策的合规性、税务计算和预缴情况等方面进行核查。
4. 外部顾问企业还可以聘请专业的税务顾问进行咨询和指导，帮助企业确保税务合规性。
税务顾问具备丰富的税务知识和经验，能够根据企业的具体情况提供个性化的税务合规建议。
他们可以协助企业进行税务风险评估和合规性检查，提供合规培训和政策解读等服务。
三、企业所得税税务合规核查的步骤1. 收集企业信息税务部门首先需要收集企业的基本信息，包括企业登记信息、税务登记信息、财务报表等。
这些信息对于税务部门了解企业的经营状况和纳税情况非常重要。
2. 预审核查税务部门对收集到的企业信息进行初步核查，主要是检查企业的基本情况是否符合法律规定，如企业类型、注册资本、经营范围等。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
企业所得税税务检查要点
企业所得税税务检查要点引言企业所得税是指企业在一定的时期内，根据法律规定计算所得税负的一种税收。
作为一项重要的税收，企业所得税的征收和管理需要进行税务检查。
本文将介绍企业所得税税务检查的要点，以帮助企业遵守税收法规并确保合规。
检查要点在进行企业所得税税务检查时，税务部门通常会关注以下要点：1. 税务登记和纳税申报企业应在设立之初进行税务登记，并按规定时间和方式进行纳税申报。
税务部门会核对企业的税务登记信息和纳税申报表，确保其准确性和完整性。
2. 所得确认企业所得税的计算需要对企业所得进行确认。
税务部门会审查企业的财务报表、会计凭证等文件，确定企业的应税所得额。
在进行所得确认时，税务部门通常会关注以下方面：•企业的收入情况：税务部门会核对企业的销售收入、其他经营收入等，确保收入的真实性和合法性。
•企业的本钱和费用：税务部门会核对企业的本钱和费用，确保其合理性和合法性。
•非经常性损益的处理：税务部门会审查企业非经常性损益的处理，确保其符合税收法规的规定。
3. 减免税优惠政策的适用企业所得税法规定了一系列的减免税优惠政策，企业可以根据自身情况适用相应的减免税政策。
税务部门会核查企业是否符合减免税政策的条件，并审查企业的减免税申报。
企业应及时了解相关政策，并在申报时提供相关的证明材料和资料。
4. 跨地区经营和跨国经营的税务处理对于跨地区经营和跨国经营的企业，税务部门通常会关注其税务处理情况。
企业应了解相关的税收法规和政策，确保企业的税务处理符合规定，并按要求进行税务申报。
5. 审计和检查事项的处理税务部门在进行税务检查时，有可能发现企业的审计和检查事项。
企业应配合税务部门的审计和检查，并按要求提供相关的资料和证明。
企业也应及时处理审计和检查事项，确保企业的合规性。
总结企业所得税税务检查是税务部门对企业纳税情况的审查和监管，对企业而言具有重要的意义。
企业应严格遵守税收法规和政策，确保税务登记和纳税申报的准确性和完整性；正确确认企业所得，合理处理本钱和费用；适用减免税优惠政策时，提供相关证明和资料；对于跨地区经营和跨国经营的企业，要了解相应的税收法规和政策，确保税务处理合规；并配合税务部门进行审计和检查，并及时处理审计和检查事项。
房地产开发企业税收审计的重点和方法
房地产开发企业税收审计的重点和方法一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段房地产开发的主要程序包括四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。
房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。
常见的偷逃税手段主要有:(一)获取土地使用权阶段主要以合作建房的形式偷逃税款。
,(以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。
另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。
,(利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。
(二)建设施工阶段,(建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。
,(建设方提供材料(即甲供材方式)价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。
,(长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。
(三)预售和销售阶段,(偷逃流转环节税收(,)收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。
开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。
少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。
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如何检查房地产开发公司的企业所得税
2005年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第四次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。
作为税务主管机关我们也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施和检查重点内容。
下面我根据收集到的资料信息，探讨一下对房地产公司企业所得税税务检查的方式方法。
如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，不能达到稽查效果。
房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。
房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。
审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，有大量的文字资料需要参考，财务数据相对滞后、资料单一，缺少参考资料，无法发现问题，所以检查中应该从以下几方面入手：
第一，要收集纳税人的基本信息
要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。
资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。
第二，要收集开发项目的基本信息
开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。
第三，要实地检查，审查销售平面图
要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。
第四，要审查帐务资料
要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。
从收入、费用、税金三方面审核。
（一）收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
（二）税前扣除项目检查要点
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。
当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。
18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。
22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。
24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
第五，要注重外调内查
要与地税沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。
在帐务检查中发现有问题的发票或资金也要及时落实。
第六，要注重核对帐实是否相符
注意核对库存商品与帐面是否相符，有无其他可能出现的问题，自用和视同销售的情形。