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市

场

篇

壹、上海市总体市场现状分析

一、上海房地产市场最新经济政策

1.蓝印户口、住房信贷政策取消

从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002

年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。

2.上海调整购房契税标准，取消政府补贴

2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。

3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率

上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。

4.投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路

上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。

5.上海——中环线规划工程

为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。

6.“三环+三纵三横+十三射”

上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在2005年完成。

7.预售商品住房交易执行新规定

从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测

结果与合同面积的差异处理办法。

8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通

知》

2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。

9.上海市配套商品房建设启动

2002年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有5块基地共72万平方米。此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。

10.第一个房地产资金信托产品在沪推出

上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。

11.上海明确2003年底创建国家园林城市

上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到2003年底创建国家园林城市，中期目标实现市民出门500米可见3000M2大型绿地，出门3公里有一座300亩以上的区级公园，5公里范围内有一座1000亩以上相当于动物园、植物园大小的市级大公园。

12.绿化建设重头戏，“一纵两横”

“一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。在未来几年上海将在苏州河沿岸建设8块大型集中绿地，新增绿化面积78万平方米，从而使苏州河沿岸绿化面积达到102万平方米。

在沿岸路主干道沿线，除完成5万平方米的延中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建20块4万平方米以上的大型绿地。

二、上海房地产市场其它相关信息：

1．2002年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长了9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。

2．2002年一季度，全市完成固定资产投资总额289.7亿元，比去年同期增长21.2%。

3．2002年一季度，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额41.8%。

4．截止2002年9月底，全市商品房空置面积为779万平方米，其中住宅452万平方米，比去年同期减少28%，而空置一年以上的住宅为222万平方米，比去年同期减少28%。

三、上海房地产（2002年1—9月）市场数据分析

1、市场信息数据汇总

2.市场数据分析

●2002年1—9月和去年同期相比，房地产开发投资额增加31.4%，商品

房新开工面积和商品房竣工面积分别增加24.9%和48.3%，完成土地开发面积增加2.2%

●2002年1—9月商品房批准预售面积比去年同期增加80.4%，但商品房

批准预售面积和实际预售面积之比仍达到1：1.009，实际预售面积大于批准预售面积，商品房批准销售面积比去年增加10.3%。

●2002年1—9月商品房预售与去年同期比较，增加45.1%，登记预售面

积达1868万平方米。

●2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占96.7%，

办公占1.3%，商业占1.9%。

●2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交套数统计，小于3000元/

平方米的低价位商品房占16.0%，而中价位商品房占55.2%，中高价位商品房占20.1%，大于7000元/平方米的高价位商品房仅占8.6%。

●2002年1—9月预售的商品房中，以成交面积统计，本市居民购买占

75.3%，外地人士购买比为19.0%，境外人士购买比为5.7%。

●2002年1—9月登记预售的商品房中，主力房型仍为面积从70—150平

方米的二房或三房，占总套数的79.5%。

●2002年1—9月商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山、分别

占全市预售总量的20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。

●2002年1—9月存量房交易继续稳步上升，达1281万平方米，比去年同

期增加26.5%，其中住宅占75.2%。

●2002年1—9月已售全市房地产期房抵押建筑面积为2528万平方米，约

11万件，比去年同期增加54.8%，其中个人抵押10.8万件，1374万平方米，抵押贷款金额为375亿元，而房地产现房抵押建筑面积为3702万平方米，比去年同期增加14.2%，抵押贷款金额为857亿元。

综上所述：

●2002年1—9月上海房地产市场开发投资继续保持高速增长，一级市场

上土地出让速度不减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。

●值得关注的是，第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出下降的态

势，也是今年以来首度出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积的情况。

●商品房价格经过了长时间的上涨之后，其房价重心已移至每平方米

5000元左右，价格范围在每平米3000—7000元的商品房占据了市场总成交量的七成，上海楼市呈现出“价格重心上移，高端迅速增长，低