房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如何清算Prepared on 22 November 2020房地产企业土地增值税如何清算房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
房地产开发企业土地增值税的会计处理
由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。
(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。
开发写字楼的土地增值税：1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220,2、加计扣除金额=2000*20%=400，3、增值额=5000-（2220+400）=2380.，4、增值率=2380/2220=117%,5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法1. 引言土地增值税是指在国家对土地进行出让或者转让时，按照土地的增值额计算并向国家缴纳的一种税收。
预缴土地增值税是指在土地出让合同签订前，预先根据土地的预计增值额计算出的税款，并在交付土地时一次性缴纳。
本文将介绍土地增值税预缴的计算方法。
2. 土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：土地增值税 = 土地增值额× 税率其中，土地增值额是指土地所有权转让价款与土地取得成本之差。
税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
3. 土地增值额的计算方法土地增值额的计算方法取决于土地的具体情况和使用情况。
一般来说，土地增值额可以通过以下几种方式计算：3.1 简化计算法简化计算法是指根据土地取得成本和土地转让价款之间的差额来计算土地增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额不大的情况。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地转让价款 - 土地取得成本3.2 评估法评估法是指通过独立的评估机构对土地进行评估，计算土地的市场价值，然后再计算土地的增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额较大或者取得成本无法明确的情况。
具体计算步骤如下：3.2.1 委托评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值。
3.2.2 计算土地增值额 = 土地转让价款 - 土地市场价值3.3 成本计算法成本计算法是指根据土地的实际取得成本和土地增值率来计算土地的增值额。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地实际取得成本× 土地增值率其中，土地增值率是根据土地所在地区的市场情况和土地用途来确定的。
4. 税率的确定土地增值税的税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
一般来说，土地增值税的税率在30%到60%之间。
具体的税率可以从国家税务局或地方税务局获取，也可以在相关政府部门的官方网站上查询。
5. 示例下面通过一个示例来说明土地增值税的预缴计算方法：某地区的一块土地的市场价值为100万元，购买时的价格为80万元。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划一、土地增值税的会计核算土地增值税是指国家对土地利用权有偿出让所得收取的一种税金，也是房地产企业在取得土地使用权后需向国家缴纳的税费。
根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，房地产企业在土地出让时应按照土地增值税法规定的税率缴纳土地增值税。
土地增值税的会计核算主要包括以下几个方面：土地增值税是属于成本支出的一种税费，房地产企业在取得土地使用权后，需要计提土地增值税准备金。
土地增值税的计提可根据企业实际情况按照税率和实际出让价格进行核算，计提土地增值税准备金的目的是为了确保税费的及时缴纳和税收成本的合理分摊。
2.土地增值税的确认土地增值税的确认是指在土地出让合同签订后，确认实际应缴纳的土地增值税金额。
房地产企业在土地出让后需及时确认应缴纳的土地增值税金额，并及时支付给税务部门。
土地增值税的确认需要根据相关法律法规和税务规定进行核算，确保税务缴纳的准确性和合规性。
房地产企业在缴纳土地增值税时，可以根据相关规定进行土地增值税的进项抵扣。
房地产企业在购进土地时支付的土地增值税可以作为进项税额进行抵扣，在计算应缴纳的土地增值税时可以减少相应的税额，从而减少税负和税收成本。
二、土地增值税的纳税筹划土地增值税的纳税筹划是指房地产企业在计提和确认土地增值税时，通过合理的筹划和规划，降低税收成本，优化税务结构，提高企业的税收效益。
土地增值税的纳税筹划主要包括以下几个方面：1.合理的土地增值税计提策略2.积极利用土地增值税抵扣政策3.合理规避土地增值税风险房地产企业在进行土地出让和土地增值税的纳税过程中，应积极规避土地增值税风险，避免因不当操作和规避行为导致税收风险和税务纠纷。
可以通过加强内部控制和管理，规范税务操作和遵循税法法规，降低土地增值税的相关风险，确保企业的合规经营和健康发展。
4.优化土地增值税缴纳时机房地产企业可以通过优化土地增值税的缴纳时机，降低税收成本和资金占用成本。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划房地产企业土地增值税是指房地产企业在土地的交易过程中所产生的增值部分需要缴纳的税款。
土地增值税是我国法律规定的一种税种，它的征收对象是土地所有者，即房地产企业。
以下是有关房地产企业土地增值税的会计核算和纳税筹划的相关内容。
一、会计核算：1.土地增值的确认：当房地产企业取得土地使用权、使用权变更或者出售土地时，需要将土地增值计入当期损益。
土地增值的计算方法为：取得土地时的价格或者成本减去土地取得时的账面价值。
2.土地增值税的计提：根据税务政策规定，房地产企业需要根据土地增值税税率计算并计提土地增值税。
计提土地增值税的记账分录为：借记土地增值税，贷记应交税费。
3.土地增值税的结算：房地产企业需要在每个纳税期限内，向税务机关申报和缴纳土地增值税。
申报时需要填写土地增值税的纳税申报表，并提交相关的财务报表和税务文件。
二、纳税筹划：1.合理安排房地产企业的业务结构：通过合理规划房地产企业的业务结构，可以降低土地增值税的税负。
合理安排土地的使用权转让时间和方式，避免过度频繁的土地交易。
2.利用税收优惠政策：根据国家税收政策的变化，房地产企业可以灵活运用税收优惠政策，减少土地增值税的负担。
利用减免税和抵扣税款等政策，减少土地增值税的应缴税额。
3.开展税务合规操作：房地产企业应遵守税法，合理规避税务风险。
规范土地交易流程，完善相关税务资料，按照规定申报纳税，避免税务纠纷。
对于房地产企业来说，土地增值税的会计核算和纳税筹划非常重要。
合理进行土地增值税的会计核算，能够准确反映土地增值的金额；通过纳税筹划，可以降低土地增值税的税负，提升企业的竞争力和盈利能力。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税的计算与会计处理
土地增值税的计算与会计处理一、计算土地增值额：1.土地增值额的计算公式为：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税、契税和印花税。
2.土地转让价款是指土地使用权转让时支付的价款。
3.土地取得成本包括原土地使用权取得价款、土地自然增值等。
4.土地增值税、契税和印花税是计算土地增值额时需要扣除的其他费用。
二、土地增值税的计算：1.土地增值税的计算公式为：土地增值税=土地增值额×税率。
2.税率根据地区不同而有所差异，一般为20%。
具体税率可根据不同地区的法规进行调整。
3.计算出的土地增值税应在土地使用权转让时一次性缴纳。
三、土地增值税的会计处理：1.土地增值税以及其他相关税费是土地使用权转让的必要成本，应计入土地转让成本中。
2.在会计记录方面，如果企业是土地使用权的买方，应当在购买土地时将所支付的土地增值税和其他税费计入土地成本账户。
3.如果企业是土地使用权的卖方，在土地转让时应从所得的土地转让价款中扣除土地增值税和其他税费，并将扣除后的净款计入收入账户。
4.在企业的资产负债表中，土地的账面价值应为土地取得成本减去土地增值税和其他税费。
四、税务申报和缴纳：1.企业在进行土地使用权转让时，要按照国家相关法律法规的规定，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
2.企业应及时提供相关的税收凭证和资料进行申报，遵守税务机关的要求，如有需要，应当配合进行税务检查和核实。
3.税务机关对企业进行土地增值税的核实和计算有权力，企业应当提供真实、准确的数据资料。
总结：土地增值税的计算和会计处理是企业在进行土地使用权转让时必需了解和遵守的规定。
企业要根据相关法律法规规定，并按照相关会计准则的要求，在会计处理和税务申报方面准确记录和计算土地增值税和其他相关税费。
通过合规的处理，企业可以有效避免税务风险和纳税纠纷，确保企业的经营合法合规。
房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除（3）增值额超过扣除项目金额100％，项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划房地产企业是指以房地产开发、销售、租赁等为主营业务的企业。
由于土地是房地产企业重要的生产要素，土地增值税是房地产企业经营过程中必须面对的税种之一。
本文将从土地增值税的会计核算和纳税筹划两个方面进行探讨。
一、土地增值税的会计核算土地增值税是一种流转税，属于增值税的一种特殊形式。
土地增值税的会计核算是房地产企业在经营过程中必须按照国家税法和会计准则进行的一项重要工作。
1. 土地增值税的计算在计算土地增值税时，需要确定以下几个要素：增值额、计税价格、纳税率和应纳税额。
增值额 = 出售土地的实际成交价–取得土地的购置成本–累计抵免额计税价格 = 出售土地的实际成交价 *（1 + 增值税率）应纳税额 = 计税价格–（出售土地的实际成交价–增值额）2. 土地增值税的会计科目土地增值税的会计科目分为应交土地增值税和土地增值税代扣代缴两个科目。
应交土地增值税是指房地产企业应根据纳税法定期通知的计税价格和税率计算出的土地增值税，而土地增值税代扣代缴是指企业购买土地时支付的土地增值税。
应交土地增值税的会计科目主要有：借：应交税费贷：应付土地增值税二、土地增值税的纳税筹划为了降低土地增值税的纳税负担，房地产企业可以通过合理的筹划来进行税务优化。
1. 合理选择土地购置方式房地产企业在购置土地时，可以选择兼并、股权、拆分等方式，通过转移土地的所有权或权益来减少土地增值税的纳税基数。
2. 合理安排土地转让时机房地产企业在转让土地时，可以合理安排转让时机，选择适当的市场环境和政策环境来减少土地增值税的纳税额。
3. 利用土地增值税抵免政策根据国家相关政策，房地产企业可以将土地增值税抵免额降低到最低限度，从而减少土地增值税的纳税额。
土地增值税是房地产企业必须面对的税种之一，对于房地产企业而言，合理的土地增值税会计核算和纳税筹划可以降低税务风险，优化税务结构，提升企业竞争力和盈利能力。
房地产企业需要加强对土地增值税相关政策的了解，依法进行会计核算和纳税筹划工作。
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？引言这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数适用税率如下：举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
预缴土地增值税的财税处理
预缴土地增值税的财税处理房地产企业开发周期长，销售开发产品一般是采取预售方式，为了均衡入库税款目的，土地增值税采取了平时预征、达到清算条件后进行土地增值税清缴、多退少补的办法。
一、土地增值税的预缴目前国家税务总局出台的关于房地产企业预缴土地增值税的计税依据有两种：一是预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率。
增值税采用一般计税方法：预收款/(1+9%)★土地增值税预征率。
需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。
部分观点认为不含增值税收入=含增值税收入-销项税额=含增值税收入-(含增值税收入-±地价款)/(1+9%)x9%β如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。
增值税采用简易计税方法：预收款/(1+5%)*土地增值税预征率。
二是增值税采用一般计税方法：应预缴税款二(预收款-预收款/(1+9%)*3%)*±地增值税预征率；增值税采用简易计税方法：(预收款-预收款/(1+5%)*3%))*±地增值税预征率。
国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。
从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。
需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。
例如，湖北省规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
二、预缴土地增值税的税前扣除企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。
房地产企业土地增值税的会计如何核算
房地产企业⼟地增值税的会计如何核算我们很多⼈对于题⽬中提到的问题，其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻，但这都是和我们的⽣活息息相关的，有了解的必要，今天店铺⼩编整理了相关的知识，⼀起往下⾯看看吧。
1.预缴⼟地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收⼊，会计处理为：借：银⾏存款;贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴⼟地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交⼟地增值税;贷：银⾏存款。
此时，由于收⼊未能确认，不能将预缴的税⾦计⼊当期损益。
2.计提和预提⼟地增值税的核算。
预收款项确认为收⼊时，借：预收账款;贷：主营业务收⼊。
同时，对已缴纳的税⾦，计提⼟地增值税并计⼊当期损益，借：营业税⾦及附加;贷：应交税费应交⼟地增值税。
⼟地增值税是取得预收款时先预缴税⾦，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发⽣制原则和收⼊与费⽤配⽐原则，企业还需要预提⼀定⾦额的⼟地增值税，以避免低估费⽤和负债、⾼估利润。
预提该部分税⾦时，借：营业税⾦及附加;贷：其他应付款预提⼟地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬，因为从税法⾓度讲，纳税义务还没有发⽣，计⼊应交税费易引起误解。
在这⾥，计提是根据预缴的税款提取的⼟地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的⼟地增值税，实务中计提与预提往往混⽤。
3.汇算清缴⼟地增值税的核算。
汇算清缴⼟地增值税时，如果总税款⼤于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税⾦及附加”科⽬，贷记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬，同时，借记“其他应付款预提⼟地增值税”科⽬，贷记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬;如果总税款⼩于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬，贷记“营业外收⼊”科⽬，同时，借记“其他应付款预提⼟地增值税”科⽬，贷记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬。
实际补交税款时，借记“应交税费应交⼟地增值税”科⽬，贷记“银⾏存款”科⽬。
4.确认递延所得税资产。
房地产企业预提⼟地增值税后计⼊其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账⾯价值与计税基础的不⼀致，形成可抵扣暂时性差异，从⽽需要确认相应的递延所得税资产。
怎样计算预缴土地增值税
怎样计算预缴土地增值税
首先需要计算土地增值额，即购买方取得土地使用权或者房屋所有权后，将其转让给他人所获得的收益与购买成本的差额。
土地增值额的计算
公式为：土地增值额=转让价款-取得成本-相关税费-公共基础设施配套费用。
2.确定税率：
-非居民用地和未利用用地的征收标准为30%。
-用于一般住宅或非住宅的征收标准为40%。
-用于经营性地产的征收标准为50%。
-用于政府投资建设的军队用地的征收标准为60%。
-用于农村集体经济组织和农民个人家庭建房的征收标准为70%。
根据转让的土地性质和用途，确定对应的税率。
3.计算土地增值税：
将土地增值额与对应的税率相乘，得到预缴土地增值税的金额。
计算
公式为：预缴土地增值税=土地增值额×税率。
需要注意的是，预缴土地增值税的计算只是一种估算，实际交纳的土
地增值税金额将在土地转让交易完成后进行核算并进行补缴或退还的调整。
4.缴纳预缴土地增值税：
根据税务部门的规定，购买方需要在办理不动产登记手续时，向税务部门缴纳预缴土地增值税。
购买方可以凭借出具的不动产转让合同和其他相关证明材料，向税务部门申报并缴纳预缴土地增值税。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。
对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。
对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点一、土地增值税的结算1.应纳土地增值税：土地增值税是指房地产开发企业在不动产转让时，根据国家有关规定，按照不动产转让收入减除可预先征收的营业税、城市维护建设税、地方教育费附加后的余额计算，由开发企业负责缴纳的一种税费。
2.纳税依据：不动产转让的收入减去不动产原值、取得不动产权利所支付的费用和转让不动产权利所需支付的费用后的余额为纳税依据。
3.税率：土地增值税的税率根据不同地区和不同性质的不动产而有所不同，一般在5%~30%之间。
4.征收时点：进行土地增值税的结算是在不动产转让完成后，即办理了不动产权属变更手续或办理了不动产转让登记手续后，按照不动产转让的收入进行计算和结算。
1.增值税的计税依据：增值税的计税依据是指企业在销售商品或提供应税劳务时，从销售额中扣除可预征的增值税税款和应纳税的相关费用后的余额。
对于房地产开发企业来说，增值税的计税依据是指不动产转让的收入。
2.不动产转让的收入：不动产转让的收入是指房地产开发企业通过预售楼盘、二手房转让等方式所获得的销售收入。
3.扣除可预征的增值税税款：房地产开发企业在计算增值税时，应按照国家有关规定，根据销售额扣除可预征的增值税税款。
可预征的增值税税款是指根据销售额计算出来的增值税金额。
4.应纳税的相关费用：应纳税的相关费用是指企业在销售商品或提供劳务过程中所发生的成本、费用和税款。
5.税率：增值税的税率根据不同地区和不同性质的不动产而有所不同，一般在5%~17%之间。
6.征收时点：增值税的征收时点是按照发生货物销售或提供劳务的时间来计算，一般是按照商品销售发生时间征收。
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
一、土地增值税的计算方法：
1.计算应税土地增值额：
应税土地增值额=(转让价格-实际取得土地价格)×(1-20%)
其中，转让价格为该土地的预计销售价格或市场价格，实际取得土地价格为该土地的购买价。
2.计算土地增值税金额：
土地增值税金额=应税土地增值额×30%
二、土地增值税的会计处理：
1.计提土地增值税：
当企业购买土地后，需根据税收政策计提土地增值税。
计提土地增值税的时点一般为土地使用权确权的时间。
计提土地增值税的会计科目为应交税费-土地增值税。
2.支付土地增值税：
当土地转让时，企业需要向国家税务部门交纳土地增值税。
支付土地增值税的会计科目为银行存款、现金等流动资产所在科目-应交税费-土地增值税。
三、土地增值税的纳税申报和核定：
纳税核定是指税务机关对纳税申报的企业进行审核，核定其应纳税款的程序。
核定时，企业需要提交相关的资料，包括土地转让合同、土地评
估报告、增值税发票等。
税务机关会对这些资料进行审核，核定企业的应纳税款额，并将核定结果通知企业。
四、土地增值税的税款清缴：
企业收到税务机关发放的《土地增值税纳税通知书》后，需按规定时间向税务机关缴纳土地增值税款。
缴税时，企业需携带相关的资料，包括纳税申报表、核定通知书、税款缴纳凭证等。
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法一、按照一般计税方法计算预缴税额：1.确定应纳税土地增值额：应纳税土地增值额=土地出让价格-土地取得成本-减除费用-减计增值额。
土地出让价格是指土地的出让金额，一般是由土地出让合同约定的。
土地取得成本是指购买土地的实际成本，包括购地款、契税等。
减除费用是指土地出让者在土地取得成本中扣除的费用，包括建设费用、补偿费用等。
减除费用需要审核后才能得到确认。
减计增值额是指依法减计的土地增值额的额度，根据不同情况有不同的减计增值额的计算方法。
2.确定税率：根据不同地区和不同类型的土地，税率也有所不同。
税率一般是由当地税务部门规定的。
3.计算预缴税额：预缴税额=应纳税土地增值额×税率。
二、按照简易计税方法计算预缴税额：1.确定法人企业幅度控制的土地增值额：法人企业幅度控制的土地增值额=（土地出让价格-土地取得成本）×30%。
2.确定个体工商户和其他纳税人幅度控制的土地增值额：个体工商户和其他纳税人幅度控制的土地增值额=（土地出让价格-土地取得成本）×50%。
3.确定税率：依法规定的税率一般是20%。
4.计算预缴税额：预缴税额=幅度控制的土地增值额×税率。
需要注意的是，预缴税额并非最终需要缴纳的土地增值税，只是在土地交易完成后，用于办理土地证书发证手续的预缴款项。
最终的土地增值税需要在办理土地证书发证手续后，根据实际的土地增值额和税率进行计算。
在预缴土地增值税时，还需要提供相应的材料和缴款凭证，例如土地出让合同、土地取得成本材料等。
同时，预缴税款也可以选择一次性缴纳、分期缴纳等方式，具体方式可根据实际情况和规定进行选择。
总之，土地增值税预缴的计算方法主要是通过确定应纳税土地增值额和税率，计算预缴税额。
根据不同的计税方法，预缴税额的计算方法也有所不同。
在办理预缴土地增值税时，需要提供相应的材料和缴款凭证，并按照实际情况和规定选择缴款方式。
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。
但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。
预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。
假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2016年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2016年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000>2%=200万元。
二、汇算清缴的方法。
土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未由售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。
清算时间的确定。
土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。
房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经由租或自用的。
取得销售许可证满三年仍未销售完毕的。
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
省税务机关规定的其他情况。
收入的确认。
房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点：1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
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房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会
计处理
1土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税
方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方
法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地
增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销
售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则：
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：
土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元
预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：
应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。
从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。
国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：
借：应交税费-应交土地增值税20
贷：银行存款20
待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附
加科目：
借：税金及附加20
贷：应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的
要求和收入成本的配比原则。
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用一待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。
我认为这样处理“应交税费-应交土地增
值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末
资产负债状况的合理性和公允性。
所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。