投资估算
可行性研究报告投资估算和资金筹措
可行性研究报告投资估算和资金筹措一、投资估算在项目可行性研究中,投资估算是非常重要的一部分。
投资估算的目的是科学合理地估计项目的投资成本,为项目决策、资金筹措和投资风险评估提供依据。
1.建设投资估算建设投资估算是项目实施过程中需要的全部资金。
它涉及到土地购置、建筑物修建和装修、设备和工艺引进、原材料采购等方面的费用。
在进行建设投资估算时,需要考虑以下几个方面:(1)土地购置费用:根据市场价格和项目地块的位置、用途等因素来确定土地的购置费用。
(2)建筑物修建和装修费用:根据项目的规模、建筑标准和装修要求等来估算修建和装修费用。
(3)设备和工艺引进费用:根据项目的生产工艺和设备需求,结合市场价格来估算设备和工艺引进费用。
(4)原材料采购费用:根据项目的产量和原材料价格来估算原材料的采购费用。
经过详细的分析和计算,我们预计该项目的建设投资为XX万元。
2.运营投资估算运营投资估算是项目运营过程中所需的资金,包括日常生产、人员管理、市场推广和设备维护等方面的费用。
在进行运营投资估算时,需要考虑以下几个方面:(1)生产费用:包括人工费用、能源费用、设备维护费用等。
(2)人员管理费用:包括工资、社保、福利等。
(3)市场推广费用:包括广告宣传、促销活动等。
(4)设备维护费用:包括设备检修、更换零部件等。
经过详细的分析和计算,我们预计该项目的运营投资为XX万元。
二、资金筹措1.自有资金自有资金是指项目方自身拥有的资产和收入,包括现金、银行存款、固定资产、持有的股权等。
自有资金的使用可以减少对外借贷和股权融资的需求,降低债务负担和股权稀释的风险。
2.借款借款是通过向银行、金融机构或个人借款的方式来筹措资金。
在选择借款方式时,需要考虑借款利率、借款周期、还款方式等因素,并评估借款对项目的经济效益和风险影响。
3.股权融资股权融资是指通过发行股票,向投资者筹集资金的方式。
股权融资可以为项目提供大额资金,但同时也会导致股权稀释和股东权益分散的问题。
投资估算
前述几种方法主要是计算设备工器具购 前述几种方法主要是计算设备工器具购 置费、建筑安装工程费、 置费、建筑安装工程费、工程建设其他 费用。 费用。 基本预备费=(设备及工、器具购置费+ 基本预备费 (设备及工、器具购置费 建筑安装工程费用+工程建设其他费用 工程建设其他费用) 建筑安装工程费用 工程建设其他费用) ×基本预备费率 基本预备费率通常为5%~10%。 。 基本预备费率通常为
主体专业系数法
• 以拟建项目主要的、投资比重较大并与生产能力 拟建项目主要的、 直接相关的工艺设备的投资( 直接相关的工艺设备的投资(包括运杂费及安装 为基数,根据已建成的同类项目的统计资料, 费)为基数,根据已建成的同类项目的统计资料, 计算出拟建项目的各专业工程(总图、土建、 计算出拟建项目的各专业工程(总图、土建、采 给排水、管道、电气及电信、 购、给排水、管道、电气及电信、自控及其他费 用等)占工艺设备投资的百分比, 用等)占工艺设备投资的百分比,据以求出各专 业工程的投资,将各部分投资费用( 业工程的投资,将各部分投资费用(包括工艺设 备费)相加求和,即为项目的总费用。 备费)相加求和,即为项目的总费用。计算公式 为: C=E(1+f1P1+ f2P2+ f3P3+…)+I ( 式中: 分别为各专业工程费用的百分比。 式中: Pi——分别为各专业工程费用的百分比。 分别为各专业工程费用的百分比
(2)指标估算法 )
• 是根据以往统计的或自行测定的投资估算指 标城一待估项目的估算工程量, 标城一待估项目的估算工程量,得到估算投 资额。应根据项目的设计深度, 资额。应根据项目的设计深度,选用不同的 指标形式,同时要根据国家有关规定、 指标形式,同时要根据国家有关规定、投资 主管部门或地区颁布的估算指标, 主管部门或地区颁布的估算指标,结合工程 的具体情况编制。 的具体情况编制。 拟新建一幢300间客房的中等旅馆,已建 间客房的中等旅馆, 例:拟新建一幢 间客房的中等旅馆 类似工程的技术经济指标为30万元 万元/间 类似工程的技术经济指标为 万元 间。试估 算新建旅馆的投资额。 算新建旅馆的投资额。 新建旅馆的估算投资=30×300=9000万元 解:新建旅馆的估算投资 × 万元
投资估算概述powerpoint47页
序号
费用名称
估算说明
合计
其中:外币
1
建设投资
1.1
建筑工程费
1.2
设备购置费
1.3
安装工程费
1.4
工程建设其他费用
1.5
基本预备费
1.6
涨价预备费
2
建设期利息
3
流动资金
项目总投资(1+2+3)
第五节 项目总投资与分年投资计划
分年投资计划表的编制
一、建设投资简单估算法
一、建设投资简单估算法
比例估算法以拟建项目的工艺设备投资为基数进行估算该方法是以拟建项目的工艺设备投资为基数,根据已建成的同类的已建项目的有关资料,各专业工程(如总图、土建等)占工艺设备投资的比重,求出拟建项目各专业工程的投资,然后把各部分投资相加求和,再加上拟建项目的其他有关费用,其总和即为拟建项目的建设投资。
流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金,不包括运营中临时性需要的资金。流动资金估算的基础主要是营业收入和经营成本,因此,流动资金估算应在营业收入和经营成本估算之后进行。流动资金估算方法有扩大指标估算法或分项详细估算法。
扩大指标估算是参照同类企业流动资金占营业收入的比例(营业收入资金率)或流动资金占经营成本的比例(经营成本资金率)或单位产量占用流动资金的数额来估算流动资金。
C-拟建项目的建设投资;E-设备购置费Ki-管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数;Kc-管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估算系数;
一、建设投资简单估算法
系数估算法设备及厂房系数法该方法是在拟建项目工艺设备投资和厂房土建投资估算的基础上,其他专业工程参照类似项目的统计资料,与设备关系较大的按设备投资系数计算,与厂房土建关系较大的按厂房土建投资系数计算,两类投资相加,再加上拟建项目的其他有关费用即为拟建项目的建设投资。
2023年咨询工程师考试 第05讲 投资估算与资金筹措
四、投资估算与资金筹措★★四、投资估算与资金筹措★★ (一)投资估算 1.投资估算的作用与要求 (1)投资估算的作用(选择) 1)投资估算是投资决策的依据之一 2)投资估算是制定项目融资方案的依据 3)投资估算是进行项目财务分析、经济分析(含费用效果分析)的基础 4)投资估算是编制初步设计概算的依据,对项目的工程造价起着一定的控制作用 (2)投资估算的要求 尽管投资估算在具体数额上允许存在一定的误差,但必须达到以下要求: 1)估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。
2)估算的工程内容和费用构成齐全,计算合理,不提高或者降低估算标准,不重复计算或者漏项少算。
3)估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。
4)估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时,应进行必要的换算或者调整。
5)估算的准确度应能满足项目决策的要求。
6)估算内容的划分应符合行业规范,有利于建设项目的管理与实施阶段的过程控制。
2.投资估算的编制内容 (1)投资估算编制依据及说明 (2)建设投资估算 1)国内一般项目建设投资估算 按照项目划分,建设投资估算分为固定资产费用、无形资产费用、其他资产费用和预备费用估算。
按照费用划分,建设投资估算分为设备及工器具购置费、安装工程费、建筑工程费和其他工程费估算。
按照对投资项目投资控制的要求,建设投资估算分为静态投资估算和动态投资估算两部分。
投资估算要根据工程量和各专业条件,在能采用“工程量法”的情况下,采用工程量法估算;在不能采用工程量法估算时,应结合已建同类型装置的投资数据,应用“生产规模指数法”或“比例估算法”,估算该生产装置投资。
2)引进项目建设投资估算 按照投资项目的划分和费用项目进行估算,包括引进价格、从属费用计算、与引进有关的出国人员费用、外籍人员来华等费用计算。
应附引进项目建设投资估算表。
3)中外合资项目建设投资估算 中外合资项目投资估算要符合《中华人民共和国中外合资经营企业法》等国家有关法律法规要求。
投资估算流程
投资估算流程
投资估算流程通常包括以下几个步骤:
一、前期准备:
1. 确定投资目标:根据市场情况和公司战略,选择合适的投
资项目,明确投资目标。
2. 收集资料:收集与投资项目相关的资料,包括市场分析、
技术资料、财务数据等。
二、投资估算:
1. 编制投资估算报告:根据收集的资料,编制投资估算报告,对投资项目的成本、收益、风险等进行评估。
2. 与相关部门沟通:将投资估算报告提交给相关部门,如财务、法务等,征求意见并进行修改。
三、决策分析:
1. 评估决策风险:根据投资估算报告,评估投资决策可能面
临的风险,如市场风险、技术风险、财务风险等。
2. 制定应对策略:根据评估结果,制定相应的应对策略,以
降低决策风险。
四、执行与监控:
1. 执行投资计划:根据决策结果,执行投资计划,包括资金
筹措、项目实施等。
2. 监控执行情况:对投资计划的执行情况进行监控,及时发
现并解决可能出现的问题。
五、评估与总结:
1. 投资效果评估:在投资项目完成后,对投资效果进行评估,包括收益、成本、风险等。
2. 总结经验教训:根据评估结果,总结投资过程中的经验教训,为今后的投资决策提供参考。
通过以上五个步骤,可以确保投资估算流程的顺利进行,提高投资决策的准确性和成功率。
投资估算的编制依据和步骤
一、投资估算的依据
④ 类似工程的各种技术经济指标和参数。 ⑤ 工程所在地的同期的人工、材料、施工机械台班的市场价格, 建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用等。 ⑥ 政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇 率、税率等有关参数。
⑦ 委托人提供的其他技术经济资料。
① 分别估算各单 项工程所需的建筑 安装工程费和设备 及工器具购置费。
二、投资估算的编制步骤
② 在汇总各单项 工程费用的基础上, 估算工程建设其他 费用和基本预备费。
③ 估算涨价预备 费。
⑥。
工程造价概论
工程造价概论
一、投资估算的依据
工程项目投资估算的编制依据是指在编制投资估算时需要计量、 价格确定、工程计价有关参数、率值确定的基础资料,主要有以 下几个方面。
一、投资估算的依据
① 国家、行业和地方的有关规定。
② 工程勘察与设计文件,图示计量或有关专业提供的主要工 程量和主要设备清单。 ③ 行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制 的投资估算指标、概算指标、概算定额、工程建设其他费用定额、 综合单价、价格指数和相关造价文件等。
投资项目决策阶段投资估算方法
加强数据分析和精细化估算
在进行投资估算时,需要加强 对数据的分析和挖掘,充分了 解项目背景和实际情况。
应该尽可能地考虑到各种风险 和不确定性因素,精细化估算 每个环节的投资,提高估算的 准确性和可信度。
在项目实施过程中,需要持续 跟踪和监控实际投资情况,及 时调整和优化投资估算。
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各阶段的投资估算内容如下
1. 项目规划阶段的投资估算是对项目总投资的一个大概 估算,是项目建议书的基础。
2. 项目建议书阶段的投资估算较为详细,包括固定资产 投资、流动资金和项目建设其他费用等。
3. 可行性研究阶段的投资估算更为详细,需要对项目的 各项费用进行详细分析和预测。
4. 评估决策阶段的投资估算是对前面几个阶段的估算进 行复核和审查,以确保投资的合理性和经济性。
05
概率估算法
期望值法
期望值法是通过考虑可能出现的各种结果及相应的概率,计算期望值来评估项目投 资风险的一种方法。
期望值通常包括收益的期望值、成本的期望值和净收益的期望值等,这些值可用来 确定项目是否具有经济可行性。
期望值法在考虑各种不确定性因素对项目投资效益的影响方面具有优势,特别适用 于投资项目具有多种风险因素的情况。
单位成本法
总结词
基于单位成本的估算方法
详细描述
单位成本法是一种常用的投资估算方法,它通过分析类似项目的单位成本,并考虑项目之间的差异,来估算新项 目的成本。这种方法可以帮助决策者快速、准确地估算项目的投资成本,从而做出更加准确的投资决策。
参数估算法优缺点
总结词
参数估算法的优缺点
VS
详细描述
参数估算法是一种基于历史数据和参数估 计的投资估算方法。它的优点在于可以快 速、准确地估算项目的投资成本,并且可 以考虑到项目的特定情况和风险因素。然 而,参数估算法也存在一些缺点,例如需 要大量的历史数据和准确的参数估计,以 及对类似项目之间的差异进行准确的评估 。
投资估算与设计概算
投资估算与设计概算投资估算和设计概算是在投资项目起初必须进行的工作,它们对于项目的成功实施非常重要。
本文将从投资估算和设计概算的定义、作用、主要内容以及实施的步骤等方面进行详细阐述。
一、投资估算的定义和作用投资估算是指根据投资项目的规模、技术要求、市场需求以及法律法规等因素,对项目的总投资进行预测和计算,为项目的决策提供科学依据。
投资估算的主要作用有以下几个方面:1.为投资决策提供科学依据。
通过投资估算,可以明确项目的总投资额,帮助决策者判断项目的可行性,为决策提供依据。
2.为筹措资金提供依据。
投资估算确定了项目的资金需求量,有助于为项目筹措资金,提供了项目申请融资的依据。
3.为项目管理提供基础。
投资估算明确了项目的各个费用项,有助于项目的组织和管理。
二、投资估算的主要内容投资估算的主要内容包括建设工程费、设备费、土地费、人工费、材料费、管理费、利润和管理费等。
其中,建设工程费是投资估算的核心内容,它包括土方工程费、预制构件费、设备安装费、装饰装修费、其他工程费用等。
建设工程费是指直接用于建设项目的各项费用,包括施工费用、施工机械使用费、施工材料费、施工人工费和施工管理费。
设备费是指用于购买和安装各种设备的费用,包括设备采购费、设备安装费、设备试运费等。
土地费是指用于购买土地或租赁土地的费用,包括土地购买费、土地租赁费和土地使用权转让费等。
人工费是指投资估算中所涉及的人员工资、福利费和劳动保险费等。
三、设计概算的定义和作用设计概算是项目实施前,根据项目建设规模、设计要求以及市场需求等因素,对项目的各项费用进行预测和计算,为项目设计和实施提供参考依据。
设计概算的主要作用有以下几个方面:1.为项目设计提供指导。
设计概算可以帮助项目设计人员明确项目的资源配置和应用,有助于设计工作的合理安排和有效实施。
2.为项目实施提供预算依据。
设计概算确定了项目各个阶段的费用,有助于项目实施的预算编制和控制。
3.为项目管理提供基础。
投资估算
在估算的过程中必须依据现有的资料和一定的科学方法,并力求做到准确、
全面,为建设项目决策提供重要依据,避免决策的失误。
2019/5/4
1
项目进展阶段关系
“三阶段设计”
项目建议书 初步设计 技术设计 施工图设计 招投标 可行性研究
施工
竣工验收
估算指标 概算指标 概算定额 预算定额
施工定额 (企业)
投资估算 设计概算 修正概算 施工图预算 合同价 施工预算 工程结算 竣工决算
2019/5/4
12
3.是控制设计概算的依据
在项目决策后的实施过程中,为保证有效控制投资,应进行 限额设计,以保证设计概算不得突破批准的投资估算额,并 应控制在投资估算额以内。也就是说,投资估算是设计者控 制设计方案的投资范围、实行工程限额设计的依据。
4.是制定项目建设资金筹措计划的依据
工程项目的投资估算不仅对其设计概算起控制作用,还是项目 筹措资金及制订建设贷款计划、核算建设项目固定资产投资 需要额及编制固定资产投资计划的重要依据。
2019/5/4
11
1.项目建议书阶段的投资估算,是项目主管部门审批项目建议 书的依据之一,并对项目的规划、规模起参考作用。
在项目建议书阶段,主管部门将根据所报项目的类型,初步 规划、规模及其对应的投资估算额来初步分析评价决策项目。
2.是可行性研究中进行经济评价和项目决策的重要依据。
项目可行性研究阶段的投资估算,是项目投资决策的重要依据, 是研究分析项目投资经济效果的重要条件,一旦可行性研究 报告被批准,其投资估算额即成为建设项目投资的最高限额。
(1)毛估阶段。它属于项目规划阶段的投资估算。这时,没 有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况,主要靠比照同 类型已投产项目的投资额并考虑涨价因素等估算。估算的 目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究。由于资料 的综合性很强,因此估算的工作量小,时间和费用均消耗 少,但误差较大,可达30%以上。
投资估算知识点总结
投资估算知识点总结一、投资估算的概念投资估算是指对于一项具体投资项目,利用现有的信息和数据,进行对未来投资行为所产生影响的估计。
它是一种经济学方法,是通过对投资规模、投资周期、投资成本、预期收益等因素的测算、分析和评估,来确定投资决策的过程。
投资估算是科学合理地确定投资方向、确定投资数量、确立投资规模、提出投资计划和进行投资决策的重要基础,是企业战略决策的一个重要环节。
二、投资估算的重要性1、指导投资决策进行投资估算可以为企业管理者提供科学依据,辅助决策者对于投资可行性进行评估,有能力从众多的投资机会中选择出最优的投资方案。
2、提高投资效益通过对投资估算的精准测算,能够为企业的投资决策提供准确的数据依据,有助于提高投资决策的准确性和决策的科学化水平,确保投资项目的可持续发展。
3、保障企业发展正确的投资估算可以帮助企业规划好资金的使用,提高投资管控的可行性,有助于企业既定目标的实现,保障企业的发展。
三、投资估算的方法1、财务分析法财务分析法是通过对投资项目的收益、成本等方面进行财务分析,以确定其投资价值。
投资项目的财务分析主要包括成本收益分析、财务风险分析、投资收益率分析等。
2、成本效益法成本效益法是以实现投资目标所需的成本来衡量投资目标的效益。
通过对投资项目的成本和效益进行测算、分析和评估,以确定项目的盈利能力和投资收益情况。
3、经济评价法经济评价法是指以投资项目的效益与成本作比较,选择经济值最高的投资项目。
主要包括净现值法、内部收益率法、盈亏平衡点法等。
4、市场分析法市场分析法是通过对市场需求和市场规模进行分析,来确定投资项目的发展前景和投资效益。
四、投资估算的具体步骤1、确定投资目标首先要明确投资的目标和方向,确定投资项目的目标收益和期望投资回报率,并且明确投资项目的规模和目标。
2、收集项目基本信息和参考资料对于投资项目的实施情况、市场竞争情况、项目费用、项目收益等信息进行详细的收集,以及相关的参考资料的查阅和收集。
投资估算与财务评价概述
常用的基数
销售收入 经营成本 总成本费用 固定资产投资
1)产值(或销售收入)资金率估算法
流动 资金额
=
年产值 (年销售收入额)
×
产值(销售收入) 资金 率
【例】某项目投产后的年产值为1.5亿元,其同类企业的百 元产值流动资金占用额为17.5元,试求该项目的流动资金估算 额。
解:该项目的流动资金估算额为:
∑:143.15
④固定资产投资方向调节税——暂停征收
1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固 定资产投资方向调节税暂行条例》,从1991年起施 行,自2000年1月1日起新发生的投资额,暂停征收 固定资产投资方向调节税。
固定资产投资方向调节税
=(设备及工器具购置费+建筑工程费+工程建设其它费用+预 备费)×规定税率(5%,10%,15%,30%)
流动资金额=年生产能力×单位产量资金率
2.分项详细估算法
流动资金= 流动资产-流动负债
现 应存 金 收货
及 预 付 账 款
应预 付收 账账 款款
流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金
流动资产和流动负债各项构成估算公式如下:
1)现金的估算
现金 =
年工资及福利费+年其他费用 周转次数
年其他 费用
内 (b)包括上述在内和配管工 (a)×1.1 程费
容
(c)装置直接费
(d)包括上述在内和间接费, (c)×1.31 总费用( C)
固流流程 3.63 E×1.43
流体流程 4.74
(a)×1.25 (a)×1.6
(b)×1.5 (c)×1.35 (c)×1.38
[例] 某压钢车间主厂房部分,各专业工程的投资系数如下表 所示。
投资估算的方法
投资估算的方法(一)建设投资静态投资部分的估算1. 单位生产能力估算法依据调查的统计资料,利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模,即得拟建项目投资。
其计算公式为:式中C1—已建类似项目的静态投资额C2—拟建项目静态投资额Q1—已建类似项目的生产能力Q2—拟建项目的生产能力f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系,估算结果精确度较差。
使用这种方法时要注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性,否则误差很大【例】假定某地拟建一座200套客房的豪华宾馆,另有一座豪华宾馆最近在该地竣工,且掌握了以下资料:它有250套客房,有门厅、餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。
总造价为1025万美元。
估算新建项目的总投资。
解:根据以上资料,可首先推算出折算为每套客房的造价:据此,即可很迅速地计算出在同一个地方,且各方面有可比性的具有200套客房的豪华旅馆造价估算值为:4.1万美元×200=820万美元2. 生产能力指数法又称指数估算法,它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法,是对单位生产能力估算法的改进。
其计算公式为:式中x——生产能力指数,其他符号含义同前。
上式表明造价与规模(或容量)呈非线性关系,且单位造价随工程规模〔或容量〕的增大而减小。
在正常情况下,0≤x≤1。
不同生产率水平的国家和不同性质的项目中,x的取值是不相同的。
(1)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大,Q1与Q2的比值在0.5~2之间,则指数x的取值近似为1。
(2)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍,且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则x的取值约在0.6~0.7之间;(3)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍,若是靠增加相同规格设备的数量达到时,x的取值约在0.8~0.9之间。
简述投资估算的工作内容
简述投资估算的工作内容投资估算是指在进行投资决策前,对投资项目进行全面的经济分析和评估,以确定项目的可行性和投资的风险性,从而为投资决策提供依据。
投资估算是投资项目管理的重要环节,其工作内容包括以下几个方面。
一、项目可行性研究项目可行性研究是投资估算的第一步,其目的是确定项目的可行性和投资的前景。
项目可行性研究主要包括市场分析、技术分析、财务分析和风险分析等方面。
市场分析主要是对市场需求、市场规模、市场竞争等进行分析,以确定项目的市场前景;技术分析主要是对项目的技术可行性、技术难度、技术成熟度等进行分析,以确定项目的技术前景;财务分析主要是对项目的投资成本、收益预测、资金回收期等进行分析,以确定项目的财务前景;风险分析主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险等进行分析,以确定项目的风险性。
二、投资方案设计投资方案设计是投资估算的第二步,其目的是确定投资方案和投资规模。
投资方案设计主要包括投资方式、投资规模、投资期限、资金来源等方面。
投资方式主要包括自有资金投资、借款投资、股权投资等;投资规模主要是根据项目的投资成本和收益预测确定的;投资期限主要是根据项目的资金回收期和投资者的资金需求确定的;资金来源主要是根据投资者的资金实力和融资渠道确定的。
三、投资收益评估投资收益评估是投资估算的第三步,其目的是评估投资项目的收益情况。
投资收益评估主要包括投资回报率、净现值、内部收益率等方面。
投资回报率是指投资项目的收益与投资成本的比率,是评估投资项目收益情况的重要指标;净现值是指投资项目的现金流量净额与投资成本的差额,是评估投资项目现金流量情况的重要指标;内部收益率是指投资项目的收益率等于投资成本的收益率,是评估投资项目收益情况的重要指标。
四、投资风险评估投资风险评估是投资估算的第四步,其目的是评估投资项目的风险情况。
投资风险评估主要包括市场风险、技术风险、财务风险等方面。
市场风险是指投资项目的市场需求、市场规模、市场竞争等因素对投资项目的影响;技术风险是指投资项目的技术可行性、技术难度、技术成熟度等因素对投资项目的影响;财务风险是指投资项目的投资成本、收益预测、资金回收期等因素对投资项目的影响。
投资估算编制
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第二节 投资估算的编制依据和编制方法
• (3)建设项目投资估算无论采用何种办法,都应将所采用的估算系 数和估算指标价格、费用水平整到项目建设所在地及投资估算编制 年的实际水平。
• 3. 可行性研究阶段投资估算 • (1)可行性研究阶段建设项目投资估算原则上应采用指标估算法,对
于对投资有重大影响的主体工程,应估算出分部分项工程量,参考相 关综合定额(概算指标)或概算定额编制主要单项工程的投资估算。
• 2. 项目建议书阶段投资估算 • 项目建议书阶段的投资估算一般要求编制总投资估算,总投资估算表
中工程费用的内容应分解到主要单项工程,工程建设其他费用可在总 投资估算表中分项计算。 • 项目建议书阶段建设项目投资估算可采用生产能力指数法、系数估算 法、比例估算法、混合法(生产能力指数法与比例估算法、系数估算 法与比例估算法等综合使用)、指标估算法等。
• (3)比例估算法。
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第二节 投资估算的编制依据和编制方法
• 比例估算法是根据已知的同类建设项目主要生产工艺设备投资占整个 建设项目的投资比例,先逐项估算出拟建建设项目主要生产工艺设备 投资,再按比例进行估算拟建建设项目相关投资额的方法,其计算公 式为
• (4)混合法。混合法是根据主体专业设计的阶段和深度,投资估算 编制者所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数 据(包括造价咨询机构自身统计和积累的相关造价基础资料),对一 个拟建建设项目采用生产能力指数法与比例估算法或系数估算法与比 例估算法混合估算其相关投资额的方法。
第七章 投资估算、概算与决算gai
简单估算方法有生产能力指数法、比例估算 法、系数估算法和投资估算指标法等,前三种估 算方法估算精度相对不高,主要用于投资机会研 究和项目初步可行性研究阶段;投资估算指标法 和投资分类估算法主要用于项目可行性研究阶段, 目前一些理论探讨比较多的是以模糊数学和基于 人工神经网络的估算方法为代表的现代方法。
(3)专门机构发布的工程建设其他费用计算 办法和费用标准,以及政府部门发布的物 价指 数;
(4)已建同类工程项目的投资档案资料;
(5)影响建设工程投资的动态因素,如利率、 汇率、税率等的变化。
1.2 建设投资估算
在建设项目前期的不同阶段可以采用详简不 同、深度不同的估算方法进行投资估算。
现行建设投资估算的方法,主要以类似工程 对比为主要思路,利用各种数学模型和统计经验 公式进行估算,包括简单估算法、投资分类估算 法和近年来发展的以现代数学为理论基础的估算 方法。
该方法计算简单、速度快,往往只需知道工 艺流程及规模即可,较单位生产能力估算法精度 高。
3、系数估算法
系数估算法也称为因子估算法,它是以拟建 项目的主体工程费或主要设备费为基数,以其他 工程费占主体工程费的百分比为系数来估算项目 总投资的方法。系数估算法的方法较多,代表性 的有设备系数法、主体专业系数法、朗格系数法 等。
误差率
±30%
鉴别投资方向 寻找投资机会 提出项目投资建议
±20%
广泛分析,筛选方案 确定项目初步可行 确定专题研究课题
±10%
多方案比较,提出结 论性建议,确定项目 投资的可行性
5、投资估算的主要依据
(1)拟建项目各单项工程的建设内容及工程 量;
(2)专门机构发布的建设工程造价费用构成、 估算指标、计算方法,以及其他有关计算工程造 价的文件;
投资估算概述 预览
投资估算
8.1 投资估算概述
8.1.1 投资估算的范围及内容
项目总投资是指从投资项目筹建开始到项目报废为止所发生的 全部投资费用。包括项目建设期和筹建期投入的建设投资、建设期 利息和项目建成投产后所需的流动资金。
项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金
·项 目 总 投 资 从 费 用 构 成 来 讲 主 要 由 八 部 分 构 成 :
【例3】某生物农药项目建设期2年,按照实施进度,工程费用使用比例第1年为 40%,第2年为60%;建设期的物价上涨指数参照有关行业规定取4%,按【例2】 条件做出该生物农药项目的涨价预备费估算。 【解答】 工程费用= =1935.1+2883.6+297.5 = 6116.2(万元) 第1年工程费用=6116.2×40%=2446.5 ( 万元) 第1年涨价预备费=2446.5×[(1+4%)-1]=97.9(万元) 第2年工程费用= 6116.2×60%=3669.7 ( 万元) 第2年涨价预备费= 3669.7×[(1+4%)2 - 1]=299.4(万元) 该项目的涨价预备费= 97.9+ 299.4=397.3 (万元)
建筑工程费
· 工程费用
设备及工器具购置费费 形成固定资产
安装工程费
项
建设投资 工程建设其他费用 分别形成固定资产、无形资产、递延资产
目 总
· 预备费
基本预备费 · 涨价预备费
投
建设期借款利息
形成固定资产
资
流动资金
形成流动资产
· 建设投资可分为静态和动态两部分
建筑工程费 设备及工器具购置费
建设投资静态部分
4、安装工程费估算
需要安装的设备应估算安装工程费,通常按行业或专门 机构发布的安装工程定额、收费标准和指标估算投资。具体 可按下式计算:
投资估算方法讲解
投资估算方法一、生产能力指数法原理:该方法是根据已建成的、性质类似的建设项目的投资额和生产能力与拟建项目的生产能力估算拟建项目的投资额。
计算公式:拟建项目的投资额=已建类似项目的投资额*[拟建项目的生产能力/已建类似项目的生产能力]n *综合调整系数综合调整系数——新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等的综合调整系数;n——生产能力指数,0≤n≤1。
注意事项:运用这种方法估算项目投资的重要条件,是要有合理的生产能力指数。
1、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大,两者的生产规模比值在0.5—2之间,则指数n的取值近似为1;2、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大于50倍,且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则n取值约在0.6—0.7之间;3、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大于50倍,且拟建项目规模的扩大靠增加相同规格设备的数量达到时,则n取值为0.8—0.9之间。
采用生产能力指数法,计算简单、速度快;但要求类似工程的资料可靠,条件基本相同,否则误差就会增大。
[例]已知建设年产30万吨乙烯装置的投资额为60000万元,现有一年产70万吨乙烯的装置,工程条件与上述装置类似,试估算该装置的投资额(生产能力指数n=0.6,cf=1.2)。
[解答]:根据公式,则有:y2=y1*(x2/x1)n*cf=60000 *(70/30)0.6*1.2=119707(万元)二、比例估算法比例估算法又分为两种:(一)以拟建项目的全部设备费为基数进行估算此种估算方法根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比,求出相应的建筑安装费及其他工程费等,再加上拟建项目的其他有关费用,其总和即为项目或装置的投资。
计算公式为:c=e*(1+f1*p1+ f2*p2 + f3*p3+……)+i式中c——拟建项目的投资额;e——根据拟建项目当时当地价格计算的设备费(含运杂费)的总和;p1 p2 p3……——已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比;f1 f2 f3……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数;i——拟建项目的其他费用。
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项目投资估算1投资估算的原则[1]由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标,它不但要反映实施阶段的静态投资,还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资,以投资估算指标为依据编制的投资估算,包含项目建设的全部投资额。
还必须坚持下述原则:1、投资估算指标项目的确定,应考虑以后几年编制建设项目建议书和可行性研究报告投资估算的需要。
2、投资估算指标的分类、项目划分、项目内容、表现形式等要结合各专业的特点,并且要与项目建议书、可行性研究报告的编制深度相适应。
3、投资估算指标的编制内容,典型工程的选择,必须遵循国家的有关建设方针政策,符合国家技术发展方向,贯彻国家高科技政策和发展方向原则,使指标的编制既能反映现实的高科技成果,反映正常建设条件下的造价水平,也能适应今后若干年的科技发展水平。
4、投资估算指标的编制要反映不同行业、不同项目和不同工程的特点,投资估算指标要适应项目前期工作深度的需要,而且具有更大的综合性。
5、投资估算指标的编制要体现国家对固定资产投资实施间接调控作用的特点。
要贯彻能分能合、有粗有细、细算粗编的原则。
6、投资估算指标的编制要贯彻静态和动态相结合的原则。
7、投资估算极可能反应项目的实际情况8、项目的总投资尽量符合节约和安全的原则9、项目总投资估算对无法准确估算的项目在预备费中考虑10、充分运用周边资源,节约建设投资,综合评价,从众多的投资方案中选择最优方案2项目投资估算的依据[8]1、国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格【2002】10号)2、西安市建设委员会关于印发《西安市建设项目城建费用统一征收标准》的通知(市政办发[2005]159号)3、国家发改委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(陕建政发(1995)389号国家物价局、财政部价费字[1992]641号)4、《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》5、《陕西省建筑工程综合概预算定额(2004)》6、市政发(2008)87号7、陕价费调发(2001)113号8、陕价行发(2005)208号9、陕建政发(1995)389号10、陕政办发(2008)94号11、市政发(2008)(2008)33号12、项目规划设计方案13、西安市物价水平,西安市室外配套工程费用一般水平14、有关规定,如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。
3项目建设的投资估算项目的总投资包括土地费用,前期工程费用,建安总造价,建设监理费,管理费用,预备费,销售费用以及建设期贷款利息等项。
1)土地费用该项目占地面积30亩,现在已经办完土地征用所有手续。
土地实际所发生的费用是3000万元,按契税的3%,30×100+30×100×3%=3090万元2)前期工程费根据本项目实际情况,前期工程费用主要考虑规划设计、水文地质勘查以及“七通一平”等费用。
(1)项目策划、可行性研究、规划设计等费用包括编制并评估项目可行性研究报告和项目建议书以及项目规划设计。
项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。
根据国家计委(现国家发展与改革委员会)与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》,以及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的有关规定,本项目结合西安市建筑设计市场行情,本项目设计费按26元/m2估算;勘察费按4元/ m2估算,七通一平(含拆除)费按35元/m2估算,则:规划设计费:96570×26=251万元可行性研究费:5万元勘察费:96570×4=39万元(2)“七通一平”等土地前期开发费用包括通路、通上水、通污水、通电力、通讯通、通热力、通煤气和场地平整等。
按22元/㎡计算,项目总建筑面积96570㎡,土地前期开发费为22×96570=213万元。
前期工程费合计:251+5+39+213=508万元。
3)城建费用包括城市基础设施建设配套费、人防工程、易地建设费、工程定额测量费、工程质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、散装水泥专项资金、工程勘察设计资格审查发证费等内容。
根据西安市建委发布的城建费用统一征收标准,估算项目城建费用为3306万元,具体如下表所示。
计240×96570=2318万元;2)工程定额测量费:收费标准为建安工程总造价的1.3‰,总计23292×1.3‰=30万元;3)工程质量监督费:收费标准为2元/㎡,建筑面积96570 ㎡,即2×96570=19万元;4)劳保统筹基金:收费标准为建安总造价的3.55%,总计23292×3.55%=827万元;5)新型墙体材料专项费用:收费标准为10元/㎡,建筑面积96570㎡,总计10×96570=97万元;6)散装水泥专项资金:收费标准为1.5元/㎡,建筑面积96570㎡,总计1.5×96570=15万元。
城建费用合计:2318+30+19+827+97+15+0.03=3306万元4)基础设施建设费(室外工程费)包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用,如道路、绿化、供电(如变压器、高压柜、低压柜、发电机、电缆等)、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。
参考有关计价指标及类似工程经验数据,本项目基础设施建设费按260元/m2考虑,共计:合计260×96570=2511万元。
5)建筑安装工程费主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
本项目建筑形式有商业、住宅、及地下建筑等,根据《陕西省建筑工程综合概预算定额(2004)》,结合市场调查和西安市类似工程的实际造价,估算项目综合建安工程费用(含公共部分装修以及水暖电、中央空调、电梯、消防、通风等配套设施建设)为24470万元,具体如下表所示:6)工程配套设施建设费公建的规划本着方便交通便利,功能搭配合理的原则,在小区不同的位置结合其位置特点规划了门岗,居民停车位,变电室,物业办公处,公共厕所等公建。
从各方面完善了小区的功能要求。
公建项目的建筑面积是2910㎡,地下车库的建筑面积为1500,结合市场调查和西安类似工程的实际造价,确定本项目住宅部分建筑安装工程指标,700元/㎡计算,其他公共建设=2910×700/10000=204万元,地下车库为900元/㎡,地下车库1500×900/10000=135万元,则工程配套设施建设费合计为:203.7+135=339万元7)开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
以建筑安装工程费的0.6%估算,开发间接费用=23292×0.6%=140万元8)管理费包括人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销等。
本项目管理费按照以上各项费用之和的3%计取,即(3090+508+3306+2511+23292+339+140)×3%=996万元。
9)销售费用33186本项目销售费用按销售收入的2%计取,即44708×2%=894万元10)不可预见费36142不可预见费即预备费中的基本预备费,本项目不可预见费按照以上各项费用之和的5%计取,即(3090+508+3306+2511+23292+339+140+996+894)×5%=1754万元。
11)其他费用建设期利息以同期银行贷款利率6.4%(5年)并考虑相应银行信贷风险影响上浮10%后7.04%利率计算,得建设期利息总计为552万元7.3.8项目总投资估算(详见,项目投资估算表)上述十二项之和万元 35417万元。
7.4资金筹措与使用计划项目总投为35417万元,(详见投资使用计划与资金筹措表)表8-4 资金筹措表9 财务评价本项目的财务评价主要从项目财务盈利能力,清偿能力两个方面进行分析评价,从而判断项目在财务上是否可行8.1财务评价原则⑴费用与效益计算范围相一致的原则。
费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内⑵费用与效益识别遵循有无对比原则⑶动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原则。
根据资金的时间价值原理,考虑项目整个计算期内各年的效益与费用,采用现金流量分析的方法,计算内部收益率,净现值等动态评价指标⑷基础数据确定中的稳妥原则9.1基础数据的确定1.计算期项目计算期共计2年,共计24个月。
2.价格本项目住宅的价格定位为5700元/平方米、商铺为0.8万元/平方米、车位为10万元/个。
3.基准收益率项目参考由国家发展改革委员会和建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》中相关数据,以行业基准收益率12%作为该项目的财务基准收益率。
4.利率中央银行2013年4月最新规定,一至三年期贷款利率为6.15%,根据建设单位提供的有关资料,利率上调10%,则年实际利率为6.77%。
9.2盈利能力分析1、项目静态盈利能力(1)该项目静态投资回收期税前为1.72年<2年,税后为1.70﹤2年,项目资金能按时回收;(2)成本利润率=(销售收入-销售税金-投资总额)/投资总额*100%=(43180-2763-35451)/35451×100%=14%。
2、项目动态盈利能力(1) 所得税前内部收益率为24.54%>基准收益率=12%,所得税后的财务内部收益率为27.50%>基准收益率=12%;(2)所得税前财务净现值为1359.34万元>0,所得税后财务净现值为1694.42万元>0;(3)动态投资回收期税前为1.85年<2年,税后1.82年﹤2年,项目资金能按时回收。
3、该项目资本金税后年内部收益率为25%>基准收益率=13%,税后财务净现值为918.58万元>0。
项目财务内部收益率大于基准折现率,盈利能力满足了行业最低要求,财务净现值大于零,该项目在财务上是可行的。
9.3清偿能力分析借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额)=8-3+(161/2191)=5.07个季度=1.27年<2年通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算,考察项目计算期内各季度财务状况,在1.27年(从建设期开始起)可全部还清借款本息。