房产项目经营计划书
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科瑞置业有限公司长葛项目
经营计划书
目录
第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析
第二章、分期开发节奏
第三章、设计工程计划
第四章、营销计划
第五章、项目经济技术分析
第六章、项目财务分析
第七章、管理计划
第八章、项目授权内容
第九章、报告审批流程
第一章:房地产市场宏观分析和长葛市场分析
一、房地产市场宏观分析
(一)2009年初房地产行业开始全面复苏,房价也开始稳中有升。到2009年下半年至2010年4月份房地产市场政策调控前,房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为:一是房价普遍持续过快上涨,尤其是一线城市房价疯狂上涨;二是市场上投资、投机行为盛行。因此,国家在2010年4月13日和15日分别出台了非常严厉的新政策,以调控房地产行业。新政主要有以下内容:
1、未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动;
2、购买首套自住型面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%。
3、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。(实际大部分银行采用基准利率的1.15倍)
4、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。(备注:银行在实际操作中对三套房贷款已停止审批)
连续出台政策而且力度之大是前所未有的,对房地产市场影响是巨大的:其一提高入市门槛,二套房需求将受到抑制,市场观望盛行;其二短期内投资客抛售量增加,业主降价销售。
(二)房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长,扩大内需的必然选择,是依靠的重要产业力量;而且房地产是特殊商品,高度的金融资产性质,决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值;同时供求关系及土地成本等原因。
所以,从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业,发展前景较好,而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。
二、长葛市场分析和房地产现状
(一)长葛位于豫中平原腹地,南临魏都许昌,北接省会郑州,东观汴京开封,西望古都洛阳。总面积648.6平方公里,总人口79万人,是河南省18个“改革、开放、发展”特点试点县之一。预计2009年全年完成生产总值246亿元,财政收入15亿元,全社会固定资产投资120亿元,社会消费品零售总额59亿元。长葛有着较为发达的工业基础,是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的县级城市之一。
(二)长葛房市地产市场在售楼盘10多个,综合来看具有以下几个特点:
(1)、多数集中在市区繁华位置,生活配套完善,出行便利。
(2)、项目品质不高,多以中等偏下为主,只具备基本配套(水、电、天然气、有线、宽带、对讲门锁),景观绿化较差,物业管理不到位等。
(3)、项目占地面积小不够规模,面积在20亩-160亩,其中50亩以下占70%。多层、高层、小高层呈现从多到少的形势,还有小量独栋、联排别墅。
(4)、主力户型面积为110㎡-150㎡的三房两厅。多层销售均价在2100元/㎡,高层、小高层均
价在2300元-2400元/㎡。市场销售总价为20万-50万范围内居多。
(5)、付款方式上大部分采用以银行按揭,一次性付款不多,基本上没有分期付款。
(6)、基本所有楼盘在未取得预售许可证的情况下,在收取定金甚至收取30%的首付款进行销售。
由此可见,整个长葛市房地产市场,楼盘品质普遍不高,其房价相对于同级别县级市偏低,楼盘品质相对于同级别县级市性价比很低,但房地产销售依然保持正常态势。因此,说明长葛房地产市场购买力较强,高品质楼盘将有较强的竞争力和市场前景。其次,长葛市场属于初期阶段,行业发展不够成熟。客户消费缺乏理性选择,政府执行政策弹性较大,监管力度不够,市场销售非常不规范。
综上所述,房地产新政对一线、二线城市影响较为明显,客观上会对长葛购房者造成观望情绪。对销售值得特别注意的是:由于长葛购房者付款方式以银行按揭为主,新的房贷政策会对销售影响较大。然而长葛购房需求多以刚性需求为主,所以我们对于长葛房地产短期市场持谨慎乐观态度。
三、长葛项目分析及策略
(一)长葛项目分析:
(1)、不利因素:位于市区边缘地带,周边生活配套匮乏,紧邻长径铁路。未来市场供应量加大,客户选择余地多。
(2)、有利因素:紧邻市区主干道,107国道和京珠高速从旁边经过,交通便利。位于新老城区结合处,符合城市未来发展方向。项目周边以人文教育规划为主,紧邻许昌市示范幼儿园、双语实验小学、天隆初中、国家级重点中专、还有未来建设的文化宫,文化氛围浓厚,具备高品质社区基础。市区及周边楼盘品质较低,高品质楼盘将具有较强的竞争力。
(二)项目策略:
项目定位:打造高品质社区,展现未来城市新生活,并突出文化品位。
客层定位:私营业主、企业高管、公务员、个体户、教师
面积户型配比建议:
两房两厅1卫:100㎡左右15%
三房两厅1卫:110㎡-120㎡30%
三房两厅2卫:120㎡-140㎡35%
四房两厅2卫:150㎡左右20%
综上所述,准确把握市场形势,精准定位长葛项目,建立良好的地政与银行关系,将是项目按计划顺利运行的关键。
阶段性设计成果如下:
第二章:长葛项目开发节奏
我司长葛项目在当地是规模较大的房地产项目,总建筑面积近19万平方米,总投资4亿多元人民币,因此长葛项目根据市场情况和我公司资金情况,为达最大投资回报率,经过项目测算,本项目
分两期开发为宜,其分期开发遵循如下原则:
1、分期开发本着尽量减少前期投入,降低投资风险,增加投资回报的原则。长葛项目计划分两期
开发。在一期开发项目中形成一定的规模,配备必要的配套设施和必要的生活配套设施,这样才能真
正吸引人气,形成良好的口碑。
2、有利于调整开发策略,适应市场变化。可根据市场的变化来调整后期的开发步骤和产品策略,
因为市场是不断变化的,很难准确预测近期市场,尤其是现阶段,一系列政策的密集出台,市场发展
变化很快。
分期开发计划根据上述分期开发原则和项目具体情况,按照2010年5月份项目规划报批完成,开发计划如下:
一、建筑工程
1、一期工程:多层建筑:11栋6层,建筑面积44397.56㎡。计划2010年9月份开工,2012
年6月份完成,小高层2栋11层,建筑面积8143.6㎡。,计划2010年9月开工,2012年底完成。
2、二期工程:高层建筑:10栋18层,建筑面积120071㎡。计划2011年10月份开工,2014年
5月份完工。
二、销售:
销售周期分为三期:
一期销售包含11栋多层(2#-12#楼):
户数为348户,销售面积38089.16平方米
2栋11层小高层(16#、17#楼):
户数为44户,销售面积8143.6平方米
一期总户数:392户,销售总面积:46232.76平方米,
销售金额:1.18亿
二期销售包含5栋18层高层(1#、13#、18#、19#、20#楼):
户数:288户,销售面积:59966.57平方米,销售金额:1.679亿
三期销售包含5栋18层高层(14#、15#、21#、22#、23#楼):
户数:288户,销售面积:51823.04平方米,销售金额:1.451亿
另有地下室、商业及车库部分:
地下室部分视情况随住宅销售。
商业(14589.8平方米)、车库部分均放在后期销售,销售金额共计约:7636万。
第三张:设计工程计划
按照2010年5月份项目规划报批完成,设计工程分期开发计划如下:
1、一期多层:共计11栋6层,建筑面积44397.56㎡。2010年6月份进入工程前期准备工
作,开始对该项目土地进行拆迁清理赔偿、场地平整、临时围墙,同时进行地质勘探,文物勘探、三
通一平、图纸设计、监理施工单位招投标、销售部及景观设计、图纸会审、监理和施工单位进场及现
场放线,以上工作计8月底9月初完成,9月份开始多层基础施工,秋收前多层基础筏板施工完毕,
10月份至2011年春节前,完成多层主体施工。2011年春节后多层进行内外粉刷,门窗水电安装,年
底达到交工条件。一期多层管网、道路、景观于2011年10月份开工,2012年6月份完成,达到移
交物业条件。
2、一期小高层:共计2栋11层,建筑面积8143.6㎡。2010年9月份一期两栋小高层进行桩