房地产市场调研简报ppt(41张)
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房地产市场调查与分析ppt课件
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
6
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
15
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如：
什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
20
⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框 架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我 们才可能成为真正的市场专家。
21
房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
6
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
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⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如：
什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
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⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框 架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我 们才可能成为真正的市场专家。
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房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
房地产项目调研ppt模板
创新与科技
运用现代科技手段，提升项目的智能化、信息化 水平，提高居住体验和生活品质。
规划布局与功能分区
合理规划住宅、商业、休闲等功 能区域，实现功能互补和资源共
享。
依据地形地貌和环境特点，进行 因地制宜的规划布局，充分利用
土地资源。
考虑居民出行需求，合理规划道 路交通系统，提高交通效率。
建筑设计风格与特色
通过竞品分析，提炼出竞争对手的优 缺点，为项目定位、产品优化等方面 提供参考。
03
客户群体分析
目标客户群体
01
02
03
首次购房者
刚步入社会的年轻人或新 婚夫妇，经济能力有限， 注重性价比和实用性。
中产阶级
有一定经济基础，追求舒 适和品质，关注生活环境 和配套设施。
高净值人群
高收入阶层，对房产投资 和豪华住宅有需求，注重 地段和升值潜力。
购房预算
客户愿意为房产支付的价格范围，是 制定销售策略的重要依据。
04
项目SWOT分析
项目优势分析
地理位置优越
项目位于城市核心区域，交通便 利，周边配套设施齐全，生活便
利度高。
设计新颖
项目采用现代简约设计风格，符合 当下审美潮流，能够吸引年轻购房 者的关注。
品牌影响力
开发商在业内拥有较高的知名度和 口碑，项目品质有保障，购房者信 任度高。
地理位置
位于市中心区域，交通便利，周 边配套设施完善。
优势分析
地理位置优越，人流量大，有利 于项目的宣传和销售。
项目规模
总建筑面积：10万平方米 容积率：2.0
占地面积：5万平方米 建筑密度：40%
02
市场分析
宏观市场分析
总结词
运用现代科技手段，提升项目的智能化、信息化 水平，提高居住体验和生活品质。
规划布局与功能分区
合理规划住宅、商业、休闲等功 能区域，实现功能互补和资源共
享。
依据地形地貌和环境特点，进行 因地制宜的规划布局，充分利用
土地资源。
考虑居民出行需求，合理规划道 路交通系统，提高交通效率。
建筑设计风格与特色
通过竞品分析，提炼出竞争对手的优 缺点，为项目定位、产品优化等方面 提供参考。
03
客户群体分析
目标客户群体
01
02
03
首次购房者
刚步入社会的年轻人或新 婚夫妇，经济能力有限， 注重性价比和实用性。
中产阶级
有一定经济基础，追求舒 适和品质，关注生活环境 和配套设施。
高净值人群
高收入阶层，对房产投资 和豪华住宅有需求，注重 地段和升值潜力。
购房预算
客户愿意为房产支付的价格范围，是 制定销售策略的重要依据。
04
项目SWOT分析
项目优势分析
地理位置优越
项目位于城市核心区域，交通便 利，周边配套设施齐全，生活便
利度高。
设计新颖
项目采用现代简约设计风格，符合 当下审美潮流，能够吸引年轻购房 者的关注。
品牌影响力
开发商在业内拥有较高的知名度和 口碑，项目品质有保障，购房者信 任度高。
地理位置
位于市中心区域，交通便利，周 边配套设施完善。
优势分析
地理位置优越，人流量大，有利 于项目的宣传和销售。
项目规模
总建筑面积：10万平方米 容积率：2.0
占地面积：5万平方米 建筑密度：40%
02
市场分析
宏观市场分析
总结词
房地产市场调查PPT(精)
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、
产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
对于不同的物业类型，所需调查的经济
环境内容有很大的不同，须结合具体项
目情况展开有针对性的调查
（3）区域市场调查 区域市场调研是针对于已经有投资意向、 目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在 区域、地段的市场状况，调查更具有针对性， 内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、 文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、 自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、 城市发展规划、区域功能等方面的内容。
2．房地产市场需求和消费行为调查
针对不同的产品分析其供给和需求状况 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、 房地产市场需求发展趋势 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国 民经济结构和房地产产业结构的调整和变化； 消费者的构成、分布及消费需求的层次状况； 消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的 收入变化及其购买能力与投向。
房地产市场调查PPT
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、
产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
6.房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。
7．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、 有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项 目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、 开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特 点、市场的反馈、项目优劣势等。
房地产市场调查报告
房地产市场调查：房地产企业自身或委 托第三者，针对整个房地产市场或某个 区域、某个特定的开发项目、特定的主 题所进行的系统地、全面的、客观的、 广泛的、持续的搜集房地产项目相关资 料，并加以记录、分析和评估，提供相 关分析结论、建议供房地产企业进行决 策参考的过程
房地产市场调查的作用
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
房地产市场调研简报(ppt 45页)
口规划近期22万人、中期30万人、远期35万人
荣昌未来·交通规划
成渝高铁预计2015年 3月开通运营，届时成
都重庆两地直达仅需1小 时15分钟
城市小结——
优越的区位条件、较好的经济基础、良好的 发展规划，对房地产而言是不错的利好！
PART2 市场解读
房地产板块划分
北部新区 南部城区
房地产板块划分
客户来源：
住宅客户以老城区原住民、政府机关企事业单位职位为主，含部分乡镇客户。
蓄客方式：
老城设立外展点、周边乡镇巡展。
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·寰宇世家
建筑面积：约42万方 建筑风格：ARTDECO
容 积 率：2.5
物业形态：高层+洋房
典型楼盘·寰宇世家
建面约89平米，2变3重庆38个区县中均Fra bibliotek列第18位 。
荣昌现状·投资
2011年全社会固定资产投资完成2004200万元，比上年增长45.0％；其中房地产开发 投资274226万元，比上年增长44.7%，占全社会固定资产投资总额的13.7%。
荣昌现状·收入
2011年全县城镇居民人均可支配收入19295元，在38各个区县中位列第18名； 全年农村居民人均纯收入8356元，在38个区县中位列第13名。
荣昌未来·城市地位
重庆第七个区域性中心城市 渝西川东地区区域中心城市
全国畜牧产业核心基地
荣昌未来·城乡规划
城镇结构规划：一带、两轴、 四片区
一带， 即以中心城区为核心的城市 地区，包括昌元-昌州城区和广顺-安 富城区两部分。 两轴为 “吴家——仁义——昌元-昌 州城区——双河”城市发展主轴和 “盘龙——广顺-安富城区”西部发 展轴。 四片区即以双河为中心的南部发展片 区、以仁义为中心的中部发展片区、 以吴家为中心的北部发展片区和以盘 龙为中心的西部发展片区。
荣昌未来·交通规划
成渝高铁预计2015年 3月开通运营，届时成
都重庆两地直达仅需1小 时15分钟
城市小结——
优越的区位条件、较好的经济基础、良好的 发展规划，对房地产而言是不错的利好！
PART2 市场解读
房地产板块划分
北部新区 南部城区
房地产板块划分
客户来源：
住宅客户以老城区原住民、政府机关企事业单位职位为主，含部分乡镇客户。
蓄客方式：
老城设立外展点、周边乡镇巡展。
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·金科世界城
典型楼盘·寰宇世家
建筑面积：约42万方 建筑风格：ARTDECO
容 积 率：2.5
物业形态：高层+洋房
典型楼盘·寰宇世家
建面约89平米，2变3重庆38个区县中均Fra bibliotek列第18位 。
荣昌现状·投资
2011年全社会固定资产投资完成2004200万元，比上年增长45.0％；其中房地产开发 投资274226万元，比上年增长44.7%，占全社会固定资产投资总额的13.7%。
荣昌现状·收入
2011年全县城镇居民人均可支配收入19295元，在38各个区县中位列第18名； 全年农村居民人均纯收入8356元，在38个区县中位列第13名。
荣昌未来·城市地位
重庆第七个区域性中心城市 渝西川东地区区域中心城市
全国畜牧产业核心基地
荣昌未来·城乡规划
城镇结构规划：一带、两轴、 四片区
一带， 即以中心城区为核心的城市 地区，包括昌元-昌州城区和广顺-安 富城区两部分。 两轴为 “吴家——仁义——昌元-昌 州城区——双河”城市发展主轴和 “盘龙——广顺-安富城区”西部发 展轴。 四片区即以双河为中心的南部发展片 区、以仁义为中心的中部发展片区、 以吴家为中心的北部发展片区和以盘 龙为中心的西部发展片区。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
房地产市场专项调研报告(PPT 80页)
1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳，总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价 走势来看，1-2月份房价上涨9元/㎡；2-3月份房价微降3元/㎡；3-4月份上涨5元/㎡；红五月潍 坊楼市成色不足，环比4月份跌幅达35元/㎡；5-6月份再降10元/㎡，跌至4420元/㎡，为上半年 最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状，开发商推出各种各样的促销打折政策，以价换 量刺激刚需购房群体，2012年上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。
周边配套：青云学府、双语学校 莲花山公园、 汶河湿地公园
户型信息：83.88—92.85㎡两室两厅一厨一 卫 99.25—14.33—125.07㎡ 三室两厅一厨 一卫
推广主题：完美生活、感受城市绝版风华
典型个盘（在售）
大成汇丰园——老城区项目，没出彩地方， 周边成熟氛围为核心卖点。
地理位置：永安路与和平路交叉路口南300米
拟建/待售项目
在售项目
典型个盘（在售）
中央世家——市政府核心地段纯高层，准 现房销售，其余楼栋已入住。
地理位置：开发区青云大街东首南侧
总建面：90000平方米
建筑类型：6栋高层 14层 16层 17层 18层不等
价格：三期12层3628一平米 均一平米优惠 160—170元 （尾盘）
周边配套：机关幼儿园分园、实验小学、东埠 中学分校、青云学府双语学校 人民医院
小结
环境，有利于思考项目的开发思路和方向。
小结1：在经济大环境和房地产宏观市场“低迷”的下半年 ，项目将会以怎样的形式和姿态面市，是接下来需要重点思 考的问题之一。
小结2：安丘城市整体发展进入新阶段，房地产行业迎来强 势发展时机，机遇和挑战并存，项目如何抓住机遇和迎接挑 战，也是我们重点思考的问题之一。
房地产市场调研报告(PPT 41页)
玛纳斯房地产投资
4
2
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
房地产投资 0.42 0.87 0.53 0.61 0.8 2.15
增长
17.06% 107.20 -39.04 -15.70 31.20% 168.00
200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00%
房地产投资
增长
玛纳斯县房地产市场
1 玛纳斯主要楼盘地图
凤凰大厦 均价3500元
五彩家园 均价3000元
翡翠名门 均价3200
玛河生态城 均价3850元
龙景花园 均价3150元
顺鑫佳苑 均价3200元
金凤花园 均价2580元
碧玉城 1F均价10000
峰景苑 均价3400元
御景苑 均价2380元
2 2011年供销情况
8 未来发展
石河子-沙湾-玛纳斯经济一体化
2011年自治区两会提出的“率先发展天山北坡经济带，支持石河子-玛纳斯-沙 湾经济区建设全疆重要制造业基地、纺织工业基地、绿色食品加工基地”精神， 借鉴乌昌经济发展模式，积极发展区域融合经济，打破行政区域界限，推动三 地经济快速发展
9 新城规划
玛纳斯县老城区城 市基础设施建设落 后，由于规划布局 不合理，造成城市 发展空间严重不足， 无法满足现代城市 发展需要。
2011 73.37 92.30%
100.00% 90.00% 80.00%
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
20.00% 10.00% 0.00%
固定资产投资
增长
数据来源：玛纳斯统计局
4 房地产开发起步晚，投资金额大幅增长
房地产市场调研报告ppt
房地产市场调研报告ppt
房地产市场调研报告
一、市场概述
近年来，我国房地产市场持续升温，成交量和房价稳步上涨。
2022年上半年，全国房地产市场交易量同比增长10%，房价上涨幅度达到15%。
各大城市热门板块的楼盘供不应求，购房者购房热情高涨。
二、成交潜力分析
1. 建设用地供应：各地政府积极推动土地供应，提高供应量满足市场需求。
2. 购房需求：城市化进程加速，人口流入城市增多，住房需求旺盛。
3. 购房信贷政策：政府对于购房信贷政策的松动，鼓励居民购房，提升了购房意愿。
4. 低利率环境：当前我国货币政策相对宽松，利率水平较低，利好房地产市场。
三、投资机会分析
1. 二线城市房价上涨潜力大：一线城市房价已经高企，投资者可以关注二线城市，参与未来的上涨机会。
2. 城市升级板块迅速升值：城市更新、交通建设等带动了部分区域的房价上涨，投资者可关注这些新兴板块。
四、风险提示
1. 房地产政策风险：政府房地产政策随时可能调整，投资者需
关注政策动向。
2. 市场价格波动风险：房地产市场存在着价格波动风险，投资者需具备风险意识。
五、投资建议
1. 长线投资者：可以关注二线城市、城市升级板块的房地产项目，长期持有，享受房价上涨带来的投资回报。
2. 短线投资者：可以通过短期投机手段，关注市场价格波动，逢低买入、逢高卖出。
六、总结
房地产市场调研表明，当前我国房地产市场仍存在着较大的投资机会。
投资者在进行房地产投资时应该认真研究市场情况，理性决策。
同时，应该对市场风险保持警惕，做好风险防范措施。
房地产市场研究分析报告(ppt 54页)
按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，
增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。
2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。
人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到
10）美尚城 隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金4.4亿元，资产总额 10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金 融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延
安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面 积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2011年10月底开业，采用 租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。
延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源 基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡 镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其 中农业人口158.5万人，市区人口约40万。
中心市区为全市政治、经济、文 化中心；分为8个功能区，即中 心街商贸区；东关商贸、居住、 无污染工业综合发展区；南关行 政办公区；七里铺对外交通区； 高坡居住区；杜甫川文教科研区 ；北关文教区；西北川文物保护 区。
13）帝豪广场： 地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施较好，有地下停车场；是一个综合型购物 场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为2009年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层 数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运营）；其中年轻时尚的衣服专卖都是比较高档的，比如小 熊，衣恋，太平鸟等等，但是其他的东西就很山寨了，名字起的很霸气，但实际上名不属实；服务 态度较差。去年与克拉克餐饮签订入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。 14）百姓家园： 百姓家园购物有限公司成立于2004年，公司主要经营百货,食品,文化用品等；百姓家园地处东大街 中段，商业繁华地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积达到7200平米，年销售额达到 15300万元，是延安市区最有影响力的超市。
房地产市场初步调研报告(ppt 69页)
西部新区板块
西部新区也是政府较早开发的片区之一，但由于偏离 中心区，房价上升较为缓慢，但随着片区配套的日渐 成熟，未来发展前景良好。
城北片区板块
城北片区偏离中心区，且靠近工业区，属郊区范围， 因此成为价格洼地，不过由于金浦路的改造完成以及 新都城市广场项目的启动，片区房价将有所提升。
板块个案分析之老城中心区板块
板块个案分析之东部新区板块
金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城 3、项目户型
板块个案分析之东部新区板块
金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城 3、项目户型
板块个案分析之东部新区板块
金绿欧洲城——20万平米欧式经典人文大城 4、项目现状
板块个案分析之东部新区板块
立欣东方新城——公园豪宅•传世家徽 1、项目基本情况
板块个案分析之东部新区板块
金仕顿中央城——抢居新城中心 享城市综合体 2、项目亮点
项目位于麦市街东段与和康大道交汇处的金仕顿•中央城，占据漳浦县政府重点开发的新城 中心板块，且随着城市“东拓、南扩”政策的实施，市政工程、旧城改造，配套设施的兴建， “ 金仕顿商圈”的发展……中央城区域未来发展潜力无法估量。
开 发 商：漳州恒立欣房地产开发有限公司 地理位置：漳浦县麦市街与印石路交汇处 占地面积：5910平米 建筑面积：32507平米 容 积 率：5.5 建筑层数：1栋24层 住宅均价：平层：5600元/㎡；
复式(挑高6米)：5700元/㎡ 开盘时间：2012年9月29日 主力户型：132-150㎡三房 销售率估算：40%（主要剩余130平方米以上 户型）
板块个案分析之东部新区板块
立欣东方新城——公园豪宅•传世家徽 2、项目亮点
立欣东方新城处于麦市街中中轴核心区位，32507平方米，项目设计为24层，耀据麦市街中 轴核心地位，东街规划中的印石路，北瞰市政规划西滨公园，绥安溪经社区西侧蜿蜒流淌。延 续麦市街百年商脉轴心不老传奇，与繁华零距离；藏于市政规划西滨公园内，拥有豁然开朗的 绿色视野，与风景零距离。
相关主题
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房地产宏观分析
一级市场 二级市场
2006-2009年灌南县房地产市场供大于求， 市场需求逐年递增。
灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场 去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；
展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。
灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买
力。
灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和
空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。
城市素质综述以及对房地产开发的启发
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向
西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优
势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。
2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购
买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。
结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对
较为低迷。
房 地 产 市 场 调研简 报(ppt 41页)
同三高速公路与宁连高速公路在境内 合一，京沪高速公路擦境而过；
✓县城距连云港机场、港口90公里，距
连云港火车站70公里，3个小时可达南 京、无锡，4个多小时便可到达苏州、 昆山、上海；
连云港
连云港口
灌南县
盐城
✓境内河道密布，物流优势明显；共有
航道12条，177公里，可直通京杭大运 河、淮河水系和长江水系，海运自灌 河入海口至连云港港口仅30海里。
灌南县房地产市场简报
房地产市场基础数据及个案收集
汇报议程
灌南城市概况 城市房地产市场分析
城市区位属性 城 市 素 质
城市规划发展
城市区位属性
灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄 海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿 迁的沭阳毗邻。
✓204国道、306、307省道贯穿全境，
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城 镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。
灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占 份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。
汇报议程
灌南城市概况 房地产市场分析
房地产宏观分析 房地产区ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ分析
一级市场 宏 观 综 述
二级市场
市场重点评述
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县历年土地放量在500亩以上，平均成交价格 徘徊在25万/亩上下。
自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得， 现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划， 但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易 也拉低了全县的土地交易平均价格。
功能定位：主要承担居住、行政办公 区、商业、文教等功能。
灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域
功能定位：主要承担商务金融、文 教、居住功能
城市素质综述以及对房地产开发的启发
灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。
城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发
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房地产宏观分析
一级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价 二级市场 格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。
灌南县历年商品房价格变化情况
2000
1600 1200
800
400 830
1370 1500 1600 890
1720 1810
快形成老城区、新城区、开发区三位
南
一体的功能格局。
城市发展规划 根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区 以及一个开发区。
灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域
功能定位：工业园区，目前已形成冶金机
械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大 经济板块。
灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙 口以南、南环路以北的城市区域。
南京
无锡 苏州
上海
城市发展规划 灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人 口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产 业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定 位。
北
在城市化进程中，灌南确定了加快西
西
进、南扩、北上战略的实施步伐，加
灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过
快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场 的健康发展。
灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环
境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售 压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。
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房地产宏观综述
灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，
但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱 产业所要求的程度，存在未来发展空间。