房地产企业开发设计阶段存在的问题与管理措施

房地产企业开发设计阶段存在的问题与管理措施

摘要：房地产企业中，设计工作必须细致入微，来不得半点马虎。尤其在项目

推进当中，建筑设计院什么时间介入，怎样介入，如何对设计过程进行严控，怎

样发挥企业调配资源的能动性，都需要管理人员做好充分准备。一旦有什么闪失，给公司造成的损失是无法估量的，必将影响到房地产后期的一系列工作开展。

关键词：房地产行业；项目设计管控；管理措施

引言

房地产公司的设计管理工作，主要决定着整个项目的开发周期、开发成本，

以及产品品质以及政策性的内容及时了解。第一，在实际房地产项目的设计工作

之中，要结合项目所在城市的情况，选择合适的建筑材料，从而保障整个房屋建

筑在建设完成之后的质量得到切实的保障；第二，通过对整个设计方案的优化，

可以在有效提高整个建筑室内利用效率的同时，降低相应施工人员的难度，从而

可以有效压缩整个施工过程的工期；第三，通过对整个房地产项目设计方案的精简，可以有效压缩建设安装成本，从而切实可靠地提高整个房地产项目的利润。

第四点，目前国家政策对房地产行业的影响特别大，及时掌握政策性内容，

对整体规划及时的调整，对户型合理性上能够更加适应增加市场需求性。除了以

上四点以外，设计新颖，构思巧妙的住宅立面效果，能够吸引购房客户的关注，

可以有效带动房地产企业的发展以及市场竞争力。

1设计管理工作的概念

对于房地产项目设计阶段的管理工作而言，房地产项目设计工作是整个房屋

建筑施工项目的一部分，为整个房地产开发周期最核心的环节，房地产项目设计

方案的品质直接决定着后续产品的品质，设计方案的合理性直接决定着整个项目

最终的质量。所以，需要在整个方案设计的工作之中，严格按照各项国家所规定

的设计规范以及地方标准去进行实际的设计工作。完善房地产项目设计阶段的管

理工作对于保障整个设计方案的质量十分关键，就目前相关管理工作开展的情况

而言，主要是由公司的设计管理部派遣专业的设计管理人员，对整个项目设计方

案进行严密的监督以及质量把控。在整个房地产项目设计阶段的管理工作中，能

够及时发现方案设计过程中的一些问题，并及时和设计人员沟通，使其及时对整

个设计方案进行调整。房地产设计阶段的管理工作，是房地产行业有效规避风险

所采取的措施，需要提起足够的重视，才能够切实保障整个房地产项目的质量。

2主要问题

2.1设计管理站位不高，视角不够全面

对房地产项目设计阶段的管理中，管理人员的主要工作内容核心是对整个设

计方案的主体负责，所以，整个管理工作中，要将工作精力集中在对设计方案主

体框架的审核工作上，忽视了整个方案中对于细节措施的审查以及质量检测。由

于管理人员在对整个设计方案进行审核的过程之中存在有一定的审核盲区，就会

直接影响到设计方案在实际施工环节容易出现问题，会直接影响到整个项目施工

周期。所以在这个基础上就要求房地产设计管理人员对于一些规范也要有充分的

了解，施工过程能及时发现问题并且解决问题。

2.2设计单位工作缺乏规范性

为了压缩整个房地产项目的项目开发周期，实现资金快速周转，大多数房地

产企业在设计项目方案的过程之中，只要通过规划部门审批，就会直接将所设计

的图纸投入到实际的施工环节。但是由于赶工因素的影响，所设计出来的方案在

一些细节方面一定存在缺陷，当施工人员按照存在缺陷的设计图纸进行施工作业时，势必会导致整个项目的质量无法得到保障。所以，在实际开展房地产项目设

计阶段的管理工作时，要切实提高整个方案设计工作的规范性，要通过不断地优

化以及改造，使设计方案的质量达到中国相关行业的标准。

2.3设计过程管控工作不到位

整个房地产项目的方案设计工作，主要由两个部分组成，即方案设计以及方

案审核。对于整个房地产项目的设计工作而言，主要考验相关设计人员的业务能

力以及制图水平，而对于整个设计方案的审核工作而言，是整个项目质量的重要

保障，通过对整个设计方案进行系统、全面的审核工作，能够在设计方案正式投

入施工之前及时发现方案中存在的问题，然后及时进行改正。方案审核工作对于

整个房地产项目的质量而言十分关键【1】。

2.4设计进度慢

缺乏统一的设计评审标准，领导不知道该评审什么，来参加评审的设计部门、营销部门、工程部门和售后部门等不知道从哪些角度进行评审，提出的意见都是

随意性和发散性的，没有一个正式的统一的评审程序和标准，就造成会而不决，

反复修改，到最后虎头蛇尾，施工图来不及充分审查，施工进度一压再压。

上面所说的都是在房地产企业设计管理工作中比较常见的问题，当然，不同

的企业在不同的发展阶段会遇到不同的设计管理问题，本人所在的公司中，设计

部门要对每个项目从拿地方案到规划到竣工验收每个环节负责，除了设计阶段的

严密配合外，施工过程的现场指导，涉及一些二次设计的内容及时跟进，如何缩

短设计周期、提高工作效率、监控设计质量、控制项目成本等问题，都亟待解决。怎么解决这些问题，要从设计管理的要点切入，从而找到解决问题的方向。

3实际管理措施

3.1制定详细的设计规划方案

对于整个房地产项目设计阶段的管理工作而言，通过制定详细的设计规划方

案来提高整个设计方案的质量，是最行之有效的手段。对于整个房地产项目方案

设计的工作而言，主要分为主框架设计部分以及辅助措施设计部分，两个部分没

有主次之分，都会对整个项目的进度造成影响。

3.2重要时间节点控制

设计成果时间节点控制对于整个项目方案的设计工作而言，具有重要影响，

所以需要对整个设计工作中的重要节点进行控制。首先，紧抓整个房地产项目的

细节设计工作，主要是通过落实前期实地考察工作，然后制定出具有针对性的设

计方案，特别对于一些地形复杂的工程，前期对于场地的情况要详细了解，就目

前我们做的一批山地排屋来说，前期的场地调整，西侧挡墙和泄洪沟的关系，包

括一些山体的边坡维护等等，都是设计和施工同时配合进行的。这样既可缩短工期，也能及时发现问题对设计工作更加有利，否则会对实际施工环节造成较大的

影响；其次，对整个项目主体结构的设计要规范、合理，在实际设计工作中，要

充分考虑该项目周围的环境因素以及地质因素的影响，选择合适的建筑用材进行

方案设计，杜绝由于设计方案中建筑用材的使用不当，最终对整个房地产项目正

常运行造成影响。

3.3加强技术管理

设计管理，首先是设计，其次才是管理，这是一个以技术为依托的工作。我