DTZ：戴德梁行北京迎宾路商业项目定位策划报告
戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。
2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。
这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。
3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。
这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。
4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。
这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。
5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。
这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。
确保项目按计划高效推进。
6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。
确保项目的可持续运营和高质量服务。
7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。
确保项目的市场知名度和销售额的提升。
8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。
通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。
9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。
根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。
10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。
确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。
11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。
以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。
戴德梁行 经典商业前期策划报告
13
二、商业市场现状分析
商业市场宏观发展状况—消费状况
14
2005年各市消费状况比较
社会消费品零售总额（亿元）
人均消费品零售总额（元）
亿元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
杭州市区宁波市区绍兴市区嘉兴市区台州市区湖州市区舟山市区金华市区丽水市区衢州市区
25000 元 20000 15000 10000 5000 0
商业市场现状分析商业市场现状分析小结小结结论结论理由理由37三商业市场未来发展分析三商业市场未来发展分析38消费者分析消费者分析现状认知购物现状认知购物其他9名牌较少18档次不够12种类较少42购物环境较差19购物类对现状购物环境较为不满19购物环境有待提升各商场在建筑结构柱距层高铺位分割内部流线组织等方面弊端重重不利于给消费者创造方便舒适的购物环境种类款式少42暴露了商家之间品种雷同的弊端也事实上导致了消费者追求时尚个性化消费的心理不能得到有效满足档次低知名品牌少30尤其是国际一二线品牌几乎没有部分品牌款式落后类型少可供客户选择的余地不足使得不少消费者仍然选择了选择余地更大的杭州上海导致中高端消费的严重外流13而且相对这部分客户最有购买力随着人们经济生活水平的不断提高消费者品牌意识日益强烈对购物环境日益挑剔
（亿元) 2500
浙江省各市2006年GDP情况
2000
1500
1000
500
0
舟山市 丽水市 衢州市 湖州市 金华市 嘉兴市 台州市 绍兴市 温州市 宁波市 杭州市 数据截止2006年第三季度
6
浙江各城市GDP近五年平均增长率
15.50% 15.00% 14.50% 14.00% 13.50% 13.00% 12.50%
顶级房地产策划范本(世界五大行__戴德梁行)
• 資產管理 • 代理物業投資買賣
• 企業融資
Swiss RE
Advising Swiss Re on the sale of the iconic
30 St Mary Axe, London
29%
Rubicon
Acted on behalf of Rubicon in its launch of the Rubicon Japan Trust which comprises assets
totalling $222m
ING Clarion
Retained to sell Corporate Woods, a premier office park in
Kansas, totalling 2,136,700 sq ft
管理超過110億美元 資產 2006年間接委託增加 了85%
2006年二手房地產交 易額達13.2億美元
1995年戴德梁行在广州设办事处，迄今广州分公司已经有超过170名专业 顾问人员，为客户提供国际水平的多元化优质房地产服务服务。并拥有庞
大且不断更新的数据资料库，让客户能更深入了解市场，进一步掌握这个
广受重视的市场动向。
戴德梁行凭藉全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，得以充分 了解客户在本地的市场需求，从而提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户 无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。
戴德梁行评估团队在中国大陆具有丰富的估价经验，完成各类型房地产项 目估值总额超过170亿美元 ；
公司成立至今，连续多年成为香港上市评估市场占有率最高之评估公司， 为超过过140家企业香港上市提供评估服务 。
Page 19
20
戴德梁行服务优势
深厚的调研能力
地产五大行比较
DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最先进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。戴德梁行是中国数一数二的物业投资代理，占市场份额超过50%；2020年代理物业总值高达亿美元。戴德梁行也是大中华地域领先的物业治理公司，物业治理项目遍及65个城市，面积超过9000万平方米。
三、高力国际COLLIERS
高力国际概况
高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍及全世界超过290家的分公司，为全世界客户提供最全面的专业物业效劳，包括房地产生意、租赁、业主效劳、租户代表、企业效劳、投资及专门项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产治理等。
高力国际在中国
Colliers News
【2020年5月15日 – 上海】由国际外判效劳专业人员协会(International Association of Outsourcing Professional, IAOP)评选认定的全世界100
强国际外判商，今年的入选名单在刚出版的财富杂志内发布，高力国际物业顾问排名第18，成绩除超逾去年的第19位外，今年更是众多跨国房地产效劳供货商当中，排名最高位置。
家分支机构，可谓全世界第一大地产效劳企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
世邦魏理仕在中国
1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，那时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问效劳。1990年，世邦魏理仕在台湾开始业务运营。
通过量年来的进展，世邦魏理仕已经成为大中华地域房地产市场的领导者。目前，世邦魏理仕在本地域已经设有北京、上海（浦西与浦东）、广州、成都、重庆、天津、杭州、深圳、大连、青岛、沈阳、武汉、香港（香港岛与九龙）及台北16家分公司，成立了10家项目办事处，业务遍及大中华地域的80多个城市。世邦魏理仕结合了本地市场聪慧和全世界及地域网络的综合优势，提供最全面普遍的房地产顾问效劳，包括研究分析、策略顾问、物业估值、生意与租赁、投资、物业与资产治理等。
DTZ戴德梁行简介
9001:2000
14
4. Global Clients 环球客户
15
5. Corporation Culture 企业文化
DTZ 使命、抱負及價值
正派 團體精神
16
使命 為環球客戶提 供前詹的物業 及投資方案 抱負 成為全球領先 的物業顧問
完善服務
DTZ 核心價值
創意
敬業樂業 實踐
5. Corporation Culture 企业文化
3
DTZ戴德梁行
的专业团队为全球大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者提 供企业顾问丶物业代理及买卖丶估价丶企业融资丶物业管理及研究等一站式房地产服务。
DTZ控股公司自1987年起於伦敦交易所上市。 /cn
1. About DTZ 戴德梁行简介
環球網絡
4
DTZ 業務遍及全球43國家，共148 個城市，超過 10,000 員工為顧客服務。
3. Profession Honor 专业奖誉
ISO9001：2000 品质系统（ISO9001：2000 Accreditation ）
Certificate No.: QHK 00383
13
3. Profession Honor 专业奖誉
职业健康安全管理体系标准 18001:1999 DTZ香港质量管理体系国际标准
集團架構
DTZ控股公司 主席
行政總裁
集團法律顧問
集團財務 集團財務總監 首席營運總監 集團首席營運總監 集團業務發展
17
美洲地區
歐洲、中東及非洲地區 董事總經理
亞太區 主席
北亞區 主席
英國及愛爾蘭 主席 董事總經理 企業融資 主席 行政總裁
北歐 主席 董事
DTZ戴德梁行简介
19
物业管服务特色
20
物业管理特色
一站式尊贵物业服务 定义：通过24小时客户服务热线，及时向业主提供 公共性日常服务、家庭常规服务和专业性特 约服务。
21
物业管理特色
公共性日常服务内容：
1、安全管理服务 2、道路、交通、停车管理服务
3、环境卫生、垃圾清运服务
4、供水、供电系统维护、运行服务 5、电梯运行、维护服务 6、小区公共设施设备日常维护服务 7、物业档案资料管理服务 8、小区绿化服务 9、社区文化活动服务
10、其他服务（法律咨询、私人健康护理、综合金融服务、长者关怀服务等 ）
24
谢谢！
25
长沙【比华利山】
位于长沙市107國道(大托收费站东侧) 占地約104,080平方米，总建筑面积約为 79,190平方米。为香港壮仕集团在长沙投 资兴建的大型豪华社区。
集公寓、別墅、商業的高檔物業项目 合同类型:物业管理合作管理
16
湖南长沙物管顾问业务
长沙双瑞【藏珑滨湖国际社区】
位于长沙市月湖公园北侧，占地30.7公 顷(30.7万平方米)，其中，项目一期计 划总建筑面积约10万平方米,由独幢别 墅、联排别墅及高层住宅组成。 合同类型:物业管理顾问
Retail/Office/Industrial Agency 商铺、办公楼、工业代理
Project Services
建筑顾问 Investment Advisory 投资顾问 Property & Facility Management 物业设施管理 Hospitality Consultancy 酒店顾问
9
个国家
38办事处Fra bibliotek6,000
戴德梁行写字楼业务介绍
14
DTZ过往案例—全程代理（精选）
大连中心·裕景
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市青泥洼商圈中山路和友好路的交汇处 裕景兴业（大连）有限公司 2012年至今 总建面800,000平方米，写字楼面积约130,000平方米 大连市最高的商业综合体项目，属地标级建筑 前期顾问及租售代理
投资团队
企业客户服务团队
租售团队
市场策划团队
曲峰成 高级经理
杨小缘 助理董事
邓一飞 经理
高睿韬 助理董事
赵媛媛 高级经理
刘景一 经理
田湉 助理经理
王玉 助理经理
王薇 高级主任
李媛媛 助理董事
姜超辰 策划师
刘焕超 助理经理
17
团队丰富的从业经历
•从事房地产行业平均年限：8年 •DTZ写字楼平均服务年限：5年 •专业写字楼服务团队规模：最大 •专业写字楼服务团队人数：最多 •团队成员历史服务代表项目：最多 •团队历史服务客户成交面积：最大 •服务客户反馈满意度：最高 •服务客户资源及渠道：最广
18
服务内容
19
项目全程服务流程
项目 进度
土地 获取
规划 设计
建筑 设计
工程 建设
营销 筹备
全程 租售
经营 管理
专业 服务
进入策略 取地研究 可行性研究
定位研究 产品优化
营销顾问
租售代理
驻场顾问
物 业 管 理
专题 培训
市 场 专 题
市 场 专 题
市 场 专 题
项 目 管 理
案 场 管 理
租 售 技 巧
希望大厦
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市希望广场 RREEF 2006年~2013年 体量约9万平方米 地处大连青泥洼综合商务区中心位置 DTZ各业务线全方位服务
戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行商业项目定位策划报告
商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）
国际房地产顾问“五大行”简介
国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，CityGroup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。
当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。
北京新光天地商业策划
北京新光天地商业策划篇一：戴德梁行—新光天地商业地产项目招商报告戴德梁行——北京新光天地20XX年4月19日，18万平米的新光天地在cBd正式开业，其以高端的购物中心形象成为了北京商业新坐标。
戴德梁行商铺部作为项目的策划顾问及购物中心区独家招商代理，在20XX--20XX年的一个较长时段内为项目提供了服务。
作为一个在诸多方面具有典型代表性的项目，总结新光天地的发展过程，有不少可资借鉴的经验：综合体的优势组合新光天地所处位置实际上已经偏离了原有以国贸为核心的商圈中心，并且在20XX年华贸中心项目运作的前期阶段，其所在的大望路的现状仍然较为低档杂乱。
正是项目集写字楼、五星级酒店、高级公寓与大型商业于一体的城市综合体的功能组合，为项目整体朝向高端发展提供了可能，给予了相关人群更多信心，待到marriott及Ritz-carlton 两个五星级酒店品牌的进驻后，便务实奠定了项目的1顶级城市综合体的气势，亦为其商业部分实现高档定位奠定了坚实基础。
具备多元功能的综合体是成就城市地标建筑的重要一环。
综合体物业的不同功能之间可实现良好的互动，相互创造价值，从而总体产生“1+1+1>3”效果，例如综合体中的酒店、写字楼的人群可为商业带来固定的消费人群，而商业亦可成为其它部分有益的配套，提升其物业的价值。
物业硬件至关重要项目招商的过程十分讲究对称沟通，素质较优的项目在招商中会拥有更多的主动权，而项目硬件状况便是评判项目素质优劣的重要因素。
在新光天地策划顾问执行过程中，基于项目定位方案的特色，戴德梁行协助业主选择了一家英国资深设计公司对项目展开规划设计，在此随后的过程中，三方就设计方案从不同角度进行了持续的沟通优化，以实现平衡最佳结果。
设计方案初步确定后，戴德梁行就方案与zegna、Prada等品牌进行了沟通，此专业化的产品得到了诸多品牌的高度评价，且部分品牌在此较早阶段便表达了入驻意愿。
专业的产品设计为此项目有效积累了招商势能，对后期的成功招商起到了至关重要的保障作用。
国际房地产顾问“五大行”简介
国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后)：1。
JLL 仲量联行2。
CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是:1。
CBRE 世邦魏理士2。
Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等.然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途.租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE,City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高,基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价,谈判，签订合同,以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说,对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力.当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队,但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区,而且占地面积通常很大.另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。
DTZ：戴德梁行北京迎宾路商业项目定位策划报告
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
Page 10
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
25-34岁消费人 群最具消费潜 力，消费额度 较其他年龄段 具有相当优势
消费水平与收入 水平成正比
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
Page 7
消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史 等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植 于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为
北京迎宾路商业部 分定位策划报告
400份消费者问卷调查 涵盖燕郊中心区、密集住宅区
燕郊地区消费人群调研及分析
任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消 费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消 费需求直接影响商业项目的定位及经营状况
Page 1
新兴十万平米以上大型住宅概况
项目
XX城 星月云河 紫竹园 上上城 潮白人家 夏威夷北岸
约2148个（地面297个，地下 1851个）
3000平米“四季会所”，为业 主提供各项主题服务及完善的 休闲设施。
公寓：2009年5月
目前该项目只建设公寓部分，时尚商街以售为主， 大型商场、写字楼及酒店目前只停留在规划阶段
栈桥 幼儿园
下沉广场 温室/泳池
S型镜湖
四季会所
清水木平台
北京路某项目提案策划报告
北京路某项目提案策划报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口的增加，人们对于优质生活的需求也日益增长。
北京路作为广州市的商业中心，以其繁华的商业街区和丰富的历史文化吸引着大量的居民和游客。
然而，当前的北京路商业街区面临着一些问题，如商业简单重复、流动店铺过多等，已难以满足人们对于多样化、个性化消费的需求。
因此，我们提出了一项在北京路实施的项目，以进一步提升北京路的商业品质和文化价值。
二、项目目标1. 提升商业品质：引入有特色的商铺，增加消费者的选择，并加强商家的服务意识，提供卓越的购物和消费体验。
2. 丰富文化内涵：整合历史文化资源，打造具有北京路特色的文化展示区，推动京味文化的传承和发扬。
3. 创新商业模式：引进创新的商业模式，如文创产业、网红打卡点等，吸引更多年轻人和游客，提升北京路的知名度和吸引力。
三、项目内容1. 商业品质提升（1）筛选合适的商家入驻：根据调查研究，选取有特色的商家入驻北京路，如设计师品牌、特色手工艺品店等，以提供多样化的购物选择。
（2）提升商家服务水平：组织培训和交流活动，提高商家的服务意识和专业能力，为消费者提供更好的服务。
（3）改善商业环境：通过改善街区设施和绿化环境，提升商业区整体形象，创造宜人的购物环境。
2. 文化内涵丰富（1）打造文化展示区：利用历史建筑和文化遗址，打造具有北京路特色的文化展示区，如文化艺术馆、传统手工艺展示区等。
（2）举办文化活动：定期组织文化演出和艺术展览，邀请艺术家和学者进行推广和讲解，营造浓厚的文化氛围。
（3）推广京味文化：联合各相关机构和企业，推出京味文化产品，并打造标志性的京味文化品牌，形成独特的商业文化品牌。
3. 创新商业模式（1）引进文创产业：鼓励文化创意企业入驻北京路，推动京味文化衍生品的开发和销售，扩大消费品种的多样性。
（2）打造网红打卡点：结合北京路的历史和特色，设计出具有视觉冲击力的景点，吸引年轻人和游客前来拍照打卡，增加知名度和流量。
戴德梁行商业资产运营管理模式
财务管理 资产增值
中央团队管理 戴德梁行公司内部对项 目的把控和运作 驻场团队运作
物业管理体系
资产的生命线 （年数)
主力店招商/ 销售 Anchor Leasing
项目租赁/销售 Project Leasing 商业资产管理 顾问 RAM Consultancy
商业资产管理和 绩效管理 RAM Management
3个月 3 Months
3个月 3 months
12个月 12 months
18个月 18 months
confidentialwwwdtzcom商业资产运营管理创造商业资产增值最大化的核心因素戴德梁行商业资产运营管理部戴德梁行中国商业资产管理部associatedirectorretailassetmanagementgreaterchina商业项目成功的三要素商业资产运营管理项目选址和商业定位项目租赁销售projectleasing商业资产管理顾问ramconsultancy主力店招商销售anchorleasing12个月12months项目策略顾问服务projectconsultancy3个月months18个月18months开业商业面积策划顾问retailconsultancy3个月months商业地产服务起点商业地产服务周期retailservicesworkcycle项目开发週期projectdevelopmentcycle主体施工深化設計初步設計二次裝修商业资产管理和绩效管理rammanagementdtz商业运营管理的主要内容简述whatdtzretailassetmanagementcovers团队的建立与培训包括部门和具体到每个人的职能细化开业前市场推广计划二次装修管理开业计划开业的倒计时详细方案和实施步骤商业环境设置公共区域标识设计导视系统环境美化等工作制度的制定员工工作职责与行为规范的制定员工服务用语规范商业资产管理及增值的计划和战略商铺商户管理市场研究市场企划及推广创收计划广告位公共空间的利用推广活动场地的利用和出租流动摊位铺位等的出租等租户管理业绩租约等二次招商以及租户重组调整策略客户投诉管理安全常识及应急处理物业管理服务设施及服务项目制定金融服务结算服务信息服务咨询服务接待服务保管服务等推广活动推广活动对商场的成败影响极其重要尤其在开业初期推广活动是促使商场旺场的最主要手段推广方式展示性的推广活动宣传商场品牌树立商场形象确定商场定位增加商场文化内涵提升商场品味促销性的推广活动激发消费者的购买欲促进商家的经营解决商家生存的问题商场旺场的最主要手段marketingpromotion加强沟通
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
新兴十万平米以上大型住宅概况
项目
XX城 星月云河 紫竹园 上上城 潮白人家 夏威夷北岸
威毕欧溪谷
纳丹堡 星河皓月
华泰 忆江南
美林湾
上京·壹世界 意华·东贸国际花园 风尚国际公寓
位置
迎宾路与神威北路交汇 迎宾路与神威北路交汇 迎宾路88号 燕郊行宫东大街 燕郊102国道北侧 燕郊京哈公路北侧燕顺路西
星河皓月
纳丹堡
20,000平方米开发式 商业街，主要为底商 形式
10,000平方米区域内 唯一的多功能数字影 城。商业街主要以底 商形式存在，部分区 域硬件较灵活。
开发商为兴达房地产 开发公司，自身拥有 兴达超市且商业街为 其开发项目，拥有客 户资源，为日后招商 奠定基础
拥有60,000平方米商业 街，目前京客隆已宣布 进驻
全 称：京客隆超市 地 址：燕郊经济技术开发区迎宾路与102国道交叉口 经营规模：大型超市 特 色：日用百货、烟酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等
全 称：行宫市场 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面） 经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品
占地面积:
43.5亩
总建筑面积： 25万平方米
商业面积： 24000万平方米
项目组成：
一栋３２层高的商务写字楼
两栋34层的酒店式公寓 购物中心。
停车位：
近1100个
预计交房： 公寓：2009年6月
商业位于A座写字楼下面，为写字楼配套 商业，目前尚无具体定位。
公寓B、C两座正在销售中
Page 15
东杉淘宝广场
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
Page 8
Page 9
消费者调研总结
1. 燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配 套设施的需求也相应提升
2. 区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业 态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈
打破区域内传统或现有商业推广模式， 将本项目商业部分作为重点单独推广， 以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气 氛，变被动为主动 传递给业主不一样的商业信息，即:商业 中心区的精品住宅，而非住宅的配套商 业。
商业中心区的精品住宅
Page 24
商业主题定位前提考虑
配合XX城项目住宅定位及主题“鲜橙族”定位
3. 现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商 业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大 部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；
4. 区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形 象及档次的定位；
5. 绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点， 但据我行了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。因此其日后是否可 以做到对业主的承诺还尚未可知；
位置优势
规模优势
本项目商业部分定 位为燕郊地区新的 区域型商业中心
硬件优势
重成宅新 叠物底兴 性业商商 高功配业
能套物 单功业 一能基 ，，本 且容属 业易于 态形住
本项目拥有大体量的住宅及商业面积，且商 业规模预计较现有竞争项目具备相当优势
本项目在前期进行专业的、有针对性地 定位策划，项目自身硬件更趋于市场化
福成购物广场
约8000平方米，其中规划地上两层为超市，地下一层为韩 风购物街，预计6月份营业；因前期招商不利，现正在自 行招商阶段（前期麦当劳和苏宁电器已基本达成意向，但 后来客户再次考察燕郊市场，认为仍不够成熟，重新选址 三河）。本项目能否在预期开业需拭目以待。
Page 16
夏威夷北岸
威毕欧溪谷
总建筑面积： 697500平方米复合型社区
商业面积： 时尚商街71000平方米（底商） 商场28000平方米
项目组成： 精品公寓为主导，将大型商业、 五星级酒店、商务中心
停车位： 其他： 预计交房：
公寓：总户数6394户,一期 1926户
约2148个（地面297个，地下 1851个）
3000平米“四季会所”，为业 主提供各项主题服务及完善的 休闲设施。
商业主题概念，达到住宅与商业有机结合的目 的，体现XX城项目商业与住宅的统一性，有利 于整个项目的整体对外宣传。
Page 25
商业功能定位建议
综合考虑XX城的地理位置、未来入住的居住人群，我行对于XX城商业面积功能 定位如下：
- 立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群； - 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于XX城的居住人群； - 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； - 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； - 为消费者营造休闲、生活氛围； - 提供消费人群便利性消费。
东临燕顺路，北临神威北路
燕顺路西 燕顺路西潮白河畔
燕高路东侧
燕顺路西,神威北路与潮白河东 岸交汇处 神威北路与燕灵路交汇处 102国道以北 102国道以南
总建面 （平方米） 1,630,000 128,147 150,000 1,700,000 1,000,000 370,000
121,000
905,635 920,000
Page 22
XX商业定位
社区商业严格来讲就是配套商业，但发展商一旦要操作5万 平米以上的释放型商业街，就要用商圈的概念打造，对整个 商圈的商业进行深入了解和分析。做商业是需要打造的，形 成商业氛围、人流、环境才能最终实现商业价值
Page 23
新城市商业中心 娱乐休闲新地标
住宅区的配套商业
商业档次定位建议
全 称：金山电器（手机、电脑）城
地 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）
经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺
特 色：各种家（商）用电器、手机、电脑等
Page 12
未来可比较竞争项目分析
成功(中国)时代广场
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇 福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
现有燕郊居住中心区
正在开发 住宅区域
华泰忆江南
已入住 未入住
Page 3
冲动型消费，愿意为 新鲜事物以及休闲娱 乐等付费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
注重商品价格
注重商品品质、愿 意尝试新事物
商业面积约6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正
在招商进行中。项目所处地理位置较为优越，上
盖文化大厦为写字楼办公用途物业。
项目不具规模优势，最终成为小商品市场的可能
性较大
4/F
3/F
2/F
1/F
美食街 玩具、玩意、科技电子产品、游戏、工艺礼品 化妆品、美容美发用品、饰物 鞋、箱包皮具、钟表眼镜、文化用品
6. 具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；
7. 燕郊商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2009年及2019年，不确定因素较多。
Page 18
燕郊地区商业市场机遇分析
Page 19
原有消费观念较为落后， 新的消费需求逐步提升。
居住人群提升 新的商业机会
燕郊原
其他
住居民
公寓：2009年5月
目前该项目只建设公寓部分，时尚商街以售为主， 大型商场、写字楼及酒店目前只停留在规划阶段
栈桥 幼儿园
下沉广场 温室/泳池
S型镜湖
四季会所
清水木平台
特色叠冰
时尚商街 银杏大道 酒店式公寓 大型商场 写字楼 酒店
Page 14
风尚国际公寓
位置：
北临102国道，东距迎宾路200 米，西距行宫市场及燕郊人民 医院（二级甲等）300米
Page 27
商业主题定位建议
我行建议商业主题定位充分体现项目商业面积的功能定位，使得消费者能 够通过主题概念加深对商业面积功能的了解，进而加深其消费观念，培养 其消费习惯。
主题概念： range Town
Page 28
商业主题概念解析
- Orange Town揭示了XX城未来居住人群的属性“鲜橙族”； - Orange这个单词的6个字母又是体现XX城商业功能的6个英文单词的
3. 高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬 件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
美林湾
拥有10,000平方米欧式 风情步行商业街
项目分5期开发，主要
为底商形式，52000平
米,其中规划一个独栋
商业建筑可满足大型超
市使用
Page 17
商业市场调研总结
1. 现有商业市场档次低，众多发展商希望打造的未来高品质的居住生活区与现有的商 业市场不匹配；
2. 现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前 燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；
121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）
将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场