资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
中级一般借款资本化金额例题
中级一般借款资本化金额例题在企业财务管理中，借款资本化是一种将借款利息转化为资本支出的做法，将借款用于资本支出项目，以便将借款利息纳入资本支出的方式。
中级一般借款资本化金额例题是指在一般情况下，对于一家企业进行借款资本化金额的计算，需要考虑的各种因素，并通过实例进行详细说明。
下面将通过一个例题来详细介绍中级一般借款资本化金额的计算过程。
假设某公司决定进行一项新的资本支出项目，需要借款100,000美元用于资本支出。
借款的年利率为5%，贷款期限为5年，按照每年还本付息的方式偿还贷款。
在这种情况下，我们需要计算出借款资本化的金额，即将借款利息纳入资本支出的金额。
首先，我们需要计算出每年的借款利息支出。
根据借款金额和年利率，我们可以得出每年的借款利息支出为100,000美元 × 5% = 5,000美元。
这个数额将作为资本支出的一部分，需要资本化处理。
其次，我们需要计算出每年的偿还借款本金金额。
由于借款期限为5年，按照每年还本付息的方式，每年需要偿还的本金金额为100,000美元÷5 = 20,000美元。
这部分本金还款金额不需要资本化处理，因为它只是还款贷款的本金部分。
最后，我们将借款利息支出和本金还款金额加在一起，得出每年的总资本支出金额。
即5,000美元（借款利息支出）+ 20,000美元（本金还款）= 25,000美元。
这个数额即为每年的借款资本化金额，需要资本化处理的金额。
通过以上的例题计算，我们可以得出在一般借款资本化的情况下，需要将借款利息支出纳入资本支出的金额为每年25,000美元。
这样，企业可以更准确地计算资本支出项目的总成本，从而更好地评估项目的盈利能力和投资回报率。
总的来说，中级一般借款资本化金额的计算需要考虑借款利息支出、本金还款金额和资本支出的关系，通过实例计算可以更清晰地展示借款资本化的过程和金额。
企业在进行资本支出项目决策时，应该根据实际情况进行借款资本化的计算，以便更好地评估项目的可行性和盈利性，确保资本支出的有效利用和投资回报的最大化。
资产评估计算题
资产评估计算题1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。
例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后一题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
一般借款利息费用资本化金额的计算公式
一般借款利息费用资本化金额的计算公式对于一般借款利息费用的资本化多额的计算，其实并不是很难。
但计算还是非常常见的，可能是对于公式稍微有些不太理解。
下面简单介绍公式1、一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率2、资产支出加权平均数=Σ（每笔资产支出金额×该笔资产支出在当期所占用的天数/当期天数）3、所占用一般借款的资本化率=所占用一般借款当期实际发生的利息之和/所占用一般借款本金加权平均数公式1计算出来的金额就是一般借款利息费用的资本化金额，公式2和公式3是对公式1的解析。
如果只占有一笔一般借款，或者一般借款的利率是相同的，且在一年的期间内使用的时间也相同，一般借款的资本化率其实就是一般借款的利率。
一、其实我觉得对于“累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数”都是能计算对的。
就是指的使用的一般借款的年化的金额。
例如占用两笔一般借款，一笔1000万元占用了7个月，一笔800万元占用了8个月，就把两笔一般借款的金额年化就可以了，资产支出加权平均数=1000*7/12+800*8/12。
在这里要使用的是资本化的期间，举例中的7个月和8个月指的是资本化的期间，而并不是一般借款在本年的时间。
例如一般借款是1月借入的，但是在6月才发生了资本化支出，那么这里使用的期间应该是7个月（6-12月），并不是12个月（1-12月）加权平均数，指的就是年化的金额。
就是1000万元占用7个月和800万元占用8个月，相当于在12个月占用了多少金额。
为什么要使用年化的金额，是因为后面的资本化率是年化的利率，二者要匹配。
二、大部分同学其实是一般借款的资本化率不会计算。
这里的一般借款的资本化率，并不是指资本化部分金额的利率，而是指一般借款的平均的年化利息，在计算一般借款的资本化率时，不需要考虑资本化的期间。
计算时，分子是全部一般借款的利息费用，分母是年化的一般借款的金额。
资本化率计算方法（资产评估师）
资本化率计算方法（资产评估师）四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
技改项目资本化率计算公式
技改项目资本化率计算公式技术改造项目是企业为了提高生产效率、降低生产成本、改善产品质量和环境保护等目的而进行的一系列技术更新和设备改造的活动。
技术改造项目的资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标之一。
本文将介绍技术改造项目资本化率的计算公式，并分析其在企业投资决策中的重要性。
一、技术改造项目资本化率的计算公式。
技术改造项目的资本化率是指技术改造项目的实际投资与资本化后的投资之比，通常以百分比的形式表示。
其计算公式如下：资本化率=（资本化后的投资/实际投资）×100%。
其中，资本化后的投资是指技术改造项目投资后经过资本化处理后的投资额，实际投资是指技术改造项目实际投入的资金总额。
资本化后的投资包括直接投资和间接投资两部分。
直接投资是指直接用于技术改造项目的资金投入，包括设备购置费、工程费、安装调试费等；间接投资是指与技术改造项目相关的其他费用，如项目前期调研费、技术咨询费、人员培训费等。
二、技术改造项目资本化率的重要性。
技术改造项目资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标，对于企业的投资决策具有重要的指导意义。
具体体现在以下几个方面：1.评估投资效果。
技术改造项目资本化率可以帮助企业评估技术改造项目的投资效果。
通过计算资本化率，企业可以了解技术改造项目的投资回报情况，判断投资是否值得。
如果资本化率较高，表明技术改造项目的投资回报较好，可以带来较高的经济效益；如果资本化率较低，可能需要重新评估技术改造项目的投资效果，或者调整投资方案。
2.指导投资决策。
技术改造项目资本化率可以为企业的投资决策提供重要参考依据。
在进行技术改造项目投资决策时，企业可以通过比较不同技术改造项目的资本化率，选择投资回报较好的项目进行投资，从而实现资金的有效利用和经济效益的最大化。
3.监控项目进度。
技术改造项目资本化率还可以用于监控项目进度。
在技术改造项目实施过程中，企业可以通过定期计算资本化率，了解项目的投资进度和效果，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目的顺利实施和投资效果的实现。
资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
一般借款资本化率
一般借款资本化率借款资本化率是一个用来衡量公司通过借款融资所创造的资本回报的指标。
它可以帮助投资者、分析师和财务管理人员了解公司融资活动的效率和盈利能力。
本文将探讨一般借款资本化率的概念、计算方法、影响因素以及其在财务分析中的应用。
什么是借款资本化率？借款资本化率是指公司通过借款融资所创造的资本回报的比例。
它衡量在公司获得借款后，公司利用借款进行投资、扩张或盈利的能力。
一般借款资本化率的计算公式如下所示：借款资本化率 = (净利润 - 企业所得税) / 平均借款该公式中的净利润是指公司在一定期间内的净收入，扣除各种费用和税收。
企业所得税是指公司需要缴纳的所得税金额。
平均借款是指借款在一定期间内的平均值。
影响借款资本化率的因素借款资本化率受多个因素的影响，包括公司的财务状况、经济环境和行业竞争。
首先，公司的财务状况会直接影响借款资本化率。
如果公司净利润较高且税收负担较低，那么借款资本化率就会相对较高。
另外，如果公司的借款金额较低，那么借款资本化率也会提高。
其次，经济环境对借款资本化率的影响较大。
在经济繁荣期，公司通常能够获得更多的贷款，并利用这些资金进行投资和扩张。
相反，在经济衰退期，公司的借款规模可能会减少，从而降低借款资本化率。
最后，所处行业的竞争情况也会对借款资本化率产生影响。
如果一个行业中的竞争非常激烈，公司可能会借款用于营销、研发和扩张，以保持竞争优势。
这将导致借款资本化率的提高。
借款资本化率在财务分析中的应用借款资本化率在财务分析中起着重要的作用，可以帮助投资者和分析师评估公司的融资效率和盈利能力。
首先，借款资本化率可以作为评估公司利用借款进行投资和扩张的效果的指标。
如果借款资本化率较低，可能意味着公司借款融资的利用效果不佳，无法实现预期的资本回报。
这可能表明公司需要改进其投资和扩张策略。
其次，借款资本化率也可以用来比较不同公司之间的财务表现。
如果两家公司的净利润和借款规模相似，但借款资本化率差异较大，那么可以认为利用借款的效率存在差异。
资本化率的计算
据教材P245【12-7】资料：1、计算资本化率第一季度资本化率=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）×100% ＝ 1.5% （100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）或=6%／12×3=1.5%；或=6%／4=1.5%第二季度资本化率=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】×100% ＝ 1.7728% （200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】2、计算资产支出加权平均数第一季度资产支出加权平均数=（100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）=150（万元）第二季度资产支出加权平均数=（200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】=440（万元）3、计算第一季度和第二阶段的资本化借款费用第一季度资本化借款费用=150×1.5%=2.25（万元）或=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）=2.25（万元）第二季度资本化借款费用=440×1.7728%=7.80（万元）或=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】=7.80（万元）4、计算第一季度和第二季度的费用化借款利息第一季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）—2.25=0.75（万元）第二季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）+（300×8%／12×3）—7.80=1.20（万元）会计分录：第一季度第二季度借：在建工程22500 借：在建工程78000 财务费用-利息支出7500 财务费用-利息支出12000贷：应付利息30000 贷：应付利息90000 注意：如果是一次付息则贷记“长期借款-应计利息”或“应付债券-应计利息”。
一般借款资本化率公式
一般借款资本化率公式好的，以下是为您生成的文章：在咱们的财务知识世界里，有个挺重要的家伙，叫一般借款资本化率公式。
这玩意儿听起来好像有点复杂，不过别怕，咱一起来把它弄明白。
先说说啥是一般借款资本化。
简单来讲，就是企业在建造或者生产某项资产的时候，用了不止一笔借款，而且这些借款不是专门为这个项目借的，这时候就得算算这些一般借款的资本化率啦。
一般借款资本化率的公式是：所占用一般借款加权平均利率＝所占用一般借款当期实际发生的利息之和÷所占用一般借款本金加权平均数×100% 。
咱来举个例子哈。
比如说有个公司，叫“梦想制造”公司，正在盖一个超级大的工厂。
他们借了两笔一般借款，一笔是 1 月 1 日借的 500 万，年利率 6%；另一笔是 7 月 1 日借的 800 万，年利率 8%。
在这一年里，他们为盖这个工厂，从 1 月 1 日开始陆续占用了 600 万的一般借款。
那咱们来算算这一年的一般借款资本化率。
先算利息之和，第一笔借款全年的利息是 500 万×6% = 30 万；第二笔借款半年的利息是 800 万×8%×6/12 = 32 万。
所以利息之和就是 30 万 + 32 万 = 62 万。
再算本金加权平均数。
第一笔借款全年都在被占用，所以加权平均就是 500 万；第二笔借款从 7 月 1 日开始被占用，加权平均就是 800 万×6/12 = 400 万。
本金加权平均数就是 500 万 + 400 万 = 900 万。
最后，一般借款资本化率 = 62 万÷900 万×100% ≈ 6.89% 。
你看，其实只要一步一步来，也没那么难对吧？不过在实际工作中，可没这么简单的例子。
有时候企业的借款情况复杂得像一团乱麻，得仔细理清楚每一笔借款的时间、金额和利率。
我之前在一家企业做财务咨询的时候，就碰到过这样的情况。
那公司的财务人员被这些一般借款的资本化问题搞得焦头烂额，各种账本、合同翻了个遍，还是理不清楚。
2022年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(最新)
2022年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(最新)1、[案例题]某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。
该生产线的重置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试计算生产线的经济性贬值。
【答案】由于不可逆转的市场发生变化，该生产线的有效生产能力只有400万件/年。
这种生产能力的生产线的重置成本为：400万件/年生产线的重置成本=(400/1000)0.8×160≈77(万元)该生产线的经济性贬值=160-77=83(万元)2、[多选题]企业合并对价分摊评估实务中，评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。
对此，评估师应该进行分析，满足以下( )任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产。
A.向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产B.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业C.考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换D.该无形资产的成本能够可靠地计量。
E,向董事会了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产【答案】AC【解析】评满足AC两方面任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产。
同时满足B和D，是会计中无形资产确认的条件。
3、[多选题]下列关于珠宝首饰评估的说法中正确的有( )。
A.随着我国遗产税等税种的开征，纳税评估将成为珠宝首饰评估的市场需求B.针对珠宝首饰的评估，我国典型的评估实践主要包括金融不良资产处置中的珠宝首饰评估和上市公司资产重组中的珠宝首饰评估C.珠宝首饰作为流通品，与金融、拍卖、典当、保险、收藏等行业和领用有着密切的联系D.我国与保险有关的珠宝评估业务主要涉及保险理赔时的纠纷处理。
E,珠宝首饰评估对解决珠宝企业融资难没有帮助【答案】ABCD【解析】在经营性文化单位改革发展的新形势下，珠宝首饰评估有助于解决珠宝企业融资难题。
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第六章 资产评估方法)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。
G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。
市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。
A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。
因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。
因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。
因此，本题选择C。
（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。
因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。
单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。
A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。
选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。
市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是（）。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年）（1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。
从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。
在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。
房地产评估资本化率计算公式
房地产评估资本化率计算公式
房地产评估资本化率是指以房屋、土地等不动产的估值为基础，
计算其所有者或投资者的投资回报率的一种指标。
通常，该指标可以
用以下公式来计算：
资本化率=净年租金/房地产市场价值
其中，净年租金是指除去税费和维修费用后的房屋租金收入，房
地产市场价值是指不动产评估机构或市场评估的市场价值。
房地产评估资本化率计算公式的应用非常广泛。
它不仅可以用于
评估不动产投资的风险和回报，还可以用于衡量金融机构的风险和信
用质量，因为它提供了一种确定资产价值的方法。
对于投资者，资本化率可以作为评估房地产投资价值的重要指标。
如果资本化率高，意味着房地产投资回报率高，通常是具有较好的投
资价值。
相反，如果资本化率低，说明投资回报率相对较低或风险较高，需要审慎考虑投资决策。
对于房地产行业从业者而言，资本化率可以帮助他们确定市场价
值和租金流入，以便更好地制定营销策略和投资规划。
此外，它也可
以为房地产债务融资提供依据，以及有利于建立房地产投资组合。
总之，房地产评估资本化率计算公式是房地产行业中一个非常重
要的指标，它为投资者提供了有价值的信息和建议，同时也帮助行业
从业者更好地规划和管理房地产投资。
因此，掌握它的计算方法和意义，对于提高投资决策和营销策略的有效性具有重要的指导意义。
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式是指将借款所产生的费用按照
一定的比例计入当期资产成本，从而推迟其支出的一种会计处理方法。
其计算公式为：
一般借款费用资本化率=（借款所产生的费用/借款本金）×资
本化期间
其中，借款所产生的费用指的是与借款直接相关的各项支出，比如贷款手续费、担保费用、中介费等。
借款本金是指借款的原始金额。
资本化期间是指将借款所产生的费用分摊到资产成本的时间段，一般为借款期间。
通过计算一般借款费用资本化率，企业可以推迟借款费用的支出，减少当期财务成本，提高当期利润。
但是需要注意的是，资本化率过高可能会导致企业的资产负债率过高，影响企业信用评级。
因此，企业在使用这种会计处理方法时需要谨慎处理。
- 1 -。
一般借款资本化率例题
一般借款资本化率例题
2×18年1月1日，新发公司开工建造的一栋办公楼，工期预计为2年（假设在2×18年1月1日已经符合资本化要求）。
2×18年工程建设期间共占用了两笔一般借款，两笔借款的情况如下：向某银行借入长期借款2000万元，期限为2×17年12月1日至2×19年12月1日，年利率为7%，按年支付利息；按面值发行公司债券4000万元，于2×17年7月1日发行，期限为5年，年利率为10%，按年支付利息。
新发公司无其他一般借款。
不考虑其他因素，则新发公司2×18年为该办公楼所占用的一般借款适用的资本化率为（）。
A.7%
B.10%
C.9%
D.8.5%
【答案】C
【解析】一般借款资本化率=（2000×7%+4000×10%）/（2000+4000）×100%=9%。
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式一般借款费用资本化率计算公式是指在借款过程中，银行或金融
机构收取的一些手续费和利息等费用，可以将其计入到借款的本金中，作为资本化的一部分。
这样做的目的是为了减少当前财务支出的压力，同时也能够增加资产负债表中的资产值。
一般借款费用资本化率计算公式如下：
资本化率 = 资本化费用总额 / 借款本金总额
其中资本化费用总额指的是所有可资本化的费用之和，包括借款
手续费、保证金、利息等，而借款本金总额则是指所有借款的本金之和。
通过计算一般借款费用资本化率，我们可以了解到银行或金融机
构在贷款过程中收取的费用，并且可以判断这些费用对借款人的财务
状况是否产生了重大影响。
同时，对于贷款人来说，合理计算资本化
率也能够为资产负债表的准确编制提供支持。
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第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益的计算公式净收益=客观总收益-客观总费用(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)1.含义总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。
也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
2.确定客观总收益时候要注意以下问题(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。
最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。
在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
【例题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年2.现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21 500*(1+10%)-1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
3.现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行(1)需以类似房地产的收益作比较;(2)需对市场走势作准确的预测;(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。
(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)1.定义总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。
也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。
3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率(1)适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
3.土地资本化率(1)适用对象土地资本化率用于求取土地自身的价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益房地合一的净收益=房地合一的价值(L+B)×房地合一的年收益率(即综合资本化率r)土地净收益=土地价值(L)×土地的年收益率(r1)建筑物净收益=建筑物价值(B)×建筑物的年收益率(r2)(L+B)×r= L×r1+B×r2很容易得到：式中：r--综合资本化率;r1--土地资本化率;r2--建筑物资本化率;L--土地价值;B--建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率(还原率)就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。
五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率(5-5)房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率(5-6)土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值(5-7)建筑物现值=建筑物重置价--年贬值额×已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限注意：①上述关于年贬值额的公式的基本原理是65页2-36。
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。
所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。