平层大宅
什么是大平层？10个优秀大平层设计
什么是⼤平层？10个优秀⼤平层设计『什么是⼤平层』⼤平层是指把住宅功能区集中在⼀个平⾯上，它具有别墅的尺度，⼜有很好的居住氛围。
从产品上来看，⼤平层属于⾼端公寓的⼀种，常分布于⾼层或多层住宅的全幢或部分楼⾯，以⾯积⼤、功能完善为主要特征。
它突破了普通公寓产品的设计理念，实现了⼤⾯宽、全景观、功能齐全的空间布局。
由于多层住宅的⼤平层容积率和建筑密度都⽐较低，在⼀定程度上具有“别墅式居住体验”，业内也称其为“扁平化别墅”或“平墅”。
『⼤平层的优势』●户型设计创新化⼤平层相对于⽐普通住宅产品，在户型创新、空间布局⽅⾯优势明显，⼤平层的设计⼤幅提⾼了空间的有效利⽤率。
⼤⾯宽全景观以及奢阔的卧室空间布局及构建，层层递进的关系脉络呈现，使空间颇具尺度感和礼序性。
●别墅功能扁平化不同于别墅的上下格局，所谓的⼤平层产品更多的是把在⼀层内解决家庭⽣活的所有功能，更⼤的避免家中⽼⼈或⼩孩上下楼不⽅便的问题，让家中布局更为敞亮，在舒适程度上更贴合⾼端⼈群需求。
●⽣活私密化越是品质⽣活，越是私密有度。
⼤平层其独有的全套房设计，既能为每位居者营造独⽴的⽣活空间，兼顾⽣活私密性，⼜能在各区域间保持良好的交融性与连通性。
●景观集中化别墅的景观往往被划分到每户⼈家，资源过于分散不能体现出低密度带来的优势。
⽽⼤平层能较好地把握园林的阔景享受。
在空间的营造上，通过⼤尺度绿化空间来造景，利⽤超⼤楼间距，户户观景，移步换景。
●注重共享，便于家庭沟通交流平层⼤宅在室内空间设计能够以家庭为核⼼，对起居室和门厅扩⼤，让居者在空间感受上更加强烈，便于家⼈沟通交流。
保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不⼲扰。
虽说⼤平层和别墅都是⾼奢⽣活的代表，但却有着两种完全不同的⽣活态度和功能属性。
别墅是⼀种“出世”的⽣活观，要的是静谧和低调，⼤多数远离市中⼼，因此会失去成熟的⽣活配套。
⼤平层作为豪宅中的后起之秀，其重要属性是“城市”，⾝在城市中⼼，占据着稀缺的城市空间，拥有得天独厚的资源优势，因此它以其优越的居住体验和⽣活⽅式，满⾜了城市⽣活者对⾼品质居住空间的要求，让⼈们⾝处城市中⼼也可以住出“别墅范⼉”~下⾯带⼤家⼀起感受⼤平层的魅⼒~01.麓悦江城·麓溪半岛近境制作|205㎡这是⼀处低奢平层，客厅的⼤⾯积落地窗，引领着室内的光线，顺应建筑的外观，将室内空间做的更加开放，也将窗外的⼭景更好的引⼊室内，为居住者提供了更⾃然⽣态的空间感受。
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
描述大平层户型的语言
描述大平层户型的语言
1.漂亮的大平层户型就是这么理想，奢阔的格局可以邂逅极致的生活，享受一层一户，独立入户，大宅的风范私藏了恢弘的气度。
2.空间宽敞明亮，精心设计实现了三代人的起居生活不打扰，方寸间皆是优雅与浪漫。
3.520平米的大平层户型，诠释了什么叫做梦幻住宅，外立面呈现流线般的质感，具有科幻般的色彩，永不过时，让人感觉非常愉悦。
4.大平层便是高净值人群品质生活的代表。
城市生活与景观资源的完美融合，造就了大平层的优越性，而究其生活品质的根本。
大平层卖点
大平层卖点集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-香江丽景大平层特点1.别墅扁平化：所谓的大平层产品更多的是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能。
2.风格建筑“群落化”：大平层在建筑形态上犹如被群组的单栋别墅，看上去更有气势、更加壮观。
3.景观资源“集中化”：大平层能很好地掌握社区感和私享性，在景观空间营造上，通过各种细节元素来完成，让居者在享受着整体景观视角的同时，也凝聚了整个社区风景的精华。
4.生活“私密化”：大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有独立的生活空间，包括主卫及个人衣帽间。
保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。
5.室内空间“家庭化”：平层大宅在室内空间设计上给人以尊贵感，在所有空间设计上以家庭为核心，对起居室和门厅的扩大，让居者在空间感受上更加强烈。
大平层共有卖点1.定位高端：“空中大宅、尊贵、有品位、有价值感”设计理念2.配套齐全：优质学区、3.位置优越：别墅以西，东紧邻景观大道，处于景观包围之中，俯拾皆景4.环境安静：大平层都在小区中央位置，环境好，不临路，不吵杂。
5.东西楼距大，采光无遮挡，阳光直射入户。
6.全明户型，光线无死角。
7.3m层高，展现更加气派的户内空间。
8.270°大转角窗,可将唯美景观一览无余。
9.中心景观区该组团主景观与同样典雅的次景观、静谧的小休憩空间遥相呼应。
组团中纯净的大草坡、植物软景效果、以及用“藏”的手法处理的景观开合的空间、散发的尊贵却低调的氛围。
10.入户玄关，与室内空间形成缓冲区，不会直接看到户内，增加私密性。
同事可以在这里设计鞋柜，收纳物品。
11.60平米以上超大客厅，更加气派。
12.配有保姆间及洗衣间，方便日常生活打扫。
13.设有储藏室，合理分化了家庭的存储空间。
14.可以做中西双厨式设计，提高生活品位。
大平层的卖点
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北京— 银泰中心
建国门外大街2号，地处北京中央商务区(CBD)核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“ 金十字 ” 西 南角，周边中央电视台、北京电视台、CBD万达、建外SOHO聚集，姚明-章子怡-冯小刚均已入住。 目前市 面二手房售价在14万-18万/平米，且一房难求。
3 5 0 0 万首付1 7 5 3 万
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别墅概念
联排— 有天有地，每户独门独院
， 设有１至２个车位，还有地下室。它是 由几幢小于三层的单户别墅并联组成的 联排住宅，一排二至四层联结在一起， 每几个单元共用外墙，有统一的平面设 计和独立的门户。
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别墅概念
双拼— 联排别墅与独栋别墅
之间的中间产品，是由两个单元的 别墅拼联组成的单栋别墅，由两个 单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
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大平层特点
室内— 家庭化+ 舒适化
室内空间“ 家庭化” 平层大宅在室内空间设计上给人以尊贵感，回归家庭生活逐渐 成 为成功人士对终极置业的考量，更在所有空间设计上以家庭为核心，对起居室和门 厅的 扩大，让居者在空间感受上更加强烈。
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大平层和别墅的不同
地段区位
居住体验
配套资源
后期升值
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大平层和别墅的不同
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大平层和别墅的不同
YJ-180 四房两厅三卫+U型中西厨 四开间朝南——南向双阳台 南向阳台开间8.8m*进深1.7m 客厅开间5m+主卧4.2m 整体开间17.5m进深11.3m
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大平层和别墅的不同
叠拼剖面图
送露台
6F
C
5F
C
4F
B
3F
B
2F
A
大平层是什么样的房子
大平层是什么样的房子
大平层主要指的是使用面积在180平方以上、空间规划明确、房屋功能完善、一层一户的大户型。
大平层的容积率和建筑密度都比较低，所以视野开阔性非常好、空间延伸感很强，能给人带来非常宽敞的别墅式居住体验感，所以它也常被称为“扁平化别墅”或“平墅”。
大平层的优势与劣势
1、优势
大平层又被业界称为“扁平化别墅”或“平墅”，顾名思义就是虽然身在多层建筑当中，但居住体验却和别墅相差无几，这得益于大平层与生俱来的以下几个优势。
第一，平层容积率低，建筑密度低。
平层往往是一层，层间距很宽，视觉开放度简直无敌。
与其他普通高层公寓相比，采光通风有绝对优势。
二是大平层的房屋空间、功能规划非常明确，并且面积很大，完全可以供以6-8人居住，还无需跑上跑下爬楼梯，更方便有老人小孩的家庭，居住起来的体验感，可能会比独栋别墅还爽。
第三，私密性强。
因为大坪楼各个功能区的设施都很完善，在嘈杂的地方环境也比较安静，一旦门窗紧闭，似乎就可以和外界断开联系，所以私密性也能得到保障。
2、劣势
当然，大平层也有一些缺点。
首先要说的是价格。
平层单价本身就高，面积还大，预算有限就不要考虑了。
其次，如果面积太大，对装修质量和技术的要求都很高，否则200平的房子可能看起来就像120平。
而且打扫卫生的时候，可能会让人怀疑人生。
3款一层农村别墅设计图，平房也可以建的很豪华，看完都想拆楼房
3款一层农村别墅设计图，平房也可以建的很豪华，看完都想
拆楼房
在我们的印象中一层的平房矮，小，不太气，别人家都是二层三层的楼房，而自己建个一层的平房，太矮了，面子过不去。
但是谁说平房建出来不大气，不豪华？今天小编给大家推荐的这三款一层平房别墅，不管哪一款都秒杀农村的那些楼房。
再配上庭院绿化，城里给套房子绝对不换。
对了上次需要兄弟双拼户型的粉丝可以在这篇文章里找《10款兄弟双拼别墅图纸，3款共堂屋，第4套28万，第5套80万》。
户型一
开间18.3米，进深12.5米，占地面积201平方米，建筑面积304平方米，主体造价25-30万。
一层带阁楼设计。
一层进门是玄关，左手边为动区设计有客厅、厨房、餐厅、车库，进门右手边为休息区，有2间卧室，主卧室带有书房、卫生间和衣帽间。
阁楼设计有卧室、储藏室、娱乐室、衣帽间、书房、卫生间等，功能自定。
户型二
户型开间21.9米，进深13.8米，占地面积300平方米，建筑面积287平方米，建筑高度7.8米，主体造价30万。
进门是客厅，右手
边是厨房、餐厅、卫生间和活动室；左手边有5间卧室和2个卫生间。
户型三
这款也是一层带阁楼的设计。
开间16.2米，进深15.2米，占地面积202平方米，建筑面积327平方米。
一层设计有玄关、客厅、厨房、餐厅、卫生间、车库、杂屋间，另有3间卧室，2个卫生间；阁楼设计有主卧室套房，茶室、储藏室。
大平层豪宅研究ppt课件
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
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易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
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专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
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易居中国 E-HOUSE
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CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
大平层户型专题研究
4
二
武汉平层大宅市场
武汉大宅市场的转变
武汉平层大宅市场
5
【武汉大宅市场演变】
平层大宅——后别墅时代的阶段性到来
一味求大 向别墅开启：错层、复式、 跃式结构风行
1995
2000
2005
2006
2008
挖掘平层价值：主卧 独立生活系统出现
08-09年 平层大宅市场探 索
武汉市大宅市场的演变
追求功能：双卫、独立 书房、玄关等的出现
引领武汉平层豪宅
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【武汉平层大宅市场】
万达公馆户型
万达公馆将武汉唯一纯大户平层豪宅作为一大卖点，引领武汉后别墅时代的到来，成为 武汉平层大宅市场的领航者
引领 未来 市场
项目推出16大世界精装品牌 的装修标准：4000元/平米的 装修标准进一步体现了该项 目的高端形象。 而240平米以上的户型只做两 房、三房，90平米的超大客 厅，更有双主卧、套间设置， 另设佣人间，彰显平层大宅 的大气与奢华。
内环线上的璀璨明珠
将打造成为城市中央顶级综合体。
11
【武汉平层大宅市场】
复地东湖国际二期户型
2010年1月，复地〃东湖国际天颂系开盘， 均价超过1.4万元/
㎡,其8号楼238 ㎡空中别墅更是开盘即售磬。
市场火爆 天颂系238 ㎡四房
2010年10月15复地〃东湖国际发布天际系sky house，据了解，复 地〃东湖国际天际系sky house最高售价达1500万/套。 共45层高，以
231 ㎡四房
237㎡五房
06、07年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起
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【武汉平层大宅市场】
金都汉宫
占地面积：106560平方米 总建筑面积：300000平方米
平层大宅产品定位精简版
商业建筑面积 其中
计容建筑面积 地下建筑面积 其中 住宅地下 办公地下 人防建筑面积
容积率 总户数
建筑高度 建筑密度 商业比 绿地率 地下停车数 其中 住宅地下 办公地下
1.84 251
24.95/31.95/69.8 0 0.28 40% 772 327 445 辆 辆 辆
户
米
其中
A2地块经济技术指标 项目 规划用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 住宅建筑面积 其中 公寓建筑面积 商业住宅建筑面积 商业建筑面积 商业建筑面积 其中 办公建筑面积 地下建筑面积 计容建筑面积 总基底面积 容积率 建筑密度
P-03-2技术经济指标
建设用地面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 商业/商网 64094.2 114918.81 50085.31 9064.88
办公 温泉酒店 容积率
37360.02 18408.6 1.79
6/11/2016
●产品分布意向(Product distribution intention)
区位图
6/11/2016
6/11/2016
●技术经济指标(Technical and economic indicators)
A1地块技术经济指标
项目 规划用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 其中 其中 住宅 公寓 商业 办公 数量 83049.82 191022.55 141640.51 110995.46 62611.46 48384 30645.05 13042.46 17602.59 154630.10 49382.04 31593.26 17788.78 6677.04 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
沈阳河畔公馆：引领沈阳大平层豪宅时代
沈阳河畔公馆：引领沈阳大平层豪宅时代随着沈阳住宅市场的快速发展，别墅不再是富人阶层的唯一选择，受“居住功能扁平化、社区配套高端化、景观资源集中化、生活私密化、室内空间家庭化”的多重因素影响，以沈阳河畔公馆为代表的城市大平层产品迅速崛起，并渐成都市精英终极置业的首选。
“别墅作为传统的豪宅类型，事实上有很多先天不足之处，比如便利性较差、周边配套设施匮乏等。
当市场逐渐成熟时，这种弊端就会逐渐放大。
”业内专家认为，相比之下，大平层有着别墅的空间优势，同时又兼具城市商圈的成熟配套和交通便利度，因此更容易后来居上受到高端人士的青睐。
事实上，在国外，造价达20亿美元的世界上最昂贵私人住宅―――印度孟买高173米的“安蒂拉”、转为私人产业的纽约广场饭店等等都是顶级的平层豪宅，而福布斯近年来曾经评选出的“世界十大最奢侈住宅”中，平层产品一度占据七席，平层大宅已成为全球顶级居住风潮。
据调查，70%的富豪都购买过别墅，然而平层大宅最终还是他们居住最久，并作为日常起居的第一居所。
而在香港、北京、上海等发达城市，平层豪宅已被视为更适合财富圈层的居住形态。
受此影响，二线城市也开始衍生出平层豪宅，联美地产所推的沈阳河畔公馆便由此而生。
据了解，沈阳河畔公馆位于浑河河畔，是依浑河而建的第一排建筑。
与别墅景观往往被划分到每户人家、资源过于分散不能体现出低密度带来的优势不同，作为大平层豪宅，沈阳河畔公馆则能很好地掌握社区感和私享性，这样的建筑规划可保证每户均有水景景观呈现。
而为了满足财富人群的空间需求，沈阳河畔公馆设计250-355平方米的户型空间，并在大堂、直达电梯、户前厅、入口玄关设置三处过滤，以多重仪式空间彰显客户身份。
此外，项目层高达三米，单户设计有16-22米大尺度面宽，堪称沈阳首例，而多数户型均采用了双主卧系设计，面积最高达77平方米，空间之阔绰可见一斑。
“平层则体现出与城市更多的关联和接触，但它绝不是小房子的放大版，它首先需要在室内空间设计上给人以尊贵感，对于以家庭为核心的财富人群来说更是如此。
高层大平层住宅设计要点浅谈
高层大平层住宅设计要点浅谈在当今的城市生活中，高层大平层住宅因其宽敞的空间、优越的视野和舒适的居住体验，越来越受到人们的青睐。
然而，要打造一个令人满意的高层大平层住宅并非易事，需要在设计过程中充分考虑诸多要点。
首先，空间规划是高层大平层住宅设计的核心。
由于大平层通常拥有较大的面积，合理划分功能区域至关重要。
一般来说，应将公共活动区域如客厅、餐厅、厨房等设置在靠近窗户和阳台的位置，以充分利用自然采光和景观资源。
卧室、书房等私密空间则可以安排在相对安静的区域。
同时，要注意空间的流动性和开放性，避免过多的隔断造成空间的局促感。
比如，可以采用开放式厨房设计，将厨房与餐厅融为一体，增加家庭成员之间的互动交流。
采光与通风也是设计中不可忽视的要点。
良好的采光能够让室内明亮通透，提升居住的舒适度。
在设计时，应尽量保证每个房间都有充足的自然采光，窗户的面积和位置要经过精心设计。
对于高层大平层住宅来说，由于楼层较高，风势可能较大，因此在通风设计上要合理规划窗户的开启方式和位置，以避免强风直接灌入室内，同时又能实现有效的空气流通。
可以考虑安装新风系统，进一步改善室内空气质量。
景观视野的利用是高层大平层住宅的一大优势。
设计师应充分利用这一特点，打造出令人陶醉的景观空间。
通过大面积的落地窗、阳台或露台，将城市美景引入室内。
在布局上，可以将客厅、卧室等主要空间朝向景观较好的方向，让居住者能够随时欣赏到美丽的景色。
同时，还可以在阳台上设置休闲桌椅，打造一个舒适的户外休闲空间。
户型的合理性也是关键。
要避免过长的走廊和过多的拐角，以免浪费空间。
房间的形状和比例要协调，以保证家具的摆放和使用的便利性。
比如，卧室的面积不宜过大或过小，过大容易显得空旷，过小则会影响舒适度。
卫生间的布局要合理，干湿分区能够提高使用效率和卫生条件。
室内的层高设计也会影响居住体验。
高层大平层住宅由于面积较大，如果层高过低，会给人压抑的感觉。
一般来说，层高在 3 米以上会比较舒适，能够营造出开阔的空间感。
湖景平层大宅定位策划报告(精简版)
湖景大宅（案名待定）定位报告交流稿一、背景1、开发意义：项目前期的主要现金流产品，就项目产品体系而言，在开发前期，针对金堂和青白江等周边市场对大户型的需求，湖景大宅具备一定的市场基础，经过靓点提炼后市场接受度相对较强，但需在推广过程中合理引导，以提高市场对于高层产品的接受度。
2、景观咼层产品特征特征一：区位地理条件优越，不可复制的土地资源，不可或缺的城市生活（主要分布在交通便捷、配套（或规划）相对完善、可利用自然景观附近）特征二：创新元素，大师手笔，高档产品配置或豪华装修特征三：大面积空间赠送，超高得房率特征四：主流物管，后期管理保值增值3、项目区位开发面积：约100 亩容积率：2.5建筑面积：约16.6 万平方米商业比例：10%二、目标群体1、目标群体及需求描述（1）、本地公务员及企事业单位职工：公务员及事业单位群体属于收入稳定、有较高购买力的一部分群体，在央派青年未来公寓推广过程中，大量此类消费群体均表示央派产品对于他们面积过小，舒适度不足，只能作为投资产品购买，而湖景大宅可满足此类群体的购房需求，此类客户也是我项目商品房开发前期的主要目标群体，购房目的主要为改善型和投资型（2）项目开发合作伙伴挖掘项目开发合作伙伴的购房需求，尤其是目前央派青年未来公寓无法满足的中大户型消费群，可重点推广湖景大宅，以舒适、景观为主要卖点，迎合众多合作伙伴中的改善型消费群体。
（3）本地及周边购房者购房需求仍然以居住为主。
需求的户型多为经济舒适的套二及套三户型，面积为90-120卅左右。
青白江、广汉的客户在金堂的购房需求和金堂本地客户有一定的相似性，以经济舒适的套二、套三产品为主。
（4）周边县市购房者金堂的买房主力除了本地人外，还有大量川东北二级城市如南充、达州等城市的离退休人员。
这类客户的购买力，从对金堂房地产市场的调研看，无明显特征，选择大户型的客户及选择小户型的客户均有。
但是从温江等成都市较为发达的二圈层市场的客户情况分析来看，这类选择成都周边购房的客户，其购房目的多为养老及投资兼具的，多作为第二居所，因此这部分客户的购买力较强，选择户型多为套三、面积在120平方米以上的产品。
住宅大平层
如何做大平层1典型案例解析2大平层优势之空间功能性、趣味性3大平层优势之景观和私密性4大平层优势之仪式感PART 01一、典型案例解析l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。
据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。
当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。
l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。
l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。
当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。
一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：①玄关隐形门设计。
把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。
如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。
②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。
将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。
③玄关处衣帽间。
将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。
④单独的洗衣室，家政空间。
⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。
东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。
一、典型案例解析⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。
⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。
男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。
⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。
⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。
在厨房做饭也能有山海相伴。
一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。
达州·鼎能天玺莲湖 城市大平层,品质生活轻松可见
自古以来，临水而居的生活赋予了
人们无限遐想，在面对钢筋混泥土 堆砌的城市中，临水而居的生活不 仅是美好生活的一种符号，更是体 现了人们对居住品质的一份认同。
居住在豪华的空间里，生活
却离自然日益遥远，越来越
多的人更渴望寻找一处容纳
心灵的自然居所，释放心灵。
由于城市生态水景稀缺，让不少高端人 群纷纷把居住目标选择在了湖岸边。这 一次，我们将现代建筑与美不胜收的莲 花湖湿地公园相融，成为一种生态0距 离的居住体验。
两座湿地公园紧紧环绕着天玺莲湖，居
住在此不管是春夏秋冬都能拥有最新鲜
的空气负离子洗肺，堪称“市”外仙境， “氧”生天堂！回家即可享受自然“森” 呼吸 。
“舒居”不只单单是注重生活品质，还要
懂得享受生活，也是现代年轻人对生活另 一番斟酌。作为达州西外高品质住宅，天 玺莲湖打造两栋大型商业型购物中心，将 成为集生活、休闲、娱乐于一体的国际化 生活区。
从一脉相连的丰盛配套到生活方方面面 都能流露出生活流光溢彩 营造有声色的生活方式 城市大平层，品质生活轻松可见 尽在达州· 鼎能天玺莲湖
达 州 ·鼎 能 天 玺 莲 湖
莲湖一线正席|全系双语名校|轻奢平层大宅
建面112-138㎡ 臻极之作 奢耀登场 —咨询电话—0818-2889999 —城市展厅—达州市西外罗浮广场1楼中庭处 —项目地址—莲花湖畔· 金龙大道· 巴山大剧院旁
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Байду номын сангаас
大平层的设计方法
大平层的设计方法
大平层设计方法指的是面积较大、没有隔墙隔断的居住空间的设计方法。
在这种设计中，整个居住区域没有明显的界限，灵活性更高，同时也
需要考虑整体的布局和功能分区。
下面将介绍一些大平层设计方法。
其次，大平层设计需要考虑整体的布局和空间规划。
在确定不同功能
区域之间的位置和连接方式时，需要考虑整个空间的流线性和视觉效果。
通常，流线应该尽可能短，便于在不同区域之间移动。
同时，视觉上需要
考虑到整个空间的统一和协调性，可以通过一些元素的重复和呼应来增加
空间的连贯性。
此外，大平层的设计中还需要考虑到光线和空气的流通。
由于没有隔墙，光线和空气更容易在整个空间中流通，因此可以设计一些大面积的窗
户或玻璃隔断，以增加光线的进入和通风的效果。
另外，可以通过色彩和
材质的选择来增加空间的明亮度和舒适感。
最后，大平层设计还可以通过层高的变化和装饰的手法来增加空间的
层次感和趣味性。
例如，通过设置一些天花板的装饰，可以让空间看起来
更加丰富和有趣。
同时，可以采用不同高度的家具来营造出层次感，增加
空间的动态性。
总之，大平层设计的关键是合理的功能分区、整体的布局和空间规划、光线和空气的流通以及层次感的营造。
通过合理的设计方法，可以创造出
一个功能完善、舒适宜人的大平层空间。
一层一户,创新大平层(200-300㎡面积段)
一层一户，创新大平层（200-300㎡面积段）城市在向前，居住方式也在轮换。
当下楼市鼎豪版图，别墅产品逐渐消失，风靡鼎级财富圈的大平层产品价值斐然，正因其所呈现出的扁平化墅式世界，受到市场高端改善客群广泛青睐。
而真正的豪宅，要在产品上超凡脱俗，一层一户才是真豪宅！一层一户大平层的特点：•大尺度大格局，平移“别墅式的居住体验”；•独立门厅、独立入户、独立整层，私密度高；•全景观空间，360°的环幕视野；•高定匹配的景观资源、配套服务；•天生自带豪宅属性；总结：一层一户的大平层基本有两种类型：洋房类：洋房产品人口密度低，居住起来更加舒适安静。
而通过洋房+大平层的组合，把别墅才有的宽阔搬进了楼房，带来了与众不同的低密生活体验。
高层类：对大平层产品的倾心，其实是对一种高阶生活方式的追寻，别墅的享受，高层的视野，在奢阔空间尺度内，更优越、更从容的高端生活体验深受城市层峯人群钟情。
今天一起先来看下市面上200-300㎡面积段的一层一户都有哪些亮点。
这个面积段的一层一户户型多以洋房类为主。
1科学双动线入户好的户型动线设计能大大提升空间的居住体验，通过合理的动线规划，以生活场景的代入，实现动线的优化和动静的分离，提升生活品质。
如嘉兴鸿翔·东望金邸建筑面积约240㎡户型，一梯一户，总高11层，单层层高约3.1米。
生活的仪式感和尊崇感在这里得到了充分彰显！打开电梯，是私享的独立电梯厅，由此形成南北两条入户动线。
厨房一侧，额外预留了“保姆通道”，双入户洄游动线，清晰分明。
约21米的超级面宽，贯通南北的餐客厅方厅空间，阔绰的客厅外接“L”型跑道式观景阳台，总长约15.2米，视野达到270°！嘉兴鸿翔·东望金邸约240㎡户型约5.4米X8.1米的LDK一体化设计，即把客厅、餐厅、厨房动线融合。
萦绕这个空间，还有多处灵魂设计。
例如，厨房和西厨间的岛台，既很好地承接了西厨的功能，又能提升家庭成员之间的互动性。
郑州市平层豪宅研究(建业天筑、华润悦府、万达中心)
华润置地郑州有限公司 郑州市二七区西太康路与铭功路交汇处 地上建筑面积约为22.6万㎡，容积率6.2 高层、商业、写字楼 5栋160-200米超高层住宅，在卖产品以90-125 ㎡两房、150-170㎡三房为主 整体均价18000元/㎡ 销售情况不理想（大部分高端客户对火车站商 圈附近生活环境不认同） 品牌、区位、精装修、高科技附加 教育配套：优胜路小学、郑大附小、郑州四中 生活配套：百货大楼、金博大、郑大一附院， 郑大三附院 内部配套：幼儿园、会所、万象城购物中心、 五星级酒店
3.5米奢阔层高， 阳光客厅面宽8.1 米，90㎡奢阔空间 ，
6#高层产品 户型 面积 层高 梯户比 共计 5房 610㎡ 33层 一梯一户 32套
6#楼王位置
户型分析——
280㎡ 5室2厅4卫2厨 330㎡ 5室2厅4卫2厨
中西双厨
中西双厨
7#高层产品 户型 面积 5房 330㎡ 35层 25% 34套 5房 280㎡ 35层 75% 102套
170㎡三室 两厅两卫
华润悦府户型设计一般，没有创新和亮点
附加值分析—— 采用LOW-E玻璃幕墙、中央空调四管制系统、6.3米精装挑空入户大 堂、1-2层设置架空层、引进国际品牌幼儿园、住商分离设计、1200㎡水景、满屋名 牌精装修等；精装修造价3500元/㎡以上，引入特色树种、名贵景石等，园林景观造 价2000元/㎡以上
郑州市平层豪宅划分——
第三阶段： 第二阶段： 第一阶段：
雅宝东方国际广场 普罗旺世 金沙湖一期 锦艺国际华都
银基王朝 海马公园 正弘蓝堡湾
建业天筑 华润悦府 万达公馆
平层大宅
高品质 平层大宅
平层豪宅
大平层户型说明
天玺A |约160㎡+160㎡+35㎡+8㎡| 四室两厅两卫天字头大四房如果胸怀气度可以衡量，定与您大宅的数字有关恢弘气度：160㎡敞轩四室，东西面宽近15m、南北纵深约14m、起居室开间近5m、举架高约3m、阳光主卧近37㎡、超值附赠空间达203㎡，大数字凝结豪宅之气，大尺度还原生活本真。
写意格局：一梯2户的都市领地，让“私属”与“近邻”兼得。
黄金中轴线将南北厅室完美分割，8间厅室均有个性配窗，收束阳光，拢聚风水。
储光主卧：南向大主卧，追随阳光无死角，10㎡室内卫浴间，犒赏极致生活。
雅境书房：15㎡中正大书房，背靠开放式逸景露台，让书香与墅景碰触，房间功能性完美彰显。
超值附赠约203㎡多功能负首层：约160㎡地下室，囊聚多种功能，随意组装属于您自己的创意空间。
私属花园：约35㎡私属下沉式花园，圆都市田园梦想。
逸景露台：约8㎡开放式逸景露台，私密与墅景的无缝链接。
御轩A |约140㎡+140㎡+30㎡+7㎡| 三室两厅一卫御字头阔三房如果心胸的宽度可以丈量，定于您大宅的开阔有关黄金尺度：方正典雅的大三房，4.5m大面宽起居室，21㎡阳光主卧，超值附赠空间约177㎡，严谨的空间序列，实用阔绰、比例协调。
写意格局：一梯2户的都市领地，让私属与近邻兼得。
黄金中轴线将南北厅室完美分割，6间厅室均有个性配窗，收束阳光，拢聚风水。
储光双卧：主次卧分离，大明窗让每个角落都可触碰阳光，彰显从容气度。
雅境书房：13㎡中正大书房，背靠开放式逸景露台，让书香与墅景碰触，房间功能性完美彰显。
超值附赠约177㎡多功能负首层：约140㎡灵动空间，功能多变，让您的创意有的放矢。
私属花园：约30㎡私属下沉式花园，圆都市田园梦想。
逸景露台：约7㎡开放式逸景露台，私密与墅景的无缝链接。
天玺B |约160㎡+8㎡| 四室两厅两卫天字头大四房如果心胸的宽度可以丈量，定于您大宅的开阔有关恢弘气度：160㎡敞轩四室，东西面宽近15m、南北纵深约14m、起居室开间近5m、举架高约3m、阳光主卧近37㎡，大数字凝结豪宅之气，大尺度还原生活本真。
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层大宅 层 平
之
市场因缘
平层大宅之上海项目分布图 海项目分布图
平层大宅之分布情况
平层大宅之产 产品演变 演变
■ 目前，上海大平层的集中区域位于黄浦江东 东西两岸的版块，包括陆家嘴、黄浦滨江版块。 ■ 浦西主要集中于静安（江宁路、南京西路版 版块）、卢湾（淮海中路版块）和徐汇（徐家汇、 衡山路版块和龙华版块）一带。
平层大宅之高端产品案例 高端产 案例
内环以内：
汤臣一品
汤臣一品坐 坐落于陆家嘴滨江大道旁，占地2万 多平方米，总建筑面积达11.5 .5万多平方米，由 4幢超豪华 华滨江住宅和1幢高级会所组成，其 中 中最高楼层为 44层，高度达153米。
项目产品为纯平层大宅，供应两种不同面积户型，均价 价目前是 160000元/㎡左右，2005年推出之时引起业界和媒体强烈关注， 可以说是高端平层大宅产品在上海的标杆作品。
平层大 大宅，
开启后 后别墅时代 后别墅时代？
上海同策房产咨询股份有限公司
Tospu ur · Consulting
2010年8月
引言之市场集中爆发
目前，以大平层为代表的高端住宅，正逐 逐渐成为申城楼市的生力军，而平层大户 型房源在沪上的供应也呈现愈演愈烈之势。 相关机构数据显示，在下半年推出新房源的高端住宅项目中，包括尚海湾豪庭、 华丽家族汇景天地、绿城黄浦湾、玺园、永业公寓二期、闵行星河湾、嘉御豪庭等， 这其中 以大平层为代表的市中心高端公寓成为主力。 这其中，以大平层为代表的市中心高端公 力 无独有偶，回顾2009年的楼市市场，千万豪宅频遭疯抢，价格更是纷纷叫板10万 元每平方米。不管是汤臣一品、翠湖天地等传统内环顶级景观豪宅，还是浦东星河 等 豪 湾、金地湾流域、中鹰黑森林，再到金地的赵巷10号地块，各个项目纷纷推出平层 住宅。 不经意间，上海市场迎来“平层”这一别具特色产品的集中爆发。
引言之市场风云再起
无论是沉寂多年的汤臣一品风云再起，还是一批新开盘的豪宅产品绿城黄浦湾、 中粮海景壹号，在楼市中都取得了不俗的表现。 浦东星河湾更是打破中国楼市销售额的历史纪录，全国范围内也很难找到一个楼 历史纪录，全国范围内也很难找到 个楼 盘能与之相提并论。这些市中心豪宅，恰恰是以大空间、大平层为自己的“王牌”。 据相关数据报告显示，在楼市汹涌澎湃的2009年，上海全市高端公寓成交大幅翻 番，持续热销且量价齐升，占据上海高品质住宅市场成交结构的绝大比例，成为市 场火热的重要推力。 综观市场表现，我们从中不难发现：与以往追求远郊别墅相比，高端购买人群正 寓之中。 重新“回流”到位于城市核心区域的公寓 那么，当大平层带着“宽景”、“全景”等词越来越频繁地出现在上海楼盘市场 中，我们不禁要问，“大平层”究竟
z平层竞争威胁 z平层成本风险
层大宅 大宅 层 平
之
前世今生
上海之人均居住面积改善 均居住面积改善
单位：㎡/人
表1 上海市人均居 居住面积统计图表
备注 表1数据截取自各年上海市国民 备注：表 经济和社会发展统计公报
追溯中心城区住宅的发展和城市人均居住 住面积的提升，人们从原本简陋的筒子楼搬入了 多层新公房 渐渐又出现了大大改善居住空间 多层新公房，渐渐又出现了大大改善居住空间 间的小高层高层公寓 再到体现居住品质的城市 间的小高层高层公寓，再到体现居住品质的城市 别墅和高层大宅的涌现。可以说，居住环境和 和水平的提升，是大户型产品存在之根基。
户型品质方面
区位环境方面
从这三方面来看 ，可以说平层大宅的开发，一 一方面有着豪宅概念的延伸，另一方面又有着与 都市亲近的实际生活需要，这似乎呈现出一种 种独特的上流社会的都市生活表情，很有意思。
平层大宅之典型户型解析 典 户 解析
特A户型—5室4厅5卫—592㎡
浦东星河湾
图2 浦东星河湾平层公寓 特A户型图
平层大宅之高端产 分布 高端产品分布区
稀缺性高端产品集中地： 稀
内环以内
大平层集中地内，尤以陆家嘴、外 外滩黄浦等滨江板块最为密集。由于占有上海滩的 江景这一无法复制的地理位置和周 周边金融经济圈以及都会生活环境，此区域内的大 平层产品走顶级豪宅路线 平层产品走顶级豪宅路线，纯平层 平层 层大宅楼盘中又以汤臣一品为其中翘楚。 层大宅楼盘中又以汤臣 品为其中翘楚
平层大宅之分布 分布趋势 势
研究当前市场，我们发现目前大平层产品的成交 交量高度集中于两种类型： 数量稀缺化 供应仍控制 走高 高端顶级路线
類型一：稀缺性资源的高端产品 類型 稀缺性资源的高端产品
• 目前可以说开发商已经嗅到了大户型好销的市场情 情况。然而鉴于大户型的刚性需求毕竟是少数，以及受到 中心地段和稀有景观资源有限的影响，市场上的大平 平层供应数量仍不会很充裕，因此走高端路线的项目始终 会打稀缺牌，而其产品则追求顶级品质。
备注：鼎邦俪池为联排别墅和多层公寓的混合社区项目，其中包含了多层高档平 平层公寓这一新的产品类型。
平层大宅之当前定 当前定义
目前，对于平层大宅业内并没有一个准确的定 定义，以下市场上定义平层大宅的三个标准可供 参考： 面积体量方面 平层大宅通常位于多层或 或高层，单套面积至少在170㎡以上，200 200-300 ㎡较为多见; 平层大宅户型的舒适性和 和尺度达到较高标准，一般都具有“套房” 形 式 其 质 先市场 且产品定位走中高端路线； 式。其品质领先市场，且 产 定 走中高端路线 平层大宅至少要位于城市 市的核心区位或拥有稀缺景观资源的城区位置， 周边都市生活配套完备。
杭州
平层大宅之概 概念引入 引
平层大宅概念大致在2002年进入内地，萌芽初期 期引发市场较大关注，下面让我们看一下平层 公寓这一理念在内地的起步型项目。 九树，2005年的首个杭州纯 纯平层大宅项目，开发商拿到地之后，碍于地 块形状和容积率限制，请英 英国设计师戴卫·奇普菲尔德做设计，他首次给 杭州市场引入了平层大宅的 的概念。 的概念 341.59㎡
平层大宅之概 概念源头 源头
平层大宅概念在内地尚显新鲜，但在欧美以及港 平层大宅概念在内地尚显新鲜 但在欧美以及港 港澳台地区由来已久 事实上 并不是说光把 港澳台地区由来已久。事实上，并不是说光把 户型面积做得大就是平层大宅，下面让我们看一 一下平层公寓这一理念的最初渊源。 平层公寓在欧美流行已久，尤其是在大都会城市中心。今天在美国也是 尤其是在大都会城市中心 今天在美国也是 最流行的，其实它对空间主义的精神是早期20、30年代在建筑界里面的 一个新想法，那时候开始在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构由柱 子而不是由墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物 在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。
区域外延化
大平层现外郊环
走中端大众化路线
類型二：性价比较高的部分中端产品
• 受到70/90政策的影响，灵活的开发商们已经意识到 政策的影响 灵活的开发商们已经意识到 到将大平层从豪宅专享 拓展到中档亲民楼盘这个趋势 到将大平层从豪宅专享，拓展到中档亲民楼盘这个趋势。 于是我们看到项目的地理位置逐步往外延伸，内环到 到中环，再到外环，甚至到郊环。目前如金地湾流域、皇 都花园、中鹰黑森林这些中环周边的楼盘已推出大平 平层，而南汇、嘉定这些外郊区域也已经逐渐出现这类产 品，今后上海大平层市场的外扩浪潮必将更加明显。
杭州
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商 商 将九树定位为“非经验住宅” 。项目为多层12栋 栋， 一层一户带电梯，350-400㎡，整个住区只有60套 套， 其尾盘时均价为5万/㎡。 推出后市场反应很好，也在杭州市场赢得了 很好的口碑 其后 留庄和西溪望庄也开始了对 很好的口碑。其后，留庄和西溪望庄也开始了对 对 于平层大宅项目的尝试，这几个项目可以说是杭 杭 州大平层的标杆楼盘。
内环以内：
汤臣一品
表2-1 汤臣一 一品公寓成交均价走势表
从汤臣一品近一年来的成交均价看，其价格呈现稳步 从 上 上扬的趋势，在 2009年11月曾一度达到161027元/㎡ 的 的高位，随后在 140000 0000元/㎡附近调整，目前最新六 附近调整，目前最新六 月的数据显示为151529元/㎡。 自项目开盘至今，累计成交套数为59套，占到总共推 出 出套数的 32 8%，去化时间较长。 32.8% 去化时间较长
何许人也？英雄又来自 许 何方？
z平层大宅沪上分布 布情况 z平层大宅特征趋势 势分析 z平层大宅代表性案 案例分析 z平层大宅市场分析 析（包括 价位、面积段、去化 化情况 和目标客户等）
z平层与别墅的PK z平层户型精细化 z平层营销灵活化
z大宅户型产品演变 z平层大宅概念源起 z平层大宅户型解析
从复式到大平层
当大宅首次出现于市场之时，产品设计上大 大多采用了最原始的分层次布局，当时开发商 和建筑师并不善于把那么多的功能全部都集中在 在一个层面上 在 个层面上，那时的大户型产品基本是 那时的大户型产品基本是错层 或者是复式设计。
随着时间推移，复式结构的大户型渐渐显现 现出其弊端，其复杂的结构比如楼梯等，给老 人小孩的活动空间带来安全隐患，而且占用了 了房屋的空间。市场上许多高端客户原来偏好 选择顶层 跃层 但由于中高层建筑本身的结构 选择顶层、跃层，但由于中高层建筑本身的结构 构上去后 决定了跃层达不到平层的舒适度 构上去后，决定了跃层达不到平层的舒适度， 或者说是在跃层里很难达到获得的舒适度，这 这样就给平层大宅打开了市场的空间。
趋势一：主卧套间化
全套房设计 计、甚至带有独立书房、阳光房、大面积主 卫，有淋浴 浴、浴缸以及步入式的衣帽间等。
趋势二：客厅景观化
厅客厅分离 超大面宽 无遮挡视野 大面积 厅客厅分离、超大面宽、无遮挡视野、大面积 餐厅 270 0°景观阳台和落地玻璃等。
趋势三：分区明确化
功能分区设计，动静态划分、工作与生活空间划 分和公共与私密空间划分。 分和公共与私密空间划分
图1 九树5层平层公寓房型图