沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报_84PPT
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关于锦绣花园推广策划分析
关于锦绣花园推广策划分析
锦绣花园背景概况
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热 化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天 源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。 相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化 将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须 把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势 力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公 众形象的镇区明星楼盘。
关于锦绣花园推广策划分析
锦绣花园市场细分
1.按地理位置分:购买套房的顾客群有大城市， 小城市，郊区，农村四个地理方位。大城市中的 消费群经济收入高，是我们的一个目标顾客，在 宣传上，我们主要针对这一阶段的人群。
2.按性别分：在我们中国，一般买房子都是 由全家商量，然后由一家之主的男人做出最后的 决定。所男士是起着决定性作用的，女士的意见 只是做为参考。
的，所以收入不是很高，对购房只是形成一种购买的欲
望。28岁——48岁的顾客都是已婚有家庭的人，他们在
事业也取得了一定的成功，经济收入比较高，有绝对的
购买能力和欲望。48岁以上的消费者也我们的目标客户
之一，相对来说他们会有些积蓄，购买能力也存在很强
的购买力。他们可以为自己购房，也可以为子女新婚而
购买房子。总之经济富裕或有固定资产投香港中老年人
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000元以上时尚、享受东莞工作的台湾老板、管理者或 内地老板、管理者 ，家庭构成：1—3口、中青年夫妻 或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28——40岁之间 ： 月收入5000元以 上 ， 时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高 科技工业园工作的管理阶层
关于锦绣花园推广策划 分析
2020/11/6
锦绣花园背景概况
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热 化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天 源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。 相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化 将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须 把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势 力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公 众形象的镇区明星楼盘。
关于锦绣花园推广策划分析
锦绣花园市场细分
1.按地理位置分:购买套房的顾客群有大城市， 小城市，郊区，农村四个地理方位。大城市中的 消费群经济收入高，是我们的一个目标顾客，在 宣传上，我们主要针对这一阶段的人群。
2.按性别分：在我们中国，一般买房子都是 由全家商量，然后由一家之主的男人做出最后的 决定。所男士是起着决定性作用的，女士的意见 只是做为参考。
的，所以收入不是很高，对购房只是形成一种购买的欲
望。28岁——48岁的顾客都是已婚有家庭的人，他们在
事业也取得了一定的成功，经济收入比较高，有绝对的
购买能力和欲望。48岁以上的消费者也我们的目标客户
之一，相对来说他们会有些积蓄，购买能力也存在很强
的购买力。他们可以为自己购房，也可以为子女新婚而
购买房子。总之经济富裕或有固定资产投香港中老年人
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000元以上时尚、享受东莞工作的台湾老板、管理者或 内地老板、管理者 ，家庭构成：1—3口、中青年夫妻 或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28——40岁之间 ： 月收入5000元以 上 ， 时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高 科技工业园工作的管理阶层
关于锦绣花园推广策划 分析
2020/11/6
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
四期案名
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
依据新定位产品的商务性 及目标人群特质来命名
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
锦绣·官邸
官邸，亦为豪宅，指权贵的住所，高级官员办事处所在的房舍；住锦 绣豪宅亦非富即贵。
锦绣·锦程
锦程，前程似锦；即为从出门的一段华锦之路，又为归家时的锦丽 心情。
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
锦绣·苏必利尔
苏必利尔湖——闻名于世的北美五大湖之一，世界面积最大的淡水湖。 以此为名，借北美名湖之称，贯承北美风格，突出湖的亮点； 同时赋于现代感，读起琅琅上口。
锦绣·上湖
因四期产品地势高，取上为名。上佳、上水； 同时突出四期产品中“湖”的特点。
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
锦绣·尚湖
不同的“尚”字，古代为“上”的通假字，同样表达出四期产品的特质； 同时体现出产品的高贵,尊崇。
项目前期推广策略
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
以户外媒体、事件营销为主
辅助直投、高端杂志、报纸广告
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
户外媒体：
路旗：指引项目，同时宣传项目，定期更换项目信息，起告知作用 户外导视：导引、告知作用 ＬＥＤ屏：继续使用，不定期更换画面 市中心广告牌：建议在市中心高档场所广告牌做广告，树立项目形
沈阳锦绣山庄项目定位策划报告73P
周边自然环境优美，休闲配套众多，棋盘山、辉山、秀湖三大自然风 景区和沈阳植物园，随处可见原生态树种屹立景区内。周边人文环境 也十分优越：世园会设置在棋盘山风景区，吸引着众多游客前去参观 游玩；盛京高尔夫俱乐部为兰乔圣菲业主提供高品位休闲活动空间； 300百年历史的皇室园林东陵公园，皇室龙脉尽显兰乔业主所处高贵 地域。百鸟栖息地鸟岛位于浑河之上，正是由于周边自然环境优雅， 让此充满勃勃生机。
锦绣世家营销思路及工作计划.pptx
货量：首推4栋，344套，：国庆
3
4
1-4座，344套 3.43万方，约
3.5亿
56 7
8
9
10 11
12 13
面对客户群与竞争对手一致， 在激烈的市场竞争下，如何保 证首期成功？
以客户作为突破口，逐个击破！
敏捷集团客户以及合作企业员工； 沙湾本地、桥南客户 企事业团购客户 市桥、沙头以及其他散客
各消化1栋
针对四大目标客户，铺开拓展与推广
总体营销思路：
留 拓 抢
营销策略一：
留
——留住沙湾本地以及市桥客户
开设临时销售中心：提前蓄客，圈住沙湾客户； 开设展场：沙湾以及市桥开设展场，留住沙湾本地以及市桥客户；
营销策略二：
拓
——拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、 合作单位员工、老业主
团购客户：对项目周边公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户； 派单：对沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体； 扫街：对沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板； 老业主：启动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主； 关系户：在集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产 品；
海伦堡流 金岁月
星晨时代豪庭 雅居乐锦官城南区
昊龙花园
越秀可逸 阳光
奥园养生广场
金沙湾花 园五区
保利香槟国际
雅居乐城南源著
越秀可逸江畔
在售项目 待售项目
锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社 区——桥南板块。 桥南在售项目主要由：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、 昊龙花园、流金岁月 待售项目：金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光
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住建部
• 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度 有关问题的通知》
• 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日 内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照 预售方案申报价格，明码标价对外销售，开发商故意卖高 价的行为将受到严惩。
• 从即日起未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企 业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人 收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
五、囤地捂盘房企停放股票、贷款
对房地产开发企业土地闲置、改变土地 用途和性质、拖延开竣工时、捂盘惜售等 违法违规行为，要继续加强曝光和处罚力 度。对有上述违法违规记录的房企，要暂 停其发行股票、公司债券和新购置土地， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷 款。
新政强调“国十条”贯彻和落实
• 要求地方立即制定实施细则、并严格实行问责制。 • 要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消各地政策执行
的弹性空间。 • 加强对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查
考核力度。 • 在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房
价的不合理上涨。
新政调控更严厉、更精确
• 4月“调控”内容部分地区可根据实际情况选择是 否执行，9月“新政”要求全国范围都要执行。另 外，对不认真执行差别化信贷的商业银行，一经 查实要严肃处理。因此，相对于“国十条”，本 次调控更严厉、更精确。
• 9月份，昆明主城四区共成交各类商品房4920套，日均成 交约164套，环比8月下降147套；成交金额为24.36亿 元，成交均价为6822元/平方米。
• 成交均价方面则明显上扬，从8月的6183元/平方米均价 增加639元至6822元/平方米。
调控新政
“锦绣澜湾”房地产项目的营销策划研究
“锦绣澜湾”房地产项目的营销策划研究自2010年4月14日出台房地产宏观调控政策——“新国四条”以来,国家不断推出各种房地产调控政策,而且持续至今没有停止的迹象。
这在国家房地产宏观政策调整的历史上是前所未有的:一线城市的房地产市场量跌价滞,二三线城市房地产限购政策也纷纷出台,一时间整个行业风声鹤唳。
随着沈抚同城一体化的推进,位于沈阳抚顺交界处的沈抚新城变得愈发引人注目,众多著名房地产开发商云集于此。
明达意航集团也看准时机,在此开发了“锦绣澜湾”项目,该项目位于辽宁省的沈阳和抚顺之间的抚顺经济开发区,周边人烟稀少,目前的城市基础配套设施极其缺乏,但未来规划前景光明。
如何在现阶段的诸多不利客观条件下,通过营销资源整合,一举突破现有环境劣势和发展瓶颈,也是市场营销部门必须面临和解决的首要问题。
本文首先对“锦绣澜湾”项目所处的营销环境进行了分析,包括国家新政策下该地区房地产行业状况分析、沈抚地区房地产市场现状分析和项目周边其它竞争性项目分析等,从整体上分析了本项目目前所处的政策和现实状况。
研究发现,政府此次对房地产调控的决心不容忽视,住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面,政策的严厉程度前所未有,大超预期,对于投机性需求抑制更明显。
2010年抚顺房地产开发建设投资继续保持较快增长速度,房地产市场形势良好,对该市房地产市场发展趋势仍信心较足,地产行业仍有一定上升空间,尤其是本项目所在的沈抚新城,随着沈抚一体化的进行,该区域必将成为促进沈抚发展的重要因素。
然后对“锦绣澜湾”项目做了整体介绍,此项目品质高、位置佳,无论从标准上,还是内涵上,明达意航集团的“锦绣澜湾”项目都可堪称区域翘楚,优势非常明显;紧接着,本文对该项目所处的市场进行了分析,对可能影响项目的各种因素做了深入的调查,综合各方面信息以及项目自身的优势,确定了项目的可行性。
由于“锦绣澜湾”项目地处沈抚交界处,随着沈抚同城一体化的推进,该地段现在正逐渐成为一片商家必争之地。
思源-沈阳金地长青湾营销推广策略项目计划报告ppt
市场情况
• 经济情况
中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》预计，2008年全年GDP增长在9.5%左右，同比去年下降2个多百 分点，全国经济增长呈现逐季下降态势。沈阳市经济增长放慢迹象也开始有所显现，预计2008年全市GDP增 长16.3%，较上年同期回落1.3个左右百分点，但仍保持在高位运行，高于全省、全国平均水平。预期2009年 全市GDP增长14%，保持高位运行现状，实现持续稳定发展。
大多数客户出于总房款的考虑，中间单元的房源明显比较畅销。
高层成交情况
楼号 H1 H2 H5
层数 F15 F11 F8（2）、F11
东侧 西侧
-
-
-
-
12
H6 F6、F10、F11（2）、F12
3
2
高层产品H1、H2仅各售出一套，在2009的销售中压力较大。客户挑选房源时比较集 中的楼层为F10~F11。此楼层景观与采光均较好，可考虑在今后的加推楼盘中将此楼层价 格做适当上调。
2
4
1
10
1
39
5
12
1
2
4
81
累计
25
4
4
16
3 23 138 5
1
260
11
235
74
10
43
852
比例% 2.93 0.47 0.47 1.88 0.35 2.7 16.2 0.59 0.12 30.52 1.29 27.58 8.69 1.17 5.05 100
报纸方面，《沈阳日报》依然是很主要的来访客户认知途径 但朋友介绍的比例和路过的比例更高，说明项目的线上传播到一定阶段后，线下的传播作用更为明显
后期的来电来访量中通过朋友介 绍的客户认知较多，可见在已成 熟的客户群体中做这种互动型的 活动可体现出老带新的效果。
成都锦绣项目商业定位营销策略方案42PPT-2M
如何控制？ 商业定位体系建立
项目功能定位
依托古蜀织锦文脉核心资源，城市平台， 通过后期可控规划， 打造代言成都古蜀织锦文明的 旅游复合型要素
古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化 与城市即有街区无缝链接，达成城市商脉、人脉 资源利用最大化
商业定位研究体系
业 态 规 划 规 划 式 线 模 动 利 盈
项目产业关系梳理
住宅区
产业街区现金流控制 产业街区品牌价值控制
蜀锦文化工场区
项目产业关系梳理
商业区
电影院/综合商业区/ 街坊区／客栈
产业街区运营核心版块 可持续经营联接 产业链赢利联接
纵观产品规划， 商业矛盾点梳理？
业态规划与主题经营之矛盾 现金流要求与开发模式之矛盾 招商租赁与全部销售之矛盾 统一经营与产权分散之矛盾
营销核心概念加码
一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场，是本案 在文化上的定位，也是全案定位基调。 在营销层面，如何表答？
项目营销形象髦主概念
十里成都府 花花锦绣场
——编织成都式时髦
概念诠注： 概念诠注： 1、借势成都休闲文化，“十里成都府，古蜀文化氛围十足。 借势成都休闲文化， 十里成都府，古蜀文化氛围十足。 花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。 2、”花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。 编织成都式时髦 时髦——编织，与项目核心文化 编织， 蜀锦织绣暗合， 编织成都式时髦 编织 与项目核心文化——蜀锦织绣暗合，同 蜀锦织绣暗合 时暗指特色文化的现代传承。 时暗指特色文化的现代传承。
为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统 一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报——
大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡
难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自 身价值出售为可行之道，但——
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
营销策略总纲与执 行报告(PPT 140页)
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
锦绣苑行销企划案
锦绣苑行销企划案很多人都等着买现房，想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了究竟是啥样，看清楚了再下手，急于出手的烫手资金还有很多，这就是潜在的市场，湖城各楼盘也都在作各种应对，都在考虑策划一些新点子，以迎来2002 年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮。
消费者房产投资越来越理性，置业越来越有选择余地。
除了楼盘本身货真价实外，需要加上优秀的营销策划，才能起到推波助澜的作用。
质量、环境、都成了可观赏可触摸的事实，不似以前只是口若悬河、信誓旦旦的承诺，只是精美样册的诱惑，而成了一种可以丈量的诚信，一种可以触摸的生活，开发商不必再多费口水，消费者自己会去看看，开发商可以直接邀请业主来现场看看自己未来的新家，提前感受一下想象中的那种锦绣生活！?今年的房地产广告，尤其是报纸广告，全国都在整顿，工商局对广告审查很严格，上一次华源. 城市花园打的关于总统套房的广告，由于用词不当，就受到了工商局的查处，他们认为此广告对消费者有误导作用，像星级宾馆，总统套房等用词均属不客观，后来被罚款并要求重做。
我们初步策划了以下一些主题广告供选择，以配合明都.锦绣苑一期最后的施工, 竣工，及交付全过程，这只是一个主题层面上的内容，有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来。
一，报纸整版广告：1，诚信明都，锦绣明都明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）关于明都锦绣苑重点承诺1、?严格按照规划红线施工，保证日照间距达到1:1.25 ，2、?保证绿化率达到来40%以上，3、?配套齐全，有地下车库、幼儿园、会馆、中心广场、游泳池、网球场，4、?不做虚假广告，销售面积严格按照国家规定标准执行，5、?保证"五证"齐全，规范操作，6、?保证交付时向客户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，7、?严格按规定选材，不使用" 三无"产品，8、?严格按照《浙江省实施的〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》保修，9、?物业管理，香港怡高担任物业顾问，国际物业管理水平，湖州本地物管收费标准（明都. 锦绣苑的实话实说）：诚信是一种品牌，一种精神；而今天，对于明都锦绣苑的全部业主来讲，诚信更是一种观赏可触摸的东西。
沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报_84PPT
无缝服务流程保障
全程服务,关键节点 强化，全面保障营 销效果。从提供解 决方案、过程跟踪 到效果反馈。
社会资源保障
具有强大的专家顾 问团队，涵盖相关 部门政府要员、规 划设计、市场营销 、传媒等行业的资 深专家学者，为客 户提供增值服务。
言归正传－－
一、项目理解
（核心问题与解决）
二、客层理解
（分析与定位）
巅峰交通 〖这是一种比肩世界的便捷生活〗由504路公交、沈抚城际巴士联合打造半小时 沈抚交通圈；轻轨一号线开通后至沈阳仅需6分钟，畅通无阻的交通网络，开启比肩世界的便 捷生活。
NP表现
第一系列
岛居，最具中产色彩的生活境界 个性化时代阳光积极的生活态度
和寻求身心解放的完美结合 夏威夷有莫洛凯岛 泰国有普吉岛 然而
• 整体性价值定位为什么能吸引消费者？ • 首先，整体性定位提供给消费者的价值和效用是多方面的，是一个顾及消费
者从实用到情感诸多需求的体系。例如小区里的多个要素，从庭院、园林到 小湖风景，从西式咖啡厅到罗马式喷泉、钟楼，从建筑的样式到房屋的色彩 等，以一种统一的风格有机地构成一个整体。 • 其次，也是更为关键的，整体性价值定位超越了局部利益，与消费者的生活 方式联系在一起，消费者在这个小区里生活，置身于一种整体背景和环境， 进行全方位、多层次的消费，生活形态发生了重要变化。 • 再次，一些消费者对西方生活方式有一定程度的认同和接受，整体性价值定 位契合了这部分消费者的价值观。
• 心理特征与营销引导 区域客户：李石、拉古、深井子、汪家、王滨等地缘性客户及抚顺望 花区的区域客户。包括公务员、私企业主、个体业主、动迁户等。以 第一居所为主。
• 主要购买诱因与营销引导 地缘与区域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、区域前景 与升值空间等。
2019年沈阳首创银河湾推广策略提报
1.2.2-棋盘山板块竞争项目
2.桑堤亚纳
项目地址：沈阳市东陵区东陵东路128号 开发商：沈阳良运房地产开发有限公司 建筑设计单位：沈阳良运设计公司 园林设计单位：沈阳良运景观设计公司 占地面积：15万㎡ 建筑面积：7万㎡ 容积率：0.5 绿化率：60% 项目分期：二期 开盘时间：一期：2019年11月；二期：2019年10月 入住时间：一期：2019年10月；二期：2019年9月 建筑形态及规模：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅 总户数：216套（一期158套，二期58套） 户型主力：独栋：471㎡—528㎡ ；双拼：415㎡—559㎡ ；联排：335㎡—472㎡ ； 物业公司：大连良运物业有限公司 物业费：4元/平方米·月 车位状况：2:1 价格：均价：联排：6500～7500元/㎡；双拼：8000～9000元/㎡；独栋：12000元/㎡
1.2.2-棋盘山板块竞争项目
3.方迪山庄
项目地址：东陵区东陵东路304号 开发商：沈阳方迪置业有限公司 建筑设计单位：沈阳华新国际工程设计顾问 园林设计单位：英国阿特金斯 占地面积： 16万㎡，一期6万㎡ 建筑面积：4万㎡ ，一期1.6万㎡ 容积率：0.25 绿化率：65% 项目分期：规划三期 开盘时间：一期：2019年5月18日； 二期未定 入住时间：一期：2019年8月30日； 二期未定 建筑形态及规模：独栋别墅、联排别墅 总户数：108套； 户型主力：独栋：500—747㎡(不含地下室面积）；双拼：286、290㎡（无地下室） 物业公司：沈阳方迪物业管理有限公司 物业费：3.5元/ ㎡ /月 车位状况：独栋：1.5:1;双拼：1：1 价格：均价：独栋：10000元/㎡，双拼：10000元/㎡（为面市预计价格）
PART4：W3=HOW
4.1-本案项目三大定位 4.2-阶段划分主题制定 4.3-推广整合运用策略
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢ 升值：低端城市价格，两个城市的配套，项目的均好性，具有巨大的 升值空间。
➢ 健康、休闲、高品位的生活方式。良好的生态环境、高档次的生活配 套，高素质的业主，成就健康、休闲、高品位的生活。
推广理解
推广定位
（抚顺/沈阳） 首席 百万平西班牙风情岛居墅区
区域定位 竞争定位 规模定位
风格定位
功能定位
言归正传－－
一、项目理解
（核心问题与解决）
二、客层理解
（分析与定位）
三、推广理解
（推广语、卖点提炼）
四、NP表现 五、传播策略
（媒介策略、活动规划）
目录
项目理解
关键问题把握与解决方案 （本次提案核心）
区域特殊性－－生地(沈抚之间)
如何面向未来，面 向沈抚新城，整合 资源，提升宗地价 值，进而提升项目
借鉴应用国内房地 产与其它行业的营 销理论与先进经验 。
具有60余个包括 高中低端普通住 宅、别墅/商业/复 合地产的整合策 划/营销推广经验 ，累计产生销售 额120个亿以上。
无缝服务流程保障
全程服务,关键节点 强化，全面保障营 销效果。从提供解 决方案、过程跟踪 到效果反馈。
社会资源保障
具有强大的专家顾 问团队，涵盖相关 部门政府要员、规 划设计、市场营销 、传媒等行业的资 深专家学者，为客 户提供增值服务。
价值？
关键问题把握
面对沈阳东部南部与抚顺 市场两市的竞争项目，如 何创造、提炼项目的独特 优势与比较优势，给消费 者充足的购买理由？
对项目地域与目标 客层的特殊性，如 何进行创新营销， 提高营销绩效？
区域特殊性大盘
如何持续提高项 目影响力与品牌 价值进而创造更 多的利润回报？
解决问题
卖什么？
面向未来－－
第一居所增多 多种购买导向并存
3.客层定位
• 心理特征与营销引导 区域客户：李石、拉古、深井子、汪家、王滨等地缘性客户及抚
顺望花区的区域客户。包括公务员、私企业主、个体业主、动迁户等。 以第一居所为主。 • 主要购买诱因与营销引导
地缘与区域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、区域 前景
与升值空间等。
2005年被新地产杂志授予中国百强地产策划机构第49名，东北第一。 2006被中国房地产协会授予全国金牌代理机构。
2007全国最具影响力房地产策划代理机构、中国十大房地产策划专家
公司服务保障体系
人才保障
创新研究保障
实操经验保障
主创人员十余年 房地产销售、营 销、高层管理经 验 ；4A公司与 开发公司背景组 成团队骨干。
你；是身份的象征。 ➢ 拥有第二居所、休闲居所－－是成功人士的时尚特征。 ➢ 升值空间与投资价值－－沈抚新城的前景与项目的顶级属性。 ➢ 攀比：同一圈层的人，他能买，我为什么不？－－阶层属性，羊群带
动。 ➢ 过度占有：只因为最好，不需要更多理由－－这个项目是最好的。
• 沈阳客户－－以中高收入人群为主，少量高收入人群
﹠卖前景 ﹠卖升值 区域的前景
区域的未来
项目的前景
项目的未来
面向大市场－－
﹠卖生活质量/生活方式/生活标准。 ﹠卖独特价值/卖比较价值/卖投资价值。
解决问题
怎么卖？
产品物质利益与消费者精神利益并重； 物质利益要“物超所值”溢价效应， 6元产品，10元感觉，8元卖掉；精神 利益要追求对位、戴高帽、人宅相扶、
一个楼盘销售成功的关键在于别出心裁、独具一格的价值定位。 下面，我们就从四个角度去解读我们给出的定位－－
◎整体 ◎疏离 ◎符号 ◎复合
• 消费者对这些产品的购买导向主要为第二居所导向，休闲居住导向、 投资导向及少量第一居所导向。
2.定位原则
动态的：宗地的不断成熟、项目影响力的不断提升、价格的不断提升，
目标客层的地理范围不断扩大，人群层次不断提升，购买导向不断变化。
多层次的：面对两个城市，不同的产品线，庞大的规模，项目客层涵
盖了不同城市从中端、中高端到高端的多层次客户群。
人因宅贵。
重要的营销节点，采取封锁性的营销 策略，一定区域市场上只有锦绣澜湾
一个项目值得购买。
客层理解
目标客层定位
• 竞争项目定义－－从购买者角度来定义竞争范围 • 本案竞争项目广泛，包括：沈阳东部（棋盘山板块）、东北部（蒲河
板块）的低密度产品，浑南板块低密度产品；抚顺李石地区、高湾地 区及其它地区的低密度产品。
• 抚顺客户－－以高收入人群为主
➢
隐形收入的公务员群体；
➢
国营大中企业中高层领导、高级技术人员；
➢
从事石化、煤炭及第三产业的个体业主和企业主等。
• 购买导向－－
➢
第二居所/休闲居所/升值身份价值/攀比/只因为好
• 主要购买诱因与营销引导－－
➢ 产品升级换代－－别墅居住是最高居住形式。 ➢ 最成功、最富有，当然要买最好的房子－－最好的房子，匹配最好的
➢
隐形收入的公务员群体；➢源自国家企业中层以上领导、技术人员；
➢
三资企业从事技术、管理的中高级白领，涵盖多个行业；
➢
医疗、卫生、法律等中高收入行业的中高收入群体；
➢
从事各个产业的私企业主、个体业主。
• 购买导向－－
➢
第二居所/休闲居所/升值身份价值/健康/休闲/品位
• 主要购买诱因与营销引导－－
➢ 第二居所与休闲居所：拥有一个第二居所或休闲居所是中产阶级的必 须，本项目符合最好的第二居所或休闲居所的一切标准；同时是对其 身份的最好标准与提升。
锦绣澜湾营销推广策划提报
胜家准则 2008.4.14
提案前，请允许我们进行简单介绍－－
胜家准则是从事房地产营销策划、推广执行、销售代理的专业公司。 公司下辖市场研究部、营销策划部、广告设计部、客户服务部、销售代 理部、销售管理部。公司主创人员具有近10年房地产销售、营销策划、 营销管理等实战经验，并一直从事房地产营销理论研究。近年服务的部 分主要客户包括：东方威尼斯、地王国际花园、中远颐和丽园、亚都名 苑、河畔花城、万和顺景、万和丽景、亚洲时尚公寓、泉涌山河里、新 玛特公寓、阳光尚城等60余个项目。
多功能的：在购买导向上，应涵盖第二居所导向、休闲居所导向、第
一居所导向、投资导向等。
区域动态定位 李石、汪家
望花区
抚顺更大区域 沈阳东部
沈阳南部 沈阳更大区域
辽宁中部 城市群
人群动态定位
抚顺高端人群 沈阳中高端人群
沈阳及 辽宁中部城市高端人群
购买导向动态定位
本区域客户 第一居所
其他区域 客户休闲、第二居所 投资
➢ 健康、休闲、高品位的生活方式。良好的生态环境、高档次的生活配 套，高素质的业主，成就健康、休闲、高品位的生活。
推广理解
推广定位
（抚顺/沈阳） 首席 百万平西班牙风情岛居墅区
区域定位 竞争定位 规模定位
风格定位
功能定位
言归正传－－
一、项目理解
（核心问题与解决）
二、客层理解
（分析与定位）
三、推广理解
（推广语、卖点提炼）
四、NP表现 五、传播策略
（媒介策略、活动规划）
目录
项目理解
关键问题把握与解决方案 （本次提案核心）
区域特殊性－－生地(沈抚之间)
如何面向未来，面 向沈抚新城，整合 资源，提升宗地价 值，进而提升项目
借鉴应用国内房地 产与其它行业的营 销理论与先进经验 。
具有60余个包括 高中低端普通住 宅、别墅/商业/复 合地产的整合策 划/营销推广经验 ，累计产生销售 额120个亿以上。
无缝服务流程保障
全程服务,关键节点 强化，全面保障营 销效果。从提供解 决方案、过程跟踪 到效果反馈。
社会资源保障
具有强大的专家顾 问团队，涵盖相关 部门政府要员、规 划设计、市场营销 、传媒等行业的资 深专家学者，为客 户提供增值服务。
价值？
关键问题把握
面对沈阳东部南部与抚顺 市场两市的竞争项目，如 何创造、提炼项目的独特 优势与比较优势，给消费 者充足的购买理由？
对项目地域与目标 客层的特殊性，如 何进行创新营销， 提高营销绩效？
区域特殊性大盘
如何持续提高项 目影响力与品牌 价值进而创造更 多的利润回报？
解决问题
卖什么？
面向未来－－
第一居所增多 多种购买导向并存
3.客层定位
• 心理特征与营销引导 区域客户：李石、拉古、深井子、汪家、王滨等地缘性客户及抚
顺望花区的区域客户。包括公务员、私企业主、个体业主、动迁户等。 以第一居所为主。 • 主要购买诱因与营销引导
地缘与区域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、区域 前景
与升值空间等。
2005年被新地产杂志授予中国百强地产策划机构第49名，东北第一。 2006被中国房地产协会授予全国金牌代理机构。
2007全国最具影响力房地产策划代理机构、中国十大房地产策划专家
公司服务保障体系
人才保障
创新研究保障
实操经验保障
主创人员十余年 房地产销售、营 销、高层管理经 验 ；4A公司与 开发公司背景组 成团队骨干。
你；是身份的象征。 ➢ 拥有第二居所、休闲居所－－是成功人士的时尚特征。 ➢ 升值空间与投资价值－－沈抚新城的前景与项目的顶级属性。 ➢ 攀比：同一圈层的人，他能买，我为什么不？－－阶层属性，羊群带
动。 ➢ 过度占有：只因为最好，不需要更多理由－－这个项目是最好的。
• 沈阳客户－－以中高收入人群为主，少量高收入人群
﹠卖前景 ﹠卖升值 区域的前景
区域的未来
项目的前景
项目的未来
面向大市场－－
﹠卖生活质量/生活方式/生活标准。 ﹠卖独特价值/卖比较价值/卖投资价值。
解决问题
怎么卖？
产品物质利益与消费者精神利益并重； 物质利益要“物超所值”溢价效应， 6元产品，10元感觉，8元卖掉；精神 利益要追求对位、戴高帽、人宅相扶、
一个楼盘销售成功的关键在于别出心裁、独具一格的价值定位。 下面，我们就从四个角度去解读我们给出的定位－－
◎整体 ◎疏离 ◎符号 ◎复合
• 消费者对这些产品的购买导向主要为第二居所导向，休闲居住导向、 投资导向及少量第一居所导向。
2.定位原则
动态的：宗地的不断成熟、项目影响力的不断提升、价格的不断提升，
目标客层的地理范围不断扩大，人群层次不断提升，购买导向不断变化。
多层次的：面对两个城市，不同的产品线，庞大的规模，项目客层涵
盖了不同城市从中端、中高端到高端的多层次客户群。
人因宅贵。
重要的营销节点，采取封锁性的营销 策略，一定区域市场上只有锦绣澜湾
一个项目值得购买。
客层理解
目标客层定位
• 竞争项目定义－－从购买者角度来定义竞争范围 • 本案竞争项目广泛，包括：沈阳东部（棋盘山板块）、东北部（蒲河
板块）的低密度产品，浑南板块低密度产品；抚顺李石地区、高湾地 区及其它地区的低密度产品。
• 抚顺客户－－以高收入人群为主
➢
隐形收入的公务员群体；
➢
国营大中企业中高层领导、高级技术人员；
➢
从事石化、煤炭及第三产业的个体业主和企业主等。
• 购买导向－－
➢
第二居所/休闲居所/升值身份价值/攀比/只因为好
• 主要购买诱因与营销引导－－
➢ 产品升级换代－－别墅居住是最高居住形式。 ➢ 最成功、最富有，当然要买最好的房子－－最好的房子，匹配最好的
➢
隐形收入的公务员群体；➢源自国家企业中层以上领导、技术人员；
➢
三资企业从事技术、管理的中高级白领，涵盖多个行业；
➢
医疗、卫生、法律等中高收入行业的中高收入群体；
➢
从事各个产业的私企业主、个体业主。
• 购买导向－－
➢
第二居所/休闲居所/升值身份价值/健康/休闲/品位
• 主要购买诱因与营销引导－－
➢ 第二居所与休闲居所：拥有一个第二居所或休闲居所是中产阶级的必 须，本项目符合最好的第二居所或休闲居所的一切标准；同时是对其 身份的最好标准与提升。
锦绣澜湾营销推广策划提报
胜家准则 2008.4.14
提案前，请允许我们进行简单介绍－－
胜家准则是从事房地产营销策划、推广执行、销售代理的专业公司。 公司下辖市场研究部、营销策划部、广告设计部、客户服务部、销售代 理部、销售管理部。公司主创人员具有近10年房地产销售、营销策划、 营销管理等实战经验，并一直从事房地产营销理论研究。近年服务的部 分主要客户包括：东方威尼斯、地王国际花园、中远颐和丽园、亚都名 苑、河畔花城、万和顺景、万和丽景、亚洲时尚公寓、泉涌山河里、新 玛特公寓、阳光尚城等60余个项目。
多功能的：在购买导向上，应涵盖第二居所导向、休闲居所导向、第
一居所导向、投资导向等。
区域动态定位 李石、汪家
望花区
抚顺更大区域 沈阳东部
沈阳南部 沈阳更大区域
辽宁中部 城市群
人群动态定位
抚顺高端人群 沈阳中高端人群
沈阳及 辽宁中部城市高端人群
购买导向动态定位
本区域客户 第一居所
其他区域 客户休闲、第二居所 投资