世联沿街商业典型案例分析
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
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The End
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时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
万象城
万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。
2021/7/10
华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时 尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市， 以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好 者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准
2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王 大厦蔡屋围酒店、中国人 民银行、中国农业银行、 深圳发展银行、书城等大 中型建筑，是深圳市的金 融中心区。
规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋 顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多 消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售 店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。
户型
建筑面积
பைடு நூலகம்
2房2厅
95-100
3房2厅
140-145
大平面3房2厅 180-185
大平面4房2厅 240-245
世联广东佛山三水双城营销案例分析
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三水双城项目背景
2、三水双城项目为三水 历史上第一座正式对外发 售的写字楼，开创三水商 务市场的先锋。
三水至今还没有专业的写字 楼项目，办公场所多以非专业 物业为主，而三水双城是首个 以专业定位的写字楼项目。
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三水双城基本指标
总占地面积：26828.87㎡；总建筑面积：110383.83㎡ 写字楼：
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三水双城产品优势
1、户型方正，主流面积与市场主流面积需求相吻合；
本地客户的主流面积需求大多在50—70㎡、100㎡、200㎡
2、产品多元化，涵盖商务公寓、写字楼、豪华大面积
公寓，满足不同客户的需求；
本地客户青睐商务公寓这种可住可商、用途灵活的物业。
3、如家商务连锁酒店提供24小时酒店式物业管理。
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三水双城项目背景
1、三水广场二期——三水双城项目为商业、公寓、写 字楼三位一体的综合体项目。
三水广场一期位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带， 是三水新的地标式建筑和城市中心，也是三水目前唯一的一个超大规 模的购物中心。 三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。 到目前一期租赁率达到100%，进驻商家包括易初莲花超市、麦当 劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地 数字影院等一系列品牌店。 商业氛围非常浓厚，在三水是继老城区之外的最高人气聚集地。
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项目取得良好市场业绩的关键举措
1、3—4月销售瓶颈期，快速摸查市场价位，推出返租概念：
三年返租：每年税前7%的投资回报率，无递增； 投资回报在入伙后逐月返还，保证客户平稳收益； 返租后实收均价5000元/ ㎡ ，带来5—6月井喷式销售。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联关于CBD案例研究成果及借鉴(1)
物业功能配比小结
新中心区核心 新 宿
用地面积 总规划规模 住宅：办公：商业
270公顷 600万平方米 5：5：2
上海
深圳
220公顷
其中 413公顷
其中
浦东170公顷
CBD 0.8公顷
浦东400万平方米 300万平方米
5：7：2
7：6：2
根据相关研究结果：
结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考；
现代大都市的CBD——
是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
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CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群； 现代建筑群
商务设施职CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设
能
管理与效劳施，市政
CBD规律与模型
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成熟
1960年 30年
拉德方斯
1965年 30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建立时间在10年以上。
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CBD规律与模型
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度〔容积率〕
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
单一中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联案例库研究天津老城厢壹街区产品类40PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联案例库研究天津老城厢壹街区产品类40PPT
•第三部分 项目规划分析
[关键内容]: 项目总规划分析(总平图) 园林规划分析(园林总平图/园林效果图) 建筑规划分析(鸟瞰图/建筑立面效果图)
学习改变命运,知 识创造未来
区域规划图
•南马路－黄河道
•长江 道
•民俗文化旅游商贸区 •商业商务区
•科技型都市工业 区
•鞍山西道、白堤路
•高新技术产业区
•都市旅游商贸区
“六区三带”为南开区规划发展方向 老城厢整体改造拉动，民俗文化旅游商贸区发展前景良好
•健身会展商务区
学习改变命运,知 识创造未来
世联案例库研究天津老城厢壹街区产品类40PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联案例库研究天津老城厢壹街区产品类40PPT
•3 •项目规划分
析
•3.3建筑规划分析 •建筑风格－海派
u 海派建筑特色核心是海纳百川，将西方住宅文化与本地居住理念融合进建 筑设计中。比如，房型要迎合上海人居住的习惯，全户朝南，冷暖适宜，采用 低窗户大开间采光，最大可能地引入景观； u 在小区总体绿化方面，则取材于中欧经典庭院设计； u 建筑风格则注重形式美感却不过度装饰的新古典主义； u 海派建筑是海派文化的一部分，是多元的、复合的、有生命的海派艺术。
项目总平图
学习改变命运,知 识创造未来
世联案例库研究天津老城厢壹街区产品类40PPT
•3 •项目规划分 析
•3.2园林规划分析 •园林风格-意大利台地
u 意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿 润，三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利 的贵族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时 期，意大利成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极 盛时期。 u 台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于 山坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、 叠水、壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形 的树木、植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。
世联淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽湾
2023-11-06•项目背景与市场环境•营销策略与实施方案•营销效果评估与总结•案例启示与借鉴意义•未来展望与趋势分析目录01项目背景与市场环境东莞万江风临美丽湾位于东莞市万江区，紧邻东江，拥有优越的江景资源。
项目地理位置项目定位项目开发阶段风临美丽湾定位为高端住宅项目，注重品质和舒适度，面向中高端购房人群。
项目已进入销售阶段，需要制定合适的营销策略，以吸引目标客户群体。
03项目背景介绍0201东莞房地产市场需求稳步增长，但受政策调控影响，需求释放受到一定限制。
市场需求东莞房地产市场竞争激烈，多个开发商在市场上推出不同项目，客户选择余地较大。
竞争态势东莞房地产市场价格整体稳定，但受政策调控和供需关系影响，部分区域存在价格波动。
价格趋势东莞房地产市场环境分析挑战在淡市环境下，客户购买意愿降低，营销难度加大，需要制定更为精准的营销策略。
机遇虽然市场整体较为淡市，但风临美丽湾拥有优越的地理位置和独特的产品定位，仍有机会在市场上获得目标客户的青睐。
淡市营销的挑战与机遇02营销策略与实施方案对东莞万江风临美丽湾的潜在客户进行深入分析，了解他们的需求、购买力以及消费习惯，为制定营销策略提供数据支持。
制定淡市营销策略目标市场分析根据目标市场的特点，对风临美丽湾的产品进行精准定位，突出其独特卖点，提高产品的竞争力。
产品定位根据市场分析和产品定位，制定合理的价格策略，确保价格与市场需求和竞争环境相匹配。
价格策略线下渠道与当地中介、开发商等合作伙伴建立合作关系，共同开展推广活动，扩大风临美丽湾在当地市场的知名度和影响力。
线上渠道利用互联网和社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，进行广泛的市场宣传和推广，吸引更多潜在客户的关注。
跨界合作与其他行业、企业进行跨界合作，共同举办各类活动，实现资源共享和互利共赢。
创新营销渠道拓展营销活动策划与执行活动策划01根据目标市场的需求和风临美丽湾的产品特点，策划各类主题活动，如房展会、优惠促销活动、社区文化活动等，吸引潜在客户的关注和参与。
世联地产研究—区域商业市场研究方法及案例
游乐园
总部经济所具备的条件
公益东桥 北京站东
天桥
6
812
城外诚
7
813
郭公庄
区区8域域必必须须具具备备良良1好好0高高1效效
的的9法法律律制制度度环环境境1，，0具具9有有
多多元元的的文文化化氛氛围围。。
10
810
百万庄西口 广安门
建材城东里
11
846
五路桥东
12 202夜班
花园村
13
420
北京站东
终点站
距离本项目最近的车站
东直门
东四路口北
和平里火车站
区域必须具有便捷的
信姜息庄获取湖以及良好地
同异地沟通的信息通
北道，京同站时东在基础性资
源条件方面能够同附
城近铁周柳边地芳区站形成较大
博物馆等文化设施
Relaxing Establishment (Park, etc)
公园等娱乐设施
Service Apartment 酒店式公寓
我们要做什么？
我们要做什么？
总部经济定位
洛阳天慧---总部经济花园
总部经济花园 ——生态商务、高档住宅、综合商业、总部经济
洛阳未来中心城区顶级商务中心 中部地区具有民族文化气息的现代化生态服务综合商务区 县市枢纽商业服务平台
我们是谁？
生态商务区区 开发商
成熟的总部 经济运营模 式
天慧公司
现代产业服务业 运营商
专业的运营 团队
1
我们的模式？
我们的模式？
生态商务
生态商务区 EBD
高档住宅
综合商业 总部经济
我们的模式？
模式产生背景
需求
二三级城市更新升 级的需求 众多投资企业与资 本扩大市场的需求
世联怡高经典案例解析(盛世花城)
项目本体
盛世花城是天业地产在济南开发的第三个住宅项目，前期开发的
两个项目天业翠苑、新东方花园项目档次较低，均为自售；天业地 产希望通过盛世花城项目品质的营造树立企业品牌； 盛世花城项目地处济南东部新城核心区域，南接工业南路，西临 新宇路和济南国际会展中心，坐拥12万平米城市花园广场；
盛世花城项目整体规划
了项目的现金流需求，并成功实现了项目的100%清盘，比预期营销周期缩短了半年多的时间。
荣登2007年济南地产年度总评榜
本报告是严格保密的。
项目运作结果及 案例借鉴点
案例借鉴
1. 对新城项目而言，区域价值的认同凌驾于产品之上，只有区域价值得到充分的挖掘， 才能使更多客户认可区域，因此对区域价值的利用是新城项目操盘的重要手段； 2. 单一型项目营销的突破在于把握特定目标客群的需求心理，对症下药； 3. 面对同区位项目竞争，价格策略上采取“低开高走、小步快跑”是比较合理的一种营 销手段； 4. 特殊时期，非常手段。“尖刀”营销就是将项目的优势持续放大，充分吸引客户，实 现项目的竞争性成功。
3. 熟； 4. 全运会奥体场馆的开工建设拉开了济南东部新城发展的序幕，贤文片区规划、区域城市道路、配套建设即将全面展开，未来几年城市发展
5. 潜力巨大；
6. 东部市场仅有雅居园、莱茵小镇、新东方花园等少数几个楼盘，区域新产品供应数量较少，客户置业本区域的需求较为平淡，价格较低，
区域市场认可度不高； 7. “70、90”政策出台打乱了市场各项目的开发计划，在开发项目因工程停滞客户大量流失，尚未开发项目调整入市时机，导致东部房地产 市场在2007年供应量膨胀，市场竞争压力巨大。
◆ 如何突破客户对区域价值的不认可？ 由于区域成熟度不够，居住氛围不浓厚，客 户普遍对该区域不认可，对区域的未来发展认 识不充分，且置业客户层次较低，以区域的刚 性需求为主。
世联沿街商业典型案例分析
万科·运河东1 万科 运河东1号项目概况 运河东
经营模式：销售后返租， 招租餐饮 发展目标：区域商业中 心
通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值 的最大化。
外街 内街 主街 次街
二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值
二层大铺有 专属一楼 大堂和直通电梯，提 高了二层铺位的使用 价值和形象档次。
街铺二层通过连廊连通，形成“双层街”， 提升逛街的趣味性 •上下不规则贯通，逛街新体验 上下不规则贯通， 上下不规则贯通
主街宽15米
共有70余个商铺，45共有70余个商铺，4570余个商铺 700平米单层商铺和双层 700平米单层商铺和双层 商铺，主力商铺150商铺，主力商铺150-450 150 平米 支巷宽2-10米
院街案例2 院街案例2
项目区位：位于东莞莞 城区边缘，成熟度较低 项目规模：总建筑面积 24.1万㎡，分5期，1期商 业 为 主 ， 1.6 万 ㎡ ， 公 寓 0.4万㎡。 商业设计：开放式步行 街 ， 临 街 面 长 320m ， 业 态规划先行。
景观性 整体建筑构成一个独特景观，打破全封闭，通过合理规划
，形成良好的内生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场……”
主题式 娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变
成独立的主题单元，满足消费者多元化的需求 受人与人交往之间的乐趣。
体验性 形成了一个很大的人流共享资源，在轻松的环境气氛中享
走在街上，就可以看到铺子里的情形，站在街上，就可以完成买卖，这 本身就构成了一种独特的人文景观。同时，比起关在“大盒子”里的铺位， 临街的小铺子也有更多与自然产生关系的模糊空间，更易于与自然实现亲密 的接触。
普通社区商业 笔直的街道 尺度单一的街道 形式单一的铺子 所有铺子都朝一条街开门 为买东西才来逛街
价值管理-世联—CLD价值演绎和案例57 精品
► 建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方 式
► 社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社 区文化
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哈尔滨世茂滨江新城 哈尔滨·世茂滨江新城
区位：松北新区，东临市政 府楼,北靠拟建省政府及中央 商务区,南面有规划的商业街。 西靠城市四环路；
金地国际中心
三里屯酒吧街 工体
长期居住、短期暂居与 大型商业、酒店、公寓、次级办公复合
富力城
纯粹的高端居住区
棕榈泉国际公寓
3
北京CBD区域
居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源 状况分化出混合居住区及中央居住区
中央居住区（CLD）
►交通：与CBD有便捷联系， 但受过境车流的干扰小
►边界：天然屏障阻隔CBD功 能的蔓延，保证区域的纯粹性
Town Center Single House Town House
Apartment Office/R&D
Lake School/Church
15
美国Reston社区 特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩 大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧 的空间,相比那些宽广的街 道,巨大的空间,更让人感 到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同 时也可以解决部分就业问 题.
高层建筑群以弧型排列，沿江绵 延铺展,负有韵律与动感，体现社 区边，界感与序列感，同时成为城 市形象的绝佳展示面，成为松江 北岸众望所归的瞩目焦点。
低密度物业占据社区 内部最佳资源。
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顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超 奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所
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主题式 娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变
成独立的主题单元，满足消费者多元化的需求 受人与人交往之间的乐趣。
体验性 形成了一个很大的人流共享资源，在轻松的环境气氛中享
走在街上，就可以看到铺子里的情形，站在街上，就可以完成买卖，这 本身就构成了一种独特的人文景观。同时，比起关在“大盒子”里的铺位， 临街的小铺子也有更多与自然产生关系的模糊空间，更易于与自然实现亲密 的接触。
普通社区商业
vs
院街商业
笔直的街道 尺度单一的街道 形式单一的铺子 所有铺子都朝一条街开门 为买东西才来逛街
曲折但不迂回的街道、极具趣味性 宽窄尺度不一的街和巷子 不同空间组合的铺子 街区多样化、铺铺临街 建筑与景观相融，体验式休闲购物
院街案例1
北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加 沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体
特点四：小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽2-10米， 商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间
主街宽15米
共有70余个商铺，45700平米单层商铺和双层 商铺，主力商铺150-450 平米 支巷宽2-10米
院街案例2
项目区位：位于东莞莞 城区边缘，成熟度较低 项目规模：总建筑面积 24.1 万㎡，分 5 期， 1 期商 业 为 主 ， 1.6 万 ㎡ ， 公 寓 0.4万㎡。 商业设计：开放式步行 街 ， 临 街 面 长 320m ， 业 态规划先行。
万科· 运河东1号项目概况
经营模式：销售后返租， 招租餐饮
发展目标：区域商业中 心
通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值 的最大化。
外街 内街 主街 次街
二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值
二层大铺有 专属一楼 大堂和直通电梯，提 高了二层铺位的使用 价值和形象档次。
Байду номын сангаас
街铺二层通过连廊连通，形成“双层街”， 提升逛街的趣味性 •上下不规则贯通，逛街新体验
曲折的街和小小的巷子， 边逛边欣赏，眼前都是铺 子，但永远不会迷路。
特点二：造院。通过支巷将人流引导到各个院落， 将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性
院入口
院中空间
院中空间
楼 梯
小小的巷子，将人流以引入 院子里，又是一个豁然开朗 的空间。
通道
特点三：景观化。景观绿化与建筑相融合
院的本身包含环绕 的概念，连续的屋顶 创造出连续变化的屋 顶空间，也成为上部 公寓的风景 每个院落内部点缀 景观园林，让景观无 处不在
院街商业典型案例分析
北京苹果街
东莞万科· 运河东1号
[关键词]
商业
[案例简介]
通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特 点
院街商业的定义及特点
所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性
空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过 局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单 个院落串联起来，形成院街。
增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风 情街区
通过广场、旱地喷泉、 城市写意画以及二层 的联廊设置，增加了 街区的情趣和体验价 值。
案例小结——院街商业的特点
休闲性 在建筑形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把
不同的人聚在一起，让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体 的都市休闲生活
景观性 整体建筑构成一个独特景观，打破全封闭，通过合理规划
百子湾路
项目本身只有一面临街，通过苹果街 的打造，将商业氛围引入社区内部， 一方面确保底商可以铺铺临街，另一 方面围合形成局部的商业氛围，提升 商业街的商业价值。
百子湾路
苹果街
苹果街长500米，由底商商业街和二十二 院街围合而成
底商商业街 二十二院街
底商商业街，约1.2万平 米，由公寓首层、二层底 商商铺组成，共有商铺60 余个。
二十二院街，独立的 院落商街，2-3层低层 人文院落建筑，地上2 万多平米，地下1.9万 平米。
特点一：造街。通过在主街上支出支巷， 造出更多的街，让更多的铺子临“街”
这些院落集中在一条主街上，衍生 出许多支巷，再通过外墙的曲折，将 相对独立的外院串连起来，又通过合 理的交通组织实现商业人流的有效引 入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空 间相互穿插，提高了空间的可塑性。