金地西海岸旅居项目营销定位思考2017

【海口楼市从严监管，捂盘或被取消经营资格】
相关内容： 3月3日，同时出台的6项措施：1、从严查处捂盘行为；2、未取得预售许不 可可擅自销售或以认筹、排号等方式变相收取预定款；3、加强价格备案管理 ， 销售价格不可超过备案价格的5%；4、加强中介市场监管；5、完善预售资金 监管，要求各市县在2017年6月底前建立商品房预售资金监管制度；6、完善 市场监管体系。
2016，大盘走高，个盘普涨 2017，竞争放量，政策收紧
心态：谨慎乐观
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2016，海南房地产实现历史性突破
海南商品住宅成交量约1908万㎡ 海南商品住宅成交量同比增长约113% 首现恒大、雅居乐、鲁能、碧桂园百亿战队
前无古人！
备注：详细市场数据见附件
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海口约占全省成交总量的1/4
海口商品住宅成交量约487.35万㎡ 海口商品住宅成交量同比增长约51% 日光盘频现，成交均价约8616元/㎡
然而从2月开始，开始呈现出明显变化：
Q1、政策天花板
Q2、大盘多放量
内外双压力，拐点已浅出
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【海口楼市新规，促进房地产业健康发展】
相关内容： 3月3日，海口市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的 实施意见》，从四个方面对我市房地产业健康发展提出了具体要求：1、严肃 市场秩序，打击房地产违法违规行为；2、严格按照国家相关政策实行差别化 的住房信贷管理，期房不得进行二手交易；严格实行明码标价，一房一价；3 、 加强正确的舆论宣传；4、进一步健全房地产市场工作机制。
引领全岛！
备注：详细市场数据见附件
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西海岸为海口年度最热板块
西海岸商品住宅成交量约112.8万㎡ 西海岸商品住宅成交量同比增长91.2% 目前西海岸项目销售价格多在10000元/㎡以上 区域各项目平均销售量约3-4万㎡ 区域单项目最大销售量约8万㎡
重回巅峰！
备注：详细市场数据见附件
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2017年1月，市场依旧火爆
【禁止预售商品房转让二套首付比例按就高原则】
相关内容： 2017年2月28日，海口严格禁止预售商品房转让，杜绝炒卖房屋、一房二卖 等行为发生； 对于在海口市拥有1套住房居民家庭，再次申请商业性个人贷款购买普通商品 住房的，应按就高原则确定首付款比例。对拥有2套以上住房的居民家庭可暂 停发放商业性个人住房贷款。
冷眼看市场
• 宏观市场 • 竞争市场
占位塑格局
• 客户定位
• 项目定位
营销破壁垒
• 整体策略 • 价格策略 • 推广策略 • 渠道策略
01 02 03 04
3
01百度文库
客观省自身
Objective province itself
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区域条件
项目处于西海岸长流组团最南端，发展滞后，非西海岸热门区域，客户认知度低； 与盈滨半岛交接的边缘区域，客户对区位形象认识模糊，主观将其划分为澄迈区域
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项目条件
本项目原为安置小区，已开发项目低品质低价格路线，尚无任何品质项目带动区域形象
1、北—时代城项目 2、西—村庄空地
北
地
块
四
5
西 项目地块 东 1 至
3、南—长流高铁站
南
4、东—长滨路空地
项目因前期停工，现地块内部杂草从生，钢 筋暴露，整体呈半拉子状态
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项目条件
项目总占地417亩，属中等规模，不具备区域开发的规模优势； 地块容积率高达3.2，建筑密度大，舒适性难保证，无景观资源，开发高品质度假产品限制大； 地块内部已建楼栋产品亮点不足，且破坏地块规划的整体性。
善。
S
优势
Strength
价值洼地，西海岸南片区是 O
目前的供地中心，多家名企集 中炒作，未来升值预期大。
机会
Opportunity
劣势
Weakness
区域形象差；
配套不完善；
W 无景观资源；
交通线单一。
威胁
Threat
T 北受西海岸拦截；
西遭盈滨半岛抢夺；
东部市区客户无兴趣。
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02
冷眼看市场
Look at the market
儋州 白沙
临高 临高
澄迈
屯昌 琼中
海口 定安
【城区常住人口300万以下城市不得实施积分落户】
相关内容： 2016年10月，国务院印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出， 城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对 参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。
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价格分流
直接竞争
东方市 乐东
美兰机场方向✈ 6
区域条件
项目规划为文教创意产业及旅游度假综合区，随着海南省文化产业一号工程环球100影城的不断 落实，区域价值将不断提升；长流动车站预计2018年开放使用，区域交通体系将进一步完善
a) “环球100”电影主题公园是“环球100”项目 打造的世界级电影娱乐王国，公园位于海南省海 口市，其主体是三大电影主题公园，共有300余 个主打和辅助项目。
永和花园
➢ 总占地：27.8万平米（417亩）； ➢ 总建面：102.4万平米（未调整规
划前）
➢ 容积率：3.2； ➢ 计容建面：89.2万平米。
A1
纳入规
A-
划范围
2 A3
施
B-
工1 完
成B-
2
纳入规
B-
划3范 围
建设用地 范围
中高层建筑 退线
高层建筑
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SWOT分析
长流动车站开通及环球影城
的建设可提升区域的形象改
谨呈：金地集团
金地西海岸项目营销定位思考
链家旅居
~2017.03.15~
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企业 目标
年度任务目标8个亿 （海口2016年TOP10前八）
【目标理解】 金地海南首发，既不能赚钱丢面，更不能割利保面
形象立势，足利快销
项目需要承载的意义：打造区域标杆，既叫好又叫座
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客观省自身
• 区域分析 • 基地分析
b) 建成后日最大接待量达12万人次，年可接待游客 2000万人次。该主题公园主打节目全部由国际 团队按照世界顶级、世界唯一标准创意、设计、制 造、实施，特别是夜场项目环球不夜岛的建造，成 为该项目的一大亮点。
c) 长影海南环球100影城的目标是：搭建起中国电 影产业走向世界、世界电影产业走进中国的时代 桥梁。
盈滨半岛
长流组团
西
海
岸
永和
南
花园
片
区
中心组团
江东组团
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区域条件
城市及西海岸边缘地区，目前现状——无公交、无商场、无公园、无学校、无人气，是一片亟待 开发的处女地
海口火车站
西海岸滨海CBD
6KM
市政府
永和花园
长流站（缓开通） 环球100影城
世贸国贸商圈
国兴大道
省政府
南海大道 椰海大道
环岛高铁
海口高铁东站