金地西海岸旅居项目营销定位思考2017
【公寓】金地万博项目公寓产品定位建议
客户访谈启示
根据客户访谈，客户购买项目商业产品主要考虑做办公用途。
1、地块资源 2、户型总价
客户均为多次置业，对自身现有居住环境满意，再置 业仍优先考虑高档住宅物业，项目资源稀缺性不足
项目公寓为商业性质，需注册法人购买，300方物业 总价过千万，相比周边高档社区二手别墅价格无优势
3、客户需求
本次共访谈20个客户，有效样本20个。
结论一：20个样本均无选择高端居住，75%的客户考虑作为 办公用途，仅25%的客户考虑投资或其他用途
客户均有多次置业经验，再次置业倾向于购买住宅物业；但如果购买 300方的商业物业，则75%的客户考虑作为办公用途。
问题：当前政策限购情况下，您考虑购买哪种类型的物业？ 总结：72%的客户考虑购买洋房及别墅住宅产品，21%的客户考虑购买写字楼。
问题：需注册法人购买300㎡商业物业，您考虑做什么用途？ 总结：75%的客户考虑办公用途，25%的客户考虑投资（办公或居住均可）。
新政后考虑购买的物业类型
公寓 0%
商铺 7%
写字楼 21%
洋房 43%
别墅 29%
购买300㎡商业物业的用途
办公 75%
投资出租 25%
居住 0% 会所 0%
结论二：需求办公的客户近六成考虑自用
【客户语录】 ——广州的房地产市场前景很好，有好的楼盘都想去投资，对这种不占名额，不限 购不限贷的公寓产品有兴趣投资。如果项目景观、配套等都觉得OK的话，买一套 投资也可以； ——我们做生意的，非常需要大量资金周转，现在已经有几套住房了，300方的商 业物业用来居住没必要，主要是考虑投资出租，可以保值增值。
总价(元)
备注
星河湾星座
250㎡四房
旅行地产创新模式及实战营销攻略
旅行地产创新模式及实战营销攻略我今天演讲的主题主若是三个部份：一、海南旅行地产开发觉状及剖析;二、旅行地营销模式探讨及实战交流;三、旅行地产案例分享。
主若是分享咱们在三亚操盘的项目凤凰水城。
第一看一下目前海南进展商面临的困局，总共有四个方面：1、第一个方面与今天的主题比较契合，确实是项目的计划和产品同质化严峻，咱们在海南做产品计划时存在着所谓“三菜一汤”式的计划，即五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉，在产品风格方面，很多是采取巴厘岛、东南亚的建筑风格，在户型建议方面，很多户型都是60-80适合度假的产品。
2、去库存压力进一步加大，现房产品销售陷入困局。
国际旅行岛政策发布以后，海南的房地产进入疯狂状态，大量的房地产项目商，投资额和开发量均冲上历史顶峰，通过两年的市场和政策的理性调整，目前据不完全统计，整个海南的库存量快要6000万平米，依照每一年800万平米的去化量，其中三亚差不多占1/3的比例，若是如此的话那么需要八年时刻，对海南的开发商来讲是超级大的困难。
3、推行费用边际效应慢慢降低，岛内岛外营销本钱增加。
尽管供给量的增加和需求量的减少，需求主若是指有效度假需求的减少，整个旅行地产项目的销售难度在加大，而媒体投入宣传费用的产出比愈来愈低，现场客户来访率持续低迷，岛内岛外拓客本钱愈来愈高。
4、旅行地产住宅化偏向加重，项目空置率居高不下。
这是所有做旅行地产面临的共性问题，三亚也不例外，旅行住宅的纯住宅化开发致使衡宇的空置率居高不下。
据咱们统计，在海景房最集中的三亚湾区域，整个小区的常住率在20%以下。
旅行地产营销难点分析1、项目信息不对称交流。
由于房源地和客源地的分离，造成购房者无法像传统城市地产那样全方位、立体化了解项目，因为客户的了解渠道不多，而且存在了解信息的时效性。
二是进展商无法及时与购房者交流沟通，进展商在做产品计划和定位时，由于和目标客户群存在空间上的距离，无法和购房者进行沟通，造成旅行地产信息的双向不对称交流。
武汉万科西半岛项目定位报告项目基本情况与特点简析
万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。
从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。
作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。
地块基本指标参见规划概念设计任务书。
环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有10年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。
地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”；特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临湖绿化代征如规划、建设得当，将有效提升项目用地景观价值）；特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费；第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。
海南西海岸全程营销策划全案
海南西海岸全程营销策划全案一、背景分析海南西海岸位于中国最南端，是中国最独特、最受国内外游客欢迎的旅游目的地之一。
然而，由于其地理位置偏远、公共设施不完善等原因，西海岸的知名度和竞争力相对较低。
因此，制定一套全面营销策划是必要的。
二、目标设定1. 提高西海岸的知名度：通过广告、媒体宣传等方式，让更多的人了解西海岸的独特之处和旅游资源。
2. 增加游客数量：通过推广活动和旅游优惠政策，吸引更多的游客前往西海岸旅游。
3. 建立品牌形象：通过营销活动，塑造西海岸的品牌形象，使其成为旅游者心中的首选目的地。
三、营销策略1. 打造独特形象- 突出西海岸的自然风光，如白沙滩、碧海蓝天等，制作宣传片并在各大媒体进行推广。
- 强调西海岸的海鲜资源，与当地餐饮企业合作推出特色海鲜美食活动。
2. 加强线上推广- 制作精美的旅游宣传册、海报等，通过社交媒体、微博、微信公众号等渠道发布。
- 与旅游网站、在线旅行社合作，在其平台上推广西海岸旅游线路和特色旅游产品。
3. 拓展国际市场- 参加旅游交流会、国际旅游展览等，加强与海外旅行社、媒体的合作，推广西海岸。
- 制定针对国际游客的旅游优惠政策，如签证便利化、免税购物等。
4. 开展线下推广活动- 组织西海岸旅游主题活动，如沙滩派对、美食节、音乐节等，吸引更多游客和媒体关注。
- 开展旅游线路试游活动，邀请旅游网红、明星等参与，增加线下宣传效果。
5. 健全旅游服务体系- 加强旅游基础设施建设，提升游客的旅游体验。
- 培训服务人员，提高服务质量，确保游客的满意度。
四、预期效果1. 提高西海岸的知名度，吸引更多的游客前往旅游，增加旅游收入。
2. 塑造西海岸的品牌形象，成为旅游者心中的首选目的地。
3. 扩大国际市场，吸引更多的海外游客，促进旅游业的发展。
五、实施计划1. 第一阶段（3个月）：制定营销策划，组织市场调研，确定推广渠道和目标客户群体。
2. 第二阶段（6个月）：开展线上推广活动，加强与旅游网站、在线旅行社的合作。
金地地产项目策划报告
金地地产项目策划报告金地地产项目策划报告一、项目背景金地地产是中国房地产行业的领先企业之一。
自成立以来，金地地产坚持科技创新、品质优先的理念，致力于为客户打造高品质的住宅、商业和办公物业。
金地地产目前已在中国的各大城市开展了众多成功的项目，并逐渐拓展至海外市场。
本次金地地产项目策划报告将重点介绍金地地产计划在中国南方某大城市开展的一个新项目。
这个项目地理位置优越、市场前景广阔，将致力于为当地消费者提供高品质的住宅生活、商业和办公空间。
二、项目规划本项目立足于满足当地消费者对高品质住宅和商业、办公空间的需求，结合金地地产一贯的创新理念和品质标准，通过以下规划要点来实现项目目标：1. 项目规模本项目总占地面积约为100万平方米，其中住宅用地面积约为70万平方米，商业用地面积约为20万平方米，办公用地面积约为10万平方米。
住宅部分包括多种户型，满足不同消费者的需求，商业部分将引入多家知名品牌，提供丰富的购物、娱乐和休闲选择。
2. 建筑风格本项目建筑风格以现代简约为主，以“智慧、健康、绿色、宜居”为核心理念，注重人文环境的创造，打造高端的居住、商务、文化、娱乐、休闲生活空间。
建筑外立面以质感材料为主，实现耐久、环保、低碳、高效建筑。
3. 城市规划本项目地理位置占据城市中心区域，为了更好地与城市支持建立合作关系，项目规划中的公共设施和城市基础设施也将进一步完善。
此外，特别是住宅小区，在社区层面上，将为业主提供高品质的公共服务设施，满足业主日常生活的多种需求。
三、市场分析南方某大城市的房地产市场发展迅速，吸引了众多国家和地区的投资者和企业的关注。
这个城市的经济持续向好，城市化进程加快，人口规模不断增加。
同时，对于高品质生活的需求也日益增加，市场发展空间广阔。
当前，以南方某大城市为代表的二线城市房地产市场处于快速成长期，未来市场前景值得期待。
据市场调查，目前当地房地产市场多以尚未被开发的土地作为项目新开发的主要来源。
地产项目定位与营销推广策略
经验教训总结
地产项目定位要准确
01
要深入了解市场需求和目标客群，根据项目特点进行精准定位
，避免盲目跟风或随意定位。
营销推广要有针对性
02
在制定营销推广策略时，要明确目标客群和传播渠道，注重线
上线下相结合，并灵活运用各种营销手段。
产品与服务要匹配
03
无论是住宅还是商业地产，都要注重产品与服务的质量与匹配
产品类型
地产项目应根据市场需求和地段特点等因素，确 定合适的产品类型，如住宅、商业、办公等，以 满足目标客户群体的需求。
营销策略
地产项目的营销策略应充分利用各种渠道和资源 ，包括线上线下的广告宣传、公关活动、推广渠 道等，以提高项目的知名度和关注度，促进销售 和推广效果。
02
市场调研
调研目的
01
06
案例分该地产项目位于苏州市工业园区，依托周边完善的生活配套 和独特的地理环境，定位为高端别墅区。通过精准的目标客 群定位和有效的营销推广策略，该项目在市场上取得了显著 的成功。
万科·深圳城市花园
该项目位于深圳市南山区，以城市更新和生态环保为核心概 念，定位为高品质住宅区。通过精心打造居住环境、提高居 住品质、提供优质物业服务等方式，该项目获得了市场的高 度认可。
推广渠道
综合利用多种推广渠道，包括线上和线 下，提高项目知名度和曝光度。
05
营销执行与实施
营销团队建设
营销团队组织结构
建立完善的营销团队组织结构，包括市场调研、策划、执行、销售等不同职能部门，明确 各岗位的职责和分工。
招聘与培训
根据岗位需求招聘具有专业知识和经验的营销人员，并定期进行培训，提高团队的专业素 质和服务水平。
地产项目定位与营销推广策 略
某房地产项目营销定位报告
某房地产项目营销定位报告一、项目背景某房地产项目位于城市中心，占地面积100亩，总建筑面积100万平方米，包含住宅、商业、写字楼等多种用途。
项目周边交通便利，配套设施齐全，是一个独具吸引力的城市综合体项目。
二、目标市场分析1. 目标人群该项目主要面向城市中高收入人群，他们具有一定的购房需求以及购买力。
他们注重生活品质，对于居住环境、配套设施、服务质量等方面有一定的要求。
2. 市场潜力目标市场经过调研发现，该城市中高收入人群的购房需求依然旺盛，他们对居住环境的要求更高，对于配套设施和服务质量的要求也较高。
因此，该项目具有较大的市场潜力。
三、竞争对手分析目前城市中心附近存在多个房地产项目，其中部分项目已经竣工并入住。
这些项目的竞争对手具有以下特点：1. 地理位置相近，交通便利。
2. 配套设施较为齐全，包括购物中心、医院、学校等。
3. 多为高档楼盘，价格相对较高。
4. 一些竞争对手项目在市场上品牌知名度较高，有较好的口碑。
四、市场定位1. 客户定位该项目主要定位为中高收入人群，目标客户年龄在30到50岁之间，有一定的经济实力和购房需求。
2. 产品定位该项目定位为高档住宅+商业综合体项目，注重品质、舒适、便利。
在设计与建造上注重细节，提供丰富的配套设施和优质的服务。
3. 价格定位项目将根据地理位置、楼层、户型等因素进行差异化定价，旨在提供合理的价格策略，满足市场需求。
五、营销策略1. 品牌建设通过打造独特的项目品牌形象，提升项目知名度和美誉度。
包括加强媒体宣传、参加房地产展览会、举办开放日活动等。
2. 产品优势推广突出项目的产品优势，包括地理位置优势、配套设施优势、建筑设计优势等。
通过户型展示、室内装修样板房等方式，向客户展示项目的品质与特色。
3. 客户关系维护与潜在客户进行有效沟通，了解需求，提供个性化的优质服务。
同时，建立客户关系管理系统，跟踪客户购房进程，建立长期的客户关系。
4. 营销渠道拓展与有影响力的中介机构建立合作关系，通过他们的销售渠道推广项目。
XX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
SWOT分析下的项目出路判断
S： 开发商品牌，金地在全国的影响力 教育配套资源完善 洋房稀缺性，公寓产品创新 内部景观河道，地块北侧水景资源
W： 非西区板块核心资源位置 公共交通配套不足 项目外部生活环境较差 现阶段生活配套资源不足
项目定位方向：产品附加值以及差异化生活价值诉求（客户价值最大化）
）
）
北侧清澈景观河道 地块平整，内部河道需整治
学习改变命运,知 识创造未来
XX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
若为综合容积率2.2，可适当排布洋房产品，提高社区整体品质 鉴于限高，本案可以规划为：5+1洋房和26层高层的产品组合
学习改变命运,知 识创造未来
PART1 城市篇
学习改变命运,知 识创造未来
XX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
城市名片 号称“苏中门户”，著名的生态人居城市、历史文化名城，经济活跃的长三 角都市圈重要节点城市
向北，扬州是开发苏北的前沿阵地和传导区域
古运河风光带
南京都市圈
扬州
南京
长江风光带
上海
上海经济圈
杭州 向南接纳苏南、上海等地区经济辐射
学习改变命运,知 识创造未来
XX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
2012年热点政策解读
城市建设：城市基础建设加大，尤其在广陵新城建设上，为东区地产市场提供了良好的发展 空间，在西区逐渐成熟的基础上，进一步完善市政建设，提高区域生活便捷度。
扬州出台政策奖励个人买房 从7月1日期执行一年对个人购买精装修成品住房进行奖励，建面90平方米以下，给予所购房屋合同价款 6‰的奖励；90-120平方米之间，给予5‰的奖励；120-144平方米之间，给予4‰的奖励。
房地产项目前期策划项目定位及营销思路
房地产项目前期策划项目定位及营销思路房地产项目前期策划对于项目的定位及营销思路非常重要。
在进行前期策划时，需要对项目进行充分的调研分析，从而确定项目的定位和目标市场，同时制定切实可行的营销策略。
首先，在进行项目定位时，需要考虑到项目的地理位置、项目规模、项目类型以及目标客户群体等因素。
通过深入了解目标市场的需求和竞争对手的情况，确定项目在市场中的定位。
例如，如果项目位于城市中心的商业区，可以将项目定位为高端商业地产，专注于提供商业办公空间；如果项目位于居民区，可以将项目定位为高品质住宅区，注重打造舒适的居住环境。
其次，在确定项目定位之后，需要制定切实可行的营销思路。
根据不同的项目类型和目标市场，可以采取多种营销手段，包括但不限于以下几种：1. 建立品牌形象：通过有效的宣传和推广，塑造项目的独特品牌形象。
可以通过打造精美的项目展示中心、发布专业的宣传资料、开展品牌活动等方式，提升消费者对项目的认知度和信任度。
2. 多渠道推广：利用各种传媒渠道进行广告宣传，如电视、报纸、网络等。
同时，通过与房地产经纪商、地产中介机构等合作，将项目信息传递给更多的潜在购房者。
3. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等进行项目推广。
通过发布项目的宣传资料、与用户互动、组织线上活动等方式，增加项目的曝光度，吸引更多的潜在客户。
4. 个性化定制服务：针对目标客户群体的需求，提供个性化的定制服务。
例如，针对高端客户，可以提供专属的购房咨询服务、定制化的装修设计方案等，增加项目的附加值。
5. 参与地方社区建设：通过与当地政府和社区组织合作，参与地方社区的建设和公益活动，提升项目在当地的知名度和形象，增加项目的吸引力。
综上所述，房地产项目前期策划中，项目定位和营销思路是关键步骤。
通过准确的定位和科学的营销策略，可以有效地吸引目标客户，提升项目的竞争力，从而取得良好的市场成绩。
房地产项目前期策划的关键在于确定项目的定位和制定合适的营销思路。
海口西海岸项目整体定位及发展战略
旅游度假
行政中心规划功能：行政、 住宅、商业、商务、医疗、 教育，为区域提供综合服 务；
旅游度假用地规划功能： 旅游设施、酒店，为区域 提供休闲度假服务。
本项目地块
行政中心
103,453.89, 10%
4%
7% 5%
5%
897,410.11 , 90% 商业
79%
住宅
居住
商住
商服
商务
酒店
项目用地配比
10.00% 5.00% 0.00%
8.34%
8.44%
10.40%
12.10%
海口和其他城市GDP比较 （元）
与二三线城市和类比滨海 城市相比，海口经济总量小， 人均GDP也处于偏低水平， 增长速度缓慢，经济实力较 弱；
热带海洋世 界旅游区
海口核心 滨海区
星光海岸
桂林洋旅 游度假区
西海岸区域处于海口市规 划的滨海旅游发展轴线和 城市发展轴线之间，区域 资源和区域位臵突出。
西海岸范围
秀英港
盈滨半岛 8
本报告是严格保密的。
西海岸旅游资源的集成
五星级酒店 金色阳光 热带海洋公园 浪琴湾
喜来登
行政中心
新国宾馆 华运凯莱 假日海滩
本报告是严格保密的。
行政中心用地配比 11
初识项目，给了我们太多的兴奋点
1600亩 高区域认知度
联华品牌海口的传承
优越的区位 旅游资源的集成
旅游休闲地产模式
规划利好 行政中心的搬迁
城市中心，关注热点
本报告是严格保密的。
12
第一部分
¶ 基于现状提出问题
¶ 跳出现状外的价值挖掘和案例研究 ¶ 项目发展战略和整体定位
某房地产项目营销策略定位思路
3
项目的开发商为本地知名房地产企业，具有良 好的信誉和品质保证。
营销目标确定
营销目标
将项目打造成区域内高品质、高性价比的 住宅项目，树立企业品牌形象，提高市场 份额。
VS
营销目标群体
首次购房者、改善型购房者、投资购房者 等具有一定购房需求和购买力的中产阶级 人群。
目标市场细分
根据购房需求、购买力等因素，将目标市场细分为三个子市 场：首次购房者、改善型购房者和投资购房者。
活动效果评估
对各类营销活动的效果进行评估，及 时调整和优化策略，提升营销效果。
06
营销效果评估和优化
营销效果评估方法
营销投入产出比
通过对比营销投入和产出的数据，评估 营销活动的成本效益。
销售转化率
统计营销活动带来的销售线索数量和最 终转化为销售的数量，计算转化率。
客户满意度
通过调查问卷、在线评价等方式收集客 户对营销活动的反馈，计算满意度得分 。
总结词
了解市场需求和消费者需求
详细描述
通过问卷调查、访谈等方式收集目标客户群体的购房需求、购房偏好、购房能力等信息，了解市场上 的购房需求和消费者需求，为制定营销策略提供依据。
消费者行为分析
总结词
了解消费者购房决策过程和购房心理
详细描述
对目标客户群体的购房决策过程、购房心理、购房偏好等方面进行分析，掌握其购房决策规律和心理需求，为 制定更具针对性的营销策略提供支持。
针对每个子市场，制定相应的营销策略和推广渠道，提高项 目的知名度和美誉度，吸引更多潜在客户。
02
竞品分析和市场调研
竞品楼盘分析
总结词
了解市场竞争情况
详细描述
对周边同类楼盘进行深入分析，包括地理位置、规划设计、价格策略、营销渠道等方面，掌握其优劣势和市场 占有率，为制定营销策略提供参考。
金地置业房地产项目定位及规划建议-模板
Text
Gemdale Real Estate
(一) 项目自身条件分析
⑴
⑵
⑶
⑷
⑸
⑹
⑺
⑻
项
项
项
项
项
优
劣
总
目
目
目
目
目
势
势
结
的
地
周
所
地
及
及
项
指
块
边
在
块
机
威
目
标
周
配
片
SW
会
胁
现
分
边
套
区
TO
的
的
状
析
情
及
分
矩
最
弥
及
况
环
析
阵
大
补
引
分
境
分
化
方
导
析
分
析
方
式
方
析
式
向
(1) 项目的指标分析
地块占地面积 • 70亩 项目建筑面积
第三部分 项目定位
(一) 项目自身条件分析 （二）市场定位 （三）产品定位 （四）客户定位 （五）形象/主题定位 （六）价格定位
Gemdale Real Estate
第三部分 项目定位
(一) 项目自身条件分析 （二）市场定位 （三）产品定位 （四）客户定位 （五）形象/主题定位 （六）价格定位
Gemdale Real Estate
Text
（三）产品定位
⑴
⑵
⑶
⑷
⑸
⑹
⑺
⑻
市
市
市
金州策划报告815终
城市中心区的中心，周边 生活设施配套齐全，超值 LOFT 空间，打造 2006 年 金州全新版住宅。
金润花 园
金山路 与 金水路 交会处
100 000
67 --99 ㎡
2900 --3680 元/ ㎡
多 层
一期 95% 二期 80%
005 年，新型集团进驻金 州，在东山居住区以“造 城”的气度，倾力巨献新 城首个百万平方米人文生 活城 —— 金润花园。 以 超高绿化率、首创的人文 大型园林景观、新型集团 直系物业保障，创造出新 城无限隽美的生活空间 集大型超市、休闲购物中 心、高品位住宅、国际化 俱乐部、大型停车场、公 建配套设施等多元产品于 一体，具有大社区、大配 套、大景观三大亮点，形 成了城市综合、高效、新 型服务社区。
位于金州区中心黄金 地段，社区配套：博 物馆、图书馆、大连 大学学生社会实践基 地、社区文化广场。 户型多为五明设计， 小区规模大。
生辉第 一城
开发区 赫山西 路 与金州 民杨路 交界
1 8 8 6
40 --90 ㎡
3800-5300 元/ ㎡
小 高 层 、 高 层
50%
14 栋平层与3 栋40-60㎡5.3 米层高复式相合，复式现 推出1栋，已售完。项目与 开发区一路之隔，客源主 要来自开发区，其次外省 与大连市内。以居住、落 户、投资为目的。
分布区域
五一路两侧、金 渤海岸
永安大街两侧 金州城区中心区域
东山 吴家村龙王村 后石村 兴民村 干部中长村
中长村 东山.九里
金州区目前在售项目一览表
项目
名称
地 址
总 户 数
主 力 面 积
价 格
建 筑 形 态
销 售 率
销售分析
金地广场商业定位于营销思路
3F区块业态分布建议：
美容SPA 咖啡馆
3F规划为美容SPA养生馆与咖啡馆相结合，考虑到目前商务谈判高端人群体验 需求。在3F营造一个相对高端的优雅环境与情调。商场的客群主体以女性客源权 重较高。通过商务的优雅与美容的SPA养生概念相结合。既可避免3F作为中间层 的"尴尬"，又开发出整体的与众不同，通过3F承上启下的作用，有机结合上下层 商业促动整体的发展。
14
投资客群定位
• 周边居住人群 • 阜城新型投资客，勇于接受新鲜事物 • 看中项目地段与未来发展价值的投资客群 • 对传统行业“绝望”的商户老板 • 阜城大企高端白领阶层 • 周边娱乐产业持有者寻求多种产业组合者
综上所述，我公司对金地广场商业做出如下业态定位划分：
电影城+美食 电玩城+美食+儿童服饰、玩具(或动漫体验馆) 美容会所+咖啡馆
从阜城整体商业上看，目前已成熟商圈多位于市 中心片区，在建商业综合体主体围绕城南新区与 市中心，本案周边商业综合体处于围空状态。本 案凹显以下几个问题： 主体道路拥堵 无其他多层次差异商业支撑 大型商业井喷，市场消化难度加大
面对阜城在建十多个大 中型商业综合体，一味 的以同类相似布局与其 他同类竞品争夺市场并 不是一个明智的选择。 从阜城整体商业综合体 分析，本案想在整个市 场中脱颖而出，必须营 造差异化商业概念，打 造一个自身特色的商业 广场。
现状
综合消费|临街底商|大众品牌 体验消费| 时尚群体| 休闲娱乐
趋势
传统社区化商业
区域消费人群为主
区域商业提升
休闲娱乐体验式商业
年轻群体消费需求
传统商业模式的衰落，电商的兴起、周边娱乐产业的繁华，无不指向我们的发展趋势——缔造一个休闲娱乐为主的体 验式商业广场，更符合和接受年轻一族的消费观念与习惯，与时俱进。
海南西海岸全程营销策划全案
海南西海岸全程营销策划全案营销推广篇一、推广战略的核心理念主导全年推广战略的核心基础是清晰明确区域市场的变化：●西海岸板块明年将不是三国鼎足之势●随着各大盘的启动及广告的引导，明年海口房地产消费水平、鉴赏能力会有较大幅度提高。
●该区域的目标客户层并非如其他区域一样以年轻白领为主，而是以中年成熟家庭占大部分，不是以居家为主,而是居家、度假、商务、投资目的共存，不单是面对海口市，而是外市及岛外客户的比例越来越多。
●随着政府对区域市场配套的完善、火车站客运开通及西海岸带状公园的二期新规划出台，整个西海岸板块日趋成熟，但区域生活配套不足,人气欠决还是明年最大障碍。
为此，提炼出2004年全年推广战略核心是：1.整合各方面资源，打破区域堡垒，弱化区域不足；2.充分挖掘唯一性，在强手林立的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；3.全面提升产品销售力(用优质性价比与竞争对手争夺同一层面的客户”)，赢得市场；4.以“快、速度”夺市场，以“稳”应万变。
二、全年整体推广主线1.全年整体推广主线重点了解方面1.1本案的整体推广主线，是建立在市场定位、产品定位及对所处的竞争环境综合评判的基础上，其主题是以“维也纳森林”设定的品牌目标为方向展开的综合性策略思考。
本案的市场推广应对下列问题予以清晰的解释:●本案将对受众人群产生如何的反响。
●本案建立在市场利益差异概念的基础之上，与其它竞争楼盘有何有何鲜明的特性。
●本案根据所处地理位置环境与同类竞争楼盘比较的结果之上，对周边楼盘产生怎样的冲击力。
●本案将产生怎样的品味，这些品味会形成什么品牌个性。
●品牌的个性化设计与产品性能之间如何保持密切的关联性，如何确保主题可持续发展的特性。
1.2重点清晰了解以下三要素：●目标客户●市场竞争●项目特性（以上三点已在《产品定位》中逐一分析）2.分析此三大要素在本项目营销推广上的运用：2.1目标客户主要特性的营销推广运用特性（1）：热爱艺术,品味高的人士（岛外人士）运用：公关营销及产品的设计则要紧扣这群人，既要满足目标客户改善生活质量，拥有健康，艺术品味追求，又要用独特性的配套及综合服务吸引社会认同；加强岛外销售方式，并且更利于意向客户到现场看楼。
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【禁止预售商品房转让二套首付比例按就高原则】
相关内容： 2017年2月28日，海口严格禁止预售商品房转让，杜绝炒卖房屋、一房二卖 等行为发生； 对于在海口市拥有1套住房居民家庭，再次申请商业性个人贷款购买普通商品 住房的，应按就高原则确定首付款比例。对拥有2套以上住房的居民家庭可暂 停发放商业性个人住房贷款。
善。
S
优势
Strength
价值洼地，西海岸南片区是 O
目前的供地中心，多家名企集 中炒作，未来升值预期大。
机会
Opportunity
劣势
Weakness
区域形象差；
配套不完善；
W 无景观资源；
交通线单一。
威胁
Threat
T 北受西海岸拦截；
西遭盈滨半岛抢夺；
东部市区客户无兴趣。
10
02
冷眼看市场
Look at the market
冷眼看市场
• 宏观市场 • 竞争市场
占位塑格局
• 客户定位
• 项目定位
营销破壁垒
• 整体策略 • 价格策略 • 推广策略 • 渠道策略
01 02 03 04
3
01
客观省自身
Objective province itself
4
区域条件
项目处于西海岸长流组团最南端，发展滞后，非西海岸热门区域，客户认知度低； 与盈滨半岛交接的边缘区域，客户对区位形象认识模糊，主观将其划分为澄迈区域
美兰机场方向✈ 6
区域条件
项目规划为文教创意产业及旅游度假综合区，随着海南省文化产业一号工程环球100影城的不断 落实，区域价值将不断提升；长流动车站预计2018年开放使用，区域交通体系将进一步完善
a) “环球100”电影主题公园是“环球100”项目 打造的世界级电影娱乐王国，公园位于海南省海 口市，其主体是三大电影主题公园，共有300余 个主打和辅助项目。
【海口楼市从严监管，捂盘或被取消经营资格】
相关内容： 3月3日，同时出台的6项措施：1、从严查处捂盘行为；2、未取得预售许不 可可擅自销售或以认筹、排号等方式变相收取预定款；3、加强价格备案管理 ， 销售价格不可超过备案价格的5%；4、加强中介市场监管；5、完善预售资金 监管，要求各市县在2017年6月底前建立商品房预售资金监管制度；6、完善 市场监管体系。
【城区常住人口300万以下城市不得实施积分落户】
相关内容： 2016年10月，国务院印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出， 城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对 参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。
16
价格分流
直接竞争
东方市 乐东
2016，大盘走高，个盘普涨 2017，竞争放量，政策收紧
心态：谨慎乐观
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2016，海南房地产实现历史性突破
海南商品住宅成交量约1908万㎡ 海南商品住宅成交量同比增长约113% 首现恒大、雅居乐、鲁能、碧桂园百亿战队
前无古人！
备注：详细市场数据见附件
12
海口约占全省成交总量的1/4
海口商品住宅成交量约487.35万㎡ 海口商品住宅成交量同比增长约51% 日光盘频现，成交均价约8616元/㎡
然而从2月开始，开始呈现出明显变化：
Q1、政策天花板
Q2、大盘多放量
内外双压力，拐点已浅出
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【海口楼市新规，促进房地产业健康发展】
相关内容： 3月3日，海口市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的 实施意见》，从四个方面对我市房地产业健康发展提出了具体要求：1、严肃 市场秩序，打击房地产违法违规行为；2、严格按照国家相关政策实行差别化 的住房信贷管理，期房不得进行二手交易；严格实行明码标价，一房一价；3 、 加强正确的舆论宣传；4、进一步健全房地产市场工作机制。
永和花园
➢ 总占地：27.8万平米（417亩）； ➢ 总建面：102.4万平米（未调整规
划前）
➢ 容积率：3.2； ➢ 计容建面：89.2万平米。
A1
纳入规
A-
划范围
2 A3
施
B-
工1 完
成B-
2
纳入规
B-
划3范 围
建设用地 范围
中高层建筑 退线
高层建筑
9
SWOT分析
长流动车站开通及环球影城
的建设可提升区域的形象改
引Hale Waihona Puke 全岛！备注：详细市场数据见附件
13
西海岸为海口年度最热板块
西海岸商品住宅成交量约112.8万㎡ 西海岸商品住宅成交量同比增长91.2% 目前西海岸项目销售价格多在10000元/㎡以上 区域各项目平均销售量约3-4万㎡ 区域单项目最大销售量约8万㎡
重回巅峰！
备注：详细市场数据见附件
14
2017年1月，市场依旧火爆
谨呈：金地集团
金地西海岸项目营销定位思考
链家旅居
~2017.03.15~
1
企业 目标
年度任务目标8个亿 （海口2016年TOP10前八）
【目标理解】 金地海南首发，既不能赚钱丢面，更不能割利保面
形象立势，足利快销
项目需要承载的意义：打造区域标杆，既叫好又叫座
2
客观省自身
• 区域分析 • 基地分析
b) 建成后日最大接待量达12万人次，年可接待游客 2000万人次。该主题公园主打节目全部由国际 团队按照世界顶级、世界唯一标准创意、设计、制 造、实施，特别是夜场项目环球不夜岛的建造，成 为该项目的一大亮点。
c) 长影海南环球100影城的目标是：搭建起中国电 影产业走向世界、世界电影产业走进中国的时代 桥梁。
儋州 白沙
临高 临高
澄迈
屯昌 琼中
海口 定安
盈滨半岛
长流组团
西
海
岸
永和
南
花园
片
区
中心组团
江东组团
5
区域条件
城市及西海岸边缘地区，目前现状——无公交、无商场、无公园、无学校、无人气，是一片亟待 开发的处女地
海口火车站
西海岸滨海CBD
6KM
市政府
永和花园
长流站（缓开通） 环球100影城
世贸国贸商圈
国兴大道
省政府
南海大道 椰海大道
环岛高铁
海口高铁东站
7
项目条件
本项目原为安置小区，已开发项目低品质低价格路线，尚无任何品质项目带动区域形象
1、北—时代城项目 2、西—村庄空地
北
地
块
四
5
西 项目地块 东 1 至
3、南—长流高铁站
南
4、东—长滨路空地
项目因前期停工，现地块内部杂草从生，钢 筋暴露，整体呈半拉子状态
8
项目条件
项目总占地417亩，属中等规模，不具备区域开发的规模优势； 地块容积率高达3.2，建筑密度大，舒适性难保证，无景观资源，开发高品质度假产品限制大； 地块内部已建楼栋产品亮点不足，且破坏地块规划的整体性。