【精编】【房地产】宝山月浦项目报告
年度报告上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
（年度报告）上海宝山区月浦镇项目市场评估报告上海宝山区月浦镇项目市场评估方案市场、建议前言方案针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
方案将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为方案整体思路：三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正于改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将和壹大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境壹般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建和扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点内部➢地块区域地段优势较强➢地块量体较瘩，具备较强可塑性➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟➢整体生活环境适度，生活品质壹般➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区情况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来见，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢ 从宝山中部及南部区域来见：宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2宝山市场分布特点➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
元宝山区宝山庭院小区城市棚户区改造基础设施配套建设项目可行性研究报告书
目录第一章总论 (1)1.1 项目背景 (1)1.2 结论与建议 (5)第二章项目建设的必要性及可行性 (7)2.1项目建设的必要性 (7)第三章场址选择 (9)3.1 场址现状 (9)3.1.4土地利用合理性分析 (9)3.1.5征地拆迁和移民安置规划方案 (10)第四章工程方案 (12)4.1设计指导思想与原则 (12)第五章节能措施 (37)5.1 用能标准和节能规范 (37)第六章环境和生态影响分析 (40)6.1 环境和生态现状 (40)6.2 环境指标 (41)6.3 保护措施 (41)第七章劳动安全卫生消防 (44)7.1劳动安全卫生消防 (44)第八章项目管理及实施进度 (46)8.1 项目管理 (46)8.2 项目进度安排 (46)8.3 项目实施进度表（横线图） (46)第九章工程实施招投标方案 (48)9.1 相关规定 (48)9.2 本建设项目招标方案 (49)第十章工程投资估算 (50)10.1 工程概况 (50)10.2 编制依据 (50)10.3 项目总投资及构成 (51)10.4 投资估算表 (51)第十一章社会评价 (52)11.1 项目对社会的影响分析 (52)11.2 社会风险分析 (52)11.3 社会评价结论 (52)第十二章研究结论与建议 (54)12.1 研究结论 (54)12.2 建议 (54)第一章总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称2013年元宝山区宝山庭院小区城市棚户区改造基础设施配套建设项目1.1.2 项目承办单位概况1、承办单位：赤峰军城房地产开发有限责任公司2、承办单位概况：法人代表：解雯超赤峰军城房地产开发有限责任公司于2010年7月22日成立的，注册资金1200万元。
具有国家房地产开发四级资质。
现有管理及各类专业技术人员30多人。
其中，大专以上学历22人，中专以上学历8人公司由项目部、销售部、财务部和信息部组成，管理体制完善，员工都具有较高的专业水平和文化素质。
宝山区顾村大型居住社区 BSP0-0103 单元 0301-18 地块(区属动迁房)项目效果评估
上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）项目效果评估报告摘要宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）项目（以下简称“项目地块”）位于上海市宝山区潘广西路北面，广南路穿过整个地块，总面积约为35089m2。
历史用途为农业用地和工业用地（其中农业用地面积22517m2，工业用地面积12572m2），现为闲置空地，后续拟作为住宅用地进行开发。
2017年8月，受上海地产北部投资发展有限公司（业主单位）委托，上海纺织建筑设计研究院对项目地块实施了土壤污染状况初步调查工作，调查结果显示该地块部分土壤存在污染超标情况。
为确定场地污染范围及污染程度，并确保后续用地的人体健康，业主单位委托上海纺织建筑设计研究院于2019年2月对项目地块进一步实施了详细调查与健康风险评估工作。
调查与评估结果显示，地块内部分区域的土壤受到了一定程度的污染，部分关注污染物的健康风险超过了可接受风险水平。
2019年10月，受业主单位委托，上海纺织建筑设计研究院编制了《上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）修复技术方案》，根据前期调查结果，制定了土壤异位淋洗的修复技术方案。
根据前期调查结果，0301-18地块规划区域内土壤污染物含量超过风险可接受水平的点位3个，超风险污染物为锑、砷、镍、锌和三价铬。
受业主单位委托，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司依据修复方案，采用异位淋洗技术对污染土壤进行了修复，总修复面积1199m2，其中I区土壤污染面积约为218m2，污染区域周长为55m，修复深度为1.0m（修复深度为0~1.0m），设计修复土方量约为218m3，实际修复方量为248m3；II-1区土壤污染面积约为51m2，污染区域周长为27m，修复深度为1.0m（修复深度为0~1.0m），设计修复土方量约为51m3，实际修复方量为63m3；II-2区土壤污染面积约为930m2，污染区域周长为120m，修复深度为1.5m（修复深度为1.0m~2.5m），设计修复土方量约为2092.5m3，实际修复方量为2105m3。
上海宝山顾村房地产项目投资分析报告
上海宝山顾村房地产项目投资分析报告根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下：一、收购成本根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：1.项目转让溢价3.01亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元①。
但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米。
2.项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。
因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740元/平方米。
3.项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米二、开发成本项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：①适用税率40%，速算系数5%。
地上部分的开发成本为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米②。
因此，三四期实际成本为5312+3888=9200元/平方米。
项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元，测算明细如下：三、周边楼盘销售情况项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：四、保本售价项目各期保本售价预估如下：1.二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740÷（1-5.6%-1%）=8286元/平方米。
③2.三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200÷（1-5.6%-1%）=9580元/平方米。
以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。
五、结论1.根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。
在宏观调控的大背景下，房地产②由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本③5.6%——营业税及附加，1%——预缴土地增值税。
上海市宝山区政府重大工程建设项目管理中心（上海市宝山区建设事务受理中心）_企业报告(业主版)
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2 TOP3
宝钱公路（沪太路-潘泾路）新建 工程
中铁十八局集团有 限公司
宝钱公路（沪太路-潘泾路）新建 工程
上海海洋地质勘察 设计有限公司
宝钱公路（沪太路-潘泾路）新建 工程
上海新光工程咨询 有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-10-24 2022-11-03
（6）建筑物拆除和场地准备活动（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
宝山区友谊西路 2299 号宝山党 校院内网球场拆除工程成交公告
上海飞天建设工程 有限公司
71.6
TOP2
何杨支线 K0+728 至 K1+272 两侧 绿化拆除成交公告
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复文章属性•【制定机关】上海市规划和自然资源局•【公布日期】2022.08.26•【字号】沪规划资源施〔2022〕307号•【施行日期】2022.08.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复沪规划资源施〔2022〕307号宝山区规划和自然资源局:你局《关于宝山区2022—2024年国土资源利用计划联动方案编制工作的情况报告》（宝规划资源用〔2022〕1号）及相关材料收悉。
按照《关于编报国土资源利用计划联动方案的函》（沪规划资源施〔2021〕460号）和相关工作要求，经审核，现对宝山区2022年国土资源利用计划方案批复如下：一、总体要求按照“上海2035”总规及国土空间近期规划确定的规划目标，结合你区国土资源利用现状和潜力，统筹下达2022年国土资源利用计划。
国土资源利用计划执行应引导开发建设向重点区域集聚，充分保障重大项目用地需求，持续提升土地资源节约集约化水平，强化国土空间高质量利用，切实保障国民经济和社会发展用地需求。
二、计划下达（一）土地准备计划1.土地储备计划下达宝山区2022年土地储备计划41.40公顷，包含通南路站小五角场地块等12幅地块（详见附件1，面积以实测为准），有效期1年。
请你区按照国家和本市有关要求，统筹项目和资金管理，加强储备土地临时利用监管，加快土地储备实施，优化地类结构，完善地块实施情况台账，做好自然资源部土地储备监管系统、上海市土地储备信息的填报和动态维护，及时补充填报历年结转地块信息，实现储备土地全覆盖、标准化、信息化管理。
同意月浦镇H1-03地块（老宝冶宿舍）等20幅地块列入宝山区2023—2024年土地储备滚动计划，总面积约56.89公顷（详见附件2，面积以实测为准）。
滚动计划应聚焦重点、稳定库容，是编制后续年度储备计划的提前谋划，不可作为土地储备项目立项依据。
上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）》的批复
上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）》的批复文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府•【公布日期】2019.08.21•【字号】宝府〔2019〕140号•【施行日期】2019.08.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）》的批复宝府〔2019〕140号月浦镇人民政府：你镇《关于报批<上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）的请示》（宝月府〔2019〕34号）及附件收悉。
经研究，现批复如下：一、原则同意《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）》（以下简称《月浦郊野单元》）的规划范围和规划期限，即月浦镇城市开发边界外的区域，位于东至杨盛河，西到罗店镇，北邻罗泾镇，南接杨行镇，规划范围总用地面积约9.5平方公里。
规划期限至2035年。
二、原则同意《月浦郊野单元》确定的功能定位，即发展成为宝山北部以产城融合为特色的生态宜居型新市镇。
三、严格落实建设用地“负增长”的总体要求，至2035年，规划控制月浦镇城市开发边界外建设建设用地面积约292.8公顷（不含机动指标），农用地约546.5公顷，水域及未利用地约109.7公顷。
四、原则同意《月浦郊野单元》确定的镇村体系、村庄布局规划、道路交通规划、公共服务设施配置以及分期建设目标。
建设实施中可根据周边用地情况进行方案优化。
请你镇接文后按实施计划有序推进乡村振兴建设、加强减量化等相关工作。
特此批复。
2019年8月21日。
上海市某房地产项目分析报告(doc 15页)
上海市x山项目分析报告目录目录 (1)一、总论 (2)1.1项目简介 (2)1.1.1项目概况. 21.1.2 项目规划总体要求21.1.3 项目建筑面积指标21.2编制依据 (2)1.3主要经济技术指标31.4结论 (3)二、市场分析 (4)2.1宏观环境分析42.1.1 城市概况42.1.2经济发展状况 (4)2.1.3 居民生活水平 52.2、房地产市场分析52.2.1 房地产市场综述52.2.2 板块特征 (6)2.2.3 未来发展趋势7三、项目周边环境 (7)3.1项目周边环境分析73.1.1 周边环境. 73.1.2 SWOT分析 (8)3.2竞争性楼盘分析 (8)四、项目定位 (9)4.1总体定位 (9)4.2产品定位 (10)4.3客户定位 (10)4.4价格定位.. 11五、财务效益 (12)5.1销售收入测算125.2建设投资估算. 125.3不确定性分析 (13)5.4经济效益评价 (13)一、总论1.1 项目简介1.1.1项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。
土地面积142868平方米，土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。
东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。
南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。
机动车泊位按0.7个/户配置。
1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。
上海宝山某房地产项目投资可行性研究报告
前言近几年以来，中国房地产业开始出现强劲增长势头，成为拉动国民经济增长的重要“引擎”。
2000年以来，上海房地产业在投资及建设规模上已步入新的快速增长期，居民的住房消费观念也得到进一步更新，购房消费能力得到有效增强，其房地产市场日趋走向成熟。
上海房地产市场的兴旺，引来越来越多的房地产投资商步入上海。
上海**投资（集团）有限公司，从战略发展角度出发，公司定于2003年9月24日，对上海宝山区****地块进行投标竞价，同时拟在中标后，于该土地上进行商品房住宅项目的投资开发建设。
该项目预计总投资规模约9.3亿元，住宅建设规模22万平米，建设周期2年，销售周期2～2.5年，3.5～4年内完成项目投资、开发、回收。
本项目由于投资额度巨大和运行周期较长，并要取得预期的目标。
如果在投资前不进行较为深入投资开发研究，并在投资经济效益上充分的论证，仓促的拍板定案，就会给企业带来无法弥补的损失，这就使得项目投资开发的研究具有必要性。
本项目投资开发研究的理论是基于项目投资可行性研究。
因此，本项目投资开发研究的内容必然基于项目投资可行性研究内容框架上。
本项目投资可行性研究的内容主要包括三个方面：一是项目投资的必要性的研究；二是项目技术可行性的研究；三是项目经济的合理性的研究。
根据项目可行性研究的内容框架，结合投资项目的实际情况。
本项目投资开发研究框架可分为以下六个部分第一部分：投资环境分析。
是对拟投资开发项目所面对的资源状况、限制条件、优惠措施、经济态势等对项目投资的实施和发展有影响的程度进行的分析研究。
第二部分：市场环境分析。
对拟投资开发项目的市场供求状况、竞争能力、企业（投资者）内部条件进行分析研究，其中市场的供求状况是决定项目投资与否的基本依据。
第三部分：项目规划研究。
对拟投资开发项目的资源条件进行分析研究，以确定投资项目的物理质量和服务质量。
第四部分：项目进度分析。
分析研究并确定整个项目的进度计划。
第五部分：经济效益测算及评价。
上海 宝山 房产研究
SPA别墅
将会所里的SPA馆引入居家生活，幵融入意式的装 修风格，满足高端置业人群。
托斯卡纳 私家会所
纯意式托斯卡纳风格会所，装修考究，会所内设有 SPA馆、红酒吧、意大利餐厅、等。
特 色 展 示
金装修房 意 式 会 所 中西厨房 + 客厅书房
SPA别墅
媒体推广：网站，报纸，杂志，电视 周边区域：道旗，标牌 售楼处：沙盘，模型 广告语：穹顶下，悠然美墅 柱廊间，散淡别宅
占地面积：150000平斱米
建筑面积：490000平斱米 均价：22000元/平米
项目周边交通及配套
项目临近中环线，周边大华社区成熟配套，生活配套完善。
交通
中环1号
教育
地 铁 七 号 线
商业
项目规划
中环1号二期琉樽尚品兯43幢18层高层。 项目兯分五期开发，一期基本售罄，现售二期，三、四、五期还未开盘。 主力户型为65-75平米的一房，85-93平米的两房 120-130㎡三房 ，开盘时间2010年5月，开盘 均价18000元/.平米，现均价22000元/平米。
-60 -80
商品住宅销售面积
同比增幅（%）
宝山区上半年各板块销售概况：四大板块占主要市场份额
1-6月各主要板快销售情况
板块 合计 1月 2月 3月 4月 5月 单位：万平米 6月
杨行
罗店 大场 顾村 淞南 庙行 高境 吴淞 宝城 友谊 合计
67982
65789 58496 85053 11486 6402 7262 1091 127 1630 305318
国最大的精品钢生产基地。
经济概况：工业、建筑业和交通运 输仏储邮政业三个行业在全市所占 份额较高，分别达到11.6%、13.4%
上海宝山房地产市场报告书
经济篇一、区域概述一、区域位置宝山区位于上海市北部，地处黄浦江和长江的交汇点。
分成陆地和岛屿两部份。
陆上，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区交壤，西北隅与江苏省太仓市为邻；水上，长兴、横沙两岛自西至东卧于长江口南支水道，全境东西长，南北宽约，区域面积平方千米。
宝山宝山下辖吴淞、海边、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，和长兴、横沙2个乡。
二、区域特点宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、口岸集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食物生产、供给基地。
结合上海大市政建设，宝山正向着建设生态、生活、生产相和谐的现代化滨江新城区的目标迈进。
二、区域经济一、经济总量2007年全区经济维持了平稳增加。
全年实现增加值亿元，比增加14%，增速较2006年回落个百分点，经济进展慢慢从高速高幅增加期转入平稳增加期。
二、产业结构第一产业第二产业第三产业0.54950.5宝山区踊跃发挥区位和区域优势，以工业化和城市化为着力点，推动产业结构内部的调整。
一、二、三次产业结构由上年的：：调整为∶∶。
二三产业一起推动经济进展的格局加倍稳固。
到2007年，宝山区工业实现快速增加，工业增加值亿元，比上年增加%，工业总产值亿元，比上年增加%，工业经济效益综合指数达到，比上年提高个百分点，规模以上工业实现产品销售收入亿元，同比增加%，实现利税亿元，同比增加%，实现利润亿元，同比增加%，增速高于生产和销售。
3、社会消费品零售总额2007年宝山区消费品市场实现社会消费品零售总额亿元，同比增加%。
4、城镇居民人都可支配收入城镇居民家庭人都可支配收入达到20015元，增加%，增幅比去年提高了个百分点。
至年末居民家庭储蓄存款（含邮政储蓄）余额亿元，与上年大体持平。
其中，按期储蓄存款余额亿元，活期储蓄存款余额亿元。
三、结论一、2007年，宝山经济稳健增加，慢慢从高速高幅增加期转入平稳增加期。
上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知-
上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知宝山区绿化和市容管理局：根据《关于印发〈2016-2018年上海市生态廊道建设项目实施管理办法〉的通知》（沪绿容〔2016〕231号），我局委托第三方机构，对宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目进行验收。
验收结果通知如下：一、项目基本情况2016年度月浦镇生态廊道建设项目批复建设面积112亩，申请验收面积114.91亩。
建设内容包括土地平整、栽植苗木、道路建设、标识牌等。
主要种植树种为香樟、水杉、香橼等。
二、验收基本情况根据验收办法要求，验收小组对建设项目程序和竣工材料进行了检查，并就造林质量对该建设项目抽取5块样地进行抽样检查，抽样面积18.91亩，占项目总面积比例17%。
三、面积测量结果根据地调院测量，2016年度月浦镇生态廊道建设项目测量面积为114.91亩。
四、验收中存在的问题（一）竣工材料竣工图编制不规范，无标识牌相关图纸。
（二）建设质量部分地块种植杀头苗木。
五、验收意见同意2016年度月浦镇生态廊道建设项目通过验收。
建议项目建设单位更换所有杀头苗木，对少量死亡的苗木进行适时补植。
2020年7月14日——结束——。
【房地产】宝通路项目市场报告
【房地产】宝通路项目市场报告项目名称川宝花苑（暂名）项目位置宝通路宝源路基地面积 24210㎡建筑面积 86520㎡建筑幢数 6幢高层建筑绿化率 47.8%总户数 814户闸北房产市场：□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山路接壤。
80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。
通过二十多年的进展，区域内商业生活配套设施日趋完善。
随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。
目前主力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。
代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。
□大宁板块吸纳白领阶层大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。
整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。
该板块早期房产以永和小区为居民中心集合区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。
其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。
目前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米，主力总价：38.9-75.6万。
代表楼盘：佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。
□环内闸北涌入白领及投资客环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西至沪太路与普陀区相望。
“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。
作为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。
近几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。
而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情形，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。
目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。
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【房地产】宝山月浦项
目报告
宝山月浦项目报告
市场、建议
目录
前言
报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为报告整体思路：
三、环境、生活机能及成熟度阐述
环境
➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能
➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将与一大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度
➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点
内部
➢地块区域地段优势较强
➢地块量体较瘩，具备较强可塑性
➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够
外部
➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟
➢整体生活环境适度，生活品质一般
➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷
➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性
➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大
贰、宝山市场初步概览
综观宝山市场
（元/M2）
宝山市场分区状况
➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集
中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢ 从宝山中部及南部区域来看： 宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2
宝山市场分布特点
➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢ 按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑
➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
➢ 其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。
宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。
由上述分析可得出
叁、上海四大产业区房产市场剖析 一、产业结构及分布
上海四大产业区房产市场分析
注：★为本项目所在区域
二、各区域时间轴及空间轴对比
1、产品比较分析
小结
➢早期各区域产品基本都以多层为市场主流。
➢嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
➢多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
➢市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面
因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，
市场分额加大。
➢未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流
产品。
针对本项目
➢鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好
地迎合市场，为去化带来有利条件。
➢从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利
润的扩大及产品品质的上升。
2、价格比较分析
小结
➢四大产业园区房产市场都保持增长势头。
➢闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市
场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
➢本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
➢鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价
格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目
3、客源比较分析
小结
➢由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。
➢随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
➢宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目
➢经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
➢宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
➢项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
➢宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
➢未来区域产品去化将有相当压力。
三、比较分析总结及范围框定
在价格上
本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。
在产品上
本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
在客源上
目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。
项目价格定位范围
4000元/M2——4500元/M2
项目价格缩小定位
一、。