深圳欢乐海岸项目考察研究报告

曲水湾 × 欢乐海岸
优
曲水湾具有艺术感的建筑设计及自身的特色主题 使曲水湾不仅是商业街区的佼佼者，也是旅游景 点中的一大亮点。
劣
1
2
曲水湾虽处于两个人流节点之间，但属于相对内 向的区域，没有很好的展示面。
合理的片区业态形成一定的片区效应，拉动曲水 湾的商业价值和效益。
主要动线周边以特色酒吧，清吧为主，这些业态 白天一般不开业服务，而开业时间长的特色餐饮 分布在曲水湾各个角落，损失了一定的商业价值。
O’Plaza 业态配比
总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。
娱乐休闲
餐饮
9% 11%
服务
1%
80%
零售
由于空铺率太高，开店率过低，导致整个购物中心业态配比失衡。
O’Plaza × 吸引力
海洋奇梦馆
海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼西侧，占地面积2800平方米，由潜入深海 区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成。 是集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主 题乐园。
物业组成
欢乐海湾区：总建筑面积26,000平方米，处于总项目南侧。主要物业：水秀剧场、 深圳市旅游信息中心、麦当劳汽车餐厅、观海码头，在建的椰林沙滩、SPA酒店 会所等。
处于项目南侧的欢乐海湾区可以说 是旅游、娱乐的集散地。游客可以 在码头坐上小船游遍项目，可以在 旅游信息中心寻找下一个旅游点， 夜晚降临时可以去水秀剧场欣赏世 界规模最大的激光主题水秀。所有 这些为项目提供了一个优雅惊艳的 “终点”。
物业组成
购物中心区：总建筑面积127,825平方米，处于相对总项目核心位置。主要物业包括 O’Plaza购物中心、蓝楹商务中心、万豪商务公寓酒店、创展中心、华•会所等。
处于中心的购物中心区相对整个项目来 说起到了一个汇聚人流的作用，同时带 动人流流向曲水湾区、欢乐海湾区，起 到了项目“起点”的作用。
O’Plaza购物中心主力店以家庭和游客为主要目标 定位，但他们所在的楼层甚至整个购物中心本身 没有并考虑太多这方面的业态定位。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫。
主力店定位与规划市场定位不符导致招商困难， 直接导致空铺率高，开店率低的现状。
为整个项目提升整体价值。
动线设置
OCT创意广场
OCT狂欢广场 人流动线主要以一条外围动线和一条内部动线组成，内部动向与外围动线以节点（广场等） 连接。项目与外部主要通过创意广场节点与狂欢广场节点连接。
动线设置
游人休憩区
购物中心区的区内动线也以简单的单环线引导，并设置流通 至节点的动线。方便游人找到休憩的场所。
节点风光
动线设置
二层时尚生活，以国际知名品牌、国内一 线时尚品牌为主，演绎潮流生活
麦鲁小城
海洋奇梦馆
O’Plaza 楼层业态
3F：蓝楹坊
顶层蓝楹坊，遍植蓝楹、花雾如荫，近3万平 米华南区最大的空中花园，尽享深圳湾一线海 景
3楼楼层的空中花园装修的非常漂亮， 大量的树木与花卉能让人感觉就是走在 陆地的错觉，此处的商铺几乎完全空置。
曲水湾街区
曲水湾 项目概况
曲水湾片区位于欢乐海岸东侧，建筑面积为7.5万平方米。采用独栋环水街区式布局及“现代都 市商业+历史文化渔村”交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色 建筑群落，集中展现创新城市建筑艺术。
曲水湾×建筑
由美国LLA公司设计，以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出 小桥流水、枕河听橹的诗情画意。
本楼层在考察时几乎没有营业的商铺，而高端零售品牌更加看不见踪影。只有 一个占据本层大部分公共空间的“天物”艺术展，而本应是店铺的商业铺位被 装饰成彩色的墙面，店门紧闭，与官方导购图所说内容不符。
O’Plaza 楼层业态
二楼虽然有两大主力店 “麦鲁小城”和“海洋 奇梦馆”进驻，但开店 率也仅有60%左右，且 服装业态与家庭儿童业 态并齐，与原规划不符。
海洋奇梦馆作为整个购物中心的主力店之一，吸引的人流大部分是家庭消费群体 或旅客消费群体。作为第一个将海洋馆引入商场的例子，海洋奇梦馆具有强大吸 引力。
O’Plaza × 吸引力
海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼，占地面积6000平方米，是以“角色扮演”为 主题的儿童体验型项目。乐园按照现实世界的2/3比你反正打造，提供涵盖八大社会领 域的数十种职业体验项目，主要面向3-14岁孩子为核心的家庭。是集娱乐与教育与一 体的大型体验项目。
G层健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为 特色，引领健康休闲时尚
目前主要进驻品牌：
在考察时本层开店率在60%左右，在ole’超市和H&M双主力店的带领下，G 层走的路线可以说与原来规划大相径庭，目前以生活时尚为主业态。
O’Plaza 楼层业态
一层国际风尚，汇聚全球高端零售品牌； 另有四栋临水复式国际品牌旗舰店，营造 高端商业环境与氛围；
物业组成
面积约70万平方米 在心湖沿岸可以乘坐小型游船 穿梭于各区块之间。 深圳唯一深入城市中心并拥有 大面积水域和天然红树林植被 的城市生态景观带
心湖的塑造，符合欢乐海岸依海而生、生态旅游的主题。心湖也可以说是连接各个区块的平台， 而这个平台不是传统意义上的广场节点或者架空中庭，而是蔚蓝水灵的湖水，还拥有巨大的生 态、景观价值，提升了周边板块的附加值。
曲水湾 业态配比
总建筑面积约5.7万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主，业态配比零售： 餐饮：娱乐休闲：其他（艺术文化、服务）= 7：54：33：6 。
零售
其他
7% 6% 33%
娱乐休闲
54%
餐饮
曲水湾街区的业态配比已经形成一定的片区效应，增加了这一片区商业形态 的效益及商业价值。
曲水湾 × 吸引力
O’Plaza × 生态
是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。楼顶的太阳能光伏为 整个商场每年节省电量270万度。担纲设计，整体造型流线 动感，与临水建筑环境呼 应融合。
九大阳光中庭贯穿整体，实现自然 采光照明，创造优质购物空间；独 特实用的“隐形梁柱”设计营造了 客群互动性极强的公共购物空间。
主题定位
欢乐海岸以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨 海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体， 整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商 业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。
交通 交通
欢乐海岸距广深高速约5分 钟车程，距深圳湾口岸约10分 钟车程，距深圳机场约25分钟 车程；规划中的滨海交通枢纽 总站与项目比邻而建，深圳地 铁9号、11号线将直接接驳欢 乐海岸，并连接穗莞深和西部 深港两条城际快线。但因大部 分公共交通均在建设阶段，项 目目前相对比较封闭。
欢乐海岸“游记”
————欢乐海岸项目分析报告
欢乐海岸项目概况
概况 主题定位 交通 区位 物业组成 动线设置
概况
酒店会所 娱乐 购物 欢乐海岸
旅游文化
餐饮
生态
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地 面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元 业态于一体的都市娱乐目的地。
物业组成
曲水湾特色街区：总建筑面积75,000平方米，处于总项目东侧。主要物业：酒吧 街、特色餐饮街、蓝汐精品酒店、中影国际影城等。 处于项目东侧的曲水湾街区除了可 以起到分流的作用外，也起到留住 客人的作用，相对于购物中心区发 达的竖向商业，曲水湾街区是一个 水平方向的特色商业娱乐区，为 “起点”购物中心区作商业娱乐补 充，成为项目升华的“过程”。
中影国际影城是曲水湾的主力店之一，拥有1.1万的营业面积，设有10个豪华放 映厅及深圳最大的IMAX放映厅，共能容纳2200个观众，未来中影集团将在此举 办大部分的首映礼，将影城打造成深圳乃至全国的影视娱乐活动中心。
作为曲水湾乃至整个项目的主力店，中影影城的入驻使整个项目的商业娱乐服务性能提高，能 带动整个项目的人流。但由于体量过大以及人流量偏小，导致外表宏伟的中影国际影城运营相 对艰难。
劣
1
2
交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有 两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难 以吸引大部分群体。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫
麦鲁小城作为整个购物中心的另一主力店，吸引的主要是以孩子为核心的家庭消 费群体。其成功的为购物中心吸引了一批又一批的家长带孩子来到这里数次游玩。 但能与其配合的业态却比较少。
O’Plaza × 欢乐海岸
优
O’Plaza购物中心满足了整个欢乐海岸项目对商业 的需求，并辐射至项目以外。
劣
1 2 3 4
物业组成
高端居住区：处于总项目西侧。主要为华侨城高端居住区，相对隔离的位置为此居 住区提供了很好的居住环境，而整个项目的高端配置使其具有非常高的价值。
湿地公园区：处于总项目北侧，是整个项目的“后花园”，在“保护性修复”的原 则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成 城市中心绿肺，提升整个项目的附加价值。
很好的为整个项目补充娱乐、休闲，以及餐饮业 态。
3
曲水湾很大一部分人流以从购物中心到影城和水 秀剧场为目的，而曲水湾并没有服务这大部分人 流的商业业态。
欢乐海岸特色项目
创展中心
创展中心 项目概况
欢乐海岸特色项目
旅游文化中心
旅游信息中心 项目概况
总结
优
国内首个结合滨海文化、旅游业、休闲娱乐、商 务、餐饮、艺术文化等元素的大型综合体。为未 来综合体开发提供方向。