2019年深圳市城市更新政策分享归纳.pptx
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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
9
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
深圳市城市更新政策分享培训课件
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
6
7
2
5
0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
城市更新专题培训ppt课件
x基准地价
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
2019年-深圳市城中村(旧村)改造总体规划-PPT精选文档
现实的问题
特区外——面临全面推进城市化的课题：
主要问题： 土地粗放利用，效益低下； 管理体制尚待完善； 产业与功能结构急需提升； 基础设施和城市建设水平偏低。
规划依据
1、政策 2、相关规划
《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查 处违法建筑和违法用地工作决定》 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》实施意见
改造专项规划应该优先将一个城中村（旧 村）内与城市规划存在严重冲突的地段，及 现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆 除重建的改造范围。
重点改造区域
总体思路
1、生态片区 2、产业片区 3、交通节点 4、景观区域
城中村改造的空间部署必须与城市建设目标和近期 建设重点相适应，重点改造对于城市整体结构完善 和重要功能提升具有重要影响的城中村。
重点是一级水源保护区范围内的城中村，对于水资源紧缺 的深圳而言，其改造意义重大。
石岩水库 铁岗水库
松子坑水库
西丽水库
深圳水库
近期改造五大水库保护区内的城中村：西丽水库、深圳水库、铁 岗水库、石岩水库、松子坑水库。
重点改造区域
总体思路
1、生态片区 2、产业片区 3、交通节点 4、景观区域
2、改造影响城市产业结构提升的城中村
1、2019年全市私房总量与分布：
320个原行政村：特区91(股份公司)；宝安138；龙岗91； 总用地面积93.49km2：特区8.00，宝安44.28，龙岗41.21； 总建筑面积10562万m2：特区2139万，宝安4311万，龙岗 4112万
• 总量庞大，分布广 泛；
• 特区内呈现为被城 市包围的“孤岛”， 即典型的“城中村”；
城市更新专题培训ppt课件
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积 率
分类补缴项目
基准地价 市场价格 （元/㎡）
最大补缴金额 （元）
扣减地价金额 （元）
应补缴地价金 额 （元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目 比例 x基准地价 占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
住宅
老屋村用 地
二、 旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。 举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价 项目 用途 用地面积 规划容 积率 分类补缴项目 基准地价 市场价格 （元/㎡） 最大补缴金 额 （元） 扣减地价金额 （元） 应补缴地 价金额 （元）
5.0 工业 工业用地 A1
配套商 业
a%
基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项 目比例 X基准地价 合法建筑 面积 最大补缴 金额-扣减 地价金额
2019年深圳市城市更新政策分享ppt课件
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 ）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政 府 1.34%
股份公司+ 政 府 0.80%
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他 工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
6
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
深圳城市更新旧改操作流程整理PPT课件
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
深圳城市更新旧改操作流程完整版PPT课件
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
Hale Waihona Puke 流程第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
2019年深圳市城市更新政策分享.ppt
2016至今
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约 16K㎡
200
十三五： 35-50K ㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
? 截至2017年底，已供应土地的 16.27K ㎡； ? 从意愿公示到计划立项平均需要 0.8年； ? 从列入计划到规划批复的平均需要 1.73 年； ? 从规划批复到实施主体确认平均需要 2.16 年； ? 从实施主体确认到用地审批完成平均需要 1年。
周期（年）
用地审批
拆迁及实施主体确认
规划审批
40.0 5
20.0
0.0
0
宝安区
光明区
龙华区
龙岗区
坪山区
南山区
福田区
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约 16K㎡
200
十三五： 35-50K ㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
? 截至2017年底，已供应土地的 16.27K ㎡； ? 从意愿公示到计划立项平均需要 0.8年； ? 从列入计划到规划批复的平均需要 1.73 年； ? 从规划批复到实施主体确认平均需要 2.16 年； ? 从实施主体确认到用地审批完成平均需要 1年。
周期（年）
用地审批
拆迁及实施主体确认
规划审批
40.0 5
20.0
0.0
0
宝安区
光明区
龙华区
龙岗区
坪山区
南山区
福田区
2019.04.03《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》--政策宣讲
特殊情形三：部分已建成 国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不 足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲 置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范 围，适用城市更新政策。
备注：
1.落实《暂行措施》 的相关要求，鼓励工 改M1。
2.已部分完成建设的 建筑，应属于依据 “有关批准文件”而 进行的建设，或按照 相关规定，已补办相 关建设手续。
备注：
1.落实《深圳市城市 更新办法》及其实施 细则的相关要求，并 与省厅的标图建库要 求相衔接。
2.对《暂行措施》的 相关规定进一步明确， 关键词：“拆除范 围”、“法定规 划”“且”。
第三章：拆除范围-（六）建筑物建成时间要求2
特殊情形二：工改M1 2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导 向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、 局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除 重建，更新方向应为普通工业（M1）。
第三章：拆除范围-（五）公共利益项目用地要求
一般要求
可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于3000平方米 且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更 高要求的，从其规定。
拆除范围与法定图则单元范围的关系 申报拆除范围与法定图则划定单元范围一致的，原则上应落实法定 图则确定的城市公共利益项目用地。 申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范 围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益 用地所占单元范围用地的比例。
1.落实《深圳市城市 更新办法》及其实施 细则的相关要求。
具体要求一：涉及道路
拆除范围边界涉及道路的，按照以下标准划定： 1. 规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界， 现状道路用地不划入拆除范围。 2. 规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原 则上以规划道路边界为界，规划道路用地不划入拆除范围。 3. 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的， 原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆除范围 应包含相对应的规划支路用地。
备注：
1.落实《暂行措施》 的相关要求，鼓励工 改M1。
2.已部分完成建设的 建筑，应属于依据 “有关批准文件”而 进行的建设，或按照 相关规定，已补办相 关建设手续。
备注：
1.落实《深圳市城市 更新办法》及其实施 细则的相关要求，并 与省厅的标图建库要 求相衔接。
2.对《暂行措施》的 相关规定进一步明确， 关键词：“拆除范 围”、“法定规 划”“且”。
第三章：拆除范围-（六）建筑物建成时间要求2
特殊情形二：工改M1 2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导 向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、 局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除 重建，更新方向应为普通工业（M1）。
第三章：拆除范围-（五）公共利益项目用地要求
一般要求
可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于3000平方米 且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更 高要求的，从其规定。
拆除范围与法定图则单元范围的关系 申报拆除范围与法定图则划定单元范围一致的，原则上应落实法定 图则确定的城市公共利益项目用地。 申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范 围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益 用地所占单元范围用地的比例。
1.落实《深圳市城市 更新办法》及其实施 细则的相关要求。
具体要求一：涉及道路
拆除范围边界涉及道路的，按照以下标准划定： 1. 规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界， 现状道路用地不划入拆除范围。 2. 规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原 则上以规划道路边界为界，规划道路用地不划入拆除范围。 3. 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的， 原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆除范围 应包含相对应的规划支路用地。
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工改工
6
3
7
8
9
12
18
10
26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
20%
10%
0% 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
居住面积
商办面积
产业面积
公配面积
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图
量（个 67
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 ）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政 府 1.34%
股份公司+ 政 府 0.80%
国企+ 政 府 0.27%
民企+ 股 份 公 司
0.80%
深圳市城市更新项目历年申报主体类型图
70% 60% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
50%
40%
30% 31% 34% 37%
30%
21% 25%
18% 20% 12% 14%
10%
0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2015 1.0 374.2 7.4 319.1
2016 -
226.0 14.1 6.6 315.5
2017 -
126.8 6.4 1.3 98.0
2018 -
448.0 7.3 16.8
343.9
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
80 70 60 50 40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
课件
城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！
250
70%
200
60%
50%
150
40%
100
30%
20%
50
10%
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0%
计划数 量（个 215 42
60
48
50
77
96
51 107
规划数 ）
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2017 8 3 4 15
2018 13 6 3 42
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图
课件
城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升
2016至今
课件
Chapter
01
数据看趋势
课件
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0
课件
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
计划实施率（%） 12% 14% 18% 21% 25% 30% 31% 34% 37%
规划实施率（%） 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图
民企+股份公司 其他
9%
2%
国企+股份公司 1%
股份公司 2%
国企 20%
民企 66%
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
2019年城市更新白皮书
2009-2019城市更新十周年回顾与展望
2019.03.01
课件
2009-2019城市更新发展阶段
启动期
◼城市更新办法 ◼城市更新办法实施细则 ◼1+6……
2009-2013
2013-2016
发展期
◼完善操作性政策法规 ◼违建处理试点办法 ◼暂行措施……
变革期
◼强区放权 ◼十三五规划 ◼831集资新政……
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
250 200 150 100
50
0 其他 工改 商改 居改 村改
移交率（%） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29%
深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图
60
50
40
30
20
10
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
工改综合 5
6
5
7
6
13
13
7
12
工改商
5
0
2
2
1
2
6
3
6
工改居
6
3
1
1
2
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他 工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
2,500
2,000
1,500
1,000
500
-
其他 工改 商改 居改 村改
2010 73.9 572.1 132.2 41.1 12
2012 -
262.7 11.2 16.5 254.7
2013 -
147.5 5.5 -
225.5
2014 6.5 139.2 9.6 206.3