香港住宅市场分析
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% 4 3 2 1 0
6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月
套数 970 621 750 315 440 1,180 468 177 302 372 5,595
2011年 金额（亿元） 25.49 44.85 36.28 16.93 27.11 25.62 23.06 8.77 15.45 16.16 239.71
套数 -20.5% -17.9% -14.9% -6.0% -5.7% -3.1% 0.0% 4.5% 8.9% 18.0% -7.2%
注：1港币=0.81元人民币
0.50
资料来源：香港金管局，中国指数研究院整理分析
5
住宅价格(1)：香港房价自03年起不断上涨，目前已超过 1997年高点
根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除2008年金融危机外，近十年香港
房价不断上涨。2012年上涨势头继续，1-10月累计涨幅达24.0%，10月房价指数达到223.2
后进一步下降，目前约为0.81，未来仍有继续走低可能。
图：2002-2013年1月港币兑人民币月平均汇率
1.1
1.06277
1
0.9
0.88028 0.81222
0.8
0.7
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：interbank，中国指数研究院整理分析
4
经济环境(5)：利率-基准利率处于历史低点，接近于0
800 700
人口（左）
3.14%
同比增速（右）
711.2
3.5% 3.0%
600
500 400 万 300 200 100 0
0.85%
2.5%
2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
2
经济环境(3) ：失业率-十年来香港失业率不断下降，目前 处于历史较低水平
图：1996-2012年香港住宅买卖合约数量
180,000 160,000 140,000 120,000 100,000
套
住宅总体
新建私人住宅
二手私人住宅
80,000 60,000 40,000 20,000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* *2012年统计截止日期为12月24日 注：1港币=0.81元人民币
*美联楼价走势图于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成 交个案，计算加权平均数，而95至07年则以50个屋苑计算 注：1港币=0.81元人民币
资料来源：美联物业，全球房地产指数系统，中国指数研究院整理分析
7
住宅供应：近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的 重要原因
从香港新落成住宅数量看，1985-2006年间，平均每年新落成住宅数为27767套。而2007至 2011年平均落成住宅数仅为9852套，仅为之前的三分之一。主要原因在于土地推出量不断下降， 1995年曾达到125.7公顷，1998年下降至24公顷。2013年，香港政府计划加大土地供应。
比增长5%。根据IMF预测，未来几年香港GDP增速约4%，2017年可达到3637亿美元。
图：1980-2017年香港GDP及同比
4,000 3,500
GDP（左）
同比增速（右）
15
10
3,000
2436.66
2,500 亿 2,000 美 元1,500 1,000
5.0
5
%
0
-5 500 0
-6.0
图：1985-2012年10月香港新落成住宅数
40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000
9 852 27767
5 000 0
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
8
住宅成交(1)：成交量处于历史较低水平，但2012年下半 年增长迅速
图：2003-2012年10月香港住宅买卖合约数及同比增长率
18 000
16 000 150% 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 -50% 2 000 0 -100% 0% 88% 50% 100%
买卖合约数
同比增长
200%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2011
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
9
住宅成交(2)：二手住宅成交量占比不断扩大，已超过7成
从买卖合约数量看，近年住宅总体成交量不断增长，2010年达到十三年来最高点12.3万
套。之后两年有所下降，2012年为75650套，同比下降3.4%。从不同住宅类型看，近两年新 建住宅成交量在1.2万套左右。2004年起，二手住宅成交套数明显超过新建住宅，并且占比不 断扩大，2012年达到6.3万套，占比83%。
5,000
136 113 91 77
0
图：2011-2012年香港十大传统屋苑成交情况
项目 沙田第一城 太古城 美孚新村 康怡花园 海怡半島 嘉湖山庄 黃埔花园 汇景花园 杏花村 丽港城 总计
套数 771 510 638 296 415 1,143 468 185 329 439 5,194
2012年 金额（亿元） 23.49 41.69 34.17 17.57 27.16 28.13 25.80 9.65 18.53 21.40 247.59
图：1985-2011年香港私人住宅空置率
80,000
70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 -
空闲房屋
空置率
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
0%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
12
香港住宅市场分析
经济环境(1)：GDP-与内地关系更加紧密，促进香港经济 高速发展，目前经济处于稳定增长期
1980年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。1998年由于亚洲金 融风暴，GDP出现负增长，同比下降6.0%。1999年起稳步回升。2008年金融危机对香港经
济造成严重影响，GDP又一次出现负增长。近两年经济恢复发展，GDP达到2437亿美元，同
从长期住宅买卖合约数量看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港 楼市，目前香港住宅成交量处于历史较低水平。2012年1-10月累计成交7.1万套，与2011年同期 基本持平，明显低于2010年同期的11.3万套。但从不同阶段来看，尽管政策严厉程度加深，但 2012年下半年成交量同比增幅明显扩大，10月单月同比涨幅达88%。
图：19wk.baidu.com7-2012年12月香港住宅单价
平均售价 （实际） 平均售价 （建筑）
表：2012年4季度全球十大城市住宅价格指数
排名 城市 1 香港 2 新加坡 3 伦敦 4 纽约 5 温哥华 6 多伦多 7 上海 8 北京 9 旧金山 10 洛杉矶 11 悉尼 12 墨尔本 住宅价格 指数 2788 2779 2585 1676 1410 1271 1220 1047 989 852 812 618 单价均值 (USD/ft² ) $910 $907 $844 $547 $460 $415 $398 $342 $323 $278 $265 $202 套价均值 (USD/套) $641,134 $1,125,627 $779,279 $747,609 $806,974 $741,655 $454,253 $440,009 $589,333 $477,024 $681,690 $538,162
从近年数据来看，2003年香港失业率最高，达到7.92%。之后稳步下降，2008年 降至3.52%，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。随着近两年经济的稳步发 展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值3.77%。
图：1980-2017年香港失业率
9 8 7 6
7.92
5
%
4 3 2 1 0
同比 金额（亿元） -7.8% -7.0% -5.8% 3.8% 0.2% 9.8% 11.9% 10.1% 19.9% 32.4% 3.3%
2012年，在十大屋苑 中，3个项目成交套数同比上 涨，仅有嘉湖山庄突破一千
套，总值28.13亿元。在成交
量增加的项目中，杏花村和 丽港城表现较好，成交套数 同比增长8.9%和18.0%。
港元盯住美元的联系汇率制令香港货币政策与美国挂钩，因此香港金管局通常会追随美
联储的利率调整。从二十年走势来看，目前香港基准利率处于历史低点，仅为0.5%。
香港各银行有权自行决定存、贷款利率，目前香港房屋贷款利率介于2.5%-3%之间。
图：1992-2012年12月香港基准利率
9 8 7 6
6.75
5
租金回报率：小户型回报率较高，中大户型回报率不超过 3%
香港差饷物业估价署的数据显示，1999年以来香港各类住宅租金回报率呈下降趋 势。从不同住宅类型看，40平米以下的小户型回报率最高，2012年10月达到3.4%。70 平米以上的中大户型回报率较低，不超过3%。
图：1999-2012年香港各类私人住宅租金回报率
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：中原地产，中国指数研究院整理分析
11
空置率：香港住宅稀缺，空置率持续下降，近年略高于 4%
根据差饷物业估价署统计数据，2003年香港房价进入上涨通道以来，私人住宅空闲 房屋数量不断减少，空置率持续下降，从03年的6.8%下降至如今的4 %左右。2011年 底，香港空闲住宅数4.79万套，空置率为4.35%。
7 6 A B C D E A类：40平米以下 B类：40-70平米 C类：70-100平米 D类：100-160平米 E类：160平米以上
点，而1997年亚洲金融危机爆发前最高点仅为172.9点，目前已超出29.0%。
图：1994-2012年10月香港房屋价格指数
250
指数
同比
60% 223.2 40%
200
172.9 20%
150
0%
100
-20%
50
-40%
0
-60%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
15,000 套 10,000
图：1996-2012年香港十大传统屋苑成交套数同比
25,000
904
1,000 900
20,000
宗数
522
金额
800 700 600 500 亿 元
350 268 260 173 144 193 247 184 240 248 145
400 300 200 100 0
-10
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
1
经济环境(2) ：人口-香港人口稳定增长，密度高
香港面积约为1100平方公里，与北京顺义区相当。目前人口超过700万，是世界上
人口密度最高的地区之一。根据IMF预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长
率约为0.8%。
图：1950-2012年11月美国人口及增长率
资料来源：中原地产，中国指数研究院整理分析
10
住宅成交(3)：十大传统受欢迎屋苑成交同比平稳，丽港 城、杏花村表现较好
2012年十大屋苑的二手买 卖合约登记为5,194宗，总值 247.59亿元。宗数较2011年的 5,595宗下跌7.2%，而金额上 升3.3%。虽然买卖平稳，数字 与2011年相仿，但是自2003年 4,639宗之后的九年来新低。
6
住宅价格(2)：香港住宅价格昂贵，目前单价达8560港币/ 平方英尺
从香港美联物业统计数据看，以实际使用面积计算，至2012年12月，全港住宅单价为8560港
币/平方英尺，约合7.5万人民币/平方米（1997年10月的上轮高点为7761港币/平方英尺）。 根据中国指数研究院全球十大城市住宅价格指数，香港房价位居第一，超过新加坡、纽约、伦 敦等地。
1980年-2011年均值=3.77 3.40
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
3
经济环境(4) ：汇率-港币兑人民币不断下跌
港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。2005年之前，汇率
略高于1。2005年7月人民币汇改之后不断下跌。2008年全球金融危机，汇率跌至0.88，之
6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月
套数 970 621 750 315 440 1,180 468 177 302 372 5,595
2011年 金额（亿元） 25.49 44.85 36.28 16.93 27.11 25.62 23.06 8.77 15.45 16.16 239.71
套数 -20.5% -17.9% -14.9% -6.0% -5.7% -3.1% 0.0% 4.5% 8.9% 18.0% -7.2%
注：1港币=0.81元人民币
0.50
资料来源：香港金管局，中国指数研究院整理分析
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住宅价格(1)：香港房价自03年起不断上涨，目前已超过 1997年高点
根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除2008年金融危机外，近十年香港
房价不断上涨。2012年上涨势头继续，1-10月累计涨幅达24.0%，10月房价指数达到223.2
后进一步下降，目前约为0.81，未来仍有继续走低可能。
图：2002-2013年1月港币兑人民币月平均汇率
1.1
1.06277
1
0.9
0.88028 0.81222
0.8
0.7
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：interbank，中国指数研究院整理分析
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经济环境(5)：利率-基准利率处于历史低点，接近于0
800 700
人口（左）
3.14%
同比增速（右）
711.2
3.5% 3.0%
600
500 400 万 300 200 100 0
0.85%
2.5%
2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
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经济环境(3) ：失业率-十年来香港失业率不断下降，目前 处于历史较低水平
图：1996-2012年香港住宅买卖合约数量
180,000 160,000 140,000 120,000 100,000
套
住宅总体
新建私人住宅
二手私人住宅
80,000 60,000 40,000 20,000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* *2012年统计截止日期为12月24日 注：1港币=0.81元人民币
*美联楼价走势图于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成 交个案，计算加权平均数，而95至07年则以50个屋苑计算 注：1港币=0.81元人民币
资料来源：美联物业，全球房地产指数系统，中国指数研究院整理分析
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住宅供应：近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的 重要原因
从香港新落成住宅数量看，1985-2006年间，平均每年新落成住宅数为27767套。而2007至 2011年平均落成住宅数仅为9852套，仅为之前的三分之一。主要原因在于土地推出量不断下降， 1995年曾达到125.7公顷，1998年下降至24公顷。2013年，香港政府计划加大土地供应。
比增长5%。根据IMF预测，未来几年香港GDP增速约4%，2017年可达到3637亿美元。
图：1980-2017年香港GDP及同比
4,000 3,500
GDP（左）
同比增速（右）
15
10
3,000
2436.66
2,500 亿 2,000 美 元1,500 1,000
5.0
5
%
0
-5 500 0
-6.0
图：1985-2012年10月香港新落成住宅数
40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000
9 852 27767
5 000 0
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
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住宅成交(1)：成交量处于历史较低水平，但2012年下半 年增长迅速
图：2003-2012年10月香港住宅买卖合约数及同比增长率
18 000
16 000 150% 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 -50% 2 000 0 -100% 0% 88% 50% 100%
买卖合约数
同比增长
200%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2011
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
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住宅成交(2)：二手住宅成交量占比不断扩大，已超过7成
从买卖合约数量看，近年住宅总体成交量不断增长，2010年达到十三年来最高点12.3万
套。之后两年有所下降，2012年为75650套，同比下降3.4%。从不同住宅类型看，近两年新 建住宅成交量在1.2万套左右。2004年起，二手住宅成交套数明显超过新建住宅，并且占比不 断扩大，2012年达到6.3万套，占比83%。
5,000
136 113 91 77
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图：2011-2012年香港十大传统屋苑成交情况
项目 沙田第一城 太古城 美孚新村 康怡花园 海怡半島 嘉湖山庄 黃埔花园 汇景花园 杏花村 丽港城 总计
套数 771 510 638 296 415 1,143 468 185 329 439 5,194
2012年 金额（亿元） 23.49 41.69 34.17 17.57 27.16 28.13 25.80 9.65 18.53 21.40 247.59
图：1985-2011年香港私人住宅空置率
80,000
70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 -
空闲房屋
空置率
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
0%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
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香港住宅市场分析
经济环境(1)：GDP-与内地关系更加紧密，促进香港经济 高速发展，目前经济处于稳定增长期
1980年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。1998年由于亚洲金 融风暴，GDP出现负增长，同比下降6.0%。1999年起稳步回升。2008年金融危机对香港经
济造成严重影响，GDP又一次出现负增长。近两年经济恢复发展，GDP达到2437亿美元，同
从长期住宅买卖合约数量看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港 楼市，目前香港住宅成交量处于历史较低水平。2012年1-10月累计成交7.1万套，与2011年同期 基本持平，明显低于2010年同期的11.3万套。但从不同阶段来看，尽管政策严厉程度加深，但 2012年下半年成交量同比增幅明显扩大，10月单月同比涨幅达88%。
图：19wk.baidu.com7-2012年12月香港住宅单价
平均售价 （实际） 平均售价 （建筑）
表：2012年4季度全球十大城市住宅价格指数
排名 城市 1 香港 2 新加坡 3 伦敦 4 纽约 5 温哥华 6 多伦多 7 上海 8 北京 9 旧金山 10 洛杉矶 11 悉尼 12 墨尔本 住宅价格 指数 2788 2779 2585 1676 1410 1271 1220 1047 989 852 812 618 单价均值 (USD/ft² ) $910 $907 $844 $547 $460 $415 $398 $342 $323 $278 $265 $202 套价均值 (USD/套) $641,134 $1,125,627 $779,279 $747,609 $806,974 $741,655 $454,253 $440,009 $589,333 $477,024 $681,690 $538,162
从近年数据来看，2003年香港失业率最高，达到7.92%。之后稳步下降，2008年 降至3.52%，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。随着近两年经济的稳步发 展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值3.77%。
图：1980-2017年香港失业率
9 8 7 6
7.92
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%
4 3 2 1 0
同比 金额（亿元） -7.8% -7.0% -5.8% 3.8% 0.2% 9.8% 11.9% 10.1% 19.9% 32.4% 3.3%
2012年，在十大屋苑 中，3个项目成交套数同比上 涨，仅有嘉湖山庄突破一千
套，总值28.13亿元。在成交
量增加的项目中，杏花村和 丽港城表现较好，成交套数 同比增长8.9%和18.0%。
港元盯住美元的联系汇率制令香港货币政策与美国挂钩，因此香港金管局通常会追随美
联储的利率调整。从二十年走势来看，目前香港基准利率处于历史低点，仅为0.5%。
香港各银行有权自行决定存、贷款利率，目前香港房屋贷款利率介于2.5%-3%之间。
图：1992-2012年12月香港基准利率
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6.75
5
租金回报率：小户型回报率较高，中大户型回报率不超过 3%
香港差饷物业估价署的数据显示，1999年以来香港各类住宅租金回报率呈下降趋 势。从不同住宅类型看，40平米以下的小户型回报率最高，2012年10月达到3.4%。70 平米以上的中大户型回报率较低，不超过3%。
图：1999-2012年香港各类私人住宅租金回报率
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：中原地产，中国指数研究院整理分析
11
空置率：香港住宅稀缺，空置率持续下降，近年略高于 4%
根据差饷物业估价署统计数据，2003年香港房价进入上涨通道以来，私人住宅空闲 房屋数量不断减少，空置率持续下降，从03年的6.8%下降至如今的4 %左右。2011年 底，香港空闲住宅数4.79万套，空置率为4.35%。
7 6 A B C D E A类：40平米以下 B类：40-70平米 C类：70-100平米 D类：100-160平米 E类：160平米以上
点，而1997年亚洲金融危机爆发前最高点仅为172.9点，目前已超出29.0%。
图：1994-2012年10月香港房屋价格指数
250
指数
同比
60% 223.2 40%
200
172.9 20%
150
0%
100
-20%
50
-40%
0
-60%
注：1港币=0.81元人民币
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析
15,000 套 10,000
图：1996-2012年香港十大传统屋苑成交套数同比
25,000
904
1,000 900
20,000
宗数
522
金额
800 700 600 500 亿 元
350 268 260 173 144 193 247 184 240 248 145
400 300 200 100 0
-10
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
1
经济环境(2) ：人口-香港人口稳定增长，密度高
香港面积约为1100平方公里，与北京顺义区相当。目前人口超过700万，是世界上
人口密度最高的地区之一。根据IMF预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长
率约为0.8%。
图：1950-2012年11月美国人口及增长率
资料来源：中原地产，中国指数研究院整理分析
10
住宅成交(3)：十大传统受欢迎屋苑成交同比平稳，丽港 城、杏花村表现较好
2012年十大屋苑的二手买 卖合约登记为5,194宗，总值 247.59亿元。宗数较2011年的 5,595宗下跌7.2%，而金额上 升3.3%。虽然买卖平稳，数字 与2011年相仿，但是自2003年 4,639宗之后的九年来新低。
6
住宅价格(2)：香港住宅价格昂贵，目前单价达8560港币/ 平方英尺
从香港美联物业统计数据看，以实际使用面积计算，至2012年12月，全港住宅单价为8560港
币/平方英尺，约合7.5万人民币/平方米（1997年10月的上轮高点为7761港币/平方英尺）。 根据中国指数研究院全球十大城市住宅价格指数，香港房价位居第一，超过新加坡、纽约、伦 敦等地。
1980年-2011年均值=3.77 3.40
资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析
3
经济环境(4) ：汇率-港币兑人民币不断下跌
港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。2005年之前，汇率
略高于1。2005年7月人民币汇改之后不断下跌。2008年全球金融危机，汇率跌至0.88，之