物业经营管理投资分析技术与房地产评估讲义

知识点二：资金的时间价值（必考点）

同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。比如，现在将100元存人银行，一年后得到的本利和为103元。因此，现在的100元，与一年后的103元是等值的；反过来说，现在的100元与一年后的100元是不等值的。

1．资金时间价值的实质

(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

2．影响资金时间价值的因素

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：

(1)投资利润率；

(2)通货膨胀率；

(3)风险因素。

投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。

知识点三：单利计息与复利计息（必考点）

（一）利息

利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。

（二）利率

利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为：

式中，i1为一个计息周期的利息。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值比率。

（三）单利计息

单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。

单利计息时的利息计算公式为：

其中，n——计息周期。

n个计息周期后的本利和(fn)为：

我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

（四）复利计息

复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：

n个计息周期后的本利和为：

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。

（五）名义利率与实际利率

投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。

例如，年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率复利计息、一年12次按月利率复利计息，则一年后的本利和分别为：

一年1次计息f=1000×(1+12%)=1120（元）

一年4次计息f=1000×(1+3%)4=1125.51（元）

一年12次计息f=1000×(1+1%)12=1126.83（元）

对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率=(1+3%)4-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=(1+1%)12-1=12.68%。

名义利率与实际利率存在着下述关系：

(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

(3)当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等；

(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

例：（2013）关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( d)。

a.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值。

b.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率

c.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

d.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率

知识点四：投资回收与投资回报(轮换考点)

投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。

知识点五：静态分析与动态分析(轮换考点)

投资分析通常有两种模式：．一种是不考虑资金的时间价值，称为静态分析；另一种是考虑资金的时间价值，称为动态分析。

（一）静态分析应用——设备更新分析

在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。

（二）动态分析中的基本复利计算公式

一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。这里仅介绍两个最基本的复利计算公式。

1．一次支付的复利计算公式

比如，银行借出一笔开发贷款1000万元，年利率为9%，复利计息，每年计息一次，约定3年后一次性还本付息。站在银行角度，3年后，应回收的本息和应为：1000万×(1+9%)3。

这就是投资分析中的一次支付复利计算公式：

2．等额序列支付的复利计算公式

比如，银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。要计算这种借贷模式下的每年还款金额，就要用到等额序列支付的复利计算公式，参见图2-4。

第二章投资分析技术与房地产评估

第二节物业项目投资分析中的财务指标

知识点一：财务指标体系（必考点）

表2-1物业项目投资分析的财务指标

知识点二：盈利能力指标（常考点）

（一）静态指标

1．现金回报率

现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

税前现金回报率=（净运营收益-还本付息后的净现金流量）/投资者的初始现金

投资

税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资

例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8／20×100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2／20×100%=11%。