资产评估理论与方法
资产评估学第三版答案
资产评估学第三版答案《资产评估学第三版》是一本经典的资产评估教材，下面是该教材的一些答案，供参考：第一章：资产评估基本理论和方法1. 什么是资产评估学？资产评估学是一门研究资产价值评估的学科，主要研究资产价值评估的基本理论和方法。
2. 资产评估的主要目的是什么？资产评估的主要目的是确定资产的公允价值，提供决策的依据，以支持各类经济活动。
3. 资产评估的基本环节有哪些？资产评估的基本环节包括资产调查、数据处理、价值评估以及评估报告的编制等。
第二章：资产估价的法律和道德体系1. 哪些资产估价工作需要符合法律规定？房地产、土地、企业和股权等一些特殊资产估价工作需要符合法律规定。
2. 资产估价师的道德要求有哪些？资产估价师应遵守诚实、公正、严谨、保密、独立等道德规范，保证估价结果的真实性和公正性。
3. 为什么资产估价师需要保持独立性？资产估价师需要保持独立性，以保证其评估结果的客观性和公正性，并避免与利益相关方发生利益冲突。
第三章：资产评估的基本概念与方法1. 什么是资产评估的基本概念？资产评估的基本概念包括商品价值、使用价值、投资价值和变现价值等。
2. 资产评估的基本方法有哪些？资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
3. 请说明市场比较法的基本原理及适用范围。
市场比较法是以市场买卖交易作为参照，通过比较市场上与被估价资产性质和条件相近的其他资产买卖交易价格，确定被估价资产的公允价值。
适用于市场上有充分的交易数据和价格信息的情况。
第四章：资产现值评估法1. 什么是资产现值评估法？资产现值评估法是以资产未来现金流量为基础，利用贴现率将未来现金流量折现到当前时点，计算资产的现值，从而确定资产的公允价值。
2. 资产现值评估法的基本原理是什么？资产现值评估法的基本原理是资产的价值应等于其未来现金流量的折现值之和。
3. 资产现值评估法的主要优缺点有哪些？资产现值评估法的主要优点是考虑了资产未来现金流量的变化情况，基于较为客观的财务数据进行估值。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的理论基础
应用场景
适用于评估具有投资属性的资产，如机器设备、生产线等。
财务比率分析
01
总结词
财务比率分析是一种通过分析财务报表数据来评估资产价值的方法，通
过比较各项财务比率，如流动比率、资产负债率等，以了解企业的财务
状况和偿债能力。
02
详细描述
该方法通过分析财务报表中的数据，计算各种财务比率，如流动比率、
产权理论的核心是保护资产所有者的合法权益， 确保资产交易的公平、公正和合法。
在资产评估中，产权理论的应用主要体现在确 定资产的所有权、使用权和处置权等方面，以 确保评估结果的合法性和准确性。
法律责任理论
法律责任理论是指资产评估 人员在评估过程中因违反法 律法规或职业道德规范而承
担的法律责任。
法律责任理论要求资产评估 人员遵守法律法规和职业道 德规范，确保评估结果的客
03
资产评估的经济学理论 基础
供求理论
01
供求理论认为资产的价值取决于 市场上的供求关系。当需求超过 供应时，资产价值上升；当供应 超过需求时，资产价值下降。
02
在资产评估中，供求理论的应用 体现在对市场状况的调查和分析 上，以确定资产的最佳市场价值 。
劳动价值理论
劳动价值理论认为资产的价值取决于生产该资产所需的社会 必要劳动时间。劳动价值理论强调了资产的生产成本和再生 成本。
在资产评估中，劳动价值理论的应用体现在对资产重置成本 和贬值成本的估算上。
竞争理论
竞争理论认为在竞争市场中，资产的 价值取决于市场上类似资产的竞争关 系。竞争会促使资产价值趋向于其平 均成本。
在资产评估中，竞争理论的应用体现 在对类似资产的调查和分析上，以确 定待评估资产的市场价值。
自考本科资产评估重点
自考本科资产评估重点资产评估是指对特定财产进行的定量、定性评估。
其目的是为了确定该财产的价值，为财产的交易或财产权益的确认提供依据。
自考本科资产评估的重点包括以下几个方面。
首先，资产评估的基本理论与方法是重点内容。
在资产评估中，应用的基本理论主要包括价值理论、评估原则、评估方法等。
其中，价值理论是判断资产价值的基础，评估原则是指导资产评估工作的准则，评估方法是资产评估的具体操作流程。
掌握这些基本理论与方法，能够准确并科学地进行资产评估。
其次，不同类型资产的评估要点是重点内容。
资产评估的对象包括不同类型的资产，如固定资产、无形资产、财产权益等。
这些资产有着不同的特点，评估时需要关注的要点也不尽相同。
比如，固定资产的评估要点包括固定资产的功能、使用年限、折旧方法等；无形资产的评估要点包括无形资产的可用性、法律保护程度等。
掌握不同类型资产的评估要点，能够针对性地进行资产评估。
再次，评估技能的运用是重点内容。
评估技能是指在资产评估过程中所需要的各种实际操作技巧。
其中，对数据的采集与分析、评估模型的建立与应用、评估报告的编制与解读等都是评估技能的重要方面。
掌握这些评估技能，能够快速且准确地进行资产评估，并能够对评估结果做出科学的解释与分析。
最后，评估实践与案例分析是重点内容。
通过对实际案例的研究与分析，能够更好地理解与掌握资产评估的理论与方法。
同时，通过实际操作的训练，能够提升自己的评估能力，为将来的实践工作做好充分准备。
评估实践与案例分析是理论与实践相结合的重要环节，也是自考本科资产评估的重点内容之一。
综上所述，自考本科资产评估的重点包括基本理论与方法、不同类型资产的评估要点、评估技能的运用以及评估实践与案例分析。
掌握这些重点内容，能够全面、系统地进行资产评估工作，提升自己的综合能力与竞争力。
资产评估的基础理论知识
7
第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
8
第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
10
第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
11
第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出
00158资产评估
00158资产评估第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有：市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
资产管理中的资产定价模型与评估
资产管理中的资产定价模型与评估资产管理是指对各种形式的资产进行有效管理和优化配置的过程。
资产管理的核心是对资产进行定价和评估，以确定其真实价值和预期收益。
而资产定价模型和评估方法则是资产管理中的重要工具和方法。
本文将介绍资产管理中常用的资产定价模型和评估方法，并探讨其在实际应用中的优缺点和适用范围。
一、资产定价模型资产定价模型（Asset Pricing Model, APM）是根据一定的理论假设和经验数据，通过数学和统计方法对资产的价格进行推导和预测的模型。
常见的资产定价模型有CAPM（Capital Asset Pricing Model）、APT（Arbitrage Pricing Theory）等。
1. CAPM模型CAPM模型是一种广泛应用的资产定价模型，它认为资产的预期收益与市场风险成正比。
CAPM模型的基本假设是：所有投资者都是风险规避者，市场是完全有效的，投资者的投资决策仅受市场风险的影响。
CAPM模型的公式为：E(Ri) = Rf + βi * (E(Rm) - Rf)其中，E(Ri)表示资产i的预期收益，Rf表示无风险利率，βi表示资产i的系统风险系数，E(Rm)表示市场的预期收益。
2. APT模型APT模型是根据套利原理构建的资产定价模型，它认为资产的价格受到多个因素的影响。
APT模型的基本假设是：市场上不存在套利机会，资产的价格受到多个因素的共同影响，投资者的收益预期与这些因素有关。
APT模型的公式为：E(Ri) = Rf + β1 * (Factor1) + β2 * (Factor2) + ... + βn * (Factorn)其中，E(Ri)表示资产i的预期收益，Rf表示无风险利率，β1~βn表示资产i受到的各个因素的敏感度，Factor1~Factorn表示各个因素的影响。
二、资产评估方法资产评估是对特定资产进行估值和评估的过程，根据不同的资产类型和评估目的，可以采用多种评估方法。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
【资产评估】资产评估中的定量分析模型与方法
2.2
1260
3.0
3000
3.9
284
1.2
0.000 0.0370 0.1852 0.0741 1.0000
1.000 0.7880 0.2070 0.5759 0.0000
0.0000 0.7142 0.4857 0.2286 1.0000
12
1. 综合评价问题
最优值为给定区间时的变换
若属性既非成本型，也非效益型时，假设给
计算第3层的目标权重
ww1311
w12 w32
w13 1
1
计算底层目标权重
wE w1w11, wF w1w12 , wGw1w13 wC w2 wH w3w31, wI w4w32
1. 综合评价问题
加权和法
基本步骤：
属性规范化
确定各属性的权重
令
n
Ci wj zij
j 1
根据指标 大小对方案进行排
. .
. .
yk j y2 j
.
.
y1p y2 p
×
√
15
1. 综合评价问题
方案筛选
2.满足值法 满意值法又称逻辑乘法，这种方法给每个属性
提供一个能接受的最低值，称为切除值，记作 y0j
对于每个方案，只要有一个属性值低于其切除值， 则把该方案切除掉。
举例：研究生录取，报考军校，硕士点评选，招 聘等。
最小二乘法 最小二乘法表述如下
n n
2
min
aij wj wi
i1 j1
n
wi
1
i1
wi
0(i
1, 2,..., n)
n
L
n
aij wj wi
资产评估的培训课程
33
1、（主体）资产评估工作是由专门从 事资产
评估的机构和人员进行的 资产评估机构和人员是资产评估的主体， 是开展资产评估工作的主导者，必须是符 合国家有关规定、具有从事资产评估资格 的机构和人员，资产评估人员只有取得相 应的评估执业资格，才能开展资产评估业 务。
24
企业外部资本扩张
是通过从企业外部获取资本来实现资本 扩张。企业外部资本扩张,可以通过实行股 份制、兼并、收购、银企商合作、建立大型 企业集团、建立跨国公司等途径来实现。企 业并购,是实现企业外部资本扩张最重要的
途径。
25
资产重组是企业实现资源优化配置而 调整企业边界的一种交易行为， 而这种产 权交易的首要环节是对企业交易资产的价 值进行评估。评估的结果是决定企业并购 是否成交的基础，也是价格谈判的焦点。
46
2)、公开市场假设
公开市场假设(Open Market Hypothesis)是 假定资产拟进入的市场是一个公开市场。
所谓公开市场，是指一个有众多买者和 卖者的充分竞争性市场。在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的。资产交易双 方都有获取足够市场信息的机会和时间， 买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智 的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。
资本运营在较大程度上是产权交易, 资本运营的核心是企业资产重组。
16
西方经济发达国家(美国)的资产重组:
19世纪末到20世纪末出现了5次重组高峰。 (1)19世纪与20世纪之交：以企业间的横
《资产评估》大纲
《资产评估》课程教学大纲课程英文名称：Asset Evaluation课程编号：930105制定单位：财政税务学院资产评估系修订人：资产评估系全体教师审核人：白贵张贵张彩英赵国玲修订时间：2010年4月《资产评估》课程说明一、课程内容概述本课程主要阐明资产评估的基本理论与方法，包括资产评估的基本原理、资产评估的基本方法以及机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、流动资产评估、企业价值评估、税基评估等各种具体资产类别的评估及资产评估报告。
二、课程的性质资产评估是一门新兴的综合性边缘学科，有极强的操作性。
其以财务会计学、建筑学、机电设备等课程为基础，与管理学、经济学、统计学、财政金融等学科有着密切联系，是资产评估学科体系中的核心课程，是资产评估专业的专业基础课，是财政学专业、会计学专业、审计学专业、财务管理专业的必修课，同时也是经济学、林业经济管理、金融学等相关专业的专业选修课。
三、课程教学目标《资产评估》课程力求做到理论与实践相结合，以提高学生的素质和能力为主要目标。
课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务，使学生了解资产定价的的基本原理，掌握各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评估的具体程序，熟悉资产评估相关法规，了解国内外资产评估理论发展前沿。
经过完整的课程学习和实验学习，使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估方法在资产评估实践中的应用技巧，具备根据不同的经济环境灵活应用资产评估的基本理论和应用技巧的能力和自我学习与知识扩展的能力。
四、课程适用的专业与年级课程适用于资产评估专业、财政学专业、金融学专业、会计学专业、财务管理专业、审计学专业、工商管理专业等；适用于本科三年级学生。
五、开课学期各专业在大学三、四年级时开课，分别在第五、第六、第七学期。
六、课程的总学时和总学分《资产评估》课程分54学时和36学时，学分分别是3学分和2学分。
七、先修课程各专业的先修课程分别有《微观经济学》、《计量经济学》、《统计学》、《财政学》、《货币银行学》、《金融学》、《财务会计》、《财务管理》、《管理学》等。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估基本方法3
四、操作程序
（一）确定被评估资产 （二）选择参照物
（三）在评估对象与参照物之间选化的对比指标差异 （六）综合分析确定评估结果
五、市场法常用具体评估方法
（一）直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评 估资产完全相同的参照物，或被评估 资产的取得时间与评估基准日非常接 近且市场价格基本稳定的情况下，直 接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方 法。
年限修正系数=[1一1÷(1+8%)30] ÷[11÷(1+8%)35] =0.9006÷0.9324 =0.9659
(7)计算待估土地的初步价格。 交易案例A修正后的单价为: 参照物A成交价格×被评估对象交易 情况指数/参照物Ａ交易情况指数× 被评估对象交易时间指数/参照物Ａ 交易时间指数×被评估对象区域情况 指数/参照物Ａ区域情况指数×被评 估对象个别因素指数/参照物Ａ个别 因素指数×被评估对象使用年限指数 /参照物Ａ使用年限指数：
交易案例D修正后的单价为: 840×100/100×110/100×100/100× 102/100 ＝942（元/平方米）
(8)采用简单算术平均法求取评估结果. 土地评估单价为: (909+1038+901+942)÷4=948(元/平方 米) 土地评估总价为:600×948=568800(元)
当评估对象与参照物之间只有交 易情况的差异时，被评估资产的 价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况 修正系数
5．个别因素 个别因素主要包括资产的实体特 征和质量 当评估对象与参照物之间只有个 别因素的差异时，被评估资产的价值 可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正 系数
如果评估对象与参照物之间存在上 述各种差异时，评估值计算公式 可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间 差异修正系数×区域因素修正系 数×功能差异修正系数×交易情 况修正系数×个别因素修正系数
资产评估-1基础理论
资产交易
非法令评估
融通资金 资产保全 财产清算
咨询服务
法令评估
税收 国家征用不动产 （补偿评估）
1.2 资产评估的目的与假设
企业产权包括所有权、经营权、使用权、占有权等，不仅局限于
所有权. 企业合并、分设、兼并：
企业合并是指两个以上企业法人均取消法人资格，合并成一个新
的独立法人。
企业分设是指一个法人企业分设为两个法人企业，或者在原来一
1.2 资产评估的目的与假设
二、资产评估的假设
1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清偿（清算）假设
1.2 资产评估的目的与假设
继续使用假设
指资产将按现行用途继续使用，或将其转换用途继续使用。
核心：强调资产对未来的有效性。
三种形式：
1、资产按现行用途原地继续使用； 2、资产今后将改变现行用途原地继续使用；
1.4 资产评估的原则
科学性原则
指在评估过程中，必须按照规定的评估程序，根据 特定的评估目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估 价方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合
理。
专业性原则
评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财会、 法律、经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队 伍，成员必须具有良好的教育背景、专业知识、实践经 验和职业道德。
客观公正性原则
评估结果应以充分的事实为依据；评估者在评估过程中以
公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程 中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。 减少主观判断的方法 尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响； 估价前尽可能少的关心资产是被高估还是低估。 按照国际惯例，资产评估机构收取的劳务费用只与工作量 相关，不与被评估资产的价值挂钩。
第一章 资产评估概述 《资产评估：理论与实务》PPT课件
第二节 资产评估基本概念 一、资产 二、资产评估 三、资产评估类型 四、资产评估的特点 五、资产评估功能 六、资产评估的作用
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第一章 资产评估概述
鉴证 咨询
管理
第一章 资产评估概述
第三节
资产评估的假设、原则与目的
一、资产评估的假设 二、资产评估的原则 三、资产评估的目的
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第一章 资产评估概述
01 评估市场格局发生深刻变化 02 评估市场环境日趋严峻
03 评估市场需求发生结构性改变 04 行业管理模式发生重大变革 05 国际合作与竞争日趋扩大
第二节
资产评估基本概念
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第一章 资产评估概述
一、资产 二、资产评估 三、资产评估类型 四、资产评估特点 五、资产评估功能 六、资产评估作用
美国
第一章 资产评估概述
上一张 下一张 本章目录 退出
第一节 资产评估的历史与发展 一、资产评估的历史 二、国外资产评估发展演进 三、资产评估在中国的发展
第一章 资产评估概述
上一张 下一张 本章目录 退出
第一章 资产评估概述
资产评估行业成就展
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第一节 资产评估的历史与发展 一、资产评估的历史 二、国外资产评估发展演进 三、资产评估在中国的发展 四、资产评估的发展趋势
第一章 资产评估概述
第三节 资产评估的假设、原则与目的 一、资产评估的假设
公开市场假设
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公开市场假设是指被评估资产可以 在完全竞争的资产市场上,按市场 原则进行交易,其价格的高低取决 于该资产在公开市场上的行情。
资产评估三大基本方法
资产评估三大基本方法干货：企业估值的收益法、成本法和市场法适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。
本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
01企业价值评估方法的三大体系企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。
目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。
01收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。
其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。
收益法的主要方法包括贴现现金流量法、内部收益率法、CAPM模型和EVA估价法等。
02成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。
理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。
主要方法为重置成本（成本加和）法。
03市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。
其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。
市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
02企业价值评估和新方法01注重货币时间价值的贴现现金流量法企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。
但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。
该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。
DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。
资产评估法的基础理论
资产评估法的基础理论国有资产评估法的基础理论随着国家经济的不断发展，国有资产评估逐渐成为一个重要的领域。
一方面，国有资产评估能够为政府合理配置资源提供依据；另一方面，国有资产评估也有助于优化国有资产结构，实现国有资产的增值。
本文将从资产评估法的基础理论出发，探讨国有资产评估的重要性以及影响因素。
一、资产评估法的概述资产评估法，是以价值作为研究对象，利用评估方法和技术手段，对资产进行估价的一门学科。
它既有一般资产评估的内容，又有特殊的资产评估内容，也即是国有资产评估法。
国有资产评估法是在我国国情、市场经济条件下，对公有制经济、尤其是国有资产进行估价的一门学科。
国有资产评估的目的是为了保护国有资产的安全与增值，使国有资产能够在市场中发挥应有的作用。
二、国有资产评估的重要性国有资产评估的重要性体现在以下几个方面：1. 提供决策依据：国家的政策决策需要有科学有效的依据，国有资产评估在此中起到了重要的作用。
通过对国有资产的评估，政府能够更好地了解国有资产的价值状况，为政策的制定提供有力支撑。
2. 实现国有资产的流转：国有资产评估有助于国有资产的流转和优化配置，进而加快国有经济的改革和发展。
通过对资产的评估，政府可以选择合适的流转方式，促进国有资产在市场中的价值最大化。
3. 防范国有资产流失：国有资产的流失是一个重大的问题，国有资产评估能够帮助政府及时发现和解决国有资产流失的问题。
通过对资产的评估，政府可以及时发现国有资产的状况，采取措施保护国有资产的安全。
三、国有资产评估的影响因素国有资产评估受到许多因素的影响，包括但不限于以下几个方面：1. 市场的影响：市场的供求关系和行情波动对国有资产的评估具有重要影响。
市场的繁荣将会使资产价格上升，反之亦然。
因此，评估师需要全面了解市场动态，将市场变化因素纳入评估模型中。
2. 资产所在地的影响：资产所在地的经济情况、土地价格、社会环境等因素都会对国有资产的评估造成影响。
资产评估理论与方法刘玉平
（二）资产的界定
1．资产的权属 2．账外资产及其界定
人力资源 资质 品牌 3．不良资产及其界定
——债转股、不良债权 ——净资产与所有者权益
（三）资产重组与资产评估 （四）资产评估与资产处理
三、资产评估的特定目的
资产即将发生的经济行为 《国有资产评估管理办法》对国有资产评 估行为的规定（应该评估和可以评估）
《资产评估准则－基本准则》中资产评估定义：
是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评 估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进 行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
评估与估价、估值 Valuation Appraisal(评估) Evaluation(估价) 房地产估价 real estate appraisal
资产是一种获利能力
判断和评估一项财产是否是资产，其价值 如何，首要的是判断其是否具有获利能力。如 果不具备获利能力，也就不具备资产的特征， 也就无所谓价值的存在。资产的价值是由资产 具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出 来的。评估人员只是采用适当的方法将其价值 反映出来。
资产必须为一主体所拥有和支配
资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥 有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。 权属模糊不清，就无法界定资产，也就无从估算 其价值。
2006年12月25日，财企[2006]529号 财政部、国家林业局关于印发《森林资源资 产评估管理暂行规定》的通知。
第三条 本规定所指森林资源资产，包括森 林、林木、林地、森林景观资产以及与森林 资源相关的其他资产。
3 ．明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果， 可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是 有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义 是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提 出评估价值，并明确其价值类型，可以使报告使用者更清 楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规 避评估师的责任。
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资产评估理论与方法刘玉平一、资产评估的特点（一）资产评估的涵义资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
◎资产评估的主体◎资产评估的客体◎资产评估的特定目的◎资产评估的程序◎资产评估的价值类型◎资产评估的方法《资产评估准则－基本准则》中资产评估定义：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
评估与估价、估值Valuation Appraisal(评估) Evaluation(估价)房地产估价real estate appraisalProperty Valuation资产评估与评估评估与评价、科技评估、项目评估、信用评估…复核性评估追溯性评估预期性评估2000年6月，国务院第287号令《企业财务会计报告条例》资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
2006年12月25日，财企[2006]529号财政部、国家林业局关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知。
第四条森林资源资产评估是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，在评估基准日，对特定目的和条件下的森林资源资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估与会计计价◎二者发生的前提条件不同◎二者的目的不同◎执行操作者不同二、资产评估中资产的界定对于资产的认识（1）经济学对资产的定义经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的。
如果按经济本质来定义，资产是指未来的经济利益。
D.格林沃尔德主编的《现代经济词典》（商务印书馆，1983年中文版，第25页）将资产定义为：“由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利。
资产之所以对物主有用，或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于它可以用于取得未来的经济利益。
”（2）会计学对资产的定义美国财务会计准则委员会（FASB）在1985年公开发布的第六号《财务会计概念公告》（SFAC No.6）中的定义是：“资产是可能的未来经济收益，它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的。
”1993年，我国《企业会计准则》中对资产定义为：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》：第二十条资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。
预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。
由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。
预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。
第二十一条符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：（一）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；（二）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
第二十二条符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
（3）评估学对资产的定义在《国际评估准则》和美国的《专业评估实务统一准则》（USPAP）中，虽然没有直接给出评估中资产的定义，但都对评估中的资产与会计学中的资产进行了比较，并明确其差异性。
《国际评估准则》中指出：会计术语与评估师常用的术语存在一些差别。
……从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。
（4）资产与财产对比资产而言，财产则是法律概念，法学中财产是以所有权为核心，只有符合所有权要件，才能成为企业的财产，强调其法律形式。
从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。
即资产评估的资产界定是以控制权为依据，而不以所有权为企业资产的界定依据。
这也就明确了作为资产评估对象的资产界定原则，同时也揭示了资产与财产的区别。
《国际评估准则》中对于财产的解释是：“财产”是个法律概念。
财产由具有排他性的业主所有权组成。
……使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产，也可以指动产，或者两者之合称。
根据本准则体系的侧重点，在准则中使用了“资产”概念。
但在通常情况下“财产”概念也可替换使用。
［美］康芒斯：“财产的经济意义就是资产，而资产的法律意义就是财产。
”也就是说，资产与财产的含义基本上相同，不过前者多用于经济，后者多用于法律。
（一）资产的涵义与类别1．资产的涵义作为资产评估对象的资产，与作为会计对象的资产，其涵义是不同的。
一般可以从以下三个方面理解：资产是一种权利面对不同类型和形态的资产，要估算其价值，首先应判断其价值的前提。
正如美国人约翰·阿利柯主编的《机器设备价值评估》中所论述的：“……评估人员其实并不评估资产本身，评估人员评估的是所有权范围内各项权利的价值。
”“因此，机器设备本身不是资产，所有权带来的权利才构成资产”。
在《国际评估准则》中，资产是一个法律概念区别于会计原则所考虑的资产概念，并认为：从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或所有者的权利，而不是有形资产或无形资产本身。
可见，同样的资产载体，其权利是不同的。
评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。
在评估师看来，笼统地说明某项资产的评估值是缺乏依据的。
诸如商标权的评估，其所有权价值和许可使用权价值是不同的。
再如最近几年进行的有关资产评估，涉及到地质矿藏、森林、旅游资源等。
实际上，若要准确地评估出这些资源的价值是不容易的，甚至是做不到的。
评估者要评估的不是这些资源本身，而应是这些资源的权利。
因此，评估者面对的是各类具体的资源，评估的实际上是矿业权或特许经营权等，这样的评估也就有针对性，评估过程也简化了。
资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要的是判断其是否具有获利能力。
如果不具备获利能力，也就不具备资产的特征，也就无所谓价值的存在。
资产的价值是由资产具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。
评估人员只是采用适当的方法将其价值反映出来。
资产必须为一主体所拥有和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
权属模糊不清，就无法界定资产，也就无从估算其价值。
2006年12月25日，财企[2006]529号财政部、国家林业局关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知。
第三条本规定所指森林资源资产，包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。
2．资产的类别——存在形态（有形资产和无形资产）——是否具有综合获利能力（单项资产和整体资产）——能否独立存在（可确指资产和不可确指的资产）——按流动性（短期资产和长期资产）（二）资产的界定1．资产的权属2．账外资产及其界定人力资源资质品牌3．不良资产及其界定——债转股、不良债权——净资产与所有者权益（三）资产重组与资产评估（四）资产评估与资产处理三、资产评估的特定目的资产即将发生的经济行为《国有资产评估管理办法》对国有资产评估行为的规定（应该评估和可以评估）特定目的的作用——对于价值类型的选择——对于评估结果的使用2006年12月25日，财企[2006]529号财政部、国家林业局关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知。
第九条国有森林资源资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）森林资源资产转让、置换；（二）森林资源资产出资进行中外合资或者合作；（三）森林资源资产出资进行股份经营或者联营；（四）森林资源资产从事租赁经营；（五）森林资源资产抵押贷款、担保或偿还债务；（六）收购非国有森林资源资产；（七）涉及森林资源资产诉讼;（八）法律、法规规定需要进行评估的其他情形。
第十条非国有森林资源资产是否进行资产评估，由当事人自行决定,法律、法规另有规定的除外。
第十一条森林资源资产有下列情形之一的，可根据需要进行评估：（一）因自然灾害造成森林资源资产损失的；（二）盗伐、滥伐、乱批滥占林地人为造成森林资源资产损失的；（三）占有单位要求评估的。
四、资产评估的价值类型价值类型的涵义价值类型的作用1 ．价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。
《国际评估准则》中指出：“专业评估师应避免使用未经限定的‘价值’概念。
而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。
”“在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产所具有的价值产生实质性的影响。
”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。
价值类型指的是评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。
2．价值类型制约资产评估方法的选择。
价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。
国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。
现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。
应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的，我国之所以采用成本法较多，主要是受制于市场条件。
因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，《国际评估准则》中指出：“评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）。
收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。
”3 ．明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。
评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使报告使用者更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。
这样也可以规避评估师的责任。
价值类型研究的动态经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面达成共识：1．价值类型说明评估价值的涵义、是评估价值质的规定。
2．价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；3．评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断确定资产评估价值的基础；4 ．每一种价值类型必须予以明确的定义。