盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)

盛方咨询集团创始人许豫宏:旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)

2007年以来,笔者主持和参与众多旅游地产开发项目,从实践中总结归纳出休

闲地产的发展脉络和开发走向,探索不同背景下的旅游地产开发新课题,以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。

1、从“泰山古镇?国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式

泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地,也是世界地质公园和非物质文化遗产地,自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后,泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划,都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制,规划组本着

“核心区吸引人,辐射区留住人”的战略思路,在风景名胜区范围内进行软提升,即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”;在风景名胜区

红线外,泰山景区范围内,进行了重点的开发建设,其中关键内容就是对泰山东西两

翼的差异化打造,提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”,和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。

“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升,站在“当代精品,未来遗产”的高起点上,将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵,将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容,统一打造,整合开发,形成泰山又一新的旅游品牌。位于泰山西麓的“国际家园”正处于104

国道(泰安-济南高速公路)进入的主通道上,是自驾车游客进入的主要方向,也是泰

山封闭运营后的景区西大门,它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要

性不言而喻。因此,规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来

整体开发,即打造与泰山世界品牌价值相匹配的,具有顶级品质的,以山水休闲、民

俗风情和生态度假为特色的综合服务区。

从泰山东西两翼的“一古一洋”两大主题区块的开发,从不同的开发方向上进行形象、功能和运营模式的尝试性打造,但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构地产的开发,笔者归纳为“休闲地产”模式,而泰山休闲地产的开发集中体现了泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。

因此,以泰山为突出代表的国家风景名胜区、世界双遗产保护地的休闲地产的开发特点可以归纳为几点:一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴,可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材,构筑古镇的文化内涵;二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象

具有天然的契合性,形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引

人、古镇留住人”的立足点出发,与核心景区形成有效互动,包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。

2、从石家庄“山水封龙,田园会都”的规划看生态休闲地产的开发模式

距离石家庄城市中心半小时车程的元氏县封龙山自然生态区属于大太行山东

麓的余脉,总占地约70平方公里,西北为山地所环抱,占该区域的2/3面积,局部植被丰富;山脚下由降雨、山上积雪,山下地表水形成一条东西横贯的水系。其次,封龙山生态区距石家庄市仅30公里,有省级一级公路井元路直接通达,交通区位条件非常优越。因此,封龙山也被称为石家庄市的城市后花园。

在河北石家庄周边临近范围内,封龙山生态旅游区这样山水相绕、生态优美的环境,自然农耕的原生态状态下的自然地理和城市交通区位条件是唯一的,在该背景下,封龙山生态休闲地产的开发就具备了得天独厚的基础条件。因此,在“山水封龙?田园会都”的总体定位下,规划提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的目标定位,在“生态促进产业、产业提升生态”的总体开发理念下,以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造以封龙古镇

为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水

RBD(Recreational

Business District,休闲商务区)”。

“造景”即通过交通、景观、生态和布局构建整体自然优美的区域环境。在

封龙山生态文明示范区内,规划九大生态环境的改造来打造一个冀中地区最自然、优美、生态和文明的整体环境,这是旅游地产项目开发成功的基础和前提;“造势”即以旅游为旗帜,以核心引爆项目为吸引力,迅速打开市场,提高地块的知名度和美誉度。因此,策划以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游核心项目,打造经典旅游区,成为最具人气和吸引力的旅游旺地,成为该休闲地产开发的重要环节和制胜关键;“造居”即通过各类旅游地产形式的组群,或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产,在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上,打造最宜人和个性化的居所环境。

总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出,对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性,临近城市便捷优越的交通条件以及巨大的市场需求潜力是生态休闲地产开发的基本前提。在此基础上进行生态休闲地产的开发要从三个方面入手:一是对整个生态环境的打造,对区域生态产业的培育,营造整个生态宜居的现代居所环境,即“造景”的必要性;二是依

托本地自然和文化利用资源,以鲜明的形象和休闲个性来吸引市场,即“造

势”的特色性;三是充分利用城市郊区的区位优势和交通优势,融入城市发展格局中,成为城市的绿肺、后花园以及最佳宜居环境,即“造居”的功能配套性。

3、从川渝城市群的茶山竹海休闲走廊的规划看文化休闲地产的开发模式

自2004年成都市和重庆市开始探讨两大城市的合作共赢以来,双方签署了共

谋经济区发展和交通、旅游、农业、公安、文化、广播电视等方面具体合作的