盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)
许豫宏教授：旅游地产开发阶段的六大融资策略
许豫宏教授：旅游地产开发阶段的六大融资策略1．银行贷款银行贷款是较为常见的融资方式，主要包括信用贷款和房地产抵押贷款，前者主要依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商不需要用开发的房地产做抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。
后者则要求开发商以用于的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能打打降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位，但采用此种方式的银行贷款额度有限，一般为60%左右，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言是需要仔细权衡的条件。
在我国，银行贷款一直是房地产开发企业最主要的融资渠道，由于银行贷款成本最低，因此常常被房地产企业列为寻求资金来源序列的第一位。
然而，完全依靠滚动的银行贷款来运作其项目，让银行承担了大量风险。
由此，央行及时出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），其中，对房地产开发贷款作出了明确规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于项目投资总额的30%，”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”，这对我国房地产企业在项目开发初期的资金来源提出了严格要求。
随着121号文件出台，银行贷款在房地产开发领域全面紧缩。
2．政策性融资政策性融资是根据国家的政策，以政府信用为担保的，政策性银行或其他银行对一定的项目提供的金融支持。
主要以低利率或者无息贷款以及现金扶持奖励的形式，其针对性强，发挥金融作用强。
政策性融资适用于具有行业或产业优势，技术含量高，有自主知识产权或符合国家产业政策的项目，通常要求企业运行良好，且达到一定的规模，企业基础管理完善等等。
政策性融资成本低，风险小。
缺点是适用面窄，金额小，时间较长，环节众多，手续繁杂，有一定的规模限制。
（1）按融资渠道的不同分类：各政策性银行，如中国国家开发银行和中国农业发展银行；各级政府投资或控股的政策性担保机构；政府有关部门投资控股的风险投资公司，该类机构主要支持当地科技含量高、成长性高的中小企业。
许豫宏教授旅游地产开发概论之旅游地产营销
旅游地产开发导则之营销第一节目的地营销根据市场需要组织生产产品，并通过销售手段把产品提供给需要的客户被称作营销。
营销是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润。
营销用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。
一、目的地营销的理念市场营销理念是指企业进行经营决策，组织管理市场营销活动的基本指导思想，也就是企业的经营哲学。
它是一种观念，一种态度，或一种企业思维方式。
市场营销观念是一种“以消费者需求为中心，以市场为出发点”的经营指导思想。
（一）知识营销知识营销指的是向大众传播新的科学技术以及它们对人们生活的影响，通过科普宣传，让消费者不仅知其然，而且知其所以然，重新建立新的产品概念，进而使消费者萌发对新产品的需要，达到拓宽市场的目的。
（二）网络营销就是利用网络进行营销活动。
当今世界信息发达，信息网络技术被广泛运用于生产经营的各个领域，尤其是营销环节，形成网络营销。
（三）绿色营销是指企业在整个营销过程中充分体现环保意识和社会意识，向消费者提供科学的、无污染的、有利于节约资源使用和符合良好社会道德准则的商品和服务，并采用无污染或少污染的生产和销售方式，引导并满足消费者有利于环境保护及身心健康的需求。
（四）个性化营销即企业把对人的关注、人的个性释放及人的个性需求的满足推到空前中心的地位，企业与市场逐步建立一种新型关系，建立消费者个人数据库和信息档案，与消费者建立更为个人化的联系，及时地了解市场动向和顾客需求，向顾客提供一种个人化的销售和服务，顾客根据自己需求提出商品性能要求，企业尽可能按顾客要求进行生产，迎合消费者个别需求和品味，并应用信息，采用灵活战略适时地加以调整，以生产者与消费者之间的协调合作来提高竞争力，以多品种、中小批量混合生产取代过去的大批量生产。
（五）创新营销创新是企业成功的关键，企业经营的最佳策略就是抢在别人之前淘汰自己的产品，这种把创新理论运用到市场营销中的新做法，包括营销观念的创新、营销产品的创新、营销组织的创新和营销技术的创新，要做到这一点，市场营销人员就必须随时保持思维模式的弹性，让自己成为"新思维的开创者"。
许豫宏教授：旅游地产的文化创意路径
许豫宏教授：旅游地产的文化创意路径
旅游文化地产，通过将文化、旅游和地产有机的结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区，并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入，实现了项目的总体开发收益。
这一概念绝非仅是添加一个名词的噱头，而是要在建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等等的全过程中体现出来。
在旅游地产的策划和推广过程中，首先要有一个独到而富有吸引力的文化主题。
这样的主题是激活整个项目的灵魂，能给项目带来很大的号召力和幽雅高贵而神秘的感觉。
有了主题氛围，就要对这一主题文化氛围进行完美的构造和推广。
构造主题文化的氛围，就是要在项目中以某种文化主题进行整体定位之后，去精妙地将这种文化形象和氛围渲染出来、推广出去。
构造中应秉持虚实结合的思路，具体如下：一是，VI系统的传神策划，即要围绕主题文化的精华特质来发展创意，以达到神形兼备之效。
二是，户外、报纸、电视、广播和网络等广告传播手段都要为营造和传达主题文化的内涵与形象而共同出力，以在市场上和潜在客户建立起丰满的形象而点燃他们憧憬这种生活的希望之火。
三是，公关和促销等营销活动的策划和实施亦要以文化主题为中心来创意和行销，而将主题文化的形象塑造得更加生动和富有韵味。
四是，建筑实体形象中恰倒好处的运化和勾勒。
即在规划设计阶段就将主题文化的内涵和灵动传神的要素在图纸中展示出来，更要在成品中布置和建造。
如欧式风格的罗马柱、风车建筑小品、中式建筑的四合院围合布局、中式园林小桥流水的古典幽静等。
其中，营销中心、牌坊、会所、房交会、样板房等节点上更要浓墨重彩地进行雕凿。
许豫宏教授：如何提高旅游地产项目顾问质量及客户满意度
许豫宏教授：如何提高旅游地产项目质量及客户满意度观点一：抓两核——意会资源，意向成果从旅游地产咨询行业的技术价值来说，就是要体现两个核心，即资源把握的程度和未来蓝图的描绘。
资源把握的程度就是体现旅游地产咨询团队能不能从旅游地产规划区域范围内的所有资源中紧紧抓住特色、抓住差异、抓住亮点。
未来蓝图的描绘就是通过对资源的整合、策划、创意、嫁接等手段，形成复合功能的旅游地产产品。
观点二：立品德——心系甲方，心领市场旅游地产咨询企业的信誉是能否把企业做强做大的关键所在，多年来，秉承市场需求为己任，满足甲方为出发点。
案例说明，《泰山旅游地产发展规划》、《镜泊湖旅游地产发展规划》、《太湖虞山尚湖旅游地产发展战略规划》、《江苏新沂市泛旅游地产产业发展规划》、《厦门市象屿集团大嶝岛商贸旅游地产度假区战略规划》等旅游地产项目，旅游地产规划成果最大程度满足了甲方开发的初衷，同时从市场未来的盈利方式上做严密的研究论证，确保了旅游地产规划成果能够经得起实践和时间的检验。
实现了“宏观战略有高度、经济效益有厚度、执行政策有尺度”的工作原则。
观点三：保质量——整合专家，整合团队旅游地产规划咨询涉及知识面广、专业复合度高，不仅仅需要专业知识复合的技术专家，也需要有实践经验的运作人员，对每一个甲方委托的旅游地产项目，都组织专家顾问团和成果制作团，并安排实际经验丰富的人员担任旅游地产项目组长实施过程督导，案例说明，《吉林省北大湖体育旅游地产度假区发展规划》、《四川省二郎山旅游地产度假区总体规划》、《山东省冠石溜园旅游地产度假区总体规划》、《河北省永固霸温泉旅游地产产业发展规划》等等旅游地产地产项目，前后聘请的相关专家达40余位，历经数十次的专家头脑风暴、旅游地产地产项目组六轮的补充调研考察，实现了专家认可、甲方满意的最后目标。
观点四：把关键——重在落地，重在实用旅游地产规划如何保证可操作性、可落地性，这是诸多地方领导和专家普遍道出的口头禅，但是究竟如何保证旅游地产规划的实用性？笔者认为，体现旅游地产规划实用价值的关键点是旅游地产地产项目的商业价值、土地的可用空间、市场的认可程度，而以上三点的重中之重则是土地的可用空间，见于此，从旅游地产规划实践的案例来说，笔者在主持《天津市旅游地产产业发展规划》、《天津滨海新区旅游地产产业发展规划》、《大连市滨海旅游地产产业发展规划》、《吉林靖宇县域空间发展战略规划》、《天津龙顺集团长白山雪山湖旅游地产度假区规划》、《北京博大集团天津武清天和城旅游地产项目开发规划》的实践中，利用当地城市旅游地产规划院联合合作的方式，保证所有旅游地产项目的旅游地产规划策划均能够在城市旅游地产规划的空间中得到完整的落地，有了土地与城市功能空间的保证，那旅游地产规划的实用性就有了基本的保证。
许豫宏教授主导砀山县域旅游地产综合开发的系列观点
许豫宏教授主导砀山县域旅游地产综合开发的系列观点1、盛方咨询创意“新三农引领产业创新模式”构建中国县域产业创新发展示范县顺应国际绿色生态消费潮流和国家产业发展方向，以因交通格局改变引发的区域城市重新分工为契机，以县域具有唯一独特性和高综合价值的果林产业资源规模优势为依托，实行“传统农业改造”、“现代农业再造”，引入”现代商贸物流业”和“文旅休闲业”的“一体两翼”产业融合发展，形成生产型产业、服务型产业和消费型产业的产业立体格局，通过创意“新农庄、新农居、新农民”的经济发展标准，将一二三产业同体融合发展，最终实现“三化四率”的发展创新，即实现农业产业化、农民市民化、农村城镇化“三化”，实现劳动生产率提高、土地产出率提高、产业收益率提高、乡村空心率降低的“四率”，最终实现：新三农引领产业创新模式，将砀山县打造为中国县域产业创新发展示范县。
“一体两翼”产业体系：以现代果林产业为核心，以现代商贸物流产业和文旅休闲产业为两翼。
现代果林产业立足砀山的资源优势，以果林的规模化标准种殖和精深加工为突破口，围绕现代果林产业生产的经营组织形式，通过先进现代技术的引入，延伸和拓宽产业发展链条，并与其它相关产业进行融合嫁接，实现果林的现代化和产业化，实现全域化的现代果林产业发展；现代商贸物流产业围绕现代果林产业，以现代物流、绿色物流、循环经济等理念为指导，以现有发达的公路和铁路运输体系为根基，以各类大中小型专业批发市场为重要流通平台，以大型物流/商贸企业为核心动力，构建现代商贸物流服务体系。
文旅休闲产业围绕“县域景区化、产业融合化、旅游品牌化”，以砀山百万亩连片果林资源为核心，以黄河文化、民俗文化为两翼，以“大景区-大旅游-大产业”为指导思路，在县域范围内有重点、分阶段地推出有重要影响力和吸引力的生态旅游、休闲度假、康体养生、民俗风情体验等品牌，实现文旅休闲产业的全域化布局发展。
2、盛方咨询提出“六大发展路径”确保砀山县域“一体两翼”产业体系落地构建1、产业提升进行标准化建设，逐步制定果林种植、果品分级包装、储存运输、生产工艺、文旅服务五大标准体系；以科技为支撑，引导研发和引进科技技术，建立优质无公害技术、品种改良技术、系列产品研究技术、果品采后处理技术、初/深加工技术五大科技支撑体系；在对现有品牌整理的基础上，对砀山酥梨进行品牌化打造。
旅游地产的十大示范案例---盛方咨询
旅游地产的十大示范案例旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产的诱惑是巨大的。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。
同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。
在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。
以分享行业成长带来的各种机遇。
经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。
许豫宏教授创立“旅游地产开发顾问服务系统”破解旅游地产开发难题_(三)
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
许豫宏教授创立“旅游地产开发顾问服务系统”破解旅游地产开发难题“盛方旅游地产开发顾问”服务技术系统——是许豫宏教授带领盛方顾问团队根据客户实际需要进行旅游地产开发过程中单一难题或者旅游地产开发过程中系统问题进行菜单式有偿服务的创新业务。
本服务体系自从去年试验成功并且进入商业性顾问合同服务以来，得到了客户的高度认可和市场欢迎。
许豫宏教授按照客户邀请次序，坚持每一个月抽出专门时间连续出差到旅游地产开发企业的项目地进行“旅游地产开发顾问”服务工作，以解决全国区域旅游地产房企区域开发的实际工程的战略战术难题。
通过“盛方旅游地产开发顾问”模式的技术服务程序，许豫宏教授及其盛方旅游地产顾问团队的技术实力与操盘经验，对难题、问题的把握准确与解决问题的能力受到甲方的高度认可。
盛方咨询集团的旅游地产第三方顾问价值得到充分的展示与发挥。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
许豫宏教授：旅游地产的商业消费与城市发展
许豫宏教授：旅游地产的商业消费与城市发展
目前很多城市已经形成较为成熟的城市游憩商业区，是城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。
在这个区域内，旅游地产形式多样，包括购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店、娱乐类商业地产（如电影院）等，各种业态丰富了人们的生活，也刺激了经济的增长。
其最主要的业态类。
包括大型购物中心、购物步行街和城市历史文化街区。
大型购物中心（mall）是城市旅游购物消费集中的场所，属于一种复合型商业业态，在城市中心和边缘都有可能形成大型的购物中心，在城市中通常能够形成人流量聚集的场所，从而带动周边区域的游客服务、汽车服务、交通物流、辅助商贸的发展。
购物步行街是国内各个城市迅速发展起来的商业形式，主要集中了各个品牌的专卖店、特色店以及各家百货公司，往往能够集聚城市的大量人气，尤其吸引青年人的眼球。
历史文化街区在快速城市化进程中，逐渐成为一种稀缺资源。
如北京的什刹海、上海的新天地依托历史建筑进行商业开发，构成了城市新的吸引点，带来了土地增值和文化恢复的双重效益，是此类商业模式的代表。
许豫宏教授：旅游地产规划策划的四大关键工程
许豫宏教授：旅游地产规划策划的四大关键工程
在旅游地产策划与规划设计中有四大关键工程需要关注。
首先生态修复工程引领旅游地产走向立体化模式。
旅游生态环境修复不仅能够给市民带来优越的生活环境，同时能够有效提高城市土地价值，推动城市各产业功能联动。
在可持续发展中，生态越来越成为区域发展的核心竞争力，哪个城市抓得早、抓得准，谁就掌握了发展的主动权和竞争优势。
在城市旅游生态建设过程中，应大力实施生态带动战略，提高城市绿化水平和景观建设水平，城市品质得到了有效提升，就能够大大增强城市发展的承载力和吸引力。
其次，品牌构建工程驱动旅游地产的城市特色功能圆满。
城市欲宣传推广可宣传城市的宜居、宜业、宜游。
在宜居、宜业、宜游这个互动当中，城市品牌化是营销城市、塑造城市形象的制高点。
再次，文化创意工程成为旅游地产城市功能的永恒主题。
城市基础设施建设需要蕴涵文化特色。
最后，度假休闲工程成为旅游地产城市功能的精彩亮点。
度假休闲工程的卖点往往是真实与梦幻结合，一次郊区主题度假的真正价值，是在完成度假旅游，回到家中能带给你真切的美好感受。
许豫宏教授：旅游地产规划策划的四大核心价值链
许豫宏教授：旅游地产规划策划的四大核心价值链旅游地产策划及规划设计拥有四大价值链。
首先市场价值链，体现在旅游地产的游客消费需求多元。
休闲度假者往往在一地的停留时间较长，好的休闲旅游产品的复游率高。
基于滞留时间相对较长和复游率高的特点，消费者要求城市旅游旅游地产产品能带来家的感觉。
所以，给消费者一个异域家的感觉是创新城市旅游旅游地产产品关键。
购买消费兼具投资目的性。
游客消费需求呈现多样化。
其次产品价值链，体现在旅游地产的产品复合上。
随着城市旅游地产市场需求的不断变化，旅游地产项目中单一的园林、会所、人文景观等，已经不能满足消费者的多元化需求。
旅游地产需求由原来简单的居住、商业等简单功能发展到对环境的需求。
于是，旅游地产开发在经历了圈地、小盘、大盘之后，逐渐出现了复合型旅游地产开发的萌芽。
复合旅游地产是发展的必然，也是迎合了市场的需求，绝大多数的理想住宅不仅要有住宅、有办公室，还要有酒店公寓，更要有完善商业配套。
再次是收益价值链，体现在旅游地产开发的多维收益。
就目前来看，开发商将过多的将利润环节集中在土地和融资上，造成了开发商和政府之间特殊的利益分配关系，但从长远来看，消费者的利益需求应该在旅游地产收益价值链中占据更加重要的地位，当前的以土地和融资环节为主要的利润中心的状态是不可持续的。
而我国的旅游地产开发模式也将不断由开发销售向开发、物业经营和物业持有转变，向品牌输出和管理竞争改变。
最后是品牌价值链，体现在旅游地产的品牌竞争时代。
目前，城市资源的整合已经进入了新的阶段，在政府主导下，将城市运营、区域运营与泛旅游地产有机结合。
新的城市资源整合模式的建立，意味着由企业主导的区域旅游地产开发将逐渐被政府主导的城市运营所取代。
城市旅游目的地的构建在此背景下逐步走向品牌竞争时代。
总之，在快速城市化背景下，城市居民和游客需求逐步多元化，需要具备完善功能的复合开发地块；旅游地产的利润模式由土地增值为核心走向复合多元化的经营模式；复合功能旅游地产开发，与多产业嫁接是未来旅游地产产品的核心亮点；同时，旅游地产开发将逐步走出小规模经营开发的状态，逐步走向品牌化经营，品牌价值将迅速得到体现。
盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)
盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例（对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦）2007年以来，笔者主持和参与众多旅游地产开发项目，从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向，探索不同背景下的旅游地产开发新课题，以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。
1、从“泰山古镇•国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地，也是世界地质公园和非物质文化遗产地，自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后，泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划，都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。
为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组本着“核心区吸引人，辐射区留住人”的战略思路，在风景名胜区范围内进行软提升，即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”；在风景名胜区红线外，泰山景区范围内，进行了重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造，提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”，和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。
“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上，将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵，将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容，统一打造，整合开发，形成泰山又一新的旅游品牌。
位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道（泰安－济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山封闭运营后的景区西大门，它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。
因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发，即打造与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。
旅游地产的成功物业方式--盛方咨询
旅游地产的成功物业方式--盛方咨询人们在逐步摆脱了吃、穿、住、用等基本需求之后，休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，与此同时，仅仅注重功能设施建设的理念已经为现代城市发展所抛弃，随之而来的是构建符合居民和外来游客多元化需求的新型城市体系，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能将成为主流。
一、旅游地产的居住物业度假房地产与普通的房地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。
因为度假房地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。
而随着中国经济持续发展，未来会产生更大规模的富裕阶层，再加上旅游经济潮流的到来，度假房地产未来发展前景乐观。
具体表现在功能的城市化、强调环境的舒适性、度假区与中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。
目前在度假旅游房地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。
景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。
同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边房地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。
生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。
拥有的度假地产主要有住宅居住、酒店住宿等。
（一）普通住宅普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
目前，多为多层住宅和高层住宅。
多层住宅是指2－6层（含6层）的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
城乡战略规划与旅游地产开发的的顾问路径——盛方咨询
城乡战略规划与旅游地产开发的顾问路径---盛方咨询据住房和城乡建设部的报告，截至2009年底，中国的城镇人口已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。
到2050年之前，中国的城市化率要提高到70％以上，因此，未来10－15年中国仍将处于城镇化快速发展阶段。
反思过去一个阶段中国的城市化进程，由于历史、体制等多种原因，中国的城镇化出现了众多亟待解决的问题，比如中西部地区城镇化水平明显偏低、城市同质化、城镇的空间布局与资源环境承载能力不相适应、生态环境遭到破坏等问题。
而旅游地产城市化是旅游地产作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
从消费的角度看，旅游地产作为与旅游地产城市化过程最为密切的产业，代表了旅游地产提升城市功能的关键过程。
旅游地产作为现代消费的重要组成部分，引起的城市化过程是城市化一种新的模式在实践中逐渐显现，并在旅游地产界和地产界引起了极大的关注。
一、以休闲景观地产大盘开发驱动都市近郊城市化大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游地产氛围中开发地产项目，进行大型旅游地产项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游地产景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游地产业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游地产熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游地产景观开发高度融合，地产开发即旅游地产景观开发，房产本身即是旅游地产景观载体或表现形式。
与旅游地产景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
如，武清天和城项目位于天津市武清区下朱庄街，下朱庄是武清面向天津的南大门，西北距北京五环路75 公里，南距天津外环10公里，东南距天津塘沽新港75 公里，地理位置得天独厚。
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盛方咨询集团创始人许豫宏:旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)2007年以来,笔者主持和参与众多旅游地产开发项目,从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向,探索不同背景下的旅游地产开发新课题,以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。
1、从“泰山古镇?国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地,也是世界地质公园和非物质文化遗产地,自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后,泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划,都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。
为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制,规划组本着“核心区吸引人,辐射区留住人”的战略思路,在风景名胜区范围内进行软提升,即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”;在风景名胜区红线外,泰山景区范围内,进行了重点的开发建设,其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造,提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”,和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。
“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升,站在“当代精品,未来遗产”的高起点上,将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵,将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容,统一打造,整合开发,形成泰山又一新的旅游品牌。
位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道(泰安-济南高速公路)进入的主通道上,是自驾车游客进入的主要方向,也是泰山封闭运营后的景区西大门,它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。
因此,规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发,即打造与泰山世界品牌价值相匹配的,具有顶级品质的,以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。
从泰山东西两翼的“一古一洋”两大主题区块的开发,从不同的开发方向上进行形象、功能和运营模式的尝试性打造,但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构地产的开发,笔者归纳为“休闲地产”模式,而泰山休闲地产的开发集中体现了泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。
因此,以泰山为突出代表的国家风景名胜区、世界双遗产保护地的休闲地产的开发特点可以归纳为几点:一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴,可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材,构筑古镇的文化内涵;二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性,形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发,与核心景区形成有效互动,包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。
2、从石家庄“山水封龙,田园会都”的规划看生态休闲地产的开发模式距离石家庄城市中心半小时车程的元氏县封龙山自然生态区属于大太行山东麓的余脉,总占地约70平方公里,西北为山地所环抱,占该区域的2/3面积,局部植被丰富;山脚下由降雨、山上积雪,山下地表水形成一条东西横贯的水系。
其次,封龙山生态区距石家庄市仅30公里,有省级一级公路井元路直接通达,交通区位条件非常优越。
因此,封龙山也被称为石家庄市的城市后花园。
在河北石家庄周边临近范围内,封龙山生态旅游区这样山水相绕、生态优美的环境,自然农耕的原生态状态下的自然地理和城市交通区位条件是唯一的,在该背景下,封龙山生态休闲地产的开发就具备了得天独厚的基础条件。
因此,在“山水封龙?田园会都”的总体定位下,规划提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的目标定位,在“生态促进产业、产业提升生态”的总体开发理念下,以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD(RecreationalBusiness District,休闲商务区)”。
“造景”即通过交通、景观、生态和布局构建整体自然优美的区域环境。
在封龙山生态文明示范区内,规划九大生态环境的改造来打造一个冀中地区最自然、优美、生态和文明的整体环境,这是旅游地产项目开发成功的基础和前提;“造势”即以旅游为旗帜,以核心引爆项目为吸引力,迅速打开市场,提高地块的知名度和美誉度。
因此,策划以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游核心项目,打造经典旅游区,成为最具人气和吸引力的旅游旺地,成为该休闲地产开发的重要环节和制胜关键;“造居”即通过各类旅游地产形式的组群,或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产,在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上,打造最宜人和个性化的居所环境。
总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出,对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性,临近城市便捷优越的交通条件以及巨大的市场需求潜力是生态休闲地产开发的基本前提。
在此基础上进行生态休闲地产的开发要从三个方面入手:一是对整个生态环境的打造,对区域生态产业的培育,营造整个生态宜居的现代居所环境,即“造景”的必要性;二是依托本地自然和文化利用资源,以鲜明的形象和休闲个性来吸引市场,即“造势”的特色性;三是充分利用城市郊区的区位优势和交通优势,融入城市发展格局中,成为城市的绿肺、后花园以及最佳宜居环境,即“造居”的功能配套性。
3、从川渝城市群的茶山竹海休闲走廊的规划看文化休闲地产的开发模式自2004年成都市和重庆市开始探讨两大城市的合作共赢以来,双方签署了共谋经济区发展和交通、旅游、农业、公安、文化、广播电视等方面具体合作的“1+6”协议。
在两大政府的重视下,以交通为先导,以旅游业为纽带形成的川渝休闲走廊初具雏形。
位于重庆永川区北侧,占地总达117平方公里的箕山茶山竹海景区正处于两大城市主干线通道之上,凭借这丰厚的旅游自然文化资源,成为川渝休闲走廊重要的支撑点。
由于成功拍摄影片《十面埋伏》,在区域范围内具有相当的知名度。
在综合考虑城市休闲经济的发展,未来职教基地的产业发展,以及拥有本规划区域的开发商重庆江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上,提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以永川龙文化、武侠文化和欢乐文化为主题的“箕山创意新城”。
规划伊始,通过深入交流,规划组认识到本项目甲方和丙方(政府)在本项目中所处角色地位的复杂性,更加坚定了文化休闲地产开发的认识和决策。
首先从地方政府的角度上,从与周边区域的竞争力比较中,永川并不占优势,但是从文化底蕴上,“永川龙”品牌是永川最具核心竞争力的历史财富。
但是多年来,永川龙文化一直没有开发起来,这也是政府一直苦恼和思考的问题。
而对于合同甲方——江鸿建设集团是一家实力优厚的企业集团,茶山竹海景区的开发正是集团进行多元化开发的一个转折点和承载点。
因此,依托企业集团雄厚的经济实力基础,顺应政府的正确决策,在规划组的多方智力支持下,川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山创意新城”应运而生。
依托承载着远古故事的永川龙之一优势资源,在茶山竹海入口综合服务区北侧规划了占地约1500亩的具有城市文化代表性的“中华永川龙主题公园”;通过永川龙公园内各文化要素提升区域文化品味,从而借势发展高端的城市文化休闲地产,为市民提供一处生态环境优美,文化内涵丰富的长期居住社区。
而入口综合服务区利用约5000亩土地规划有生态停车场、游客中心、换乘中心、集散广场等,除这些基本的服务功能项目之外,依托勤俭水库周边环境建设高端的园林式五星级度假酒店,并打造规模化的高端休闲地产项目。
并通过商业街、中端度假酒店、娱乐设施、休闲社区将入口功能区与高端度假酒店片区相串通。
利用休闲社区的生态环境吸引城市常住居民入住,提升旅游区入口周边区域人气。
商业街等公共设施可采用底商上住的方式,屏蔽休闲地产季节性闲置的问题。
城市结合部采用“文化休闲地产”这一发展模式,将有效解决茶山竹海旅游区与城市一体化发展的问题。
即构建了茶山竹海旅游区高端的门户空间,又打造了永川区生态高端的城市文化休闲新社区。
作为构建川渝经济走廊上休闲永川的起步项目,为整个产业区的打造迈出了坚实的第一步。
从茶山竹海的“箕山创意新城”的成功打造看文化休闲地产开发的模式,可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发特点:首先,文化休闲地产的开发有着独特的开发背景:即政府关注、企业实力和文化内涵三个基础条件不可或缺;这是文化休闲地产模式选择的出发点。
因为相比起其他主题下的休闲地产的开发,文化休闲地产有着文化传承和社会公益特性,它的开发需要更大的政策倾斜、资金投入和长期运作,而地方政府往往是心有余而力不足,所以需要具有社会责任感的战略投资商(企业集团)的强力支持,两者的紧密合作,联合打造才能真正带来文化的复兴,经济的振兴;其二,嫁接区域文脉资源,放大地方特色文化,把脉时尚文化需求,创意特色文化产业,是打造文化休闲地产的关键和根本。
以文化产业为提升,构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力,以各产业区的协同发展,共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力;最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商,以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的保障。
4、从郑州开封一体化发展背景下“中华龙湖?华夏凤城”的打造看商务休闲地产开发模式在郑汴一体化的发展背景下,位于两大城市中间位置的雁鸣湖景区的开发受到了来自各方面的关注。
如何在湿地保护前提下对雁鸣湖景区的未来走向和对地方产业带动把握更具科学性和可行性,具有区域一级开发权资格的广州利海集团前后聘请国内外13家顶级设计公司进行了联合办公,共同探讨雁鸣湖地块上的未来产业发展。
笔者在核心创意和产业策划中更加具有专业性和经验性,因此,在整个规划系统中担任了《河南省雁鸣湖生态文明示范区产业策划》及《核心项目策划及可行性论证》的两部分专题规划。
直接引领规划区域内产业构建及发展模式。
首先规划组对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析,研究得出:本项目地正位于郑汴之间的中牟县内,依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景,通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益,将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。
特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区,承载未来郑州主要的商务、金融功能,本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。
就本项目的规模、定位和产品而言,毫无疑问,将直接面对其成为首要的休闲配套中心,对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。
由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用,将随着郑东新区“龙凤齐飞”。