特定用地类型地价评估分析
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
特殊工业用地评估报告
特殊工业用地评估报告特殊工业用地评估是对具备特殊功能和用途的工业用地进行评估分析，以确定其合理的价值范围和市场价格。
该评估过程主要涉及对土地的地理位置、土地规划用途、土地资源、环境状况、用地限制和市场需求等多个方面进行综合研究和评定。
特殊工业用地的评估过程包括以下几个方面。
首先，需对土地所在地的地理位置进行评估。
地理位置是评估工业用地价值的重要因素之一，该位置是否便利、交通是否便利、是否临近城市中心等都会对用地的价值有直接的影响。
第二，对土地的规划用途进行评估。
特殊工业用地的规划用途通常包括工业、科研、实验等特殊性质的用地。
评估师需要了解该用地的规划用途是否符合当地的规划要求，并评估该规划用途是否有较高的市场需求。
第三，对土地的资源情况进行评估。
特殊工业用地的资源情况包括土地面积、土地利用状况、地下水资源、气候条件等。
评估师需要详细了解土地的资源状况，并对资源的供需关系进行分析。
第四，对土地的环境状况进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑环境因素对用地的影响。
评估师需要了解周边环境的状况，是否有工业污染、土壤污染等问题，以及是否有环境保护政策的限制。
第五，对土地的用地限制进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑土地使用限制的因素。
评估师需要了解用地政策、法规以及用地审批流程，并将其纳入评估报告中进行综合评估。
第六，对市场需求进行评估。
评估师需要了解当地工业用地市场的供需状况，以及该特殊工业用地是否符合市场需求，从而确定其在市场上的竞争力和可行性。
综上所述，特殊工业用地评估需要综合考虑地理位置、规划用途、资源情况、环境状况、用地限制和市场需求等多个因素。
评估师需要进行相关数据的收集和分析，并根据市场实际情况进行判断和预测。
通过评估分析，可以确定该特殊工业用地的合理价值范围和市场价格，为相关投资决策提供依据。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析一、引言土地是国家的重要资源，其价值评估对于土地的合理利用和管理具有重要意义。
本文旨在对划拨土地的价值进行评估分析，为相关决策提供参考依据。
二、背景介绍划拨土地是指政府将土地划归特定用途或特定对象使用的行为。
在进行土地划拨前，需要对土地的价值进行评估，以确保土地划拨的合理性和公平性。
三、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是常用的土地价值评估方法之一。
通过对类似土地交易的市场数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
该方法适用于市场交易活跃、数据完备的情况。
2.收益法收益法是基于土地所能产生的收益来评估其价值的方法。
通过估计土地的潜在收入，并综合考虑风险和市场情况，计算出土地的现值。
该方法适用于商业用地等能够产生明确收益的土地。
3.成本法成本法是基于土地开发所需成本来评估其价值的方法。
通过计算土地的开发成本、修复成本等，并考虑折旧和剩余价值，得出土地的价值。
该方法适用于尚未开发或需要重新开发的土地。
四、数据收集与分析1.市场数据收集土地交易市场的相关数据，包括土地面积、交易价格、交易时间等。
通过对这些数据进行分析，可以得出土地市场的价格水平和趋势。
2.土地属性数据收集土地的基本属性数据，包括土地面积、土地用途、地理位置等。
这些数据可以帮助确定土地的适用价值评估方法和参考标准。
3.土地开发成本数据根据土地用途，收集相关的开发成本数据，包括土地准备费用、建设费用、基础设施建设费用等。
这些数据可以用于成本法的价值评估。
4.收益数据对于商业用地等能够产生收益的土地，收集相关的收益数据，包括租金收入、销售收入等。
这些数据可以用于收益法的价值评估。
五、案例分析以某地划拨土地为例，进行价值评估分析。
1.市场比较法根据市场数据，找到与该土地相似的交易案例，计算出土地的市场价值。
假设该土地面积为1000平方米，与相似案例的平均交易价格为每平方米5000元，那么该土地的市场价值为500万。
2.收益法假设该土地用于商业开发，预计每年可产生租金收入100万，考虑风险和市场情况，使用折现率10%，计算出土地的现值为1000万。
特殊用途用地出让地价的评估思路探讨--以污水处理厂为例
评估技术规范》（以下简称“4号 文”）规定，出让地价评估，应至少 采用两种评估方法，包括收益还原
法、市场比较法、剩余法之一，以 及成本逼近法或公示地价系数修正 法，即我们常说的“三选一、二选 一” o作为污水处理厂用地评估 时，除了采用基准地价系数修正法 之外，还可以采用什么方法，在出 让评估时又该如何落实4号文中关于 评估方法选择的规定，笔者通过分 析污水处理厂用地的特点来确定评 估方法的选择。
一般
一般
一般
一般
基础设施用地，其各 方面都与工业用地更接近，其地价水 平也应与工业用地地价水平具有一定 的可比性。在评估时，按照4号文的 要求，可以选择成本逼近法或基准地 价系数修正法（已公布公共服务项目 用地基准地价的地区）满足“二选
一”的要求；“三选一”的要求可参 考工业用地评估方法的选择，采用市 场比较法进行评估，评估时可采用地 价水平相接近的工业用地成交案例作 为比较实例，根据当地实际情况选择 是否进行用途修正。
2016年12月，原国土资源部等八 部门联合印发《关于扩大国有土地有 偿使用范围的意见》（以下简称《意 见》），提出“对可以使用划拨土地 的能源、环境保护、保障性安居工 程、养老、教育、文化、体育及供 水、燃气供应、供热设施等项目，除 可按划拨方式供应土地外，鼓励以出 让、租赁方式供应土地，支持以作价 出资或者入股的方式提供土地”。 2017年起，各地逐渐制定、公布了公 共服务项目基准地价，这为污水处理 厂的评估多提供了一种方法。
由此可见，污水处理厂作为基础 设施行业，收益受政策约束，政府本 着保本微利的原则，也不允许这类行 业有暴利存在，从这个角度分析，经 营性基础设施项目与房地产开发类项 目差异也很大，基本接近工业项目。
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考1林地承包经营价格评估林地承包经营价格是指在承包年期内林地承包经营权的价格。
林地承包经营价格评估还需考虑林地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。
林地承包经营价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
确定土地还原率还宜考虑待估林地权益状况和承包经营期限的影响。
2林地转让价格评估林地转让价格是指转让林地经营权或承包经营权的价格。
林地转让最高年限为林地的剩余承包年限。
转让林地的价格评估还需考虑原承包人投资改良林地土壤、建设林业设施等因素。
转让林地价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
3林地出租（转包）价格评估林地出租（转包）价格是指以出租、转包方式流转林地经营权的价格。
林地出租（转包）最高年限不得超过林地的剩余承包年限。
流转合同对受让方有土壤改良等投入要求的，可在费用中合理体现。
在评估林地经营权价格时，如果存在其他特殊约定，考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。
林地出租（转包）价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法。
若林地基准地价体系包含经营权基准地价的，可适用基准地价修正法。
运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权的还原率宜略高于承包经营权的还原率。
4林地作价出资（入股）价格评估林地作价出资（入股）价格是以林地经营权作价出资或作价入股的股权价格。
林地作价出资（入股）最高年限为林地的剩余使用年限或承包年限。
当以经营权合法入股时，价格评估参考3,并在估价报告中分析出资风险。
5林地抵押价格评估林地抵押价格是指依法可以抵押的林地经营权的价格。
林地抵押价格评估设定的年限不得超过林地的剩余承包年限。
林地抵押价格评估明确地上附着物、定着物是否一并抵押。
林地抵押价格评估宜采用市场比较法、收益还原法和成本逼近法。
评估时宜充分考虑抵押物强制处置风险、流转合同限制、变现风险、市场变化等因素。
林地抵押价格评估体现谨慎原则，充分考虑承包合同或流转合同约定。
特殊用地价格的评估
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
➢土地取得费 ➢土地开发费 ➢利润 ➢增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
浅议特殊用地基准地价的评估——以焦作市为例
城 市 中对 基 准地价 产 生影 响 的主要 因素 一般 为 区域 因素和 个别 因 素 。区域 因素 主要包括 ：商服繁华 影响度条件 、交通条 件 （ 道路通 达 度 、公 交便 捷度 、对 外交 通便 利 度 ）、基 础设 施状 况 、公用 设施 状 况 、环境状况 （ 环境质 量优劣度 、绿地覆盖度 、 自然条 件优劣度 ）、 人 口密 度状 况 、产业 集 聚状 况 、规划 限制 因素 等 ；个别 因素 主要 包 括 ：土地利 用限制 因素 （ 容积 率、建筑密度 、建筑 限高、土地利 用强 度 、特殊选 址要求等 ）、宗地 自身条件 （ 宗地形状 、宗地面积 、临街 宽度 、临街 进深等 ）。下面通 过影响因素 的权重大 小对各类用途 地价 影 响 因素 的影 响程 度作 相关 性对 比分 析 。相关 性 程度 大小 用 “ ” 高 （ 重＞ ． ０ 、 “ ” （ ． ５ 权 Ｏ１） 中 ０ ０ ≤权重 ≤０ １ ） 、 “ ” ， （ 重 ．０ 低 权 ＜．５ Ｏ ０ ）三个 档次表 示，详 见表 ３ １ －。
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时代经 贸 ２ １ ０ ２年 １ 月 恙 第２ ９ ２期
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地块评估分析
柳州一地块竞拍前的评估分析香港亚美控股集团有限公司2013.11.8柳州一地块竞拍前的评估分析一．地块竞拍的基本数据1.地块建设净用地面积92590.81平方米（合138.89亩）。
2.地块使用性质为居住、商业、办公用地。
3.容积率为2.9，建筑密度25%，绿化率30%。
4.商业、办公建筑面积占总建筑面积的35%。
5.建筑高度不超过100米。
6.地块内建筑面积90平方米以下户型住宅总建筑面积比例不得少于地块内项目住宅总建筑面积的50%。
二．地块优劣分析（一）优势：1.位置：处于东环大道南段，离河东新区中心1.5公里。
距万达广场1公里，目测可达万达广场附近的高楼。
2.区位：东边宅基地民居房；南边为看守所二所；西边为东环大道；北边为刚交房入住的兴怡园。
3.形状：地块为长方形，沿东环大道街面长约300米，商业价值大。
4.城区周边：普遍为六层的老旧住宅建筑，新楼盘为廖廖无几，开发价值可待挖掘。
（二）劣势：1.交通：处于东环大道快速车道边上；中间为汽车隔离带；无人行天桥；距人行路口上下均有400米。
即地块的交通出入口为单行线。
2.区位：地块仅东环大道一边沿街，缺发交通环流动线。
3.有点偏离河东新区，东环大道较理想的地段为中段和北段。
三．地块周边楼盘分析由于地块所处位置属于河东新区片区的边缘地带，附近可参考的楼盘并不多，因此，现也借鉴到河东新区的核心区域以及万达广场周边的区域进行综合对比分析。
分析：1.近年来，柳州房价上升速度很快，目前整体均价已达到6850元/平米，主要原因估为一是高端定位的河东新区的崛起；二是品牌开发商入驻柳州开发，拉动新开发的房价；三是柳州经济稳步发展，带动投资者放心投资；四是柳州真正处开发还在这几年当中，处于高速发展时期，而产品形态的多样化也决定了售价的差异，也促进了房价的提升。
2.老城区均价在4000-6000间，河东新城区均价已达7000-9000，单价已突12000，并且每个楼盘放量的销售情况均为销售良好的态势。
土地定级估价总结
土地定级估价总结一：名词解释1.土地评价：为了合理利用土地和调整土地收益分配，进行利用规划和科学管理土地，对土地的自然生产能力或土地利用效益、效果等方面作出评估。
2.土地适宜性评价：是指土地针对特定利用方式的适宜性及适宜程度，作出等级的评定。
3.土地适宜性：是指土地在一定用途条件下，土地对该用途是否适宜以及适宜程度的特性。
4.农用地（分）等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。
5.标准耕作制度：在当前的社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳的农作方式，包括作物种植制度和养地制度。
6.农用地定级：在旗(县)行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地级别。
7.地基准地价：即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
8.宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地。
9.基准地价的评估：以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。
10.城镇土地分等：是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
土地评估报告基准地价
土地评估报告基准地价土地评估报告中的基准地价是指在特定时间点上，根据市场条件和相关因素对土地进行评估后确定的土地价格。
基准地价是土地市场的参考价格，对于土地所有者、开发商、投资者以及政府部门都具有重要意义。
一、影响基准地价的因素1. 土地规划和用途：土地规划和用途是影响基准地价的重要因素。
如果土地规划为商业用地，由于商业用地的供应相对较少，导致基准地价相对较高。
2. 地理位置和交通条件：基准地价受到地理位置和交通条件的影响。
地理位置优越、交通便利的土地往往具有更高的基准地价，因为这些土地更有利于商业发展和交通运输。
3. 市场需求和供应：市场需求和供应是决定基准地价的重要因素。
如果土地市场需求旺盛，供应相对不足，那么基准地价会相应上涨。
4. 土地的品质和可利用程度：土地的品质和可利用程度也会对基准地价产生影响。
土地品质较高、可利用程度较高的土地价格会相对较高。
5. 政府政策和规定：政府政策和规定对基准地价也有一定影响。
政府的土地管理政策和规定能够影响到土地的供应和开发，进而影响到基准地价的确定。
二、基准地价的意义1. 土地所有者：基准地价可以帮助土地所有者了解自己土地的价值，从而制定出合理的土地开发和出售策略，以实现最大化的利益。
2. 开发商和投资者：基准地价是开发商和投资者进行土地投资决策的重要参考依据。
了解基准地价可以帮助他们评估土地投资的风险和潜在收益，从而作出明智的投资决策。
3. 政府部门：基准地价对于政府部门来说，可以作为土地征收和土地出让的基准，有助于确保土地交易的公平和透明。
4. 土地市场稳定：基准地价的存在可以帮助维持土地市场的稳定。
基于基准地价的土地交易可以减少土地价格的过度波动，对市场参与者和整个市场环境都有积极的影响。
三、基准地价的确定方法确定基准地价的方法多种多样，包括市场调查法、收益法、成本法等。
市场调查法是指通过对市场上类似土地交易案例的调查研究，在综合考虑土地的规划、位置、品质等因素后，确定基准地价。
精准土地价格评估方法与案例分析
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
农用地分等定级与估价方案
农用地分等定级与估价方案农用地分等定级与估价方案农用地是指用于农业生产或农村集体建设的土地。
随着城市化进程的加速，一些农村地区的农用地逐渐进入城市化建设的范畴，越来越多的人开始关注农用地的利用和保护问题。
对于农用地的合理利用和保护，分等定级和估价是不可或缺的步骤。
本文将简要介绍农用地分等定级与估价方案。
一、农用地分等定级农用地分等定级是将所有农用地按照其生产潜力、土地资源利用绩效、农业生产质量等因素分为不同的等级。
分等定级的目的是建立农用地分级制度，使土地利用更加合理，农业生产更高效，科学分析农村土地类型和特征，从而有针对性地制定土地管理政策，提升土地利用效益。
农用地分等定级通常是根据土地的平均产量、土壤肥力、灌溉条件、气候环境、地形地貌等指标进行评估，将其划分为一定数量的等级，通常分为第一等级、第二等级、第三等级等。
在农用地分等定级过程中需要进行多项工作，包括现场调查、数据分析、评估等。
通过这些工作可以形成一套完整的分等定级方案，从而达到以农业生产潜力为依据，调整耕作制度、改进土地利用方式的目的。
二、农用地估价方案农用地估价是在农用地分等定级的基础上，通过成本法、收益法、市场法等多种方法，根据土地的用途、地理位置、土地价格、土地类型、土地质量等综合因素，对土地进行价值评估，确定其市场化价格。
在实际估价过程中，需要进行的主要工作包括现场考察、数据采集和分析，然后根据估价方法选择合适的计算方法进行估价。
通常情况下，估价结果会依据土地的分类，在不同市场条件下提出不同的价格。
农用地估价工作是土地管理和土地资源开发的基础性工作，对确定土地转让及其价格，土地重分类、土地补偿、土地征收补偿等具有重要意义。
在实践中，通过估价工作可以有效解决土地流转、土地资源开发利用等问题，从而促进农业经济发展。
综上所述，农用地分等定级和估价方案是保护农用地、促进农业经济发展的关键工作。
通过分等定级和估价，可以更好地管理和利用农用地，实现农业生产高效节能、资源环保、环境保护和可持续发展的目的。
地块评估报告分析
地块评估报告分析地块评估报告是对某个地块的价值进行评估的一份报告。
通过对地块的各种因素进行分析和权衡，可以得出该地块的市场价值和相关评估结果。
下面将从报告中的几个主要方面进行分析回答。
首先，在地块评估报告中通常会包含对地块位置的综合评估。
这包括地块的地理位置、交通便利度、周边环境等因素。
对于商业地产来说，交通便利度是一个非常重要的因素，它影响着商业地产的吸引力和潜在客户的流量。
因此，在地块评估报告中，会对地块的交通情况进行详细的分析，包括周边道路情况、公共交通设施等。
此外，报告还会对地块的周边环境进行评估，包括附近商业设施、教育资源、医疗设施等。
这些因素的存在和发展程度都会对地块的价值产生影响。
其次，在地块评估报告中，对地块的土地利用规划也会进行分析。
土地利用规划是政府为了合理利用土地资源而制定的一系列规划方案。
通过分析地块所在区域的土地利用规划，可以判断该地块的发展潜力和用途。
例如，如果该地块所在的区域被规划为商业用地或住宅用地，那么该地块的市场价值就会相对较高。
相反，如果该地块所在的区域被规划为农业用地或工业用地，那么该地块的市场价值就会相对较低。
因此，在地块评估报告中，对土地利用规划的分析是非常重要的。
此外，地块的土地面积和形状也是地块评估报告中需要重点分析的因素。
土地面积直接影响着地块的使用价值和发展潜力。
如果地块面积较大，那么该地块就可以用于更多的用途，例如商业开发、住宅建设等。
相反，如果地块面积较小，那么该地块的用途和发展空间就会受到限制。
此外，地块的形状也会对地块的价值产生影响。
一般来说，规则形状的地块更容易开发利用，而不规则形状的地块则较难开发利用。
最后，在地块评估报告中，还会对地块的市场价值进行估算。
市场价值是指在正常市场经济条件下，买卖双方根据市场需求和供给确定出的价格。
为了估算地块的市场价值，评估师会参考市场上类似地块的成交价格、地块所在区域的经济情况、土地利用规划等因素。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。
现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。
文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。
关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。
一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。
其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。
二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。
相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。
2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。
三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。
1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。
土地预评估报告
土地预评估报告1. 引言本报告是针对某个特定土地进行的预评估分析，旨在提供对土地潜在价值进行评估和预测的结论。
预评估报告是在土地开发前对土地进行初步评估，为土地开发决策和规划提供参考依据。
报告包括土地的基本信息、评估目的、评估方法、评估结果等内容。
2. 土地基本信息•地理位置：本土地位于XX市XX区，紧邻XX主干道，交通便利。
•土地面积：本土地总面积为XX平方米。
•土地类型：本土地属于商业用地，适合开发商业综合体项目。
•周边环境：本土地周边商业发达，人流量大，有多个大型商场、酒店和住宅小区。
3. 评估目的本次土地预评估的目的是为了评估土地的潜在价值，为土地开发决策和规划提供参考。
评估目的包括但不限于以下几个方面：•确定土地能否满足商业综合体项目的需求；•评估土地的市场价值和潜在收益；•分析土地发展的风险和机遇。
4. 评估方法本次土地预评估采用以下几种评估方法进行综合分析：4.1 市场调研通过对本土地周边商业环境、人群特点和市场需求的调研，了解潜在购房人群的需求和购房意愿，以及市场上类似项目的竞争情况。
4.2 土地现状评估对土地的地理位置、交通便利性、周边设施等因素进行评估，分析土地的优势和劣势，以及对项目开发的影响。
4.3 财务分析通过对土地的成本、开发投资、销售预期等进行财务分析，评估项目的盈利能力和投资回报率。
4.4 风险评估分析土地发展过程中可能面临的风险和不确定因素，包括政策风险、市场风险、用地限制等，对风险进行评估和应对策略的制定。
5. 评估结果基于以上评估方法的分析结果，得出以下评估结果：•土地市场价值较高，具有良好的投资潜力；•本土地适合开发商业综合体项目，可容纳商业街、写字楼、酒店、住宅等多种业态；•项目开发面临的主要风险是市场竞争激烈和政策变动的不确定性；•投资回报率预计可达到X%，具备较高的盈利能力。
6. 结论基于土地预评估的结果分析，本土地具备较高的投资价值和发展潜力。
开发商应综合评估项目的风险和机遇，制定合理的开发策略，并在项目开发过程中注意市场变化和政策调整的影响。
林地价格评估
林地价格评估林地是指未经开发、无法种植作物或建造建筑物的土地。
随着城市化进程的加快和人们环境保护意识的增强，林地成为一种重要的自然资源，其价格评估也愈发重要。
林地价格评估的准确与否关系到土地利用的合理性和资源保护的有效性。
下面将从四个方面对林地价格评估进行探讨。
首先，以地理位置为基础进行林地价格评估。
不同地理位置的林地其价格差异较大。
例如，位于城市附近或交通便利的林地其价格较高，因为这样的地理位置方便人们进行休闲、观光或进行其他商业活动。
而位于偏远地区、孤立无援的林地其价格较低，因为这样的地理位置难以开发和利用。
其次，以土地面积为基础进行林地价格评估。
林地的面积大小直接影响其价格。
一般来说，面积较大的林地价格较高，因为它可以提供更多的木材、森林资源、野生动植物等，具有更高的开发潜力和利益回报。
而面积较小的林地价格较低，因为其资源开发和利用的空间有限。
第三，以土地利用价值为基础进行林地价格评估。
林地具有多种利用价值，如木材采伐、旅游观光、生态保护等。
通过评估林地的不同利用价值，可以确定其价格。
例如，具有较高木材品质和产量的林地价格较高；提供良好观光资源、生态环境的林地价格较高；拥有稀有植物或野生动物种群的林地价格较高。
最后，以土地开发潜力为基础进行林地价格评估。
林地的开发潜力与其所处的区域发展状况和政府规划等因素密切相关。
如果一个地区未来有较大的发展潜力，需求增加，那么该地区的林地价格往往较高。
相反，如果一个地区发展受限，规划不明确，林地价格则较低。
综上所述，林地价格评估需要综合考虑地理位置、土地面积、土地利用价值和土地开发潜力等因素。
只有通过全面、全面的评估，才能准确确定林地的价格，为合理利用和保护林地资源提供参考依据。
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特定用地类型地价评估分析
一、特定用地类型的范围与特点
特定用地类型主要是指除商业用地、住宅用地、工业用地以外的其他需要进行地价评估的用地类型。
按照全国《土地分类》标准，特定用地类型属于建设用地的范畴。
（一）特定用地类型的范围
按照特定用地类型的性质、分布特征、土地的使用功能状况，特定用地类型大体上可以分成以下两类：
1．基础设施用地。
其范围包括：（1）给排水设施用地，如水源地、给排水管网用地等；（2）供电设施用地，如发电场、输电线路、变电站用地等；（3）供热供气设施用地，如锅炉房用地、天然气和煤气输送管网用地等；（4）电讯设施用地，如电信基站用地等；（5）消防设施用地，如消防站用地等；（6）环卫设施用地，如污水处理场、垃圾焚烧场用地等；（7）交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地（如石油管道运输用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停车场、立交桥用地等）。
2．公共设施用地。
其范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜
古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。
（二）特定用地类型的特点
1．分布零散，遍布城乡地区。
特定用地类型由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。
2．用地形态多呈点、线状。
3．土地使用权类型多为划拨土地使用权。
4．土地市场狭小，土地出让、转让、出租、抵押等交易案例较少，评估方法上难以采用市场比较法。
5．有一定的土地收益，但现实土地收益发挥得不充分。
二、特定用地类型的地价影响因素
1．区域因素
（1）交通便捷度。
交通条件对特定用地类型地价的影响，一是对内的联系，包括特定用地类型周围区域内道路类型、宽度、路面状况、道路密度等；二是对外联系，包括特定用地类型周围道路系统同对外公路、过境公路联接状况，距火车站、港口以及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。
（2）基础设施完善度。
基础设施完善度对特定用地类型地价的影响是指为特定用地类型服务的基础设施配置以及运行能力。
基础设施包括动力能源、供水能力及保证率、排水设施及能力等。
一般说，基础设施条件好，保证率高，特定用地类型的土地效益就易于得到充分发挥。
（3）共用设施完备度。
主要指为特定用地类型服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。
（4）环境质量优劣度。
环境质量优劣度主要指区域内的自然条件，包括地质状况、土地承压力、地形和洪水淹没威胁以及区域内水、大气、噪音污染程度等。
（5）城市规划限制。
城市规划对特定用地类型地价的影响主要包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素。
影响特定用地类型地价的其他因素，主要指不在以上影响因素中，但因当地条件造成的能对特定用地类型土地价格产生重大影响的因素，如劳动力的市场供求状况、人文因素等。
2．个别因素
影响特定用地类型地价的个别因素还有宗地的形状、面积、宗地用途的限制、土地利用强度等。
三、基础设施用地地价评估
（一）主要参数和地价水平
1．主要参数
基础设施用地地价评估的主要参数，要考虑基础设施用地中不同种类具体基础设施用地的特点及土地收益水平，区分经营性基础设施用地和非经营性基础设施用地，分别考虑评估所应选用的参数。
有关投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同种类具体基础设施用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
一般地，基础设施用地地价评估中的土地增值收益率要比工业用地的土地增值收益率低5－10个百分点，土地还原利率要比工业用地的土地还原利率高1－2个百分点。
2．地价水平
基础设施用地的地价水平，总体上要与同等土地条件的工业用地的地价水平相当。
但基础设施用地中的交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、城市街巷用地（如公共停车场用地等），其地价水平，要比同等土地条件的工业用地的地价水平略高。
（二）评估方法
基础设施用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法估价。
当采用基准地价系数修正法时，基础设施用地的基准地价标准及其修正体系应当参照工业用地的基准地价标准及其修正体系。
当采用收益还原法时，以交通用地为例，年总收益的确定要按交通流量和收费标准计算年总收益。
为保证总收益的客观性，测算的交通流量应折算成标准流量，收费标准应取正常标准。
年总费用的确定应当包括建造成本折旧（固定资产折旧）、管理费用、维修费用、利息、应缴税费、固定资产纯收益及正常投资年利润等。
对于机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应当考虑垄断地租修正。
四、公共建筑用地地价评估
（一）主要参数和地价水平
1．主要参数
公共建筑用地地价评估的主要参数，要考虑公共建筑用地中不同种类具体公共建筑用地的特点及土地收益水平，应把握不同种类具体公共建筑用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
一般地，公共建筑用地地价评估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5个百分点，土地还原利率。