从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析
从价计征房产税房产原值该如何定？(老会计人的经验)
从价计征房产税房产原值该如何定？（老会计人的经验）房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
会计实务：从价计征房产税房产原值该如何定？
从价计征房产税房产原值该如何定？房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
房产税稽查案例分析
房产税稽查案例分析【案例1】1．案例简介：某市联运公司，系交通局下属的集体企业，注册资金368万元，现有职工274人，经营公路铁路联运，国内、国际集装箱和汽车客货运输。
1996年度账面实现主营业务收入430万元。
主营利润22万元，其他业务利润13万元，营业外收入42万元，利润总额53万元。
在1997年的日常税务稽查中，稽查人员发觉该公司房租收入数额较大，但未准时申报缴纳房产税，且房租收入归类混乱，有些收入反映在"其他业务收入"账户，有些则反映在"营业外收入"账户。
税务人员经查询得知，收入归类混乱是年度中间会计更换频繁所致。
经核实，该公司1997年1月至9月期间共取得房租收入26万元，未申报房产税。
2．案例分析及税务处理：依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；第四条规定，房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
因此，该联总公司应补缴房产税3．12万元(26×12％)。
从客观上看，该公司违反《会计法》有关规定在年度中间频繁更换会计，导致会计工作缺乏连续性，执行会计制度不严格，从而忽视了房产税的准时申报工作。
从主观上看，由于房产税是小税种，公司领导和会计以前接触较少，这方面的纳税意识薄弱，因此房租收入虽作"其他业务收入"或"营业外收入"却不准时申报纳税。
3．账务调整：(1)提取房产税时，借：管理费用31200贷：应交税金--应交房产税31200(2)上缴税款时，借：应交税金--应交房产税31200贷：银行存款31200【案例2】1．案例简介：某市一集体企业，主要经营范围为木器加工与销售，在职职工120人。
1996年12月，市地税稽查分局对该企业进行纳税稽查，通过对该企业1996年度纳税资料和有关的凭证、账簿的审查发觉：(1)该企业账面房产原值180．50881万元，1996年上半年缴纳房产税7581．37元。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
从价与从租房产税
我们都知道，从价计征房产税=房产账面原值原值*（1-30%）*1.2%，从租计征的房产税=年租金*12%；房产税是从价计征还是从租计征，会计处理都比较容易，但兼有兼有从价、从租计征房产税计税和申报如何处理呢？听起来有一定的难度，别着急，小编依依为你道来：案例：2010年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格为每平方米80元。
A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2012年12月开始对外经营出租0.5万平方米，年租金60万元。
2012年12月通过相关部门验收，2013年6月取得产权证书。
A公司构建了框架结构办公楼。
建筑面积0.6万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。
其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。
2012年10月通过相关部门验收，2013年5月取得房屋产权证书。
A企业执行企业会计准则。
房屋位置坐落在市区产业园区内。
厂房与办公楼均委托施工单位建造。
税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。
A新型材料有限公司(以下简称A公司)兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。
具体内容为：1.房产税纳税义务从何时开始?2.地下建筑物是否申报房产税?3.兼有从价、从租计征房产税时，房屋原值如何确定?注册税务师依据房产税政策，对上述问题作出解答。
一、房产税纳税义务时间《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第8号)第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
根据上述文件规定，A企业房产税纳税义务时间分别为：钢结构厂房2012年12月通过验收，从2013年1月起申报;框架结构办公楼2012年10月通过验收，从2012年11月起申报;出租房屋应从2013年1月起申报。
3、房产税政策讲解及案例分析2023.11
税收优惠
下列房产免缴房产税： (七)企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产; (八)经有关部门鉴定,毁损不堪居住的房屋和危险房屋，停止使用后; (九)房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税； （十）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食 堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间免征房产税。
税率和计税依据
计税依据： 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减 原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更 换的零配件，更新后不再计入房产原值。
税率和计税依据
计税依据： 独立的地下建筑物在进行 10%~30%的扣除前先对房产的原值进行确定: ①地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值； ②地下建筑物为商业及其他用途的，以房屋原价的70%~80%作为应税房产 原值。
房产税 政策讲解及案例分析
• 纳税义务人 • 征税范围 • 税率和计税依据 • 应纳税额的计算 • 税收优惠 • 征收管理
第一部分 纳税义务人
纳税义务人
房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。 (1)产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税。 (2)产权出典的，由承典人纳税。 (3)产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的， 由房产代管人或使用人纳税。 (4)无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
税率和计税依据
计税依据： 2、从租计征：以房产租金收入为房产税的计税依据。 租金收入 (包括实物收入和货币收入) ①以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定； ②出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税。
财税实务房产税计算案例及从租计算提醒点
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务房产税计算案例及从租计算提醒点一、应纳税额的计算(一)地上建筑物从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%特别提醒：年税率1.2%，不属于完整年度从价，则应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×月份从租计征：年应纳税额=租金收入×12%(个人出租住房为4%)应缴房产税=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(万元)(二)独立地下建筑物房产税应纳税额的计算1.工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。
应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。
2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。
应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【例】某房屋租赁企业，房产原值共1800万元，2017年4月1日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金6万元。
5月1日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营，月租金0.6万元。
当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。
则：1.从价计征房产税＝（1800－1000－100）×（1－20%）×1.2%。
房产税计算方法
房产税计算方法房产税如何计算方法(一)从价计算应纳税额计算公式：应纳税额= 房产原值× (1一减除比率)× 1.2%(二)从租计算应纳税额的计算公式：应纳税额= 房产租金收入×12%要根据上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要精确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税根据：房产税计算方法实例如下所示：一、房产税的税率根据规定，房产税采纳比例税率、从价计征。
实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。
二、房产税的计税根据房产税的计税根据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
(一)房产的计税余值按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税根据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值，是指企业根据会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。
，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除肯定比例后作为房产的计税余值。
根据规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
(二)租金收入根据规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税根据。
房产租金收入是指企业出租房产所得到的酬劳，包括货币收入和实物收入。
对于以劳务或其它形式作为酬劳抵付房租收入的，应当依据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。
三、房产税的计算方法依据税法规定，房产税的`计算方法有以下两种：(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(130%)×1.2%(二)按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比方按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。
举例说明：1、某企业固定资产帐簿上记载房屋原值为500万元，请计算该企业应交多少房产税?答：该企业应缴纳房产税=500万元×(130%)×1.2%=4.2万元2、某企业7月份购入一房屋用于办公，价值为100万元。
房产税如何计算(举例说明)
房产税如何计算房产税如何计算房产税计算公式、最新房产税计算方法、企业房产税计算方法1.从价计征房产税。
1）、从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。
房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
2）、房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
2.从租计征房产税。
1）、从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。
2）、房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。
3）、对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。
二手房产税的计算方法、出租房产税计算方法、住房房产税计算方法1.例子：某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元？2.解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。
居民房产税、农村房产税、土地使用税计算1.例子：王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。
2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。
已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为( )元？2.解析：1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元)；2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元)；4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。
上海房产税计算方法、房产税纳税义务人1.房产产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。
2.房产产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析【模板范本】
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011—07—11 投资理财肖太寿我要评论（0）标签: 企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析作者；中国财税培训师肖太寿博士由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异,针对这种差异在税法上应该如何处理呢?《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
"财税〔2010〕121号文件还规定：“宗地容积率(注:容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
"自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准.由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的,在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整.为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。
（一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
房产税的计税依据要怎样确定
房产税的计税依据要怎样确定
房产税有两种计算⽅式，分别是从价计征和从租计征，然⽽两种计算⽅式的计税依据也有所不同，那我们就来详细了解⼀下，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
房产税的计税依据及计算
1.从价计征
从价计征是按房产的原值⼀次减除10%~30%后的余值为计税依据（具体扣除⽐例由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定），其公式为：
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除⽐例)×1.2%
应纳税额=应税房产余值×1.2%
2.从租计征
计税依据：
(1)以房屋出租取得的不含增值税租⾦收⼊为计税依据(包括货币收⼈和实物收⼊)
(2)以劳务或其他形式为报酬抵付房租收⼈的，应当根据“当地同类房产的租⾦⽔平”，确定⼀个标准租⾦额从租计征
从租计征是按房产的租⾦收⼊计征，其公式为：
应纳税额=不含增值税的租⾦收⼊×12%
企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个⼈出租⽤于居住的住房和个⼈出租住房的租⾦收⼊计征，其公式为：应纳税额=房产租⾦收⼊×4%
以上就是关于这⽅⾯的法律知识，希望能对您有所帮助。
如果您不幸遇到⼀些⽐较棘⼿的法律问题，⽽您⼜有委托律师的想法，我们店铺有许多律师可以给你提供服务，并且我们店铺还⽀持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。
从价计征的房产税计税原值确认技巧
作者： 肖太寿
作者机构： 财政部财政科学研究所,北京100142
出版物刊名： 财会月刊（上）
页码： 33-35页
年卷期： 2011年 第11期
主题词： 房产税从价计征计税原值土地价值
摘要：本文主要从执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》的三类企业核算房屋价值是否含有土地价值的角度出发，通过实证案例论述从价计征房产税的计税原值确认技巧。
由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，由此导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而产生企业缴纳房产税的差异。
针对这种差异在税法上应该如何处理呢？。
刍议从价计征房产税计税原值的确定
□财会月刊·全国优秀经济期刊2011．9上旬□·50·刍议从价计征房产税计税原值的确定朱丽琴（江苏扬州国瑞税务师事务所有限公司江苏扬州225002）为加强房产税的征收管理，引导纳税人正确申报，国家税务总局近年来陆续发布了相关税收文件加以规范。
目前税收实务中存在的问题是:与房屋相关的附属设备和配套设施成本未计入从价计征房产税的计税原值；土地使用权成本如何计入从价计征房产税的计税原值。
本文从会计制度和税收政策层面并结合实务分析提出建议，以供大家参考。
一、与房屋相关的附属设备和配套设施成本是否计入房产税计税原值中1.与房屋相关的附属设备和配套设施的界定。
其通常包括给排水、采暖、通风、照明、通讯、煤气、消防、电梯、中央空调、智能化楼宇设备等。
2.会计制度对附属设备和配套设施的处理。
《小企业会计制度》和《企业会计制度》对与房屋相关的附属设备和配套设施没有作出具体规定。
在实务操作中，一般将给排水、消防等记入“固定资产———房屋”科目。
从管理角度出发，对电梯、中央空调等设备，单独作固定资产核算。
《企业会计准则第4号———固定资产》规定，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，从而适用不同折旧率或折旧方法的，该各组成部分实际上是以独立的方式为企业提供经济利益，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
由于存在不同的会计政策和会计人员职业判断，对附属设备和配套设施的核算存在差异，那么税收政策又是如何规定的呢？3.税收政策对附属设备和配套设施的规定。
按照《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发［2005］173号）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房身就不是非金融性企业的主要经营行为，此种行为也只是偶有发生；再加上股票投资是一个高风险的投资行为，所进行的股票投资和转让盈亏本就是很正常的现象，如果按条例第五条所规定的营业额的确定方法，投资赚了就要缴纳营业税，但是投资亏了条例也没有规定可以抵扣和退税，这样的结果要么就是违背了税收的公平原则，要么就是条例本身的不完整，显然作为法规出台的条例本身不应该是如此草率和不严谨的，所以假设前提是不成立的。
房产税案例
方案二：
如果进行税收筹划，把一个租赁合同改变为两个租赁 合同———厂房出租合同与设备出租合同就可以降低一部分 税负。即： A以每年100万元的租金出租厂房，100万元的租金出租设备。 虽然两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12%的 房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变。 A出租厂房交纳的房产税为：100×12%=12(万元)；依据200 万元和5%的税率交纳的10万元营业税不变；设备出租不涉及 房产税，即节约了12万元。 这样A总体纳税就从34万元减少到22万元，税负下降了 35.29%(12÷34)。
（二）出租房产的税收筹划
按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计 算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何 正确核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋 内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设 备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房 产税。而我们在签订房屋出租协议时，往往将房产和这 些设施放在一起计算租金，这样就无形增加了企业的税 负。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分 割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费 收入，以减轻房产税的税负。
企业配备保管人员将库房改为仓库，为客户提 供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元， 但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣 除比例为30%。采用仓储筹划： 应纳房产税=2 000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)； 应纳营业税=200×5%=10(万元)； 应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元)； 应支付给保管人员2万元,共支出29.8万元。
三、从计征方式进行筹划
房产税的计税方式有从价计征和从租计征， 从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2%， 从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。 随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果 房屋是以前年度修建的，则其帐面原值很低，这 就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，“ 出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此，要 转变租赁方式，变从租计征为从价计征。
房产税计算方法和计税依据
房产税计算方法和计税依据房产税是指对房产所有权人或者使用权人按照其房产的价值，缴纳一定比例的税费的税收制度。
房产税的计算方法和计税依据是由国家法律法规规定的。
下面将详细介绍房产税的计算方法和计税依据。
一、计算方法：房产税的计算方法主要有两种，即按照房产的价值计算和按照房产的面积计算。
1.按照房产的价值计算：按照房产的价值计算房产税是指根据房产的市场价值来计算税金的具体金额。
具体计算方法如下：（1）确定房产的市场价值：房产的市场价值通常通过房产估价机构进行评估，评估结果作为计税依据。
评估结果通常以每平方米的单价乘以房产的建筑面积来计算。
（2）确定房产税的税率：房产税的税率根据国家法律法规规定，通常是一个固定比例。
不同地区和不同类型的房产可能有不同的税率。
（3）计算房产税的金额：将房产的市场价值乘以房产税的税率，得到房产税的金额。
例如，如果房产的市场价值为100万元，税率为1%，那么房产税的金额就是100万元乘以1%，即100万乘以0.01等于1万元。
2.按照房产的面积计算：按照房产的面积计算房产税是指根据房产的建筑面积来计算税金的具体金额。
具体计算方法如下：（1）确定房产的建筑面积：房产的建筑面积是指所有房屋的总建筑面积，通常通过测量来确定。
（2）确定房产税的税率：房产税的税率根据国家法律法规规定，通常是一个固定比例。
不同地区和不同类型的房产可能有不同的税率。
（3）计算房产税的金额：将房产的建筑面积乘以房产税的税率，得到房产税的金额。
例如，如果房产的建筑面积为100平方米，税率为1%，那么房产税的金额就是100平方米乘以1%，即100乘以0.01等于1平方米。
二、计税依据：房产税的计税依据通常有两种，即房产的市场价值和房产的面积。
1.房产的市场价值：房产的市场价值是指房产在市场上可以出售的价格，通常通过房产估价机构进行评估来确定。
房产的市场价值是计算房产税的重要依据，不同地区和不同类型的房产可能有不同的市场价值。
从价计税的公式
从价计税的公式从价计税这个概念呢，在咱们的经济生活中可是相当重要的。
先来说说从价计税的公式，简单来讲，它就是：计税金额×税率。
那咱们就拿常见的房产税来举个例子。
比如说，老王有一套价值200 万的房子，当地规定的房产税率是 1.2%。
那按照从价计税的公式来算，老王每年要交的房产税就是 200 万×1.2% = 2.4 万元。
我想起之前在一个小县城里，有个做小生意的老张。
他开了一家小超市，生意还算不错。
有一天，税务部门的工作人员去他店里宣传税收知识，就提到了从价计税。
老张一开始听得云里雾里的，觉得这东西太复杂，跟自己没啥关系。
工作人员就耐心地给他解释，说他店里进的那些商品，如果按照一定的价格比例来计税，就是从价计税。
比如说，他进了一批价值 10 万元的洗发水，税率是 5%，那计税金额就是 10 万元，要交的税就是 10 万×5% = 5000 元。
老张听了后，恍然大悟，这才明白原来税收不是什么遥不可及的东西，而是实实在在跟自己的生意相关。
从那以后，老张每次进货都会算一算大概要交多少税，心里有了本清楚的账。
再比如说车辆购置税，假设小李买了一辆 15 万元的汽车，车辆购置税率是 10%，那么计税金额就是 15 万元，他要交的车辆购置税就是15 万×10% = 1.5 万元。
还有消费税，像高档化妆品，如果售价是 500 元一套，消费税率是15%，那计税金额就是 500 元，要交的消费税就是 500×15% = 75 元。
从价计税的公式虽然看起来简单，但在实际运用中，可不能马虎。
得准确地确定计税金额和适用的税率，才能算出该交多少税。
这就要求咱们对相关的规定和政策有清楚的了解。
比如说，在计算房产的计税金额时，得明确房产的评估价值，不能随便估一个数。
还有在计算商品的计税金额时，要把各种成本、利润等因素都考虑进去，确保算出来的数是准确无误的。
总之，从价计税的公式虽然不复杂，但在实际生活中的运用却需要我们认真对待，这样才能依法纳税，为社会的发展做出自己的贡献。
如何计算房产税原值
如何计算房产税原值房产税是以房屋为征收税对象，是按房屋的计税余值或租⾦收⼊为计税依据，以此来向产权⼈征收的⼀种财产税。
如今的房产税是第⼆步利改税以后开征的，房产税计税原值是什么意思?房产税计税原值有什么⽤?⼀、房产税计税原值是什么意思1、房产税计税原值是房产税从价计征中的⼀个指标。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或⼀般不单独计算价值的配套设施。
主要有：暖⽓，卫⽣，通风等，纳税⼈对原有房屋进⾏改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
简单来说即房产建造之初所花的总⾦额。
2、房产税计税原值就是房产的账⾯原值，有的包含⼟地价值，有的⼟地单独列账，缴纳房产税时就是以房产的账⾯价值加未计⼊房产价值的⼟地价款作为计税依据。
应纳房产税=房产原值(包含⼟地)*70%*1.2%。
3、房产税的计征⽅式有以下四种：居民⾃⽤的住宅类房产免征房产税;出租(⽤于经营)房产按年租⾦12%计征房产税;其他情况均按房产原值缴纳1.2%房产税;特例，免费租借，视同第2条，按市场均价核定征收。
4、⼟地评估也应按照会计规定处理，若按会计规定已将计⼊⽆形资产核算，应纳⼊房产原值缴纳房产税。
⼆、房产税原值如何计算1、从价计征房产余值=房产原值×[1-(10%～30%)]房产原值是指纳税⼈按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科⽬中记载的房屋原价。
2、从租计征从租计征是按房产的租⾦收⼊计征，其公式为：应纳税额=租⾦收⼊×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发⽣时间：将原有房产⽤于⽣产经营，从⽣产经营之⽉起，缴纳房产税。
其余均从次⽉起缴纳。
房产税的税率(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%;(2)按房产出租的租⾦收⼊计征的，税率为12%。
但对个⼈按市场价格出租的居民住房，⽤于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
注意：房产产权属集体和个⼈所有的，由集体单位和个⼈纳税。
房产产权出典的，由承典⼈纳税。
房产产权所有⼈、承典⼈不在房屋所在地的，由房产代管⼈或者使⽤⼈纳税。
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的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。
”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。
而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。
案例1:C公司是执行《会计制度》的企业。
C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。
假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。
二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
分析：由于容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)根据财税〔2010〕121号的规定，计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)，C公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。
因此，C公司会计核算时，如果将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”，则C公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值60万元(120－60)。
如果将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元，则C公司在在申报缴纳房产税时，应当相应调减房产计税原值480万元(600－120)。
案例2:D公司是执行《会计制度》的企业。
D公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米，房屋总占地面积为3000平方米。
D公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为180万元(3000÷10000×600)，其余420万元(600－180)地价计入“无形资产”。
二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
分析：由于D公司容积率＝6000÷10000＝0.6，而且容积率大于0.5，如果D公司会计核算时，将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为180万元(3000÷10000×600)，其余420万元(600－180)地价计入“无形资产”，则根据财税〔2010〕121号的规定，D公司在申报缴纳房产税时，180万元(3000÷10000×600)应计入房产计税原值。
因此，D公司在申报缴纳房产税时，不需要对房产计税原值进行调整；如果D公司会计核算时，将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元，D公司在申报缴纳房产税时，不需要对房产计税原值进行调整。
（二）执行新《企业会计准则》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南指出：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
”《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南指出：“首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。
”从以上规定可以看出，除“房地产企业开发商品房”以及“外购不动产支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行合理分配的”以外，执行新《企业会计准则》的纳税人应当将土地使用权单独计价(注：单独计入“无形资产”或者“投资性房地产”)，而不计入房产原值。
原来执行会计制度的企业将地价合并计入房产原值的，在首次执行新《企业会计准则》时，还应将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，并单独计价。
财税〔2010〕121号文件下发后，执行新《企业会计准则》的纳税人未将地价款计入房产原值的，在申报缴纳房产税时，应当根据财税〔2010〕121号文件的规定相应调增房产计税原值。
案例3:E公司是执行新《企业会计准则》的企业。
E公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积都为1000平米。
E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。
分析：由于容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)根据财税〔2010〕121号的规定，E公司计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)，E公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。
因此，E 公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值120万元。
案例4:F公司是执行新《企业会计准则》的企业。
F公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米，占地面积为1000平米，F公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。
分析：由于D公司容积率＝6000÷10000＝0.6，而且容积率大于0.5，根据财税〔2010〕121号的规定，F公司在申报缴纳房产税时，地价款600万元应计入房产计税原值。
因此，F公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值600万元。
(三)应并入房产原值的土地价值的计算1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于或等于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
(四)宗地容积率和建筑面积的界定1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
4、建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部第326令《关于发布国家标准<建筑工程建筑面积计算规范>的公告》执行，包含永久性顶盖无围护结构的站台、加油站、收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。
由此加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要计算其容积率，从而可能影响到房产税的计征。
另外，建筑物净高低于1.2米的建筑物不计算总建筑面积；在1.2米至2.2米之间的建筑物按1/2计算总建筑面积；超过8米的单层建筑物，按2倍的计算单层建筑面积计算总建筑面积。
案例5：某加油站2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（建筑面积400平方米），加油棚80000.00元（层高7.8米，建筑面积120平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），未建造房屋，2011年应申报缴纳房产税为多少？分析：1、计算容积率宗地一为（400.00+120.00）÷1000.00=0.52宗地二为02、计算应并入的土地价值宗地一200000.00元宗地二03、计算房产税（300000.00+200000.00）×（1-30%）×1.2%=4200.00元。
案例6：某公司2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积400平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），2009年外包其他单位承建厂房800000.00元（年底已完工，层高8.5米，单层建筑面积700平方米），2011年应申报缴纳房产税为多少？分析：1、计算容积率宗地一容积率400.00÷1000.00=0.4宗地二容积率700.00×2÷2000.00=0.72、计算应并入的土地价值宗地一400.00×2×（200000.00÷1000.00）=160000.00元宗地二500000.00元3、计算房产税×（1-30%）×1.2%=14784.00元。