【税会实务】投资性房地产处置的处理
2024初级会计实务练习题第4章(含答案解析)
2024初级会计实务练习题第4章（含答案解析）一、单项选择题1.2019年7月21日，A公司以一项固定资产作为合并对价，取得B公司60%的股份，能够对B公司实施控制。
合并当日，该项固定资产原值3 000万元，已计提折旧1 200万元，已计提减值准备200万元，公允价值为2 000万元。
在合并过程中另发生审计费和法律服务费等相关中介费用50万元。
2019年7月21日B公司所有者权益账面价值总额为4 000万元。
A公司与B公司此前不存在关联方关系，不考虑其他因素，则A公司该项长期股权投资的初始投资成本为（）万元。
A.2 050B.2 000C.2 400D.1 650『正确答案』B『答案解析』本题考查长期股权投资的初始投资成本的计算。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，其初始投资成本为购买方付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
相关分录为：（1）将固定资产的账面价值转入固定资产清理：借：固定资产清理 1 600累计折旧 1 200固定资产减值准备200贷：固定资产 3 000（2）固定资产公允价值与账面价值之间的差额计入资产处置损益：借：长期股权投资 2 000贷：固定资产清理 2 000借：固定资产清理400贷：资产处置损益（2 000－1 600）400（3）支付审计费和法律服务费：借：管理费用50贷：银行存款502.甲公司和A公司同属某企业集团，2019年1月1日，甲公司以其发行的普通股股票500万股（股票面值为每股1元，市价为每股5元），自其母公司处取得A公司80%的普通股股权，并准备长期持有。
A公司2019年1月1日相对于最终控制方的所有者权益账面价值总额为3 000万元，可辨认净资产的公允价值为3 200万元。
甲公司取得A公司股权时的初始投资成本为（）万元。
A.500B.2 500C.2 400D.2 560『正确答案』C『答案解析』本题考查长期股权投资初始投资成本的计算。
投资性房地产转换的会计处理
投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。
尤其在实务中操作，需要尤为关注。
下面是yjbys店铺为大家带来的投资性房地产转换的会计处理的知识，欢迎阅读。
投资性房地产转换的会计处理日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。
据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。
大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。
该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。
对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。
本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的'计价模式对上市公司财报的影响。
固定资产与投资性房地产的区别《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。
二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。
中级会计实务 投资性房地产 知识点总结
投资性房地产的计
量
过程
公允价值模式
成本模式
取得 租金收入 折旧、摊销、减值 公允价值变动 提减值，不得转回
借：投资性房地产-成本 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
--
借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
--
累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备
借：投资性房地产 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
--
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
口诀
三不一公一收
三要一收
成本模式 → 公允 价值模式
借： 投资性房地产（ 转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-厂房(在建)
借：其他业务成本 贷：银行存款
公允价值模式 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动(或反向)【借增贷减】
同时： 借：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
其：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备
贷：开发产品
口诀
【税会实务】外购投资性房地产的账务处理
我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】外购投资性房地产的账务处理
【问题】
成本计量模式下，外购或自行建造的投资性房地产应如何做账务处理？
【解答】
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
[例]20×9年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼 12000000
贷：银行存款 12000000
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
投资性房地产的处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。
这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。
【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】什么是投资性房地产？投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。
第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。
接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。
1、投资性房地产增值税处理增值税进项方面对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。
如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。
因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。
第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。
关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。
由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。
比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。
在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。
增值税销项方面对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。
第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。
会计实务：涉及投资性房地产如何做账
涉及投资性房地产如何做账⑴投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值或转让的土地使用权、以出租的建筑物。
企业应设置“投资性房地产”科目，本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目核算。
⑵本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
⑶采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
①企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
②将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
③按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。
④将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
⑤处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。
投资性房地产的如何处置的-【2017至2018最新会计实务】
投资性房地产的如何处置的?【2017至2018最新会计实务】
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。
为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。
投资性房地产的账务处理
浅析投资性房地产的账务处理摘要：投资性房地产的账务处理是企业财务会计中的重要组成部分，本文从投资性房地产的初始计量，后续计量及投资性房地产的转换等三方面进行阐述，希望就此问题能对会计教学有所帮助。
关键词：投资性房地产；初始计量；后续计量；投资性房地产的转换中图分类号：f275 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)01－0122－01投资性房地产指的是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
教师在会计教学中，就其账务处理问题，应从以下方面进行讲解：一、投资房地产的初始计量，投资性房地产应按成本进行初始计量1.对于企业外购房地产，只有在外购的同时对外出租或用于资本增值，才能称为投资性房地产，其成本包括购买价款相关税费和可直接归属于该资产的其它支出；企业购入房地产，自用一段时间再改为出租或资本增值的，应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产，只有自行建造或开发活动完成的同时开始对外出租或资本增值，才能确认投资性房地产，其成本包括该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成；自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产，无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再转为投资性房地产。
二、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但是，同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.成本模式。
外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目；按期(月)计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)科目；取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，代记“其他业务收入”等科目；投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关归定，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
投资性房地产的转换和处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。
出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。
（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。
第一章 资 产-投资性房地产的处置
2015年全国会计专业技术初级资格考试内部资料初级会计实务第一章 资 产知识点：投资性房地产的处置● 详细描述：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
例题：1.企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为500万元，投资性房地产的账面余额为400万元，累计折旧100万元。
营业税税率为5%，下列关于处置该项投资性房地产的会计处理，不正确的是（）。
A.贷记“其他业务收入”500万元B.借记“其他业务成本”300万元C.借记“营业税金及附加”25万元D.贷记“营业外收入”175万元正确答案：D解析：本题考核投资性房地产的处置。
处置投资性房地产，不通过营业外收支核算，因此选项D不正确。
2.丁公司2010年1月1日外购一幢建筑物，价款为1200万元，该建筑物用于出租，年租金60万元，每年年初收取。
该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。
2010年12月31日该建筑物的公允价值为1400万元，2011年12月31日该建筑物的公允价值为1380万元，2012年3月1日丁公司出售该建筑物，售价为1500万元，处置时记入“其他业务收入”科目的金额是（）万元。
A.1320B.1680C.1500D.1740正确答案：C解析：计入其他业务收入的金额=1500+180=1680(万元）。
处置时的处理是：借：银行存款1500贷：其他业务收入1500借：其他业务成本1380贷：投资性房地产一成本1200一公允价值变动180借：公允价值变动损益180贷：其他业务成本1803.甲公司为一般纳税人企业，适用的增值税税率为17%,适用的营业税税率为5%。
2010至2013年发生相关业务如下：(1)2010年11月10日甲公司与丁公司签订协议，将建造完工的办公楼出租给丁公司，租期为3年，每年租金为6万元，于租赁各年年末收取，2011年1月1日为租赁期开始日,2013年12月31日到期。
投资性房地产的处置--中级会计师辅导《中级会计实务》第四章讲义4
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义4
投资性房地产的处置
考点六：投资性房地产的处置
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属
（1）2010年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年年初支付。
2010年12月31日为租赁期开始日。
该办公楼系2009年12月31日购入，原值为50 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。
如果后续采用公允模式计量的，则2010年12月31日的公允价值为60 000万元。
[答疑编号5718040303：针对该题提问]
（2）2011年初收到租金，2011年支付办公楼的修理费用2万元，2011年末办公楼公允价值为63 000万元。
[答疑编号5718040304：针对该题提问]。
投资性房地产：处置·核算·建议
投资性房地产：处置·核算·建议摘要：投资性房地产会计准则颁布近六年来，已在我国上市公司及大中型国有企业广泛采用。
作为一种经营性活动，在投资性房地产实务处理过程中，仍存在一些问题值得思考。
比如该准则要求企业在投资性房地产处置即终止确认时，要将处置该投资性房地产收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入到其他业务收入和成本。
此业务处理还有待于进一步商榷，由于投资性房地产处置更符合利得和损失的定义，因此投资性房地产的处置核算中出现的净损益应计入利得或损失，而不应计入收入和成本。
关键词：投资性房地产；处置；核算；建议中图分类号：f23 文献标志码：a 文章编号：1002-2589（2013）05-0069-02会计准则的执行是检验会计准则质量的唯一标准。
投资性房地产会计准则作为《企业会计准则》的重要组成部分自颁布以来，被上市公司和国有大中型企业广泛采用，该准则同时也体现了与国际会计惯例趋同的精神。
该具体准则规范了企业投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，一定程度上保障了利益相关者的权益。
该准则实施六年来，通过企业在执行过程中发现还存在一些问题和难点，有待进一步完善该具体会计准则。
一、投资性房地产概述房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
随着市场经济的蓬勃发展，我国房地产行业已经造就了我国经济发展的辉煌。
企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。
上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。
此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在显著差异。
但在2006年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。
不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。
转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。
财税实务企业会计准则下将固定资产转换为投资性房地产的会计处理
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务企业会计准则下将固定资产转换为投资性
房地产的会计处理
企业会计准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
企业把闲置暂时不用的自有房屋对外出租，即企业将自用的房屋转换为投资性房地产的，会计处理具体分为以下两种情况。
一、采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理
采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照其在转换日的原价、累计折旧、固定资产减值准备，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备，具体的会计处理举例如下：
例1．甲企业将原自有并自用办公楼的三分之一对外出租，办公楼的原价为3000万元，累计折旧为900万元，资产减值准备为30万元。
原每年计提折旧90万元。
原办公楼的土地面积为600平方米，每平方米的土地使用税为5元。
每年租金收入为60万元并在下一个租赁期开始前一次性付清。
租期为2015年1月1日至2017年12月31日。
于2014年12月29日签订完租赁合同，12月30日通过银行收到第一笔租金60万元。
假设该企业的城市维护建设税为7%，地方教育附加费费率为2%。
2014年12月29日，
借：投资性房地产 1000万元（3000÷3）
累计折旧300万元（900÷3）
固定资产减值准备10万元（30÷3）
贷：固定资产1000万元（3000÷3）。
会计实务：特殊会计业务的处理
会 本计量模式。
计
甲公司的账务处理如下：
实
借：固定资产
4 000 000
务
投资性房地产累计折旧（摊销） 2 500 000
贷：投资性房地产
4 000 000
累计折旧
2 500 000
任务 指导
投资性房地产核算
特殊会计业务的处理
【案例14-7】 甲公司2×15年12月31日，将闲置的一栋
办公楼对外出租。该栋办公楼原价200万元，已提折旧130万
计
在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房
实 务
地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科 目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入
“投资性房地产--成本”科目。
任务 指导
投资性房地产核算
任务一 投资性房地产的核算
任务指导
【案例14-1】 2×15年6月20日，甲公司购入一栋写字
实
借：固定资产
3 200 000
务
贷：投资性房地产--成本
2 400 000
--公允价值变动 600 000
公允价值变动损益
200 000
任务 指导
投资性房地产核算
特殊会计业务的处理
四、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不
会 计 实 务
能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性 房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投 资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关 税费后的金额计入当期损益。
能确认为投资性房地产。
任务 指导
投资性房地产核算
特殊会计业务的处理
任务指导
2．持有并准备增值后转让的土地使用权
投资性房地产处置的会计处理研究
日常活动 中形 成 的、 会导致 所有者 权益 增
加 的、 与所有者 投入 资本 无关 的经济利 益 的 总流入。企 业用 闲置 资金对 外投 资 、 对 外 转让 无形 资产 使 用权 等形 成 的 经济 利
益 的总流入也 构成 收入 。 而企 业处置 固定
投 资 性房 地产 退 出企 业 的 四种 情 形
实 质 上 是 两 类 完 全 不 同 经 济 性 质 的 业
原 转换 日计 入资 本 公积 转入 其他 业 务 收 入 存在 虚增 收入 之嫌 。具体 分析 如下 。 （ ） 背 了收 入会 计要 素 的定 义 一 违 收入 准则 明确 规定 ： 收入是 指企业 在
的 空 白 ，但 是投 资 性房 地产 准 则 中 关于
利益流 入 。 当作 为营业 外收 入处理 。根 应
据 上文分析 ， 资 性房产报 废 或非正 常毁 投
投 资性 房地 产 处置 的会 计处 理 方 法仍 值 得 商榷 ，本 文就 投 资性 房地 产 处 置 的会
计处 理提 出 了几点 想法 。
出现 了 将房 地产 用 于赚 取租 金 或增 值 收 益 的活 动 。这些 用于 出租或 增 值 的房 地 产就 是 投 资 性 房 地产 ， 它在 用 途 、 态 、 状 目的方 面与 企业 自用 的房地 产 不 同 。 为 了规 范企 业 对 投 资 性 房地 产 的 确认 、 计 量 和相 关信 息披 露 ，为 会计 报 表使 用者 提 供高 质量 的 会计 信 息 ， 政部 于 ２ ０ 财 ０６ 年 ２月 发 布 了 《 业 会 计 准 则 第 ３ 企
务 ：一 类是 为实现 投 资 性房 地产 增 值 收 益 的 业务 ， 即出售 或 转让 ； 类 是不 符 合 一 资 产确 认 条件 而 需要 清 理 的业 务 ，即报 废 或 非正 常毁 损 。投 资 性房 地产 是 指 为 赚 取租 金 或 资本 增 值 ，或者 两 者兼 而 持 有 的房 地 产 ， 企业 出租房 地 产或 出售 、 转
投资性房地产处置的会计处理【会计实务操作教程】
投资性房地产处置的会计处理【会计实务操作教程】 投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生 投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金 额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实 际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值 记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地 产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存 在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。上述处理没有区分投资 性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。对处置损益笼统地进 行核算，存在不妥。
第一，按照设置“投资性房地产清理”账户的做法核算如下： （1）发生毁损 借：投资性房地产清理 320000 投资性房地产累计折旧（摊销） 280000 贷：投资性房地产 600000 （2）支付清理费用 借：投资性房地产清理 10000 贷：银行存款 10000 （3）残料变卖收入存银行 借：银行存款 20000 贷：投资性房地产清理 20000 （4）收到保险公司赔款
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借：银行存款 50000 贷：投资性房地产清理 50000 （5）结转毁损净损失 借：营业外支出 260000 贷：投资性房地产清理 260000 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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【税会实务】投资性房地产处置的处理
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。
对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
【例】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3亿元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为28000万元，已计提折旧3000万元。
甲企业的帐务处理如下：借：银行存款 300000000
贷：其他业务收入 300000000
借：其他业务成本 250000000。