土地估价报告撰写中的几个关键问题
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛明珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1.估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2.估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3.估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4.估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5.市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6.估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7.地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8.估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9.估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10.估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是对土地价值的评定，具有广泛的应用领域。
但是，在进行土地评估时，仍然存在一些问题。
本文将探讨这些问题，并提出建议。
问题一：评估标准不统一土地评估涉及到很多因素，例如土地的地理位置、土地用途、土地面积等等。
然而，由于不同地区、不同部门的不同要求和标准，土地评估标准的制定存在差异，导致土地评估存在较大的不确定性。
建议：政府应该建立统一的土地评估标准，确保评估的公正性和科学性。
同时，政府部门应与地产开发商和评估机构建立合作机制，实现信息共享和互通。
问题二：评估数据不全面土地评估需要获取大量数据，例如土地的法律用途、物理特征、市场需求等等。
但是，由于评估时机、评估目的等的不同，评估数据可能存在不全面、不准确的情况，导致评估结果偏离实际情况。
建议：政府应该建立更完整、更科学的土地信息库，以便评估机构提取和分析数据。
同时，政府在监管和管理土地市场时，也应该更加注重数据的收集和整合。
问题三：评估价值偏高或偏低土地评估价值偏高或偏低是一个普遍存在的问题。
一方面，评估师可能出于个人主观偏见和利益考虑，将评估价值夸大或低估。
另一方面，评估中存在较大误差，导致评估价值与实际情况不符。
建议：政府应该公开土地评估结果，并建立专门监管机构，对评估机构进行监督和检查。
此外，政府应鼓励多元化的评估体系，引入更多独立的评估机构，确保评估结果的真实性和客观性。
问题四：评估程序不透明土地评估是一个复杂的过程，涉及众多环节，包括资料收集、数据分析、模型构建、方案对比和结果反馈等等。
但是，评估程序通常缺乏透明性，评估报告不够清晰和详细。
这给土地市场的稳定和健康带来不利影响。
建议：政府要加强对土地评估流程的监督，确保评估程序的透明和公开，让市场参与者充分了解评估所使用的数据和方法，提高评估结果的可信度和公信力。
总之，土地评估是一个非常重要的环节，需要政府、评估机构、市场参与者的共同努力，使评估结果更为准确、公正和可靠，为土地市场的发展注入新的活力。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地管理和利用中的重要环节，对土地的合理利用、开发和保护起着至关重要的作用。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题直接影响了土地资源的合理利用和管理。
本文将就目前土地评估中存在的一些问题以及相应的建议进行探讨。
一、存在的问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着数据不准确的问题，主要表现在土地面积、地块位置、土地用途等方面。
由于信息来源的不完善和土地使用情况的变化，导致了土地评估数据的准确性无法得到保障。
2. 评估标准不统一由于地区发展水平不同、土地用途多样化等原因，目前土地评估中存在着评估标准不统一的情况。
这就导致了不同地区、不同用途的土地评估存在着不同的标准和依据，缺乏统一的规范和指导。
3. 技术手段滞后目前土地评估中存在着技术手段滞后的问题，主要表现在土地遥感、地理信息系统等方面。
由于技术设备和人才储备的欠缺，土地评估的技术手段无法跟上时代的发展步伐。
4. 评估过程不透明目前土地评估中存在着评估过程不透明的问题，主要表现在评估程序、方法和结果的公开透明度不够。
这就导致了土地评估过程中存在着不确定因素和不公正现象。
二、建议1. 完善数据信息针对土地评估中存在的数据不准确的问题，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作。
建立健全土地信息数据库，提高土地评估数据的可靠性和准确性。
加强土地遥感技术应用，实现对土地资源信息的动态监测和管理。
4. 提高评估透明度针对土地评估中存在的评估过程不透明的问题，需要加强土地评估的公开透明度。
建立完善的土地评估公开制度，确保评估过程的公开透明和结果的公正公平。
加强对土地评估人员的培训和监督，提高评估服务的质量和水平。
目前土地评估中存在着数据不准确、评估标准不统一、技术手段滞后和评估过程不透明等问题。
为了提高土地评估工作的科学性和准确性，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作，统一土地评估的标准和依据，更新和升级土地评估的技术手段，以及提高评估过程的公开透明度。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是房地产交易中不可或缺的环节，它直接影响着土地的交易价格和土地资源的利用效率。
土地评估中存在着一些问题，包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等，这些问题影响了土地资源的有效利用和交易的公平性。
为了解决这些问题，我们有必要对目前土地评估中存在的问题进行深入分析，并提出相应的建议，以期能够改善土地评估的现状。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等。
评估标准不统一是目前土地评估中的一个突出问题。
在不同地区和不同评估机构中，土地评估的标准和方法各不相同，导致评估结果的可比性较差。
这不仅给土地交易带来了不便，还影响了土地资源的有效利用。
土地评估中的数据不准确也是一大难题。
由于土地评估涉及到大量的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置等，而这些数据往往并不完全准确，导致评估结果存在一定的误差。
土地评估方法缺乏科学性也是一个亟待解决的问题。
目前土地评估中的一些方法缺乏科学性，无法科学地反映土地的真实价值，这给土地交易带来了风险，也容易引发土地资源的浪费。
针对目前土地评估中存在的问题，我们可以提出一些建议。
需要建立统一的土地评估标准和方法。
可以借鉴国外先进的土地评估标准和方法，结合我国的实际情况，建立适合我国国情的土地评估标准和方法，以提高评估结果的可比性和准确性。
需要加强土地评估中的数据采集和管理。
可以利用先进的信息技术手段，建立土地评估数据的信息平台，实现对土地信息的准确采集和及时更新，以提高评估数据的准确性。
需要优化土地评估方法，提高其科学性。
可以引入先进的评估技术，如遥感技术、地理信息系统等，来辅助土地评估，提高评估结果的科学性和精确性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地是国家重要的生产要素，也是各种经济活动的基础。
对土地进行评估是一项关乎国家经济发展和社会稳定的重要工作。
目前土地评估工作中存在着一些问题，影响了土地市场的健康发展和社会资源的合理配置。
本文将分析目前土地评估中存在的一些问题，并提出相应的建议。
一、存在的问题1. 数据不准确中国土地评估工作中，存在大量的土地数据不准确的情况。
这主要是因为土地所有权和土地用途的不清晰、不完整，导致土地的真实价值无法准确反映。
土地评估所依据的土地利用证、土地权属证等证明文件不准确，存在虚报、篡改的情况。
2. 评估方法不科学目前土地评估中使用的评估方法不够科学，无法真实地反映土地的市场价值。
常用的比较法评估方法可能会受到市场波动的影响，而无法反映土地本身的价值；而成本法评估方法又无法真实反映土地的市场价值。
这些评估方法对于土地的特殊性和复杂性并没有得到很好地考虑，导致评估结果不准确。
3. 评估人员素质不高土地评估工作中存在一些评估机构或评估人员水平不高、缺乏专业知识和经验的情况。
一些评估机构为了争取项目，会采取不正当手段来达到目的，造成评估结果失真。
由于行业监管不严，一些评估人员缺乏职业操守，出现了一些不良行为，导致评估工作缺乏公信力。
4. 监管不足土地评估行业的监管不足也是目前存在的问题之一。
一些地方政府对土地评估行业的监管不够严格，导致一些不法分子可以趁机从事利益输送、暗箱操作等违法乱纪的行为。
对于评估机构的资质审核和考核不够严格，也造成了一些低水平、低信誉的评估机构的存在。
二、建议1. 健全土地数据信息系统政府应该加强对土地数据的管理和整合，建立完善的土地信息系统。
通过统一的土地登记制度和土地权属登记制度，确保土地所有权和土地用途的清晰、完整。
通过信息化手段，及时更新土地信息，确保土地数据的准确性和真实性。
应该加强对土地评估方法的研究和改进，推动土地评估工作的科学化、专业化。
引入现代科学技术手段，如地理信息系统、遥感技术等，提高评估数据的准确性和科学性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在一些问题，主要表现在以下几个方面：1. 数据不准确：土地评估所依据的数据存在不准确的情况。
由于缺乏对土地本身的详细调查和调研，评估师在评估过程中往往无法获取真实、全面的信息。
评估所依据的数据源也不完善，数据的收集和整理存在一定的偏差。
2. 评估方法不科学：目前土地评估所采用的评估方法较为单一，无法全面、深入地评估土地的价值。
评估师往往只关注土地的面积、位置等基本指标，而忽视了土地的质量、用途等重要因素。
评估方法应该采用多种评估指标，综合考虑土地的各个方面，才能更准确地评估土地的价值。
3. 评估标准不规范：目前土地评估的标准和规范不够明确，评估师在评估过程中往往没有一个统一的标准可供参考。
这导致不同评估师对同一块土地的评估结果可能存在较大差异，影响了评估结果的准确性和公正性。
针对以上问题，我提出以下几点建议：1. 加强土地调查和调研：评估师在进行土地评估之前应该进行详细的调查和调研工作，了解土地的详细情况。
这包括土地的位置、面积、用途、质量等方面的信息。
评估师还应该与相关方进行沟通，了解土地的开发前景和价值。
3. 完善评估标准和规范：相关部门应该制定统一的土地评估标准和规范，明确评估的程序、方法和指标。
评估师在进行评估时应该按照标准和规范进行操作，确保评估结果的准确性和公正性。
4. 提高评估师的专业能力：评估师应该具备一定的土地专业知识和技能，能够熟练掌握评估方法和工具，准确判断土地的价值。
相关部门应该加强对评估师的培训和监督，提高评估师的专业水平和素质。
土地评估是一个复杂而重要的工作，目前存在一些问题。
只有加强土地调查和调研，科学多样地评估土地价值，完善评估标准和规范，提高评估师的专业能力，才能够更准确地评估土地的价值，为土地交易和开发提供有力的支持。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地利用规划和城市发展中不可或缺的一环。
土地评估过程中存在一些问题，这些问题可能会导致不准确的评估结果，给城市规划和发展带来不利影响。
有必要对目前土地评估存在的问题进行分析和探讨，并提出一些建议，以改善土地评估的准确性和可靠性。
一、目前存在的一些问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着大量的数据不准确的情况，这可能是由于采集数据的不规范性、不及时更新或者是数据采集的方式不合理所致。
而不准确的数据会导致评估结果的失真，从而给规划和发展带来负面影响。
2. 评估方法不科学土地评估方法的科学性对于评估结果的准确性有着至关重要的作用。
目前一些地方的土地评估方法过于主观、缺乏科学依据，甚至存在利益输送的情况，导致评估结果不稳定，不可靠。
3. 规划和评估的脱节土地规划和评估应该是相辅相成的关系，然而在实际操作中常常存在规划和评估的脱节情况。
土地规划的不科学性和与评估的脱节可能会导致评估结果与实际需求不符，从而影响城市的可持续发展。
4. 缺乏公众参与缺乏公众参与是当前土地评估工作中的一个问题。
公众是土地使用的直接受益者和利害关系人，他们的参与可以使土地评估结果更为公正、公平，缺乏公众参与可能使评估结果偏离实际需求，导致城市规划和发展的不理想。
5. 法律法规不完善土地评估是一个复杂的工作，需要有法律法规的保障，然而目前土地评估的法律法规体系还不够完善，在一些情况下可能出现规避评估、操纵评估等现象，导致评估结果的不准确和不可靠。
二、一些建议1. 完善土地评估的数据采集和管理体系建立健全的土地评估数据采集和管理体系，确保数据的准确性和科学性。
加强对数据采集人员的培训和监督，规范数据采集的流程和标准，及时更新、完善土地评估所需的各类数据。
建立科学、客观、公正的土地评估方法，避免主观因素的干扰，确保评估结果的准确性和可靠性。
加强对土地评估人员的培训，提高其专业能力和水平，提高评估工作的科学性和客观性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议在当前土地评估实践中，存在一些问题，导致评估结果不够准确和公正，这些问题主要包括以下几个方面：一、数据不够准确和完备。
土地评估的关键在于数据的收集和准确性，如果数据收集不完备或者准确性较低，就会直接影响评估的可信度。
因此，建议加强对相关数据的搜集、整理、验证和归档，避免数据的缺失和失误。
二、评估方法和标准不统一。
不同评估师或机构之间在评估方法和标准上存在差异，增加了评估结果的随意性和主观性，影响了评估的公正性和准确性。
因此，建议建立一套统一的评估标准和方法，规范评估行业的发展。
三、评估师的专业素养存在差异。
评估师的素质和能力直接影响评估结果的准确性和公正性，但由于行业缺少有效的规范和监管，导致一些评估师专业素养存在差异。
建议加强对评估师的培训和认证，提高他们的专业水平和职业素养。
四、评估报告内容不够清晰和完整。
评估报告的准确性和可信度需要依赖于评估报告的清晰度和完整度，如果评估报告内容不够明确、详尽，或者存在漏洞、不合理的地方，都会影响评估结果的准确性和可信度。
因此，建议加强评估报告的规划和标准化，同时加强对评估报告的审核和验收。
五、评估过程中缺乏公开和透明。
评估结果应该本着公开、透明和公正的原则，但由于评估过程的不透明性，会导致评估结果被怀疑和质疑。
建议加强评估过程中的公开和透明，向社会公众公开评估报告，提高评估结果的可信度和公正性。
总的来说，土地评估行业在实践中存在一些问题，如数据的不准确和完备、评估方法和标准不统一、评估师的专业素养存在差异、评估报告内容不够清晰和完整等，需要加强行业自律和监管，切实提高评估行业的规范性和专业性，以保障土地评估的公正性和准确性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议随着城市化进程的加速和土地资源的日益稀缺，土地评估成为了各级政府和开发商必不可少的一项工作。
土地评估是为了合理确定土地的使用权和价值，保障土地资源的合理利用和保护。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题主要包括评估标准不统一、数据来源不透明、评估结果不可信等。
针对这些问题，需要采取一些措施，包括改进评估标准、加强数据透明化、提高评估师的专业水平等，以期提高土地评估的准确性和公正性。
目前土地评估存在的问题之一是评估标准不统一。
土地资源的使用和价值受到多方面的影响，包括土地位置、用途、地貌、自然资源、交通等因素。
不同地区、不同用途的土地评估标准存在差异，导致评估结果的不确定性和不公正性。
针对这一问题，建议相关部门加强评估标准的统一化，制定全国统一的土地评估标准，同时根据各地区的实际情况进行适当的调整，确保评估标准更加合理、科学。
土地评估中数据来源不透明是另一个普遍存在的问题。
评估结果的准确性和公正性很大程度上取决于评估所使用的数据。
目前土地评估中的数据来源不够透明，缺乏公开和监督，导致评估结果的可信度受到质疑。
建议相关部门应建立健全土地评估数据公开和共享机制，加强数据的采集和监督，确保数据的真实性和客观性。
土地评估结果不可信也是一个普遍问题。
由于土地评估中存在的种种不确定因素，导致评估结果的可信度不高，给土地交易和开发带来了一定的隐患。
为此，建议相关部门应加强对土地评估师的培训和监督，提高其专业水平和责任意识，确保土地评估结果的准确性和公正性。
需要加强对土地评估的监管和执法。
目前，土地评估市场上存在着一些不规范的评估行为，包括评估师的不专业、评估结果的扭曲等，严重影响了土地资源的合理使用和保护。
相关政府部门应加强对土地评估市场的监管和执法，严格惩处违规行为，维护土地评估市场的秩序和公正。
土地估价技术报告写作要点
估价目的
容易出现的错误：
●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、 转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目 的；
●出现两个估价目的；
●表述不清、混乱。
估价依据
基本内容： 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价
对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性
基准日和估价日期
基本内容：
估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的 时间期限。
容易出现的错误：
●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前
估价日期 ●基准日与估价日期不分
地价定义
基本内容：
对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程 度、年期、权利类型、价值类型等。
选用市场比较法估价
因素条件说明及说明表编制 基本内容：
●因素条件整理分析说明（概括） ●列表
问题：
●具体、量化程度不够 ●判断与前后文不对应，甚至矛盾 ●地价指数依据不够 ●交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据 ●普遍没有文字说明
选用市场比较法估价
因素修正系数 基本内容：
●系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总 系数的计算方法等） ●列表
地价影响因素分析
问题：
●泛泛而谈，没有针对性（模式化） ●不谈对价格的影响程度 ●头重脚轻（一般因素多，个别因素少） ●与估价过程中矛盾
估价原则
基本内容：
●体现与估价对象相关的原则 ●体现与估价目的相关的原则 ●体现与估价方法和过程相关的原则
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值进行估算和评价的过程，是房地产估价领域的核心内容之一、土地评估的重难点分析方案包括以下几个方面：一、土地供需状况分析：土地的供需状况是影响其价值的重要因素之一、评估师需要仔细分析土地所在地区的土地供应量和需求量，包括已经开发的土地和未开发的土地。
对土地开发潜力的判断和对土地用途的规划也是评估师需要考虑的重要因素之一评估师可以通过对市场数据的收集和分析，调查土地目前供应和未来市场需求，以及相关的政策法规的变化来评估土地的供需状况。
同时，还需要对土地的位置、规划及周边环境等进行综合分析，判断土地的市场潜力。
二、土地用途评估：土地用途是土地价值的重要决定因素之一、不同的土地用途对应着不同的价值。
评估师需要根据土地的自然地理条件、政策法规、市场需求等方面的信息，来评估土地的合适用途以及相应的价值。
评估师可以通过对土地规划及适用的政策法规进行调研和理解，分析土地的承载力、自然资源、交通便利度等因素，以及适用的政策法规对土地用途的限制和规范等进行评估。
同时，还需要根据市场需求和未来发展趋势来评估土地的适用用途。
三、土地估价方法选择：土地估价是评估师对土地的价值进行估算的核心工作。
评估师需要选择合适的土地估价方法，以准确评估土地的价值。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是根据市场上相似土地的价格和特征，来估算目标土地的价值；收益法是根据土地用途所带来的经济效益来估算土地的价值；而成本法则是根据土地开发所需投入的成本来估算土地的价值。
评估师需要根据土地的具体情况和估价目的来选择合适的土地估价方法，并结合各种估价方法的优缺点进行综合分析，最终得出相对准确的估值结果。
四、数据收集与分析：土地评估需要收集和分析大量的数据，包括土地的基础信息、市场数据、政策法规等。
评估师需要建立完善的数据收集和分析体系，以确保评估的准确性和可靠性。
评估师可以通过与地方政府、地产开发商、房地产中介等相关机构和个人进行调查和采访，获取土地的相关信息。
农村土地价格评估存在的问题及对策研究
农村土地价格评估存在的问题及对策研究农村土地价格评估是指对农村土地进行估价的过程，是国家经济建设和农村土地资源合理配置的重要一环。
在实际操作中，农村土地价格评估存在一些问题，影响了评估结果的准确性和科学性。
下面将对农村土地价格评估存在的问题进行分析，并提出相应的对策研究。
1. 信息不对称：农村土地市场信息不透明，标准化程度低，缺乏有效的市场化机制，导致评估时的信息不对称。
评估人员难以获取准确的市场参考数据，影响评估结果的科学性和客观性。
2. 土地利用差异：农村土地功能多样化，土地之间的利用价值存在差异。
评估时往往难以准确估计土地的最佳利用方式，导致评估结果的失真。
3. 法律法规不完善：农村土地市场缺乏完善的法律法规体系，规范性文件缺失，导致评估过程中法律环境不确定，评估结果易受到干扰。
4. 评估人员专业水平不高：农村土地价格评估需要专业水平较高的评估人员进行，但目前农村评估人员整体素质较低，专业水平不高，导致评估结果存在偏差。
1. 提高信息透明度：加强土地市场信息公示，完善农村土地交易系统，建立土地市场报价中心，提供农村土地市场的实时行情信息，增加评估人员获取市场参考数据的渠道，提高评估结果的科学性和客观性。
2. 深入研究土地利用差异：加强对不同农村土地功能的研究，了解不同功能土地价格形成的基本规律，提供科学的土地利用价值评估方法，为评估人员提供准确的参考依据，提高评估结果的准确性。
3. 完善法律法规：加强对农村土地市场的监管，明确土地交易的法律法规，建立健全的评估制度和标准，提高评估过程的合法性和规范性，保护受评估方和评估人员的合法权益。
农村土地价格评估存在一些问题，但通过加强信息透明度、深入研究土地利用差异、完善法律法规和提高评估人员专业水平等对策，可以提高农村土地价格评估的准确性和科学性，为国家经济建设和农村土地资源合理配置提供科学依据。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是指对土地的价值、用途、适宜性等进行定量和定性评价的过程。
在土地评估过程中，存在一些问题和亟待解决的困扰。
本文将探讨当前土地评估中存在的问题，并提出一些改进建议。
土地评估中存在的问题之一是缺乏统一的评估标准和方法。
由于不同地区、不同领域对土地评估的需求和目的不同，评估标准和方法也各异。
这导致了评估结果的不可比性和不确定性，给土地交易和利用带来了一定的困扰。
建议制定统一的土地评估标准，确保评估结果的公正、准确和可比性。
土地评估中容易出现信息不对称的问题。
买卖双方或评估机构之间可能因为信息不对称而导致评估结果的偏差。
卖方可能故意隐瞒土地存在的问题或价值，而买方则可能缺乏对土地的详细信息。
建议建立土地信息共享平台，促进信息的透明化和平等化，从而减少信息不对称的问题。
土地评估中存在的问题是缺乏合理的定价机制。
目前的土地评估往往基于市场价格和经验判断，没有科学的定价依据。
这导致了在某些地区或特定情况下，土地价格的波动和偏离现象。
建议引入基于土地资源特性和市场需求供给的定价模型，提高土地评估的科学性和准确性。
土地评估中也存在评估人员专业水平不高的问题。
土地评估需要评估人员具备丰富的领域知识和专业技能，而目前评估人员的培养和准入要求不够明确和规范，导致一些评估人员水平参差不齐。
建议加强对评估人员的培训和认证，提高评估人员的专业水平和信誉度。
土地评估缺乏社会参与和公众监督的机制。
由于土地资源的重要性和广泛性，土地评估涉及的利益相关方众多，但目前缺乏有效的社会参与和公众监督机制。
建议建立土地评估的公众参与机制，充分听取各方意见和建议，增加评估结果的公正性和可靠性。
当前土地评估中存在一些问题，如缺乏统一标准和方法、信息不对称、缺乏合理定价机制、评估人员专业水平不高以及社会参与和公众监督不足等。
为了解决这些问题，建议制定统一标准和方法、建立土地信息共享平台、引入科学定价模型、加强评估人员的培训和认证、建立公众参与机制等措施。
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛 明 珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1. 估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2. 估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3. 估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4. 估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5. 市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6. 估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7. 地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8. 估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9. 估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10. 估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值、用途、收益等进行评估和判断的过程。
在实际工作中，土地评估存在一些重难点问题，本文将针对这些问题进行分析，并提出解决方案。
一、土地评估的重难点问题1.数据获取困难：土地评估需要大量的数据支持，包括土地规划、用地政策、经济指标等。
由于相关数据涉及多个部门，数据获取不便，且准确度和完整性也难以保证。
2.评估方法选择：土地评估涉及多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
不同方法适用于不同情况，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，但在实践中往往面临方法选择的困难。
3.估价参数确定：土地评估依赖于一系列估价参数的确定，如土地单价、地均收益率等。
这些参数的确定需要依赖于大量的市场数据和经验判断，但由于市场波动、缺乏统一标准等原因，参数的确定存在着一定的主观性和不确定性。
4.土地用途确定：土地评估需要对土地的用途进行确定，不同用途的土地价值会有较大差异。
然而，在实际中，土地用途的划分往往存在争议和不确定性，同时，土地的用途也可能发生变化，这给土地评估带来一定的困难。
5.土地市场的不确定性：土地市场受多种因素的影响，如宏观经济环境、政策变化、供需关系等。
这些因素的变化会对土地价值产生较大的影响，但预测土地市场的变化仍然存在一定的难度，这增加了土地评估的不确定性。
二、解决方案1.加强数据收集与管理：建立健全土地评估数据库，整合相关数据，提高数据的准确度和完整性。
同时，加强与各相关部门的沟通与合作，提高数据获取的效率。
2.多种评估方法综合应用：针对不同的土地评估情况，可以综合应用不同的评估方法，以提高评估结果的准确性和可信度。
评估师应不断学习、熟悉和掌握各种评估方法，根据具体情况选择合适的方法。
3.引入专业评估机构和专家：在土地评估中引入专业评估机构和专家，借助专业知识和经验，提高评估的科学性和客观性。
专业评估机构和专家可以提供专业的数据支持和技术指导，从而提高评估的准确性和可信度。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在的问题主要包括土地估价不准确、评估程序不规范、评估数据不完备、评估人员素质参差不齐等方面。
针对这些问题，建议可以通过以下方式加以改进。
问题一：土地估价不准确在土地估价过程中，由于评估方法不够科学、数据不够充分或者评估人员经验不够丰富等原因，导致土地估价结果不准确。
建议可以采用多种评估方法相互印证，例如比较法、收益法、成本法等相结合的方式，以提高估价的准确性。
问题二：评估程序不规范土地评估程序不规范往往会导致评估结果的失真。
建议可以制定土地评估的标准流程和标准规范，明确评估的步骤和要求，确保评估程序的规范性和严谨性，减少评估结果的误差。
问题三：评估数据不完备评估数据的不完备往往会影响评估结果的准确性。
建议可以在评估过程中加强数据的搜集和整理工作，确保评估数据的完备性和真实性，从而提高评估结果的可靠性。
问题四：评估人员素质参差不齐土地评估需要具备专业知识和丰富经验的评估人员进行，但是目前评估人员的素质参差不齐。
建议可以加强对评估人员的培训和考核，提高评估人员的专业水平和素质，从而保障评估结果的准确性和可信度。
土地评估还存在着政府监管不到位、信息不对称、评估结果难以公开透明等问题。
针对这些问题，可以采取以下措施。
问题五：政府监管不到位政府在土地评估中的监管作用不够到位，容易导致评估结果的失真。
建议可以建立健全的土地评估监管机制，加强对评估过程的监督和管理，确保评估结果的公正和真实性。
问题六：信息不对称土地评估中存在信息不对称的情况，评估人员和评估对象之间信息交流不畅。
建议可以建立土地评估信息平台，实现信息的公开和共享，提高评估信息的透明度和公正性。
问题七：评估结果难以公开透明土地评估结果的公开透明度不够，难以让相关各方了解评估过程和结果。
建议可以加强评估结果的公开和透明，向社会公众公布评估结果和评估程序，增加评估结果的可信度，避免信息不对称情况的发生。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估是非常重要的环节，它对土地的合理利用具有很大的作用。
但是在实际操作中，土地评估还存在一些问题，我认为这些问题主要有以下几个方面：
一、土地评估标准不统一
由于我国土地评估的标准并不是很统一，因此在实际操作中很容易出现操作者根据自己的标准而评估出来的价值存在差异，这就会导致不同的评估结果。
建议：相关部门应该制定统一的土地评估标准，并且进行全国推广。
二、数据不真实
目前在土地评估过程中，数据采集主要依赖各地自己收集整理，但是由于各地数据采集的标准不一，导致在土地评估中很容易出现数据不真实的情况，影响评估结果的准确性。
建议：相关部门应该建立一个全国性的土地数据收集和处理系统，对于数据进行系统性、标准化的采集和整理，确保数据真实准确。
三、评估师素质参差不齐
由于我国土地评估的要求较高，因此评估师素质至关重要。
但是现实情况是，评估师的素质参差不齐，有的评估师只有一般的经验，对于一些特殊情况处理不当，导致评估结果存在误差。
建议：建立一个评估师培训和登记制度，对于资质不符合的评估师，不予授权操作。
四、评估费用不透明
在土地评估的过程中，评估费用通常比较高，但是评估费用的计算依据不太透明，使得外界很难进行有效的监督和监察。
总之，当前土地评估工作中还存在一些需要解决的困难，如果随意处理，就会影响到整个土地利用的质量。
因此相关部门应该认真对待这个问题，加大力度，制定更为科学和合理的土地评估标准，提高评估师素质，加强监管，保证土地评估工作的严肃性和准确性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是国家基本国情调查的重要组成部分，也是土地资源节约利用和保护的基础。
在实践中，土地评估工作中存在着一些问题，这些问题可能会影响土地资源的合理利用和保护。
针对这些问题，有必要提出一些建议，以期能够完善土地评估工作，更好地保护和利用土地资源。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括：1. 数据不完整和不准确。
在土地评估过程中，需要大量的土地相关数据，包括土地面积、地形、土壤类型、地质情况等。
现实情况中，很多地区的土地数据并不完整或者不准确，这使得评估结果可能存在误差。
2. 评估标准不统一。
土地评估标准的制定是关键，然而目前不同地区、不同部门制定的土地评估标准不尽相同，导致了评估结果的不一致性。
3. 评估过程缺乏公正和透明。
在实际的土地评估中，一些地方政府或者评估公司可能存在一些不正当的行为，可能导致评估结果的公正性和透明性受到质疑。
4. 土地评估人员素质参差不齐。
土地评估需要专业的地质、土壤、水文等知识，然而现实中一些评估人员的水平和素质并不高，这会直接影响评估结果。
基于上述问题，有必要对土地评估工作进行一些改进和完善。
一些改进的建议包括：1. 加强土地相关数据的采集和管理，在实地勘察和调研的基础上，建立完善的土地数据管理系统，确保数据的完整和准确。
2. 统一评估标准和方法，在全国范围内统一制定土地评估标准和方法，避免地方化的标准导致评估结果的不一致性。
3. 加强对评估过程的监督和审核，建立独立的评估机构或者第三方机构，对土地评估过程进行监督和审核，确保评估结果的公正和透明。
4. 提高评估人员的素质和水平，加强对评估人员的培训和管理，确保评估人员的专业水平和职业操守。
5. 积极引入先进技术手段，在土地评估中积极引入遥感、地理信息系统等技术手段，提高评估的科学性和准确性。
土地评估是一项复杂的工作，需要综合运用地质、土壤、水文等多学科知识，也需要充分利用现代化技术手段。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议首先，土地评估中存在的第一个问题是自然因素的考虑不够全面。
在实际操作中，评估人员往往只会考虑到土地自身的地貌、气候等因素，但却忽略了调查土地周边的环境质量、自然地理条件、自然灾害概率等因素。
这一方面造成了评估结果的不准确性，因为如此不全面的考虑会使评估结果存在着不确定性，这也难以满足具有全面考虑的评估结果下的需求。
针对这一问题，建议评估人员在评估前要全面了解周边环境情况，特别是对重要因素如自然灾害概率完善分析，并对因素进行分类与加权，以准确评估土地的实际价值。
其次，土地使用权限制抗拒的情况存在。
在土地评估中，土地使用权受到多种因素的约束，然而有些土地使用限制被人为误报或者压下，或者被地方政府强制执行。
这些情况下，评估过程中将导致较大误差，不利于评估结果的准确性。
对于这种情况，我们建议评估机构和政府部门加强沟通和协调，定期更新土地的利用文件、高度呈报和地图管理系统，并加强对土地使用权限制执行情况的监督和执法，以便保证土地评估的准确性。
第三，土地评估过程缺乏社会公平性，对弱势群体的影响很大。
该问题主要体现为评估对象的属性差异，政府部门往往会更重视商业土地的评估，而忽略农业用地和生态用地的评估，为商业土地的评估结果赋予了更高的价值，导致其他类型的土地评估结果的偏离主流。
解决这一问题的最佳方法是评估结果的可操作性，政府在制定土地利用规划和政策时，应统筹展开具有代表性的公民和利益相关者，参与制定过程，并为不同类型的土地赋予准确的价值。
此外，政府应该杜绝以代价未经许可的决策，避免对公民的财产产生不正当的影响，实现土地利用的公平、公正、公开。
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土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛明珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1.估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2.估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3.估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4.估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5.市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6.估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7.地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8.估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9.估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10.估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。
④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。
⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。
(2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。
具体表现在：①全国城镇分为15等，已进行3次修订。
②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。
③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。
(3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。
具体表现在①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。
②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。
(4)建立了城市地价动态监测体系2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市、以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。
(5)造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。
具体表现在：①通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有26793余人。
②从事土地估价的机构近2000家，执业土地估价师近万人。
③改革了对土地估价人员和评估机构的监督管理方式，推行并完成了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消了国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度④逐步建立了适合我国国情的资格考试与实践考核相结合的土地估价师资格考试和执业登记制度3. 我国地价管理发挥的主要作用地价是在土地所有权、使用权或土地他项权利等土地权利流转的基础上产生的，是市场经济的三大经济规律即价值规律、竞争规律和供求规律共同发挥作用的结果。
(1)极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程。
(2)有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。
(3)保障了不同权利主体间土地收益的合理分配。
(4)为土地转让、出租、抵押等土地交易行为提供了价格支撑，促进了土地市场的发育和发展。
三、对土地估价客体的认识土地估价的客体就是土地权利。
在我国，土地估价的客体主要指以土地使用权为主的和在土地所有权与土地使用权基础上派生出来的具有用益物权性质的土地他项权利等的土地权利。
四、对土地估价价格标准的认识1.统一价格构成价格构成主要依据估价的目的而确定。
目前，我国的主体地价构成为土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)以及相关的利息、利润和税金。
但在不同目的下，土地的价格构成是不同的。
如在政府负责统一征地、统一开发、统一出让的前提下，土地出让价格就包括地价的全部主体构成部分；在政府不承担征地拆迁费用和基础设施配套费用的前提下，土地出让价格就仅仅包含土地增值收益。
2.统一取费标准统一取费标准的含义就是在地价评估中，地价构成中的土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)或者地价评估中涉及的不同结构建筑的建筑费、管理费、维修费、保险费等必须按照国家和省以及有定价权限的市县人民政府及其主管部门规定的标准、方法和定额来取费。
这是保证在一个地区土地估价结果具有可比性的前提和基础。
3.统一的价格基础土地估价中统一价格基础主要包括：(1)统一付款方式，统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位，不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算；(4)统一面积内涵和面积单位。
五、对土地估价技术路线的认识1.土地估价技术路线土地估价的技术路线是指导土地估价过程的技术思路，是土地估价师对估价对象地价形成过程和形成方式的认识过程。
因此，土地估价技术路线反映的是估价对象地价的价格内涵，是各种土地估价方法在不同评估目的下的具体运用。
土地估价师在接受土地估价任务并明确了土地估价的目的、估价对象和估价期日等基本事项后，就要根据估价目的和估价结果的应用方式确定土地估价的技术路线，进而才能选择估价方法，进行土地估价的具体作业。
2.土地估价方法反映的土地估价技术路线土地估价的四种基本估价方法反映了地价的四种形成过程，也体现了土地估价技术路线。
(1)市场比较法反映的技术路线是土地的正常市场价格是该宗地在公开市场上最可能形成的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。
按照这一认识过程，市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估出估价对象的评估价格。
(2)成本逼近法反映的技术路线是在无法通过市场(比较方式、收益方式)直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象的地价构成进行分解，了解各项价格构成的价格标准，然后通过累加方式积算出估价对象的评估价格。
也就是说，土地价格是由其各部分构成的价格累加而成的。
(3) 收益还原法反映的技术路线是可以将购买土地作为一种投资，将该投资在未来可以获得的预期纯收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象宗地的评估价格。
它体现的技术路线是土地的价格是由土地的未来可获得的收益决定的。
(4)剩余法反映的技术路线是未完成的宗地的价格取决于它开发完成后的房地产价格与从开发开始到开发结束期间所投入的建筑费、专业费、利息、利润和相关税金的余额。
3.土地估价技术路线的确定(1)确定土地估价技术路线要对土地估价基本事项有充分的认识；•充分了解估价对象估价对象的不同权利性质、权利内容和个别条件决定了其价格构成和价格水平。
•充分了解估价目的不同的估价目的，其价格构成和价格水平也不相同。
•充分了解估价时点“今日之价格是昨日之展开，明日之反映”。
地价是变动的，不同的时点，地价水平是不同的，在评估中选用的取费标准和期日修正系数也是不同的。
(2)确定土地估价技术路线要遵循的土地估价原则我国目前通行的土地估价原则有两大类7项•共性原则：包括报酬递增递减原则、供需原则、贡献原则和变动原则。
•个性原则：包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则在确定土地估价技术路线时，不论遵循上述哪个原则，都必须以合法原则为基础(3)土地估价技术路线的确定过程根据估价对象的基本事项明确估价对象的价格内涵。
确定土地价格的形成过程，是采用比较方式，残余方式，积算方式还是收益方式形成的。
确定地价的测算过程和需要选择的具体估价方法。
(4)土地估价方法的选择土地估价的三个基本假设土地估价方法的选择除要遵循土地估价的原则外，还要根据不同的估价目的遵循三个基本假设(1)继续使用假设(2)公开市场假设(3)破产清算假设(1)继续使用假设继续使用假设包括按照现状用途继续使用和转换用途继续使用两种情况。
继续使用假设要求考虑以下条件：土地能够满足权利人期望的用途和收益；土地有明确的产权归属；土地在法律和经济上是否允许转用；土地具有足够的剩余使用年限。
在继续使用假设下评估的地价是继续使用价值(如合资)。
(2)公开市场假设所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。
因此土地估价不能针对特定的买受人进行估价。
在公开市场假设下评估的地价是市场价格。
(3)破产清算假设破产清算假设是指土地在某些特定情况下被强制进行整体或分割出售，如破产，抵债等，所评估的地价要低于继续使用假设和公开市场假设下的地价。
在破产清算假设下评估的地价是清算价格。
六、对土地估价方法的认识1.收益还原法(1)估计土地总收益：总收益可能有直接收益和间接收益(如押金利息)(2)确定总费用：总费用可能有管理费、维修费、保险费、年折旧费、税金、房屋纯收益等(3)计算土地纯收益：纯收益一般＝土地总收益－总费用(4)确定还原利率：土地还原利率的确定方法一般有三种，即地租/地价、安全利率＋风险调整值、不同风险下的投资收益率排序插入法(5)计算土地价格：土地价格一般＝土地纯收益/土地还原利率＊[1-1/(1+土地还原利率)＊＊土地使用年期]难点：(1)总收益以租金为基础计算时，要考虑出租率或空房损失率计算方法方法为每m2租金×总建筑面积×出租率(或1-空房损失率)，有的时候，租金按使用面积计算时，应采用总建筑面积×使用面积占建筑面积比例×每m2使用面积租金。